ECLI:BE:CASS:2009:ARR.20091023.7

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour de cassation Jugement/arrêt du 23 octobre 2009 No ECLI: ECLI:BE:CASS:2009:ARR.20091023.7 No Rôle: C.08.0193.F Chambre: 1F - première chambre Domaine juridique: Droit civil Date d'introduction: 2009-11-17 Consultations: 209 - dernière vue 2026-07-02 21:30 Version(s): Traduction NL Fiche Les baux à vie conclus après l'entrée en vigueur de la loi du 20 février 1991 et avant celle de la loi du 13 avril 1997 qui l'a modifiée ne sont pas soumis aux dispositions de la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil. Thésaurus Cassation: LOUAGE DE CHOSES - BAIL A LOYER - Fin (Congé. Prolongation. Etc) Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Résidence principale - Durée du bail Mots libres: Bail à vie - Conclusion après l'entrée en vigueur de la loi du 20 février 1991 - Conclusion avant l'entrée en vigueur de la loi du 13 avril 1997 - Dispositions applicables Bases légales: Loi - 20-02-1991 - Art. 1er Loi - 13-04-1997 - Art. 6, 9°, et 15, al. 1er Texte de la décision N°C.08.0193.F

1. B. C. et
2. W. P., demandeurs en cassation, représentés par Maître Paul Alain Foriers, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 149, où il est fait élection de domicile, contre
3. B. S. et
4. V. G., défendeurs en cassation, représentés par Maître John Kirkpatrick, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, boulevard de l'Empereur, 3, où il est fait élection de domicile. La procédure devant la Cour Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 17 décembre 2007 par le tribunal de première instance de Nivelles, statuant en degré d'appel. Le conseiller Sylviane Velu a fait rapport. L'avocat général Thierry Werquin a conclu. Le moyen de cassation Les demandeurs présentent un moyen libellé dans les termes suivants : Dispositions légales violées - articles 1er, § 1er, 3, § 1er, et 12 de la section 2 (« Des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur ») du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, tels qu'ils résultaient de l'article 2 de la loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer antérieurement à sa modification par la loi du 13 avril 1997 modifiant certaines dispositions en matière de baux (article 6, 9°) ; - article 3, § 8, de la section 2 (« Des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur ») du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, tel qu'il a été introduit par l'article 6, 9°, de la loi du 13 avril 1997 modifiant certaines dispositions en matière de baux ; - articles 15, spécialement alinéa 1er , de la loi du 13 avril 1997 modifiant certaines dispositions en matière de baux et 14, §§ 1er et 2, alinéa 1er, de la loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer. Décisions et motifs critiqués Le jugement attaqué dit non fondé l'appel des demandeurs tendant à faire valider le congé qu'ils avaient donné le 15 novembre 2004 pour le 30 juin 2005 en application de l'article 3, § 1er, de la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, tel qu'il devait être interprété sous l'empire de la loi du 20 février 1991 avant sa modification par la loi du 13 avril
5. Statuant sur l'appel incident des défendeurs, le jugement attaqué accueille par voie de conséquence très largement la demande reconventionnelle formulée par ceux-ci et : « Condamne [à cet égard, les demandeurs] à passer auprès du notaire P. G, de résidence à ..., l'acte authentique relatif au bail à vie portant sur l'immeuble occupé par [les défendeurs] et qui est situé rue ... n° ... à ..., et ce, dans les termes de l'acte sous seing privé rédigé par le notaire D. W. en 1994 et signé par les parties en 1996 ; A défaut pour [les demandeurs] de s'exécuter après signification du jugement dans les deux mois de l'invitation qui leur en sera faite par lettre recommandée du notaire après rédaction de son projet, les condamne à une astreinte de 100 euros par jour de retard ». Le jugement attaqué condamne dès lors les demandeurs aux dépens. Le jugement attaqué fonde sa décision sur les motifs suivants : «
6. Les [demandeurs] soutiennent que le bail litigieux, conclu postérieurement à la loi du 20 février 1991 sur les baux de résidence principale, tombe dans le champ d'application de cette loi. Ils soutiennent également que cette loi a rendu irréalisable et par conséquent non valable tout bail relatif à la résidence principale du preneur conclu à vie dès lors qu'elle contient un ensemble de dispositions impératives dont celles qui en permettent la résiliation anticipée. Ils rappellent que la possibilité de conclure un bail à vie a de nouveau été rendue possible à compter du 30 mai 1997, date d'entrée en vigueur de la loi du 13 avril 1997, mais que ces nouvelles dispositions ne s'appliquent pas aux baux en cours mais uniquement aux baux conclus après son entrée en vigueur. Ils considèrent par conséquent que les baux conclus entre le 20 février 1991 et le 30 mai 1997 (date d'entrée en vigueur de la loi du 13 avril 1997) doivent être interprétés au sens de la loi du 20 février 1991 sur les baux de résidence principale comme un bail de neuf ans soumis aux clauses impératives de résiliation de ladite loi et que c'est donc à bon droit qu'ils ont mis fin à ce bail en notifiant un congé de six mois le 15 novembre 2004 pour se terminer le 31 mai
8. La doctrine a longtemps été divisée notamment sur l'application de la loi du 20 février 1991 aux baux à vie. Certains considéraient que le bail à vie, de par ses caractéristiques propres, n'était pas visé par la loi du 20 février
9. D'autres, par contre, se sont prononcés sur l'application de cette loi, soit aux baux à vie existant ainsi qu'à ceux qui seraient conclus après le 20 février 1991, soit uniquement à ces derniers. La loi du 13 avril 1997 n'a résolu que partiellement le problème en considérant : - que les baux conclus après son entrée en vigueur sont valables et ne sont pas soumis aux dispositions relatives au congé pour occupation personnelle et pour travaux d'une certaine importance, - que la loi relative au bail de résidence principale n'est pas applicable aux baux à vie conclus avant l'entrée en vigueur de la loi du 20 février 1991, qui sont soumis au droit commun et régis par les conventions des parties. Deux arrêts de la Cour de cassation sont intervenus pour clarifier la situation des baux à vie et notamment de ceux [qui ont été] conclus entre le 28 février 1991 (date d'entrée en vigueur de la loi du 20 février 1991) et le 30 mai 1997 (date d'entrée en vigueur de la loi du 13 avril 1997). Dans un premier arrêt, intervenu le 29 mai 1998, la Cour de cassation a considéré que, ‘lorsqu'un bail est conclu pour la durée de la vie du preneur, le juge ne peut déduire de la faculté de résiliation anticipée accordée au preneur seul, qu'il s'agit d'un bail à durée indéterminée'. Dans un second arrêt du 17 décembre 1999, la Cour a également relevé que : - d'une part, le bail à vie qui ne prend fin qu'au décès du preneur, événement futur et certain, est un bail à durée déterminée auquel s'applique l'article 14, § 2, de la loi du 20 février
10. Cet article stipule que les dispositions de la loi du 20 février 1991 ne s'appliquent aux baux écrits à durée déterminée déjà conclus qu'à partir de leur renouvellement ou de leur reconduction intervenus après son entrée en vigueur. La Cour de cassation en déduit que le bail à vie déjà conclu au moment de l'entrée en vigueur de cette loi n'est pas soumis aux dispositions de cette loi ; - d'autre part, il résulte du texte de cette disposition et des travaux préparatoires de la loi du 20 février 1991 que le législateur n'a pas entendu soumettre le bail à vie aux dispositions de cette loi. Ce deuxième arrêt sera commenté dans la doctrine comme étant celui qui 'sauve' ainsi les baux conclus entre le 28 février 1991 et le 30 mai 1997, de telle sorte que tous les baux à vie encore en cours actuellement sont valables quelle que soit la date de leur conclusion. En effet, en considérant que les baux à vie n'étaient pas soumis à la loi du 28 février 1991, sans distinction selon qu'ils aient été conclus avant ou après son entrée en vigueur, la Cour de cassation a admis qu'ils étaient valables et soumis au droit commun.
11. En l'espèce, le bail à vie a été conclu par les parties après l'entrée en vigueur de la loi du 20 février 1991 et n'est donc pas soumis aux dispositions de cette loi. Ce bail n'est également pas soumis aux dispositions modificatrices de cette loi, introduites par la loi du 13 avril 1997, qui n'est applicable qu'aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur. II s'agit d'un contrat sous seing privé qui lie les parties en vertu de l'article 1134 du Code civil. A cet égard, ce contrat prévoit qu'il prendra fin 'de plein droit au jour du décès du survivant des preneurs, le bail étant stipulé réversible au profit dudit survivant' et ne donne pas la possibilité au bailleur d'y mettre un terme avant l'échéance. Le congé notifié par les [demandeurs] ne pouvait donc pas intervenir de sorte qu'il y a lieu de rejeter leur demande de validation dudit congé. Par ailleurs, afin de rendre ce bail opposable aux tiers, il y a lieu de lui donner date certaine et de faire droit à la demande des [défendeurs] de donner à ce contrat la forme d'un acte authentique. Enfin, le contrat de bail signé par les parties n'étant pas soumis à la loi sur les contrats de bail, la disposition impérative visée à l'article 5 de ladite loi selon laquelle le précompte immobilier afférent à l'immeuble loué ne peut être mis à charge du preneur n'est pas applicable. Il n'y a donc pas lieu de faire droit à la demande reconventionnelle formulée par les [défendeurs] en vue d'obtenir le remboursement des précomptes payés ». Griefs Aux termes de l'article 1er, § 1er, de la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, les dispositions de cette section s'appliquent « aux baux portant sur le logement que le preneur, avec l'accord exprès ou tacite du bailleur, affecte dès l'entrée en jouissance à sa résidence principale ». Aucune disposition de ladite section 2 dans sa rédaction originaire issue de l'article 2 de la loi du 20 février 1991 n'exclut le bail à vie du champ d'application de celle-ci. L'article 6, 9°, de la loi du 13 avril 1997 confirme que telle était bien l'intention du législateur de 1991 dans la mesure où, loin d'exclure les baux à vie du champ d'application de la section 2, il apporte une simple dérogation au régime de la durée des baux d'habitation tel qu'il résulte de l'article 3, §§ 1er à 4, de cette section au profit de ce type de baux (article 3, § 8, nouveau de la section 2) sans modifier le texte de l'article 1er, § 1er, pour viser expressément les baux à vie. S'il est par ailleurs exact qu'il suit de l'article 14, §§ 1er et 2, de la loi du 20 février 1991 que les baux à vie conclus avant l'entrée en vigueur de la loi du 20 février 1991 échappent aux dispositions impératives de celle-ci dans la mesure où il s'agit de baux à durée déterminée, il résulte en revanche de l'article 15, alinéa 1er, de la loi du 13 avril 1997 que le nouveau paragraphe 8 introduit dans l'article 3 de la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil par l'article 6, 9°, de ladite loi de 1997 n'est applicable qu'aux baux à vie conclus après l'entrée en vigueur de cette loi. Il s'ensuit que les baux à vie conclus après l'entrée en vigueur de la loi du 20 février 1991 et avant sa modification par la loi du 13 avril 1997 sont soumis quant à leur durée à l'article 3, §§ 1er et suivants, de la section 2 précitée qui sont impératives (article 12 de la même section 2). En déboutant dès lors les demandeurs de leur appel et en accueillant la demande reconventionnelle des défendeurs au motif qu'avant sa modification par la loi du 13 avril 1997, la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil issu de l'article 2 de la loi du 20 février 1991 ne s'appliquait pas au bail à vie, le jugement attaqué 1° méconnaît la portée de l'article 1er, § 1er, de la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil tant dans l'interprétation qui devait lui être reconnue avant l'entrée en vigueur de la loi du 13 avril 1997 que dans celle que cette loi a implicitement mais certainement consacrée (violation dudit article 1er, § 1er, et en tant que de besoin de l'article 2 de la loi du 20 février 1991 dans sa version originaire) ; 2° méconnaît la portée de l'article 3, § 8, de la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil tel qu'il a été introduit par l'article 6, 9°, de la loi du 13 avril 1997 (violation dudit article 3, § 8, et de l'article 6, 9°, de la loi du 13 avril 1997) et des articles 14, §§ 1er et 2, alinéa 1er, de la loi du 20 février 1991 et 15, spécialement alinéa 1er, de la loi du 13 avril 1997 dont il résulte a contrario que les baux à vie conclus après l'entrée en vigueur de la loi du 20 février 1991 et avant sa modification par la loi du 13 avril 1997 n'échappent nullement aux dispositions des articles 1er, § 1er, et 3, §§ 1er à 4, de la section 2 précitée telle qu'elle était en vigueur à l'époque ; 3° partant, méconnaît l'article 3, § 1er, de la section 2 du chapitre Il du titre VIII du livre III du Code civil en refusant de valider le congé donné par les demandeurs le 15 novembre 2004 sous l'empire de cette disposition impérative (violation dudit article 3, § 1er, et en tant que de besoin de l'article 12 de la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil et de l'article 2 de la loi du 21 février 2001 dans sa version originaire). La décision de la Cour D'une part, l'article 1er, § 1er, de la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil dispose que cette section, insérée dans ce code par l'article 2 de la loi du 20 février 1991, s'applique aux baux portant sur le logement que le preneur, avec l'accord exprès ou tacite du bailleur, affecte dès l'entrée en jouissance à sa résidence principale. Il résulte de l'économie de cette section, dont plusieurs dispositions sont incompatibles avec le bail à vie, ainsi que des travaux préparatoires de la loi du 20 février 1991, que le législateur n'a pas entendu soumettre ce bail aux dispositions de ladite loi. D'autre part, l'article 6, 9°, de la loi du 13 avril 1997 modifiant certaines dispositions en matière de baux, qui a complété l'article 3 de ladite section par un paragraphe 8 permettant la conclusion par écrit d'un bail à vie soumis à un régime dérogatoire pour ce qui concerne leur durée, n'est applicable, en vertu de l'article 15, alinéa 1er, de cette loi, qu'aux baux à vie conclus après l'entrée en vigueur de celle-ci. Il s'ensuit que les baux à vie conclus après l'entrée en vigueur de la loi du 20 février 1991 et avant celle de la loi du 13 avril 1997 qui l'a modifiée ne sont pas soumis aux dispositions de la section
12. Le moyen, qui soutient le contraire, manque en droit. Par ces motifs, La Cour Rejette le pourvoi ; Condamne les demandeurs aux dépens. Les dépens taxés à la somme de six cent soixante euros seize centimes envers les parties demanderesses et à la somme de cent soixante-cinq euros septante-neuf centimes envers les parties défenderesses. Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président Christian Storck, les conseillers Didier Batselé, Albert Fettweis, Christine Matray et Sylviane Velu, et prononcé en audience publique du vingt-trois octobre deux mille neuf par le président Christian Storck, en présence de l'avocat général Thierry Werquin, avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont. Document PDF ECLI:BE:CASS:2009:ARR.20091023.7 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div