id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour de cassation Jugement/arrêt du 23 octobre 2009 No ECLI: E

Art. 1102

et 1184 Thésaurus Cassation: OBLIGATION Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - OBLIGATIONS CONVENTIONNELLES - Exécution de l'obligation - Exception de non-exécution Mots libres: Contrat synallagmatique - Exception d'inexécution Bases légales:

Art. 1102

et 1184 Fiches 3 - 4 Il appartient au juge du fond d'apprécier si une partie peut se prévaloir de l'exception d'inexécution à la lumière de toutes les circonstances de la cause

Art. 1184

Thésaurus Cassation: OBLIGATION Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - OBLIGATIONS CONVENTIONNELLES - Exécution de l'obligation - Exception de non-exécution Mots libres: Contrat synallagmatique - Exception d'inexécution - Manquement - Appréciation Bases légales:

Art. 1184

Texte de la décision N° C.07.0521.F ACINACITTA, société anonyme dont le siège social est établi à Jambes, rue de la Gare fleurie, 16, demanderesse en cassation, représentée par Maître Michel Mahieu, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi Bruxelles, avenue Louise, 523, où il est fait élection de domicile, contre LUCKY BAR, société privée à responsabilité limitée dont le siège social est établi à Etterbeek, avenue Victor Jacobs, 51, ayant fait élection de domicile en l'étude de l'huissier de justice Jacques Andrianne, établie à Namur, rue Lelièvre, 8, défenderesse en cassation. I. La procédure devant la Cour Le pourvoi en cassation est dirigé contre les jugements rendus les 25 mai et 8 juin 2007 par le tribunal de commerce de Namur, statuant en degré d'appel. Le conseiller Sylviane Velu a fait rapport. L'avocat général Thierry Werquin a conclu. II. Les moyens de cassation La demanderesse présente deux moyens libellés dans les termes suivants : Premier moyen Disposition légale violée Article 1402 du Code judiciaire Décisions et motifs critiqués Le premier jugement attaqué, en application de l'article 19, alinéa 2, du Code judiciaire, règle provisoirement la situation des parties et, d'une part, autorise la défenderesse, à titre de mesure préalable, à se maintenir dans les lieux loués et, d'autre part, fait défense à la demanderesse de l'en expulser jusqu'au prononcé d'un jugement sur le fond et fait ainsi échec à l'exécution provisoire du jugement dont appel, telle qu'elle avait été ordonnée par celui-ci, et ce, par tous ses motifs, et spécialement par les motifs suivants : « Le jugement dont appel dit la demande principale originaire fondée. Il prononce la résolution de la convention de bail signée le 15 octobre 2002 entre les parties, aux torts et griefs de la [défenderesse], et ce, à la date du 17 avril

1. Il condamne la [défenderesse] à remettre les lieux loués à la libre et entière disposition de la [demanderesse]. A défaut de ce faire volontairement, le jugement dont appel autorise la [demanderesse] à en faire expulser la [défenderesse]. Le jugement condamne en outre la [défenderesse] à payer à la [demanderesse] la somme provisionnelle de 55.144,23 euros à titre d'arriérés de loyers et de charges, décompte arrêté au 28 février
2. Il la condamne en outre à payer la somme de 15.840 euros à titre d'indemnité de résiliation - résolution. Le jugement dont appel dit la demande reconventionnelle non fondée. Le jugement est exécutoire par provision nonobstant tout recours et sans caution. Une requête d'appel a été déposée au greffe du tribunal de commerce de Namur le 10 mai
3. La [défenderesse] demandait à ce que l'affaire soit retenue à l'audience d'introduction conformément à l'article 1066 du Code judiciaire. Elle précise, sans être contredite, qu'une somme de 80.703,32 euros a été consignée et qu'une offre de cantonnement a été faite le 27 avril 2007, sans réaction à ce jour. La [défenderesse] et la [demanderesse] informent le tribunal que l'exécution forcée du jugement dont appel est fixée au mardi 29 mai
4. A l'audience d'introduction du 24 mai 2007, les parties ont obtenu que le dossier soit plaidé au fond dès l'audience du 25 mai 2007, dans le cadre de débats complets. A l'audience du 25 mai 2007, à l'issue des plaidoiries, le tribunal a invité les parties à aménager de commun accord des mesures provisoires. Le tribunal a également invité d'office les parties à réfléchir à la possibilité d'une médiation judiciaire au sens des articles 1734 et suivants du Code judiciaire. Aucun accord n'a été possible. Il reste qu'un examen sérieux et serein de tous les éléments de la cause suppose que le tribunal dispose du délai légal pour se prononcer tant sur la recevabilité que sur le fond. A titre subsidiaire, la [défenderesse] demande l'application de l'article 19, alinéa 2, du Code judiciaire. Selon cet article, ‘le juge peut, avant dire droit, ordonner une mesure préalable destinée à instruire la demande ou à régler provisoirement la situation des parties'. Cette possibilité exercée d'office s'inscrit dans la perspective d'un rôle plus actif du juge sur l'exercice de cette mesure. Dans le cas d'espèce, et dans l'attente d'une décision sur le fond, il convient d'aménager provisoirement la situation des parties. Pour ce faire et dans ce cadre strict, le tribunal aura égard à la consignation de montants supérieurs à ceux auxquels la [défenderesse] a été condamnée et à l'offre de cantonnement formulée le 27 avril 2007 ». Griefs Le 17 avril 2007, le premier juge a prononcé la résolution de la convention de bail conclue entre les parties aux torts et griefs de la défenderesse. Il a condamné la défenderesse à remettre les lieux loués à la libre et entière disposition de la demanderesse et a autorisé la demanderesse, à défaut de ce faire volontairement, à en faire expulser la défenderesse, au besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration du délai de quinze jours suivant la signification du jugement. Il a également condamné la défenderesse à payer à la demanderesse, d'une part, la somme provisionnelle de cinquante-cinq mille quarante-quatre euros vingt-trois centimes au titre d'arriérés de loyers et charges, décompte arrêté au 28 février 2007, et, d'autre part, la somme de quinze mille huit cents euros au titre d'indemnité de résiliation-résolution. Le jugement entrepris a été déclaré exécutoire par provision nonobstant tout recours et sans caution. Aux termes de l'article 1397 du Code judiciaire, sauf les exceptions prévues par la loi et sans préjudice de la règle énoncée à l'article 1414 concernant la saisie conservatoire, l'opposition formée contre le jugement définitif et l'appel de celui-ci en suspendent l'exécution. L'article 1398 du Code judiciaire attribue toutefois au juge la possibilité d'accorder l'exécution provisoire du jugement, sans préjudice des règles du cantonnement. Le juge statue souverainement sur la demande d'exécution provisoire. Cette exécution provisoire a lieu aux risques et périls de la partie en cause qui poursuit l'exécution de la décision. L'article 1402 du Code judiciaire dispose que les juges d'appel ne peuvent en aucun cas, à peine de nullité, interdire l'exécution des jugements ou y faire surseoir. La décision qui autorise l'exécution provisoire peut toutefois être réformée si l'exécution provisoire a été accordée en violation du principe dispositif ou des droits de la défense ou encore lorsque la loi ne l'autorise pas. En autorisant la défenderesse à se maintenir dans les lieux loués, et en faisant défense à la demanderesse de l'en expulser jusqu'au prononcé d'une décision sur le fond, le premier jugement attaqué fait surseoir à l'exécution provisoire prononcée par le premier juge. En ne constatant par aucun de ses motifs que l'exécution provisoire accordée par le premier juge était irrégulière, la décision attaquée n'est pas légalement justifiée et viole l'article 1402 du Code judiciaire. Second moyen Dispositions légales violées - principe général du droit relatif à l'exception d'inexécution en matière de contrats synallagmatiques ; - article 1134 et 1184 du Code civil ; - article 149 de la Constitution. Décisions et motifs critiqués Le second jugement attaqué déclare l'appel interjeté par la défenderesse recevable et fondé, déclare la demande originaire de la demanderesse partiellement fondée et réforme la décision du premier juge par laquelle il a décidé que le bail commercial devait être résolu aux torts et griefs de la défenderesse et ce, par tous ses motifs, et spécialement par les motifs suivants : « 2.
5. La [défenderesse] demande la réformation du jugement entrepris. Elle [estime] que c'est à tort que le premier juge a prononcé la résolution judiciaire à ses torts et griefs, considérant qu'il n'y a pas de motifs suffisamment graves pour justifier cette décision. En effet, le défaut de passation de l'acte authentique ne lui est pas imputable, elle a consigné les loyers de telle sorte que le bailleur ne s'expose pas à un risque d'insolvabilité et, à titre subsidiaire, il était possible pour le premier juge de prendre des mesures de nature à rétablir l'équilibre entre les parties. 2.
6. La [demanderesse] demande la confirmation du jugement entrepris. Elle souligne l'attitude abusive de son locataire. Le non-paiement des loyers constitue un motif de résolution du contrat : en l'espèce, l'exception d'inexécution a été invoquée pour les besoins de la cause et la partie [défenderesse] n'avait jamais préalablement mis en demeure le bailleur de signer l'acte authentique. En outre, l'inexécution totale du paiement des loyers est sans commune mesure avec le défaut d'acte authentique. Enfin, la [défenderesse] est elle-même à l'origine du défaut de passation de l'acte authentique. Le non-paiement des charges est un second motif de résolution du contrat. Enfin, la [demanderesse] estime que l'absence d'authentification de la convention de bail résulte de la seule attitude du locataire et qu'elle-même n'avait aucun motif de passer l'acte puisqu'elle poursuit la résolution judiciaire depuis le 10 septembre 2004, date de la citation originaire.
7. Position du tribunal 3.
8. La procédure[...] 3.
9. Le fond : la demande principale de résolution judiciaire
10. La [demanderesse] demandait au premier juge qu'il prononce la résolution judiciaire aux torts et griefs de la [défenderesse]. Elle visait trois motifs : le défaut de paiement des loyers, le défaut de paiement des charges et le défaut de passation de l'acte authentique. Le défaut de paiement des loyers et des charges constitue un élément de fait non contesté. La [défenderesse] justifie toutefois sa position en invoquant l'exception d'inexécution car la [demanderesse] a manqué à sa propre obligation de passer l'acte authentique. En réalité, dans l'appréciation de la gravité du motif pouvant conduire à la résolution judiciaire, le tribunal ne peut exclure le contexte et l'évolution de la relation des parties. Il apparaît en effet que, peu de temps après l'entrée en vigueur de la convention, un différend important a surgi entre les parties à propos de nuisances sonores. Le dossier révèle ainsi que l'exploitation dans les lieux loués dépassait le degré de sonorité toléré par la convention de bail. La [défenderesse] a mis un certain temps avant d'entamer des travaux de remède. La pièce 17 de son dossier démontre cependant que la conception même du bâtiment est peut-être à l'origine des difficultés de bruit rencontrées et excluait que les lieux soient loués à l'usage pour lequel les parties ont signé la convention. Or, c'est bien pour ce motif que la [demanderesse] a introduit la procédure judiciaire tendant à la résolution du bail commercial aux torts et griefs de la [défenderesse]. La [demanderesse] ne développe plus cette motivation à ce jour. Le jugement prononcé par le juge de paix le 11 janvier 2005 avait pourtant ordonné une mesure d'expertise sur ce point, mais des travaux importants ont été réalisés entre-temps par la [défenderesse]. La mesure d'expertise n'a pas été mise en mouvement puisque cette difficulté tendait à se résoudre. A ce stade, le tribunal n'est donc pas invité à se prononcer sur ce grief et, faute d'un rapport d'expertise motivé, il ne saurait d'ailleurs pas se prononcer sur les causes de cette difficulté, défaut de conception du bâtiment ou exploitation inadaptée du local commercial. Il reste que ce différend, né dès le début de la relation entre les parties, a certainement contribué à cristalliser les tensions entre le bailleur et le locataire. Il faut donc analyser le défaut de paiement du loyer et des charges, assorti d'une consignation des fonds, en le situant dans ce dialogue de sourds. D'une part, il convient de souligner que le décompte de charges est contesté et certaines factures l'ont été immédiatement (voyez pièce 30 du dossier de la [défenderesse] qui n'a semble-t-il pas reçu de réponse). D'autre part, il convient d'examiner si les conditions d'exercice de l'exception d'inexécution sont respectées. L'exception d'inexécution peut être appliquée dans tous les contrats synallagmatiques. Elle doit toutefois être appliquée avec prudence et modération. Comme le rappelle le premier juge, rappelant la doctrine la plus autorisée, l'exception d'inexécution ne peut être utilisée qu'avec précaution et son application est laissée à l'appréciation du juge. Cette prudence suppose que celui qui l'invoque en informe clairement son cocontractant. Il n'en est rien en l'espèce puisque la [défenderesse] a interrompu ses paiements ex abrupto, sans en faire connaître les motifs à son bailleur et, surtout, sans l'informer de ce qu'elle procédait à une consignation des fonds. Il est légitime dans ces conditions que le bailleur ait conçu une vive inquiétude, notamment face au risque d'insolvabilité de son débiteur. Néanmoins, les sommes étaient bloquées, d'une part, et le locataire conditionnait son paiement à la signature de l'acte authentique. L'exception d'inexécution était-elle dès lors soulevée avec modération ? En d'autres termes, existait-il une proportion entre la rétention des loyers et des charges et le défaut de passation de l'acte authentique ? La passation de l'acte authentique a un objectif : il convient de rendre le bail de longue durée opposable aux tiers. Un bail commercial a une durée de principe de neuf années. Pour bénéficier d'une durée de dix-huit années, la convention de bail devait nécessairement être authentifiée. Le contrat de bail commercial portait sur un local non aménagé. Le locataire a dû consentir des efforts financiers importants pour aménager et décorer le local commercial. Ces efforts financiers très importants se sont doublés de nouveaux investissements consentis pour remédier, en tout ou partie, aux problèmes d'insonorisation rencontrés. Il est manifeste que le locataire avait donc un intérêt tout particulier à ce que la durée du bail soit respectée pour garantir son investissement. Comme elle le reconnaît par contre dans ses conclusions d'appel, la [demanderesse] avait introduit une procédure tendant à la résiliation de la convention et, « compte tenu de ses intentions (volonté de poursuivre la résiliation de la convention), il est tout à fait compréhensible que cette convention n'ait pas été authentifiée ». Le long exposé des faits démontre que, certes, la [défenderesse] a négligé d'assurer le suivi du projet d'acte entre juillet et novembre 2006, soit pendant cinq mois. Par contre, la [demanderesse] a elle-même tardé à mettre en mouvement la procédure d'authentification, et ce, dès l'origine. Le dossier de pièces comporte plusieurs courriers qui attestent du souhait de la [défenderesse] de voir cette question réglée et ce, bien avant qu'elle ne retienne des loyers ( pour ces demandes antérieures à octobre 2005, voyez : - la lettre du 5 août 2003 ; - la lettre du 12 mars 2004 ; - la réunion du 4 juin 2004 au cours de laquelle des travaux de remède aux nuisances sonores sont prévus par la [défenderesse] et la [demanderesse] s'engage à passer l'acte authentique dans les quinze jours - voir toutes les conclusions déposées par la [défenderesse] depuis le 8 octobre 2004 et non contestées sur ce point ; - les conclusions de la [défenderesse] déposées au greffe de la justice de paix le 29 octobre 2004 ; - les conclusions de synthèse de la [défenderesse] déposées au greffe de la justice de paix le 12 novembre 2004 : par ces conclusions, la [défenderesse] demande formellement que la [demanderesse] soit condamnée à passer l'acte authentique). Ce n'est finalement qu'en mai 2006 que la [demanderesse] mettra effectivement en mouvement la procédure chez le notaire. A ce moment, la [défenderesse] négligera en effet d'y réserver suite. Elle reprendra contact sur ce point en novembre
11. Par contre, la [demanderesse] interrompra brusquement ces démarches en janvier 2007, sans dévoiler de motif. Au même moment, soit le 19 janvier 2007, elle dépose des conclusions additionnelles devant le premier juge, poursuivant la résolution du contrat de bail à la suite du défaut de paiement des loyers et invoquant le fait que la [défenderesse] ne passe pas l'acte authentique, alors qu'elle annule elle-même le rendez-vous fixé devant le notaire W. à cet effet (voyez pièces 39 et 40 du dossier de la [défenderesse]). Il faut bien constater qu'à ce moment-là, c'est bien la [demanderesse] qui empêche la passation de l'acte authentique, alors même qu'elle est informée qu'une somme permettant de couvrir l'ensemble des loyers et des charges est consignée et sera même, le 24 janvier 2007, consignée sur le compte tiers du conseil de la [défenderesse] qui offre de les verser dans les 48 heures de la passation de l'acte authentique (voyez les conclusions après jugement de la [défenderesse], déposées au greffe de la justice de paix le 2 janvier 2007). Dans ce contexte précis, c'est à tort que le premier juge a considéré que l'exception d'inexécution était disproportionnée par rapport au manquement du bailleur et a décidé que la convention de bail devait être résolue aux torts et griefs de la [défenderesse]. Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il prononce la résolution-résiliation judiciaire du contrat de bail signé entre les parties aux torts et griefs de la [défenderesse] ». Griefs Première branche L'exception d'inexécution est un moyen de défense temporaire qui permet au créancier insatisfait de suspendre l'exécution de ses obligations jusqu'à ce que son cocontractant s'exécute ou offre de s'exécuter. L'application de l'exception d'inexécution ne peut se concevoir sans lien d'interdépendance ou de connexité entre les obligations réciproques des parties. Ce lien ne peut être invoqué qu'à l'égard d'obligations réciproques trouvant leur source dans un même contrat ou à l'égard d'obligations qui, tout en résultant de contrats formellement distincts, se trouvent néanmoins dans un rapport synallagmatique. La décision attaquée décide que la défenderesse pouvait se prévaloir du défaut d'authentification de la convention de bail commercial, défaut imputé à la demanderesse, pour justifier valablement la mise en oeuvre de l'exception d'inexécution, c'est-à-dire la retenue provisoire du loyer et de charges dont elle aurait dû s'acquitter en vertu de la convention de bail. La décision attaquée décide ainsi implicitement que pesait sur la demanderesse l'obligation contractuelle d'authentification de la convention de bail et que cette obligation présentait le lien de connexité nécessaire avec l'obligation de paiement des loyers et des charges et pouvait en conséquence justifier l'application par la défenderesse du principe d'exception d'inexécution. Les constatations contenues dans la décision attaquée ne permettent cependant pas à la Cour de contrôler si ces conditions de connexité, sans lesquelles l'exception d'inexécution ne peut être invoquée, sont réunies. En se contentant en effet de constater que la défenderesse conditionnait le paiement des loyers et des charges à la signature de l'acte authentique, que la passation de cet acte lui permettait de s'assurer que le bail serait opposable aux tiers et que l'authentification du contrat de bail permettait également de garantir les investissements qu'elle avait consentis dans le local donné en location, les constatations du jugement attaqué ne permettent pas de contrôler en quoi l'obligation de passer l'acte authentique était une obligation contractuelle à charge de la demanderesse qui présentait un lien d'interdépendance et de connexité avec l'obligation de la défenderesse de payer les loyers et les charges dus en vertu du contrat de bail. Les constatations du jugement attaqué ne permettent dès lors pas à la Cour de contrôler la légalité de la décision. Le jugement attaqué viole partant l'article 149 de la Constitution. Deuxième branche L'exception d'inexécution est un moyen de défense temporaire qui permet au créancier insatisfait de suspendre l'exécution de ses obligations jusqu'à ce que son cocontractant s'exécute ou offre de s'exécuter. L'exception d'inexécution ne peut être invoquée que pour autant qu'elle ne le soit pas dans des conditions contraires à la bonne foi. L'exception d'inexécution est ainsi invoquée contrairement à la bonne foi lorsque celui qui s'en prévaut est à l'origine de l'inexécution reprochée à son cocontractant ou lorsque encore il n'a pas mis son débiteur en demeure de s'exécuter. En termes de conclusions, la demanderesse a notamment fait valoir que : « Il ne peut être ni contesté ni contestable que les loyers n'ont plus été payés depuis le mois d'août 2005 soit, décompte actualisé au 31 mai 2007, un arriéré locatif d'un import de ... 49.972 euros! La [défenderesse] a tenté devant le premier juge et encore à ce jour tente de justifier son comportement sur la base du principe d'exception d'inexécution. Elle a exposé, pour la première fois en justice de paix et ce, par conclusions, que le non-paiement des loyers était prétendument justifié en raison de la non-passation de l'acte authentique. Comme l'a parfaitement remarqué le premier juge, ce motif est évidemment produit pour les besoins de la cause de la [défenderesse]. En effet, force est tout d'abord de constater que ce motif a été invoqué pour la première fois après fixation de la cause sur pied de l'article
12. Auparavant, la [défenderesse] n'avait jamais sollicité la passation de l'acte authentique. Elle n'avait jamais conditionné le paiement des loyers à l'existence de cet acte authentique. Or, la partie qui se prévaut du principe d'exception d'inexécution pour justifier le non-respect de ses obligations doit évidemment mettre en demeure l'autre partie de respecter ces prétendues obligations. En l'espèce, pour rappel, aucune mise en demeure généralement quelconque n'a été adressée. Par contre, les nombreux courriers de mise en demeure envoyés à la [défenderesse] sont quant à eux restés lettre morte (mise en demeure du 10 février 2006 ; mise en demeure du 28 février 2006 ; mise en demeure du 7 novembre 2006 ; mise en demeure du 5 décembre 2006). Il eût été simple pour la [défenderesse], si telles avaient été à l'époque ses intentions, de prévenir [la demanderesse] par l'intermédiaire de son conseil de l'intention de ne plus payer les loyers et ce, tant que la convention de bail ne serait pas authentifiée. Tel n'a à nouveau pas été le cas. Ce moyen est produit devant le juge de paix après fixation sur pied de l'article 747 et ce, à dessein, pour justifier la carence de la [défenderesse]... Pour le surplus, ce moyen est vain. En effet, il ressort à suffisance de la pièce 35 déposée par la [défenderesse] que c'est elle et elle seule qui a fait montre d'une négligence dans la passation de l'acte authentique : ‘Je m'étonne quelque peu du contenu de votre missive étant donné que le projet de bail authentique a été transmis à votre cliente dès le 6 juillet 2006, ledit projet m'ayant été transmis par mon confrère Maître W. le 20 juin précédent. Vous trouverez en annexe copie de la correspondance intervenue dans ce dossier. En outre, je vous rappelle qu'aucune réaction de la part de la [défenderesse] ne m'est parvenue jusqu'à ce jour, que ce soit par rapport au projet d'acte, à la demande de prendre contact afin de fixer un rendez-vous pour la signature de l'acte authentique de bail ou à ma demande de me fournir, le cas échéant, une copie de la relation d'enregistrement du bail commercial sous seing privé intervenue entre parties' (voir courrier du 27 décembre 2006). En réalité, la [défenderesse] plaide sa propre turpitude puisqu'il ressort à suffisance desdites pièces que c'est elle et elle seule qui a fait montre d'une négligence pour la passation de l'acte authentique et pour cause ... La [défenderesse] n'y avait aucun intérêt. Pour rappel, le premier jugement du juge de paix prononcé le 11 janvier 2005 avait réservé à statuer sur la résiliation et ce, tant que la convention de bail n'était pas authentifiée ... La [défenderesse] n'avait donc aucune raison d'authentifier ladite convention de bail puisque les loyers n'étaient plus payés. En postposant la signature de la convention de bail, la [défenderesse] était certaine de bloquer les démarches de la [demanderesse] en vue de poursuivre la résiliation de la convention. Toutefois, la [demanderesse] en a décidé autrement : elle a mandaté son huissier pour transcrire la citation et ce, en date du 31 janvier
13. Grâce à cette transcription, la justice de paix a pu prononcer la résiliation de la convention. Le tribunal de commerce devra donc constater que - Le principe de l'exception d'inexécution n'est pas d'application en l'espèce puisque aucune mise en demeure généralement quelconque pour passer l'acte authentique n'a été adressée à la [demanderesse] ; - Jamais la [défenderesse] n'a précisé à la [demanderesse] qu'elle ne payerait plus les loyers et ce, tant que la convention de bail ne serait pas authentifiée ; - La [défenderesse] plaide sa propre turpitude en se prévalant du principe de l'exception d'inexécution puisque c'est elle et elle seule qui a été négligente pour l'authentification de la convention de bail (voir courriers échangés à cet égard) ; - La proportionnalité exigée en outre par le principe de l'exception d'inexécution n'est pas en l'espèce respectée, les manquements de la [défenderesse] (arriérés de loyers de +/- 50.000 euros) étant sans commune mesure avec la prétendue violation des obligations par la [demanderesse] (non-signature de l'acte authentique). La [défenderesse] fait enfin grand cas du fait qu'elle aurait cantonné les loyers sur le compte de son conseil. Tout d'abord, force est de constater qu'il n'y a jamais eu de cantonnement au sens du Code judiciaire. Il n'y a dès lors jamais eu de paiement. De plus, le paiement des fonds sur le compte de tiers de Maître Ronse a été exécuté en raison de l'imminence de la date d'audience. Pour rappel, les mises en demeure de la [demanderesse] sont toujours restées lettre morte. La [demanderesse] a dès lors communiqué ses conclusions en mai 2006 et ce, afin de poursuivre l'expulsion de la [défenderesse]. Celle-ci n'a à l'époque pas réagi. La [demanderesse] a été contrainte et forcée de poursuivre la fixation de la cause sur pied de l'article
14. L'ordonnance 747 a été notifiée le 23 novembre
15. La date de plaidoiries a été fixée le 27 février
16. Ce n'est que le 24 janvier 2007 que la plupart des fonds ont été débloqués (43.099,43 euros), soit après réception des conclusions additionnelles déposées par la [demanderesse] (elles ont été déposées et communiquées le 19 janvier 2007). C'est donc acculée que la [défenderesse] a exécuté divers paiements au profit de son conseil. A ce jour, alors que les loyers et charges ne sont ni contestés ni contestables, la [demanderesse] n'a toujours pas reçu le premier centime. C'est donc à bon droit que le premier juge a prononcé la résiliation de la convention de bail et, en conséquence, fait droit à la citation originaire visant à l'expulsion de la [défenderesse] ». La décision attaquée constate que la défenderesse « est restée en défaut de payer régulièrement ses loyers depuis le mois d'août 2005 ». Elle constate également que « le long exposé des faits démontre que [...] [la défenderesse] a négligé d'assurer le suivi du projet d'acte entre juillet et novembre 2006, soit pendant cinq mois », et que « ce n'est finalement qu'en mai 2006 que la [demanderesse] mettra effectivement en mouvement la procédure chez le notaire. A ce moment, la [défenderesse] négligera [...] d'y réserver suite. Elle reprendra contact sur ce point en novembre 2006 ». La décision attaquée constate en outre que la demanderesse a toutefois interrompu les démarches notariales en janvier 2007 et déposé, le 19 janvier 2007, des conclusions devant le premier juge poursuivant la résolution du contrat de bail à la suite du défaut de paiement des loyers et des charges par la défenderesse, et également à la suite du défaut, par celle-ci, de passer l'acte authentique « alors qu'elle [la demanderesse] annule elle-même le rendez-vous fixé devant le notaire W. à cet effet ». La décision attaquée conclut, sur la base de cet élément, « qu'à ce moment-là, c'est bien [la demanderesse] qui empêche la passation de l'acte authentique, alors même qu'elle est informée qu'une somme permettant de couvrir l'ensemble des loyers et des charges est consignée et sera même, le 24 janvier 2007, consignée sur le compte tiers du conseil de la [défenderesse] qui offre de les verser dans les 48 heures de la passation de l'acte authentique (voyez les conclusions après jugement de la [défenderesse], déposées au greffe de la justice de paix le 2 janvier 2007) » et que, « dans ce contexte précis, c'est à tort que le premier juge a considéré que l'exception d'inexécution était disproportionnée par rapport au manquement du bailleur et a décidé que la convention de bail devait être résolue aux torts et griefs de la [défenderesse] ». La décision attaquée n'est ainsi pas légalement justifiée. En effet, en considérant que l'inexécution, par la défenderesse, en août 2005, de l'obligation pesant sur celle-ci de payer les loyers et les charges prévus par le contrat de bail commercial est régulièrement justifiée, sur le fondement du principe de l'exception d'inexécution, par l'inexécution imputée à la demanderesse d'accomplir en janvier 2007 l'obligation, pesant sur elle, de faire authentifier le contrat de bail précité, la décision attaquée viole les conditions dans lesquelles le principe général du droit relatif à l'exception d'inexécution en matière de contrats synallagmatiques peut être invoqué, la défenderesse n'ayant pas suspendu ses obligations en représailles à une inexécution fautive et préalable de son cocontractant (violation du principe général du droit relatif à l'exception d'inexécution en matière de contrats synallagmatiques et, pour autant que de besoin, des articles 1134 et 1184 du Code civil). En outre, en constatant qu'avant l'interruption par la demanderesse, en janvier 2007, des démarches destinées à faire procéder à l'authentification du contrat de bail commercial, la défenderesse elle-même avait fait preuve de négligences, de sorte que la convention de bail n'avait pu être authentifiée, la décision attaquée viole également les conditions selon lesquelles le principe général du droit relatif à l'exception d'inexécution en matière de contrats synallagmatiques peut être invoqué, et en particulier l'exigence de bonne foi qui préside à l'invocation de ce principe. En effet, ayant constaté que la défenderesse était elle-même à la base du manquement reproché à la demanderesse, le jugement attaqué n'a pu, sans violer le principe général du droit précité et l'article 1134, alinéa 3, du Code civil, décider que ce manquement pouvait justifier la suspension de l'exécution des obligations de la défenderesse. Troisième branche La règle de forme contenue dans l'article 149 de la Constitution, selon laquelle tout jugement doit être motivé, implique qu'une décision n'est pas régulièrement motivée soit lorsqu'elle contient une contradiction dans ses motifs, soit lorsqu'elle contient une contradiction entre ses motifs et son dispositif. Il est contradictoire de décider, ainsi que le fait implicitement le jugement attaqué, que l'exception d'inexécution a été soulevée par la défenderesse avec modération et ce, par les motifs, d'une part, que « les sommes étaient bloquées » et « que le locataire conditionnait son paiement à la signature de l'acte authentique » et, d'autre part, que l'exception d'inexécution doit être appliquée avec prudence et modération, et que cette prudence suppose que celui qui l'invoque en informe clairement son cocontractant et qu' « il n'en est rien en l'espèce, puisque la [défenderesse] a interrompu ses paiements ex abrupto, sans en faire connaître les motifs à son bailleur et, surtout, sans l'informer de ce qu'elle procédait à une consignation des fonds. Il est légitime dans ces conditions que le bailleur ait conçu une vive inquiétude, notamment face au risque d'insolvabilité de son débiteur ». Dès lors que le jugement attaqué constate qu'aucune mise en demeure n'avait été adressée à la demanderesse préalablement à la retenue des loyers et charges opérée par la défenderesse et que la demanderesse n'avait notamment pas été informée des motifs de cette retenue, le jugement attaqué n'a pu, sans se contredire, décider que l'exception d'inexécution avait été soulevée avec modération. Il viole ainsi l'article 149 de la Constitution. En outre, en constatant qu'aucune mise en demeure n'avait été adressée à la demanderesse préalablement à la retenue des loyers et charges opérée par la défenderesse et en décidant qu'indépendamment de cette circonstance, la défenderesse était en droit de retenir les loyers et charges dus en vertu de la convention de bail commercial, le jugement attaqué méconnaît le principe général du droit relatif à l'exception d'inexécution en matière de contrats synallagmatiques et le principe de bonne foi qui préside à son invocation par les parties (violation du principe général du droit relatif à l'exception d'inexécution en matière de contrats synallagmatiques et de l'article 1134, alinéa 3, du Code civil). III. La décision de la Cour Sur le premier moyen : Le jugement entrepris était déclaré exécutoire par provision nonobstant tout recours et sans caution mais n'excluait pas la faculté de cantonnement. Le jugement attaqué constate que la défenderesse a consigné une somme d'un montant supérieur à celui auquel elle a été condamnée et qu'elle a fait offre de cantonnement sans réaction de la part de la demanderesse. Cette énonciation, non critiquée par le moyen, suffit à justifier la décision d'ordonner la suspension de l'exécution provisoire jusqu'à la prononciation de la décision des juges d'appel sur le fond du litige. Le moyen, qui ne saurait entraîner la cassation, est dénué d'intérêt et, dès lors, irrecevable. Sur le second moyen : Quant à la première branche : Le jugement attaqué, qui constate que les parties ont, « par convention signée le 15 octobre 2002 », conclu « un bail commercial (...) pour une durée de 18 années consécutives, prenant cours le 1er janvier 2003 au plus tard pour se terminer le 31 décembre 2021 », et qui énonce que, « pour bénéficier d'une durée de 18 années, la convention de bail devait nécessairement être authentifiée », considère que l'obligation de faire authentifier le bail est inhérente au contrat synallagmatique liant les parties. Il permet de la sorte à la Cour de contrôler la légalité de sa décision que les obligations des parties, y compris celle d'authentifier le bail, présentent un caractère interdépendant et motive régulièrement sa décision. Le moyen, en cette branche, manque en fait. Quant à la deuxième branche : Pour décider que la défenderesse était fondée à invoquer le manquement de la demanderesse à son obligation de faire authentifier le bail pour différer le paiement des loyers et des charges qui lui incombait, le jugement attaqué constate : - que, compte tenu des investissements importants qu'elle avait effectués dans les lieux loués, la défenderesse avait « un intérêt tout particulier » à cette authentification, qui devait rendre le bail conclu pour une durée de dix-huit ans opposable aux tiers ; - que, si la défenderesse « a négligé d'assurer le suivi du projet d'acte entre juillet et novembre 2006, soit pendant cinq mois », la demanderesse « a elle-même tardé à mettre en mouvement la procédure d'authentification et ce, dès l'origine, [en dépit de] plusieurs courriers [attestant] du souhait de [la défenderesse] de voir cette question réglée [...] bien avant qu'elle ne retienne des loyers » , le jugement attaqué mentionnant à cet égard ses lettres des 5 août 2003 et 12 mars 2004, une réunion tenue le 4 juin 2004, au cours de laquelle la demanderesse s'était engagée à passer l'acte authentique dans les quinze jours, et les conclusions déposées par la défenderesse devant le premier juge les 29 octobre et 12 novembre 2004 ; - que la demanderesse n'a cependant, en définitive, entrepris ladite procédure d'authentification qu'en mai 2006 ; - qu'en janvier 2007, la demanderesse a brusquement interrompu les démarches, sans s'en expliquer, et a déposé des conclusions additionnelles devant le premier juge, « poursuivant la résolution du contrat de bail [en raison] du défaut de paiement des loyers et invoquant le fait que [la défenderesse ne passait] pas l'acte authentique, alors qu'elle [annulait] elle-même le rendez-vous fixé devant le notaire [à cette fin, et qu'elle était] informée qu'une somme permettant de couvrir l'ensemble des loyers et des charges [était] consignée et [serait] même, le 24 janvier 2007, consignée sur le compte tiers du conseil de la [défenderesse], qui [offrait] de les verser dans les 48 heures de la passation de l'acte authentique ». D'une part, il suit de ces constatations que, suivant le jugement attaqué, le manquement contractuel de la demanderesse qui fonde l'exception d'inexécution invoquée par la défenderesse a débuté en 2003 ou, au plus tard en 2004, soit avant qu'intervienne, en 2005, celui qui est imputé à celle-ci. En tant qu'il reproche au jugement attaqué d'accueillir l'exception d'inexécution invoquée par la défenderesse sur la base d'un manquement de la demanderesse survenu en 2007, soit postérieur à celui qui a été commis par la défenderesse, le moyen, en cette branche, procède d'une lecture inexacte du jugement attaqué. D'autre part, l'exception d'inexécution ne peut être invoquée dans des conditions contraires à la bonne foi et, notamment, par une partie qui se trouve elle-même à l'origine de l'inexécution de son cocontractant. Cette dernière circonstance ne se déduit toutefois pas nécessairement de ce qu'elle n'a pas exécuté certaines de ses propres obligations. Il appartient au juge du fond d'apprécier si une partie peut se prévaloir de l'exception à la lumière de toutes les circonstances de la cause. Par les considérations précitées, le jugement attaqué justifie légalement sa décision que la défenderesse était fondée à invoquer l'exception d'inexécution. Le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli. Quant à la troisième branche : Dans la mesure où il est pris de la violation de l'article 149 de la Constitution, le moyen, en cette branche, qui revient à critiquer la légalité du jugement attaqué, est étranger à cette disposition. Pour le surplus, il ressort des constatations du jugement attaqué que la défenderesse a, à de multiples reprises, prié la demanderesse de faire authentifier le bail, le jugement précisant en particulier que, dans les conclusions qu'elle a déposées le 12 novembre 2004 devant le premier juge, elle a « demand[é] formellement que la [demanderesse] soit condamnée à passer l'acte authentique », et admettant ainsi que la demanderesse a été mise en demeure d'exécuter cette obligation. Le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli. Par ces motifs, La Cour Rejette le pourvoi ; Condamne la demanderesse aux dépens. Les dépens taxés à la somme de cinq cent septante euros vingt-trois centimes envers la partie demanderesse. Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président Christian Storck, les conseillers Didier Batselé, Albert Fettweis, Christine Matray et Sylviane Velu, et prononcé en audience publique du vingt-trois octobre deux mille neuf par le président Christian Storck, en présence de l'avocat général Thierry Werquin, avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont. Document PDF ECLI:BE:CASS:2009:ARR.20091023.1 Publication(s) liée(s) précédents: ECLI:BE:CASS:2000:ARR.20000615.7 ECLI:BE:CASS:2008:ARR.20080229.3 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div