ECLI:BE:CASS:2009:ARR.20091012.3

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(1)Voir conclusions écrites du ministère public. Thésaurus Cassation: LOUAGE DE CHOSES - BAIL A LOYER - Fin (Congé. Prolongation. Etc) Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Louage - Baux biens immeubles - Fin Mots libres: Congé donné par le bailleur - Congé donné par le preneur Bases légales: Loi - 20-02-1991 - Art. 3, § 2, al. 1er, et § 5, al. 3 Fiche 2 Conclusions de l'avocat général GENICOT. Thésaurus Cassation: LOUAGE DE CHOSES - BAIL A LOYER - Fin (Congé. Prolongation. Etc) Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Louage - Baux biens immeubles - Fin Mots libres: Congé donné par le bailleur - Congé donné par le preneur Texte de la décision N° C.08.0533.F P. G., demanderesse en cassation représentée par Maître Caroline De Baets, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 149, où il est fait élection de domicile, contre Y. V., défendeur en cassation. La procédure devant la cour Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 29 février 2008 par le tribunal de première instance de Bruxelles, statuant en degré d'appel. Par ordonnance du 22 septembre 2009, le premier président a renvoyé la cause devant la troisième chambre. Le conseiller Alain Simon a fait rapport. L'avocat général Jean-Marie Genicot a conclu. Le moyen de cassation La demanderesse présente un moyen libellé dans les termes suivants : Dispositions légales violées - article 3, § 2, alinéas 1er, 3 et 4, de la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, inséré par la loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer, l'alinéa 1er, tel qu'il a été complété et l'alinéa 3, tel qu'il a été modifié par la loi du 13 avril 1997 modifiant certaines dispositions en matière de baux ; - article 3, § 5, alinéas 1er, 2 et 3, de la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, inséré par la loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer, l'alinéa 3 tel qu'il y a été inséré par la loi du 13 avril 1997 susmentionnée et avant qu'il ne soit devenu l'alinéa 4 ensuite de l'insertion d'un nouvel alinéa 3 par la loi-programme du 27 décembre

1. Décisions et motifs critiques Le jugement attaqué déclare l'appel du défendeur contre le jugement entrepris fondé et, statuant sur la demande du défendeur, condamne la demanderesse à lui payer une somme de 9.900 euros à titre d'indemnité, fondant cette décision sur les motifs suivants : « Avant la loi du 13 avril 1997 modifiant certaines dispositions en matière de baux, le fait que le bailleur donne un congé de six mois au preneur en application des paragraphes 2 à 4 de l'article 3 de la loi sur les baux relatifs à la résidence principale du preneur ne privait pas le preneur du droit de donner un congé plus court conforme à la loi. Le preneur ne disposait toutefois d'aucune disposition spécifique lui permettant de donner un congé à la suite du congé initial donné par le bailleur. Le bail prenait dès lors fin par l'effet du congé donné par le preneur, de sorte que le bailleur n'était redevable d'aucune indemnité et que le preneur pouvait, par contre, le cas échéant, en être tenu. La loi du 13 avril 1997 a inséré dans l'article 3, § 5, qui disposait avant cette loi qu' 'il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année', un alinéa aux termes duquel, ‘lorsque le bailleur met fin au contrat conformément aux paragraphes 2 à 4, le preneur peut lui aussi à tout moment mettre fin au bail moyennant un congé d'un mois. Dans ce cas, il n'est pas redevable de l'indemnité prévue à l'alinéa précédent'. Le législateur a ainsi entendu permettre au preneur de disposer d'un préavis spécifique qui ne peut être donné qu'en cas de congé donné initialement par le bailleur dans les conditions précisées dans la disposition précitée. Ainsi, le bail ne prend plus fin dans cette hypothèse par le seul effet du préavis du preneur, celui-ci ne pouvant être donné à la suite de la démarche initiale du bailleur de donner congé à son preneur, mais par l'effet du préavis donné initialement par le bailleur et de ce contre-préavis, qui n'est que la suite du préavis du bailleur. Dans ce cas, le législateur a expressément prévu que le preneur ne serait tenu au paiement d'aucune indemnité. Par contre, le législateur n'a rien prévu de tel pour le bailleur et pour cause, celui-ci ayant pris l'initiative de la résiliation du bail. Les travaux préparatoires de la loi du 13 avril 1997 font d'ailleurs apparaître qu'il a été refusé d'envisager même une diminution de l'indemnité due par le bailleur en cas de contre-préavis du preneur, estimant cette solution inéquitable (Doc. parl., Chambre, 1996-1997, n° 717/7, p. 28; Doc. parl., Sénat, 1996-97, n° 1-503/3, p. 29). Le bailleur est dès lors tenu dans cette hypothèse aux obligations qui s'imposent à lui à la suite du congé donné et au paiement des indemnités prévues aux paragraphes 2 à 4 de l'article 3 précité en cas de non-réalisation du motif qu'il a invoqué pour donner congé (voir en ce sens Y. Merchiers, 'Duur - opzegging - beëindiging - verlenging', in Woninghuur na de wet van 13 april 1997, Die Keure, 1997, p. 90, n° 41 ; N. Verheyden et I. Durant, ‘La durée du bail', in Les baux à loyer après la loi du 13 avril 1997, La Charte, Bruxelles, 1998, p. 75, n° 63-64 ; J. Vankerkhove et M. Vlies, 'Commentaire législatif. Loi du 13 avril 1997 modifiant certaines dispositions en matière de baux', J.T., 1997, p. 598, n° 12). En l'espèce, [la demanderesse], bailleresse, a notifié, par lettre recommandée du 29 mars 2005, [au défendeur], locataire, un préavis de trois mois pour occupation personnelle et plus précisément pour occupation des lieux par son fils en application de l'article 3, § 2, de la loi sur les baux relatifs à la résidence principale du preneur. Par lettre recommandée du 21 avril 2005, [le défendeur] a notifié à [la demanderesse] en réaction un contre-préavis d'un mois et a quitté les lieux à l'expiration de celui-ci. Rien n'indique par ailleurs que, ce faisant ou autrement, [le défendeur] ait renoncé à la protection de la loi et aux indemnités prévues en sa faveur en cas de non-réalisation par [la demanderesse] du motif annoncé par elle. Le bail conclu entre les parties le 9 juin 2004 a dès lors pris fin par l'effet combiné du préavis de [la demanderesse] et du contre-préavis [du défendeur] en application de l'article 3, § 5, de la loi sur les baux relatifs à la résidence du preneur. [Le défendeur] n'est dès lors tenu au paiement d'aucune indemnité. Par contre, [la demanderesse] est tenue au paiement de l'indemnité due en cas de non-réalisation du motif fondant sa demande de résiliation ». Griefs L'article 3, § 2, alinéa 1er, de la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil (inséré par la loi du 20 février 1991) permet au bailleur de mettre fin au bail à tout moment, s'il a l'intention d'occuper le bien personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses enfants, à condition de donner congé six mois à l'avance. Sauf en cas de prorogation de ce délai de préavis, le bailleur doit, en vertu de l'article 3, § 2, alinéa 3, de la section susmentionnée du Code civil (inséré par la loi du 20 février 1991 et modifié par la loi du 13 avril 1997), occuper les lieux dans l'année qui suit l'expiration du préavis qu'il a donné. L'article 3, § 2, alinéa 4, de la susdite section du Code civil (inséré par la loi du 20 février 1991) dispose que, lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l'occupation dans les conditions ou les délais prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalant à dix-huit mois de loyer. De ces dispositions de l'article 3, § 2, il résulte que l'obligation d'occupation personnelle, ainsi que l'indemnité due à défaut de réalisation de cette obligation, ne se conçoivent que lorsque le bail prend fin par le congé du bailleur. Il en résulte également que le préavis donné par le bailleur met fin au bail à l'expiration de son préavis et que l'indemnité n'est en principe due qu'un an plus tard si l'occupation personnelle n'est pas réalisée. L'article 3, § 5, alinéa 1er, de la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil (inséré par la loi du 20 février 1991) permet également au preneur de mettre fin au contrat à tout moment. Ce même alinéa 1er impose au preneur un délai de préavis de trois mois. L'alinéa 2 du même article 3, § 5, dispose que le preneur qui met fin au bail au cours du premier triennat est redevable d'une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, deuxième ou troisième année. L'article 3, § 5, alinéa 3, de la section susmentionnée du Code civil (inséré par la loi du 20 février 1991 et complété par la loi du 13 avril 1997 et devenu l'alinéa 4 suite à la loi programme du 27 décembre 2006), précise que la possibilité pour le preneur de mettre fin au bail à tout moment existe également dans le cas où le bailleur met fin au bail conformément aux paragraphes 2 à
2. Ce même alinéa 3 dispose que, dans ce cas, le délai de préavis pour le preneur n'est que d'un mois et que le preneur n'est pas redevable de l'indemnité prévue à l'alinéa 2 du même article 3, §
3. De ces dispositions de l'article 3, § 5, il résulte que le préavis donné par le preneur à la suite du congé donné par le bailleur est censé mettre fin au bail de la même manière que le préavis du preneur sans congé préalable du bailleur, sauf que, dans le premier cas, le bail prend fin un mois après le congé et sans que le preneur ne soit redevable d'une indemnité de préavis. De tout ce qui précède, il suit que, lorsque le preneur met fin au bail à la suite du congé donné par le bailleur pour occupation personnelle et que ce préavis du preneur expire avant celui du bailleur, le bail prend fin suite au congé donné par le preneur. Cela a pour conséquence que le bailleur n'est plus tenu aux obligations de son congé préalable et qu'il ne peut donc plus encourir l'indemnité équivalant à dix-huit mois de loyer à défaut d'occupation personnelle. En l'espèce, le jugement attaqué constate que la demanderesse a notifié au défendeur, par lettre recommandée du 29 mars 2005, un préavis de trois mois pour occupation des lieux par son fils. Le jugement attaqué constate également que, en réaction à ce préavis, le défendeur a lui-même, par lettre recommandée du 21 avril 2005, notifié à la demanderesse un contre-préavis d'un mois. Malgré ces constatations, le jugement attaqué considère que le bail n'a pas pris fin par l'effet du préavis donné par le défendeur, mais bien par l'effet « combiné » de ce préavis et du congé donné préalablement par la demanderesse. Le jugement attaqué en conclut que la demanderesse est tenue au paiement de l'indemnité prévue en cas de non-occupation personnelle. En statuant ainsi, le jugement attaqué méconnaît la portée du contre-préavis donné par le preneur conformément à l'article 3, § 5, alinéa 3, de la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil (dans sa version précisée au moyen), et plus particulièrement les effets de ce contre-préavis sur la fin du contrat de bail et, partant, sur les obligations du bailleur découlant de l'article 3, § 2, alinéas 1er, 2 et 3, de la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil (dans leur version précisée au moyen). Le jugement attaqué viole dès lors toutes les dispositions légales visées et précisées au moyen. La décision de la Cour En vertu de l'article 3, § 2, alinéa 1er, de la loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer, le bailleur peut, moyennant un préavis, mettre fin au bail, à tout moment, s'il a l'intention d'occuper le bien personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par un proche relevant de l'une des catégories de personnes mentionnées à cette disposition. Aux termes de l'alinéa 4 du même paragraphe, lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l'occupation dans les conditions ou les délais prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer. L'article 3, § 5, alinéa 3, de la loi du 20 février 1991 dispose que, lorsque le bailleur met fin au contrat conformément aux paragraphes 2 à 4 du même article, le preneur peut lui aussi à tout moment mettre fin au bail moyennant un congé d'un mois. En cas de congé, le bail prend fin à l'expiration du délai de préavis. Lorsque le preneur met fin au bail en signifiant un congé dont le délai expire avant l'expiration du délai du congé donné par le bailleur, le bail prend fin, non ensuite du congé donné par le bailleur, mais ensuite du congé donné par le preneur. Le jugement attaqué constate que « [la demanderesse], bailleresse, a notifié, par lettre recommandée du 29 mars 2005, [au défendeur], locataire, un préavis de trois mois pour [...] occupation des lieux par son fils en application de l'article 3, § 2, de la loi du 20 février 1991 et que, par lettre recommandée du 21 avril 2005, [le défendeur] a notifié à [la demanderesse] [...] un contre-préavis d'un mois et a quitté les lieux à l'expiration de celui-ci ». En condamnant la demanderesse à payer au défendeur l'indemnité prévue en cas de non-occupation personnelle au motif que le bail n'a pas pris fin par l'effet du préavis donné par le défendeur mais bien par l'effet combiné de ce préavis et du congé donné préalablement par la demanderesse, le jugement attaqué viole les dispositions légales visées au moyen. Le moyen est fondé. Par ces motifs, La Cour Casse le jugement attaqué, sauf en tant qu'il reçoit l'appel ; Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé ; Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ; Renvoie la cause, aussi limitée, devant le tribunal de première instance de Nivelles, siégeant en degré d'appel. Ainsi jugé par la Cour de cassation, troisième chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président Christian Storck, le président de section Paul Mathieu, les conseillers Christine Matray, Martine Regout et Alain Simon, et prononcé en audience publique du douze octobre deux mille neuf par le président Christian Storck, en présence de l'avocat général Jean-Marie Genicot, avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart. Document PDF ECLI:BE:CASS:2009:ARR.20091012.3 Publication(s) liée(s) Conclusion M.P.: ECLI:BE:CASS:2009:CONC.20091012.3 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div