ECLI:BE:CASS:2009:ARR.20090416.2

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour de cassation Jugement/arrêt du 16 avril 2009 No ECLI: ECLI:BE:CASS:2009:ARR.20090416.2 No Rôle: C.07.0520.F Chambre: 1F - première chambre Domaine juridique: Autres - Droit civil Date d'introduction: 2009-06-23 Consultations: 704 - dernière vue 2026-07-02 23:52 Version(s): Traduction NL Fiche Le notaire commis par justice pour procéder à l'adjudication d'un immeuble doit réaliser celle-ci en veillant à l'intérêt des parties à la procédure et, à cette fin, leur donner tous les conseils et toutes les informations utiles à la sauvegarde de cet intérêt. Thésaurus Cassation: NOTAIRE Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - PROFESSIONS - Généralités (professions) Mots libres: Saisie immobilière - Notaire commis par le juge - Adjudication immobilière - Obligation du notaire Bases légales: Loi - 16-03-1803 - Art. 9, al. 3 - 30 Lien ELI No pub 1803031601 Texte de la décision Cour de cassation de Belgique Arrêt N° C.07.0520.F d. C. A., demandeur en cassation, représenté par Maître Isabelle Heenen, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 480, où il est fait élection de domicile, contre H. H., défendeur en cassation, représenté par Maître Paul Lefèbvre, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 480, où il est fait élection de domicile. I. La procédure devant la Cour Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 4 juin 2007 par la cour d'appel de Bruxelles. Le conseiller Sylviane Velu a fait rapport. L'avocat général Thierry Werquin a conclu. II. Les moyens de cassation Le demandeur présente quatre moyens libellés dans les termes suivants : Premier moyen Dispositions légales violées - article 149 de la Constitution ; - articles 1382 et 1383 du Code civil ; - article 9, § 1er, de la loi du 16 mars 1803 contenant organisation du notariat, dite loi de ventôse, tel qu'il a été modifié par l'article 6 de la loi du 14 mai 1999 ; - articles 1396, 1580, 1581 et 1582 à 1623 du Code judiciaire. Décisions et motifs critiqués L'arrêt, après avoir résumé les faits de la cause, décide que la responsabilité du demandeur est engagée à l'égard du défendeur, le condamne à payer à celui-ci la somme provisionnelle de 12.500 euros à titre de dommages-intérêts et ordonne une expertise aux fins de calculer le dommage définitif aux motifs : « que [le demandeur] ne s'est pas comporté comme un notaire normalement prudent et avisé placé dans les mêmes circonstances ; que, certes, il avait été désigné par le juge des saisies pour procéder à l'adjudication d'un immeuble de rapport et était, dès lors, sans pouvoir pour diviser l'immeuble de sa propre initiative, avec le concours de la saisissante mais sans l'intervention du propriétaire ; que c'est dès lors à bon droit que le juge des saisies lui a, aux termes de l'échange de courriers de juillet 2000 relaté ci-avant, rappelé que la division de l'immeuble constituait un acte de disposition qui ne pouvait intervenir qu'à l'initiative du propriétaire ; que, cependant, face à cette situation, le notaire, qui avait à juste titre aperçu d'emblée que l'intérêt de toutes les parties était de vendre l'immeuble par appartements, aurait dû interpeller [le défendeur] pour lui proposer de diviser le bien ; que, certes, l'accord de la saisissante était requis pour un tel acte, par application de l'article 1577 du Code judiciaire, qui dispose que les actes de disposition d'un bien saisi ne sont pas opposables aux tiers ; que, toutefois, la saisissante était d'accord avec la décision de division de l'immeuble, ainsi qu'il résulte de son attitude avant le 17 juillet 2000 et, en particulier, de la requête qu'elle déposa le 4 juillet 2000; qu'il convient de rappeler que c'est [le demandeur] lui-même qui lui avait suggéré la division du bien, dans son propre intérêt ; que, comme le notaire Van Beneden l'a judicieusement souligné en octobre 2000, la saisissante avait tout intérêt à accepter cette division dès lors que, compte tenu du montant de sa créance, ses intérêts à cet égard rejoignaient entièrement ceux de son frère saisi ; que [le demandeur] ne s'est pas vu interdire de procéder à la division du bien par le juge des saisies ; qu'il s'est vu uniquement rappeler par le juge des saisies qu'un tel acte ne rentrait pas dans la mission qui lui était impartie sur la base de l'article 1580 du Code judiciaire et qu'il supposait l'intervention du propriétaire et ne pouvait être décidé par le créancier saisissant, ainsi que le lui demandait [le demandeur] dans son courrier du 12 juillet 2000; qu'en réalité, [le demandeur] aurait dû, dès le départ, interpeller tant [le défendeur] que sa soeur saisissante au sujet de la division du bien ; qu'en l'espèce, le notaire a commis une première erreur en croyant, à tort, qu'il pouvait procéder à la division du bien sans l'intervention [du défendeur], qu'il n'a nullement interpellé à ce propos, et en donnant l'apparence qu'il était dans son pouvoir de le faire ; qu'ensuite, il a commis une seconde erreur lorsque, réalisant sa première erreur après le courrier du juge des saisies du 13 juillet 2000, il s'est borné à répercuter la situation à la saisissante, alors qu'il aurait encore pu utilement interpeller [le défendeur] pour qu'il requière, lui-même, cette division avec l'accord de la saisissante ; qu'il n'en fit rien, se contentant de poursuivre la procédure d'adjudication ; qu'en outre, les courriers du conseil [du défendeur] d'octobre 2000 sont très clairs quant à la volonté [du défendeur] de charger [le demandeur] de la mission de diviser le bien avant la vente ; qu'à ce stade, le notaire a commis une troisième erreur, en refusant de donner suite à cette demande expresse sans même interpeller la saisissante pour connaître son point de vue ; que ces trois erreurs sont révélatrices d'un manquement, dans le chef [du demandeur], à l'article 1382 du Code civil, [le demandeur] ne s'étant pas comporté en l'espèce comme un professionnel normalement prudent et avisé et soucieux de l'intérêt des différentes parties à la procédure d'adjudication ; que les motifs exposés par [le demandeur] pour se délier de toute responsabilité ne résistent pas à l'examen ; que l'argument suivant lequel il était désigné comme auxiliaire de justice ne modifie pas le fait que [le demandeur] doit, dans ce cadre, veiller à l'intérêt de toutes les parties, y compris celui du saisi ; que, s'il a bien perçu qu'il était de l'intérêt tant du saisi que de la saisissante de diviser le bien, il n'a pas mis en oeuvre les mesures nécessaires pour que cette division puisse intervenir utilement ». Griefs Première branche Le demandeur soutenait en conclusions additionnelles et de synthèse prises devant la cour d'appel : « Le [demandeur] n'intervient, en l'espèce, qu'en qualité d'officier public désigné par le juge des saisies. Il est dès lors tenu d'exécuter l'ordonnance qui le désigne, à la requête de la partie saisissante. Il doit respecter les limites de la mission qui lui est imposée. Dans le cadre de cette mission, le [demandeur] n'est pas le mandataire des parties ; il est un auxiliaire obligé du pouvoir judiciaire. Les droits et obligations des notaires désignés en matière de saisie immobilière sont entièrement énumérés et précisés de façon limitative par les dispositions légales régissant cette matière, et plus particulièrement par les articles 1560 et suivants du Code judiciaire. Il y va d'un corps de règles considéré comme autosuffisant, c'est-à-dire exprimant toutes les règles applicables au domaine qualifié et exclusif de toute autre règle (Civ. Dinant (j. sais.), 29 mai 1984, J. T., 1985, 12). Nommé ou commis par le juge des saisies, c'est dans le Code judiciaire et dans l'ordonnance ou encore dans les décisions rendues sur contredits que le notaire doit pouvoir trouver les indications suffisantes pour l'accomplissement de sa mission (G. Hallet, « Quelques propos sur l'ordre en matière de vente publique d'immeuble », Chron. dr. usage not., vol. XXXIII, p. 16). A la question de savoir si le notaire, auxiliaire de justice, doit, outre les obligations imposées par le Code judiciaire, que le tribunal de Dinant considère comme exhaustives, se conformer à une obligation de conseil, la doctrine répond par la négative [...]. En effet, comme [le défendeur] le précise au point II.1 de sa requête d'appel, le devoir de conseil assigné au notaire constitue le corollaire de la confiance dont est investi ce dernier dans le cadre de son monopole de réception des actes authentiques. Cette relation de confiance qui existe entre le notaire et le client qui l'a choisi n'est pas présente lorsque le notaire est désigné directement par le juge des saisies. A ce propos [le défendeur] invoquait dans ses conclusions déposées devant le premier juge un arrêt rendu le 13 janvier 1997 par la cour d'appel de Toulouse. Ce parallèle n'est pas justifié : une relation notaire-client ne se compare pas avec une relation auxiliaire de justice-saisi. [Le défendeur] confond la mission de l'officier public commis par justice avec celle du notaire auquel une partie fait appel volontairement » et qu'il résultait de l'article 9 de la loi organique du notariat consacrant légalement le devoir de conseil que : « La disposition ne s'applique pas au cas où le notaire est commis par justice ; Dans chacun des trois alinéas, il est disposé expressément que la loi s'applique aux parties en dehors du cas de la désignation du notaire par le juge : - alinéa 1er : chaque partie a le libre choix d'un notaire ; - alinéa 2 : le notaire attire l'attention des parties sur la possibilité de désigner un second notaire si leurs intérêts sont manifestement contradictoires ou si leurs engagements sont à l'évidence disproportionnés ; - alinéa 3 : le notaire informe toujours entièrement chaque partie, et conseille les parties en toute impartialité. Il s'agit donc bien, dans tout l'article 9, § 1er, des mêmes parties : celles qui choisissent librement le notaire. Le cas de la désignation judiciaire est donc formellement exclu. En vertu de l'article 1396 du Code judiciaire, le juge des saisies veille au respect des dispositions en matière de saisie. Le Code judiciaire investit le juge des saisies d'une mission de sauve-garde des intérêts du justiciable en le chargeant de veiller au respect des règles légales en matière de saisies. Si [le défendeur] n'était pas d'accord avec la position du [demandeur], il lui appartenait de prendre contact avec le juge des saisies dont le rôle est la sauvegarde des intérêts du justiciable. Si le juge des saisies a fauté dans sa mission, [le défendeur] doit s'en prendre directement à l'État belge et non au [demandeur] ». A cette défense circonstanciée, selon laquelle le demandeur n'avait pas commis les manquements au devoir de conseil qui lui étaient reprochés dans la mesure où, en tant que notaire auxiliaire de justice, il n'est pas mandataire des parties et n'est investi d'un tel devoir, ni en vertu de l'article 9 de la loi organique, ni en vertu des dispositions du Code judiciaire, la cour [d'appel] s'est bornée à opposer l'affirmation contraire selon laquelle le fait « qu'il était désigné comme auxiliaire de justice ne modifie pas le fait que [le demandeur] doit, dans ce cadre, veiller à l'intérêt de toutes les parties, y compris celui du saisi ». Ni ce motif ni aucun autre motif de l'arrêt ne répond aux conclusions du demandeur reproduites au moyen et, partant, l'arrêt viole l'article 149 de la Constitution. Deuxième branche A titre subsidiaire, le demandeur concluait : « Si la cour [ d'appel], par impossible, considérait qu'une obligation de conseil, somme toute limitée, repose sur [le demandeur], il convient de rappeler que cette obligation est imposée pour suppléer à l'ignorance des parties, mais non à leur imprudence. Tout d'abord, s'il est vrai que le devoir de conseil ne disparaît pas tota¬lement lorsque les parties sont assistées de conseillers spécialisés, il se limite alors à éclairer les parties en cas d'erreur de droit manifeste ou de danger apparent, ce qui n'était pas le cas en l'espèce. En l'espèce, [le défendeur] s'est fait assister, en permanence, par un notaire et par un avocat. Du caractère supplétif du devoir de conseil, il résulte que la compétence personnelle, ou la renonciation par la partie, ou sa négligence en dispense le notaire. [Le défendeur] n'a jamais pris contact avec le [demandeur] concernant la procédure en cours. Il n'a jamais demandé aucun conseil au [demandeur]. Il est malvenu de la part [du défendeur] de reprocher au [demandeur] les conséquences de sa propre négligence ». Par aucun motif l'arrêt ne répond à ces conclusions en ce qu'elles soutenaient qu'à supposer qu'un devoir de conseil lui fût imparti dans le cadre de sa mission de notaire commis par justice, ce devoir était supplétif et atténué lorsque les parties étaient assistées de conseillers, ce qui était le cas en l'espèce, et qu'en outre le demandeur n'assumait en l'occurrence aucun devoir de ce chef, n'ayant été saisi d'aucune demande de la part du [défendeur]. Partant, l'arrêt n'est pas régulièrement motivé (violation de l'article 149 de la Constitution). Troisième branche Comme le soutenait le demandeur, dans ses conclusions reproduites à la première branche du moyen, le notaire commis n'assume aucun devoir de conseil à l'égard des parties à la procédure de saisie immobilière pour laquelle il a été commis par le juge des saisies. Il est dans ce cas un auxiliaire de justice, tenu d'agir en toute impartialité et d'exécuter sa mission conformément à l'ordonnance qui l'a nommé. Cette situation n'est pas visée par l'article 9 de la loi organique du notariat qui s'applique uniquement lorsque le notaire a été mandaté par les parties. Lorsque le notaire est commis par le juge des saisies pour procéder à l'adjudication d'un immeuble, ses droits et obligations sont définis de manière limitative par les articles 1560 et suivants du Code judiciaire qui ne comportent aucune disposition investissant le notaire d'un devoir de conseil. Par conséquent, en retenant la responsabilité du demandeur en tant qu'il aurait failli à l'égard du défendeur à son devoir de conseil, alors qu'il n'agissait qu'en tant que notaire commis par le juge des saisies, l'arrêt méconnaît toutes les dispositions légales visées au moyen, à l'exception de l'article 149 de la Constitution. Deuxième moyen Disposition légale violée Article 149 de la Constitution Décisions et motifs critiqués L'arrêt, après avoir résumé les faits de la cause, décide que la responsabilité du demandeur est engagée à l'égard du défendeur, le condamne à payer à celui-ci la somme provisionnelle de 12.500 euros à titre de dommages et intérêts, et ordonne une expertise aux fins de calculer le dommage définitif aux motifs « Qu'en réalité, [le demandeur] aurait dû, dès le départ, interpeller tant [le défendeur] que sa soeur saisissante au sujet de la division du bien ; qu'en l'espèce, le notaire a commis une première erreur en croyant, à tort, qu'il pouvait procéder à la division du bien sans l'intervention [du défendeur], qu'il n'a nullement interpellé à ce propos, et en donnant l'apparence qu'il était dans son pouvoir de le faire ; qu'ensuite, il a commis une seconde erreur lorsque, réalisant sa première erreur après le courrier du juge des saisies du 13 juillet 2000, il s'est borné à répercuter la situation à la saisissante, alors qu'il aurait encore pu utilement interpeller [le défendeur] pour qu'il requière, lui-même, cette division avec l'accord de la saisissante ; qu'il n'en fit rien, se contentant de poursuivre la procédure d'adjudication ; qu'en outre les courriers du conseil [du défendeur] d'octobre 2000 sont très clairs quant à la volonté [du défendeur] de charger [le demandeur] de la mission de diviser le bien avant la vente ; qu'à ce stade, le notaire a commis une troisième erreur, en refusant de donner suite à cette demande expresse sans même interpeller la saisissante pour connaître son point de vue ; que ces trois erreurs sont révélatrices d'un manquement, dans le chef [du demandeur], à l'article 1382 du Code civil, [le demandeur] ne s'étant pas comporté en l'espèce comme un professionnel normalement prudent et avisé et soucieux de l'intérêt des différentes parties à la procédure d'adjudication [...] ; Que [le demandeur] fait également valoir la négligence [du défendeur] lui-même, qui n'a pas pris contact avec lui et qui n'a pas réagi au cahier des charges dans le délai prévu par l'article 1582 du Code judiciaire ; que cette argumentation perd de vue que le notaire a, dans un premier temps, lui-même donné l'apparence qu'il allait procéder à la division du bien ; qu'il s'est totalement abstenu de tenir [le défendeur] informé tant de son intention initiale de diviser le bien que du fait qu'à la suite des courriers de juillet 2000 , il avait décidé que le bien ne serait pas divisé ; que le seul courrier qu'il adressa [au défendeur] est celui du 28 février 2000 l'informant de sa désignation ; que, si [le défendeur] a pu être éventuellement informé de la situation par sa soeur, il est en tout cas certain que, jusqu'au courrier [du demandeur] au conseil de celle-ci du 17 juillet 2000, les seules informations qu'il a pu recevoir étaient qu'il allait être procédé à la division du bien, ainsi que le croyait [le demandeur] lui-même ; que [le demandeur] est dès lors malvenu de reprocher [au défendeur] de ne pas avoir pris d'initiative à ce propos ; qu'une telle initiative apparaissait superflue, du fait de l'apparence trompeuse induite par le comportement [du demandeur] lui-même ; qu'aucune faute ne peut dès lors être retenue dans le comportement [du défendeur] avant le 17 juillet 2000 ; qu'il n'est par ailleurs pas établi que [le défendeur] ait eu connaissance, par sa soeur, de la teneur du courrier [du demandeur] du 17 juillet 2000 lui signalant que le bien ne serait pas divisé ; qu'il est vrai que le cahier des charges indique qu'il s'agit de la vente d'un immeuble de rapport et non de quatre appartements et deux garages ; que [le défendeur] s'est vu signifier le cahier des charges le 18 septembre 2000 ; qu'il a pris alors contact avec un conseil qui a pris langue avec [le demandeur] dès le 6 octobre 2000 et qui a tout mis en oeuvre pour faire comprendre [au demandeur] qu'il convenait de diviser le bien, avec le concours de toutes les parties, [le demandeur] demeurant sourd à ces propositions ; qu'il ne peut être considéré que [ le défendeur] aurait fait preuve de négligence fautive postérieurement au 17 juillet 2000 ; [...] qu'il a fait valoir qu'il souhaitait la division de l'immeuble, et qu'il a été vu ci-avant que [le demandeur] n'a pas adopté à ce sujet le comportement que l'on pouvait attendre de la part d'un professionnel normalement prudent, diligent et avisé placé dans les mêmes circonstances ». Griefs Première branche Le demandeur faisait valoir en conclusions additionnelles et de synthèse : « Dans ses conclusions, [le défendeur] prétend que 'les courriers adressés par le [demandeur] au créancier saisissant [...] ont créé dans le chef du [défendeur] une croyance - erronée mais légitime - que son immeuble serait divisé par appartements en vue de sa vente publique'. [ Le défendeur] était donc en possession de tous les courriers adressés par le [demandeur] à Mme D. H.. Il savait, dès lors, que le [demandeur] ne procéderait pas à la division de l'immeuble, à la suite de l'interdiction du juge des saisies, information contenue dans sa lettre du 17 juillet 2000. C'est donc à tort que [le défendeur] soutient qu'il a été induit en erreur par les courriers adressés par le [demandeur] à Madame D. H. : - soit il a reçu ces courriers (c'est sa thèse) et il connaissait parfaitement la situation, - soit il ne les a pas reçus (ce n 'est toutefois pas sa thèse) et, dans ce cas, il n'a pu être influencé d'une quelconque manière ». L'arrêt ne répond pas à ces conclusions et, partant, n'est pas régulièrement motivé (violation de l'article 149 de la Constitution). En tout cas il n'y répond que - de manière dubitative en indiquant que [le défendeur] « a pu être éventuellement informé de la situation par sa soeur » (violation de l'article 149 de la Constitution) - et de manière contradictoire en considérant, d'une part, que le demandeur avait omis d'aviser le défendeur de son intention de procéder à la division du bien et en affirmant, d'autre part, qu'il aurait fautivement donné au défendeur l'apparence de ce qu'il allait procéder à cette division. En effet, si le défendeur n'a pas été avisé du projet du demandeur de procéder à la division du bien, il n'a pu être victime d'une apparence de ce chef. En raison de cette contradiction de motifs, l'arrêt viole encore l'article 149 de la Constitution. Seconde branche En décidant que le demandeur avait commis une faute en créant l'apparence de ce qu'il allait procéder à la division de l'immeuble sans constater régulièrement que le demandeur avait effectivement créé cette apparence, l'arrêt viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. Troisième moyen Dispositions légales violées - article 1315 du Code civil ; - article 870 du Code judiciaire. Décisions et motifs critiqués L'arrêt décide que le demandeur a commis une faute au motif qu'il n'aurait pas tenu le défendeur au courant des difficultés qui se présentaient en ce qui concerne la division de l'immeuble et que, de ce fait, la responsabilité du demandeur est engagée à l'égard du défendeur, et condamne le demandeur à payer à ce dernier la somme provisionnelle de 12.500 euros à titre de dommages-intérêts, ordonne une expertise aux fins de calculer le dommage définitif et rejette le moyen par lequel le demandeur avait fait valoir en conclusions que le défendeur « savait (dès lors) que le [demandeur] ne procéderait pas à la division de l'immeuble à la suite de l'interdiction du juge des saisies, information contenue dans sa lettre du 17 juillet 2000 », aux motifs que « Si [le défendeur] a pu être éventuellement informé de la situation par sa soeur, il est en tout cas certain que, jusqu'au courrier [du demandeur] au conseil de celle-ci du 17 juillet 2000, les seules informations qu'il a pu recevoir étaient qu'il allait être procédé à la division du bien, ainsi que le croyait [le demandeur ] lui-même » et qu' « il n'est pas établi que [le défendeur] ait eu connaissance par sa soeur de la teneur du courrier [du demandeur] du 17 juillet 2000 lui signalant que le bien ne serait pas divisé ». Griefs La charge de la preuve des éléments constitutifs de la responsabilité aquilienne appartient à celui qui l'invoque et il n'y est pas dérogé par l'alinéa 2 de l'article 1315 du Code civil (Cass., 16 décembre 2004, R.G. n° C.03.0407.N ECLI:BE:CASS:2004:ARR.20041216.19 ; Cass., 17 septembre 1999, Pas., 1999, I, 467 ; Cass., 13 octobre 1995, Pas., 1995, I, 917 ; Cass., 10 décembre 1976, Pas., 1977, I, 410). L'incertitude ou le doute qui subsistent une fois la preuve administrée ne peuvent bénéficier à la partie qui a la charge de la preuve (Cass., 20 mars 2006, R.G. n° C.04.0441.N ECLI:BE:CASS:2006:ARR.20060320.3). Le défendeur ayant soutenu devant la cour [d'appel] que le demandeur avait commis une faute en ne le tenant pas au courant des difficultés de division, la preuve de ce fait lui incombait en vertu des principes précités, le doute quant à ce fait devant bénéficier au demandeur. Notamment c'est au défendeur qu'il appartenait de prouver qu'il n'avait pas eu connaissance de la teneur du courrier du demandeur informant sa soeur de ce qu'il ne serait pas procédé à la division de l'immeuble. A tout le moins, s'il existait un doute quant à ce fait, ce doute ne pouvait profiter au défendeur qui avait la charge de la preuve. En considérant, après avoir relevé que [le défendeur] avait éventuellement pu être informé de la situation par sa soeur, et dès lors qu'il existait un doute quant à ce fait, que ce fait n'était « pas établi », l'arrêt renverse à charge du demandeur la preuve qui incombait au défendeur et, partant, viole les articles 1315 du Code civil et 870 du Code judiciaire. Quatrième moyen Dispositions légales violées - article 149 de la Constitution ; - article 1315 du Code civil ; - article 870 du Code judiciaire. Décisions et motifs critiqués L'arrêt décide que le demandeur a commis une faute en ce qu'il aurait refusé de donner suite à la demande du conseil du défendeur de procéder à la division de l'immeuble en vue de sa vente publique, condamne le demandeur à payer au défendeur la somme provisionnelle de 12.500 euros à titre de dommages-intérêts et ordonne une expertise aux fins de calculer le dommage définitif aux motifs « Que [le demandeur] soutient encore qu'un permis d'urbanisme aurait été nécessaire pour procéder à la division du bien, en sorte que la division de l'immeuble n'aurait de toute façon pas été possible avant ‘un long délai administratif', et était partant incompatible avec 1'obligation du notaire de diligenter la procédure de saisie-exécution immobilière ; que cette argumentation manque de fondement ; que [le demandeur] n'a jamais évoqué, à l'époque, la nécessité d'un permis d'urbanisme pour diviser le bien ; qu'à supposer qu'un tel permis eût été requis, l'argumentation [du demandeur] à ce propos part du postulat que la saisissante n'aurait pas accepté de postposer 1'adjudication dans l'attente de la procédure administrative ; que ce postulat n'est pas démontré ; qu'il est en outre contredit par le fait que la saisissante était d'accord pour diviser le bien, ainsi qu'en atteste la requête en renouvellement de désignation de notaire qu'elle avait déposée le 4 juillet 2000 ; qu'il a déjà été dit que cette division rencontrait manifestement son intérêt et qu'il n'y a donc pas lieu de supposer que, dûment informée, elle l'aurait refusée ; que [le demandeur] s'abstient de fixer le ‘long délai administratif' dont il fait état et ne démontre pas qu'il n'aurait pu être respecté s'il avait, dès le départ, agi comme il convenait ; que le renouvellement du mandat [du demandeur] était, du reste, toujours susceptible d'être demandé au juge des saisies ; qu'en tout état de cause, il se constate que la société anonyme Lartimo, qui a acquis 1'immeuble, a pu diviser celui-ci dans un délai raisonnable (soit par acte du 7 août 2001), après y avoir en outre (selon [le demandeur]) accompli des travaux, ce qui démontre encore, pour autant que de besoin, l'absence de pertinence de l'argumentation [du demandeur] sur ce point ». Griefs Première branche Le demandeur soutenait en conclusions : « Le problème ne se pose pas en termes de durée du mandat, mais bien par rapport à la date de la vente publique qui était déjà fixée, de la publicité qui avait déjà été faite et des nombreuses personnes intéressées par cette vente. Faire reporter la vente engendrait le risque de passer à côté d'une bonne occasion de vendre et de perdre les frais de publicité avancés par D. H. » et que la division de l'immeuble aurait nécessité l'obtention d'un permis d'urbanisme, qu' « une telle demande de permis nécessite le recours à un architecte et toute une procédure administrative. Cette procédure prend beaucoup de temps, et il n'est pas imaginable que le notaire chargé de procéder à une vente sur saisie-exécution immobilière puisse retarder indéfiniment l'exécution pour laquelle il a été désigné. Cela démontre, une fois de plus, que les prétentions [du défendeur] manquent de tout fondement et doivent être rejetées [...] ; que la division juridique de l'immeuble n'était de toute manière pas possible avant un long délai administratif, ce qui est incompatible avec l'obligation légale qui pesait sur le [demandeur] de diligenter la saisie-exécution immobilière ». La motivation de l'arrêt reproduite au moyen ne répond pas à ces conclusions en ce qu'elles soutenaient, indépendamment du calcul exact du délai pour l'obtention d'un permis d'urbanisme, que celui-ci était incompatible avec son obligation de diligenter la procédure et de procéder à la vente dont la date était déjà fixée (violation de l'article 149 de la Constitution). Seconde branche La charge de la preuve des éléments constitutifs de la responsabilité aquilienne appartient à celui qui l'invoque et il n'y est pas dérogé par l'alinéa 2 de l'article 1315 du Code civil (Cass., 16 décembre 2004, R.G. n° C.03.0407.N ECLI:BE:CASS:2004:ARR.20041216.19 ; Cass., 17 septembre 1999, Pas. 1999, I, 467 ; Cass., 13 octobre 1995, Pas., 1995, I, 917 ; Cass., 10 décembre 1976, Pas., 1977, I, 410). L'incertitude ou le doute qui subsistent une fois la preuve administrée ne peuvent bénéficier à la partie qui a la charge de la preuve (Cass., 20 mars 2006, R.G. n° C.04.0441.N ECLI:BE:CASS:2006:ARR.20060320.3). Il incombait par conséquent au défendeur de démontrer que le délai pour l'obtention d'un permis d'urbanisme n'était pas incompatible avec la bonne exécution par le demandeur de la mission dont il avait été chargé. En rejetant le moyen de défense proposé par le demandeur fondé sur une telle incompatibilité au motif que « [le défendeur] s'abstient de fixer ‘le long délai administratif' dont il fait état et ne démontre pas qu'il n'aurait pu être respecté s'il avait, dès le départ, agi comme il convenait », l'arrêt renverse à charge du demandeur une preuve qui ne lui incombait pas et, partant, viole les articles 1315 du Code civil et 870 du Code judiciaire. III. La décision de la Cour Sur le premier moyen : Quant aux deux premières branches : L'arrêt relève que le demandeur, commis par le juge des saisies en vue de la vente de l'immeuble du défendeur, a commis trois erreurs successives, la première d'avoir, dans un premier temps, considéré qu'il pouvait procéder à la division du bien en appartements sans l'intervention du défendeur et en donnant l'apparence qu'il était en son pouvoir de le faire, la deuxième, après son échange de lettres avec le juge des saisies, de ne pas avoir informé le défendeur de la nécessité que ce dernier sollicite lui-même la division, de l'accord de la saisissante, et la troisième, lorsque le défendeur lui a demandé de procéder à cette division, d'avoir omis d'interroger la saisissante sur sa position. L'arrêt considère que ces erreurs « sont révélatrices d'un manquement, dans le chef [du demandeur], à l'article 1382 du Code civil, [celui-ci] ne s'étant pas comporté en l'espèce comme un professionnel normalement prudent et avisé et soucieux de l'intérêt des différentes parties à la procédure d'adjudication », que la circonstance qu'il intervenait comme auxiliaire de justice n'affectait pas son obligation de veiller à cet intérêt, et que, « s'il a bien perçu qu'il était de l'intérêt tant du saisi que de la saisissante de diviser le bien, il n'a pas mis en œuvre les mesures nécessaires pour que cette division puisse intervenir utilement ». L'arrêt, qui prend en compte les interventions du conseil et du notaire du défendeur, réfute ensuite d'une manière circonstanciée les moyens pris par le demandeur des fautes qu'il reprochait au défendeur. L'arrêt répond ainsi, en leur opposant une analyse juridique et une appréciation en fait différentes, aux conclusions reproduites dans le moyen, en ces branches, et motive régulièrement sa décision. Le moyen, en ces branches, manque en fait. Quant à la troisième branche : En vertu de l'article 9, alinéa 3, de la loi du 16 mars 1803 (25 ventôse-5 germinal an XII) contenant organisation du notariat, le notaire informe toujours entièrement chaque partie des droits, des obligations et des charges découlant des actes juridiques dans lesquels il intervient et conseille les parties en toute impartialité. Il suit de cette disposition que le notaire commis par justice pour procéder à l'adjudication d'un immeuble doit réaliser celle-ci en veillant à l'intérêt des parties à la procédure et, à cette fin, leur donner tous les conseils et toutes les informations utiles à la sauvegarde de cet intérêt. Le moyen, qui, en cette branche, soutient le contraire, manque en droit. Sur le deuxième moyen : Quant à la première branche : L'arrêt énonce que le demandeur « s'est totalement abstenu de tenir [le défendeur] informé tant de son intention initiale de diviser le bien que du fait qu'à la suite des courriers de juillet 2000, il avait décidé que le bien ne serait pas divisé », qu'il a, « dans un premier temps, lui-même donné l'apparence qu'il allait procéder » à cette division, que si le défendeur a « pu être éventuellement informé de [cette] situation par sa sœur », créancière saisissante, « il est en tout cas certain que, jusqu'au courrier [du demandeur] au conseil de celle-ci du 17 juillet 2000, les seules informations qu'il a pu recevoir étaient qu'il allait être procédé à la division du bien, ainsi qu' [il] le croyait [...] lui-même », et qu' il n'est pas établi que le défendeur « ait eu connaissance, par sa sœur, de la teneur [de ce dernier courrier] lui signalant que le bien ne serait pas divisé ». L'arrêt considère ainsi que, dans un premier temps, le demandeur a créé une apparence trompeuse à l'égard de la sœur du défendeur, créancière saisissante, apparence qui a pu, s'il en a eu connaissance, conforter le défendeur dans sa croyance que le bien serait divisé, et qu'il n'est pas prouvé que le défendeur ait ensuite eu connaissance de la modification des intentions du demandeur. Par ces considérations, que n'entache aucune contradiction, l'arrêt répond aux conclusions du demandeur visées au moyen et motive régulièrement sa décision. Le moyen, en cette branche, manque en fait. Quant à la seconde branche : Le moyen, en cette branche, est exclusivement déduit de la violation, vainement alléguée dans la première branche, de l'article 149 de la Constitution. Le moyen, en cette branche, est irrecevable. Sur le troisième moyen : En vertu de l'article 1315 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. L'arrêt, qui considère, d'une part, que le demandeur a commis une faute en manquant à son devoir d'information et de conseil envers le défendeur, notamment en omettant de l'aviser des difficultés liées à la division de l'immeuble, et, d'autre part, que « les motifs invoqués par [le demandeur] pour se délier de toute responsabilité ne résistent pas à l'examen » et que, notamment, il n'est « pas établi que [le défendeur] ait eu connaissance, par sa sœur, de la teneur du courrier [du demandeur] lui signalant que le bien ne serait pas divisé », ne méconnaît pas les règles précitées relatives à la charge de la preuve. Le moyen ne peut être accueilli. Sur le quatrième moyen : Quant à la première branche : L'arrêt considère qu'à supposer qu'un permis d'urbanisme ait été requis, le « postulat que la saisissante n'aurait pas accepté de postposer l'adjudication dans l'attente de la procédure administrative [...] n'est pas démontré » et que « le renouvellement du mandat [du demandeur] était [...] toujours susceptible d'être demandé au juge des saisies ». Il répond ainsi aux conclusions du demandeur qui soutenaient que le délai d'obtention d'un permis d'urbanisme était incompatible avec son obligation de diligenter la procédure et de procéder à la vente dont la date était déjà fixée. Le moyen, en cette branche, manque en fait. Quant à la seconde branche : Pour rejeter la défense du demandeur suivant laquelle la division du bien était incompatible avec son obligation de diligenter la procédure de saisie-exécution, en raison du « long délai administratif » nécessaire pour obtenir le permis d'urbanisme requis, l'arrêt, par les motifs que le moyen reproduit, considère, sur la base des éléments qu'il indique, qu' « il n'y pas lieu de supposer que, dûment informée », la sœur du défendeur aurait refusé de postposer l'adjudication, « que le renouvellement du mandat [du demandeur] était, du reste, toujours susceptible d'être demandé au juge des saisies [et] qu'en tout état de cause, il se constate que la société anonyme Lartimo, qui a acquis l'immeuble, a pu diviser celui-ci dans un délai raisonnable [...], après y avoir en outre (selon [le défendeur]) accompli des travaux, ce qui démontre encore, pour autant que de besoin, l'absence de pertinence de l'argumentation [du demandeur] sur ce point ». En énonçant que le demandeur « s'abstient de fixer ‘le long délai administratif' dont il fait état et ne démontre pas qu'il n'aurait pu être respecté s'il avait, dès le départ, agi comme il convenait », l'arrêt, qui précise les éléments de preuve qu'il retient à l'appui des prétentions du défendeur, ne viole pas les règles relatives à la charge de la preuve. Le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli. Par ces motifs, La Cour Rejette le pourvoi ; Condamne le demandeur aux dépens. Les dépens taxés à la somme de cinq cent onze euros soixante-neuf centimes envers la partie demanderesse et à la somme de trois cent un euros quatre-vingt-deux centimes envers la partie défenderesse. Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président Christian Storck, les conseillers Paul Mathieu, Didier Batselé, Albert Fettweis et Sylviane Velu, et prononcé en audience publique du seize avril deux mille neuf par le président Christian Storck, en présence de l'avocat général Thierry Werquin, avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart. Document PDF ECLI:BE:CASS:2009:ARR.20090416.2 Publication(s) liée(s) citant: ECLI:BE:CASS:2004:ARR.20041216.19 ECLI:BE:CASS:2006:ARR.20060320.3 cité par: ECLI:BE:CASS:2019:CONC.20191024.16 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div