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ECLI:BE:CASS:2009:ARR.20091123.2

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour de cassation Jugement/arrêt du 23 novembre 2009 No ECLI: ECLI:BE:CASS:2009:ARR.20091123.2 No Rôle: C.08.0123.F Chambre: 3F - troisième chambre Domaine juridique: Droit civil Date d'introduction: 2009-12-14 Consultations: 230 - dernière vue 2026-07-02 20:57 Version(s): Traduction NL Fiche La cession privilégiée du bail prévue par l'article 35 de la loi sur les baux à ferme revêt un caractère indivisible en sorte que, en cas de pluralité de bailleurs, l'opposition à cette cession fondée sur l'article 36 doit être faite par tous les bailleurs. Cette règle s'applique également lorsqu'à l'appui de l'opposition est invoquée l'irrégularité de ladite cession ou de sa notification

(1).
(1)Cass., 24 février 1995, RG C.93.0078.N ECLI:BE:CASS:1995:ARR.19950224.8, Pas., 1995, n°
  1. Thésaurus Cassation: LOUAGE DE CHOSES - BAIL A FERME - Sous-location et cession du bail Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Bail à ferme - Sous-location et cession Mots libres: Notification - Irrégularité - Opposition - Pluralités de bailleurs - Indivisibilité Bases légales: Loi - 04-11-1969 - Art. 35, 36 et 37 Texte de la décision N°C.08.0123.F
  2. V. D. H. H. et
  3. B. M.-L.,
  4. V. D. H. He., demandeurs en cassation, représentés par Maître Lucien Simont, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 149, où il est fait élection de domicile, contre
  5. D. M. J.,
  6. V. D. H. D.,
  7. V. D. H. S.,
  8. V. D. H. B.,
  9. L. Y.,
  10. V. D. H. N.,
  11. V. D. H. A.,
  12. V. D. H. M.-C.,
  13. V. D. H. I.,
  14. V. D. H. A., défendeurs en cassation, représentés par Maître Cécile Draps et Maître Jacqueline Oosterbosch, avocats à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Liège, rue de Chaudfontaine, 11, où il est fait élection de domicile. La procédure devant la Cour Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 13 novembre 2007 par le tribunal de première instance d'Arlon, statuant en degré d'appel. Par ordonnance du 10 novembre 2009, le premier président a renvoyé la cause devant la troisième chambre. Le conseiller Sylviane Velu a fait rapport. L'avocat général Jean-Marie Genicot a conclu. Les moyens de cassation Les demandeurs présentent deux moyens dont le premier est libellé dans les termes suivants : Dispositions légales violées - articles 1217 et 1218 du Code civil ; - articles 34, 35 et 36 de la loi du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux (livre III, titre VIII, chapitre II, section 3 du Code civil) ; - article 23 du Code judiciaire ; - principe général du droit imposant le respect des droits de la défense. Décisions et motifs critiqués Le jugement attaqué déclare l'appel « fondé dans la mesure ci-après précisée : Réforme le jugement entrepris sauf en tant qu'il déclare la demande originaire recevable et, statuant par voie de dispositions nouvelles, dit pour droit que la cession de bail à ferme concédée en date du 10 novembre 2004 par [les deux premiers demandeurs] à leur fils, [troisième demandeur], et portant sur une ferme avec bâtiments et des terres sises à Arlon, 3e division Autelbas, d'une superficie totale d'environ 83 ha, 90 ca, n'est pas une cession privilégiée au sens de l'article 35 de la loi du 4 novembre 1969 sur les baux à ferme et que [le troisième demandeur] ne bénéficie donc pas d'un renouvellement du bail pour une nouvelle et première période de neuf ans prenant cours à la première date anniversaire de l'entrée en jouissance des cédants postérieure au 31 janvier 1995 ; [...] Condamne les [demandeurs] aux entiers dépens des deux instances ». Le jugement attaqué fonde cette décision, quant à la recevabilité de la demande originaire des défendeurs, recevabilité que les demandeurs contestaient dans leurs conclusions d'appel principales et additionnelles, sur ce que, « aux termes de leurs premières conclusions déposées le 16 novembre 2005, les consorts V. D. H.-B. ont soulevé l'irrecevabilité de la citation introductive d'instance au motif que les quatre bailleurs indivis dont question au point 5.
  15. ne sont pas intervenus et n'ont pas été mis à la présente cause. Que par citation datée du 15 juin 2005, l'action a été introduite devant la justice de paix d'Arlon-Messancy par MM. Y. L., N., G., A., M.-C., I. et A. V. D. H. Que MM. V. D. H. B., V. D. H. H., H. K., H. F. n'étaient pas et ne sont toujours pas parties à la présente procédure. 6.1 Que 'l'action par laquelle l'un des cobailleurs s'oppose seul au renouvellement du bail peut être considérée comme une action déclaratoire dans la mesure où elle ne porte que sur la régularité de la cession ou de sa notification. En tant que telle, en effet, elle ne doit pas être introduite dans les trois mois de la notification de la cession privilégiée. Il s'agit d'une action purement déclaratoire dont le but n'est autre que conservatoire, si bien que l'un des cobailleurs peut l'intenter seul. Mais si son action consiste en une opposition au renouvellement du bail fondée sur l'un des motifs d'opposition énumérés à l'article 37, § 1er, de la loi sur le bail à ferme, elle doit impérativement être introduite dans le délai de trois mois, et doit être regardée comme un acte d'administration requérant en principe le consentement unanime de l'ensemble des copropriétaires, à l'exception du preneur'. Qu'à juste titre, le premier juge a indiqué que 'seule la notification dans les formes légales d'une cession régulière peut avoir pour effet le renouvellement du bail. Dès lors, si les formes n'ont pas été respectées ou si la cession n'est pas régulière, le bailleur ne doit pas s'opposer au renouvellement puisque celui-ci n'est pas rendu possible par le fait même du preneur'. Qu''il est donc erroné de prétendre que l'absence de réaction du bailleur dans les trois mois de la notification de la cession couvre le vice dont elle est affectée. Dès lors que ce vice a pour effet d'empêcher le renouvellement du bail, lequel est soumis au respect scrupuleux des formes, le bailleur n'a pas à prendre la peine de s'y opposer'. Que la question de savoir si la cession du bail opérée par le preneur est privilégiée ou non peut ainsi se poser seulement à l'occasion du congé à donner en fin de bail, ainsi qu'il résulte de la procédure ayant donné lieu à l'arrêt de la Cour de cassation du 19 décembre
  16. Que l'action déclaratoire fondée sur une irrégularité de la cession ou de sa notification 'n'est nullement indispensable et peut être introduite par voie incidente, plusieurs années après la cession privilégiée, à l'occasion, par exemple, d'une procédure en validation de congé'. Que l'article 36 de la loi sur les baux à ferme n'envisage d'ailleurs la procédure en opposition au renouvellement du bail que dans le chef du bailleur 'auquel une cession a été notifiée dans le délai prévu à l'article 35'. Que 'le renouvellement est subordonné à l'exécution par le preneur, de quelques formalités dont le respect s'impose à lui d'autant plus rigoureusement que leurs conséquences sont importantes pour le bailleur, qui les subit sans qu'elles dépendent nullement de son intervention'. Que le 'renouvellement n'est possible que moyennant une cession régulière et notifiée dans les trois mois, par lettre recommandée ou par exploit d'huissier de justice, à tous les destinataires intéressés avec indication des noms, prénoms et adresses du ou des cessionnaires. [...] Si l'une des conditions n'est pas remplie, le renouvellement n'est pas acquis et le bailleur, par conséquent, n'a pas à prendre la peine de s'y opposer. [...] Lorsqu'une des conditions légales n'est pas respectée, (la cession) n'accède même pas à l'existence en tant que privilégiée'. Qu'il se déduit avec certitude des articles 35, 36 et 37 qu'aucune opposition ne doit être introduite en présence d'une cession privilégiée qui, pour une raison ou pour une autre, n'est pas propre à susciter un renouvellement de bail'. 6.2 Que devant le premier juge, les consorts V. D. H.-L. faisaient valoir qu'ils n'avaient pas à s'opposer à une cession irrégulière et demandaient qu'il soit dit pour droit que le transfert de bail à ferme 'donné par lettre recommandée du 31 janvier 2005 [...] n'a pas de renouvellement de bail comme conséquence'. Que les consorts V. D. H.-L. indiquent cependant dans le dispositif de leur requête d'appel que ledit appel tend à faire déclarer 'l'opposition à cession « privilégiée » recevable et fondée'. Qu'ils indiquent encore qu'ils 'entendent s'opposer à la cession privilégiée et ont, conformément à l'article 36 de la loi sur le bail à ferme, fait opposition au renouvellement du bail'. Que curieusement, dans leurs conclusions additionnelles d'appel, les consorts V. D. H.-L. critiquent l'enseignement de MM. V. et P. R., lesquels pourtant semblaient partager le point de vue des [défendeurs]. 6.3 Qu'il n'existe pas de différence essentielle entre une action en opposition à renouvellement d'un bail et une action déclaratoire tendant à faire dire qu'il n'y a pas eu de renouvellement dès lors qu'elles auraient toutes deux pour objet de contester l'existence du renouvellement du bail en invoquant l'irrégularité de la notification de la cession intervenue. Que, de plus, il échet de rappeler que 'l'action par laquelle l'un des co-bailleurs s'oppose seul au renouvellement du bail peut être considérée comme une action déclaratoire dans la mesure où elle ne porte que sur la régularité de la cession ou de sa notification'. Qu''il est désormais acquis que l'habillage juridique donné à l'objet ne s'incorpore pas à celui-ci, en sorte que, pourvu qu'il s'en tienne au résultat factuel postulé, le juge peut, voire doit modifier d'office cet habillage juridique'. Que nonobstant la formulation ou l''habillage juridique' maladroits ou fluctuants que les [défendeurs] ont donnés à leur demande, il reste que l'objet de celle-ci est et a toujours été la dénégation d'un droit dans le chef du cessionnaire à un renouvellement du bail litigieux au motif que la notification qui leur a été faite de ladite cession est irrégulière. Qu'il s'agit donc d'une action déclaratoire et, partant, purement conservatoire qui peut être introduite par une partie des bailleurs seulement. Qu'en tout état de cause, 'il ressort des articles 34, 35, 36 et 37, alinéa 1er, de la loi du 4 novembre 1969 que l'énumération limitative des motifs sérieux d'opposition par l'article 37, alinéa 1er, ne concerne que les cas de cession régulière du bail conformément à l'article 34, pour lesquels la notification prévue par l'article 35 était régulière, et que le bailleur qui, en application de l'article 36, critique la cession privilégiée du bail prévue par l'article 35 peut invoquer l'irrégularité de ladite cession de bail ou l'irrégularité de la notification prescrite par l'article 35'. Qu'ainsi, la Cour de cassation enseigne clairement que, même si l'irrégularité de la notification prévue par l'article 35 ne rentre pas dans le champ d'application de l'article 37, rien n'interdit d'introduire une opposition conformément à l'article 36 et de faire valoir dans ce cadre l'absence de renouvellement découlant du non-respect des formalités prévues par l'article 35 de la loi sur les baux à ferme. Qu'au demeurant, on relèvera que la Cour n'indique nullement que cette irrégularité de la cession ou de sa notification doit être soulevée (elle 'peut être invoquée') dans une procédure initiée sur la base de l'article 36 de la loi sur le bail à ferme. Que l'on n'aperçoit pas pourquoi une demande tendant exclusivement à faire valoir l'irrégularité de la notification prévue par l'article 35, même si elle est introduite dans le cadre d'une opposition formulée sur pied de l'article 36 de la loi sur les baux à ferme, perdrait ses caractères déclaratoire et purement conservatoire. Que, quoi qu'il en soit, la question de savoir si tous les bailleurs devaient être mis à la cause s'avère subséquente à celle de savoir si la notification de la cession privilégiée du bail à ferme litigieux est intervenue dans les formes légales, à défaut de quoi la demande en 'opposition au renouvellement' consiste en réalité à demander au juge de constater que la cession de bail litigieuse n'a pas entraîné de renouvellement dudit bail. 6.4 Que les parties s'opposent exclusivement sur le point de savoir si la notification de la cession de bail intervenue par lettres recommandées datées du 31 janvier 2005 a ou non été faite dans les trois mois de l'entrée en jouissance effective du cessionnaire, ici [le troisième demandeur]. Qu'en d'autres termes, la question litigieuse se résout à l'alternative suivante : - soit la notification de la cession du bail est intervenue dans les trois mois de l'entrée en jouissance du cessionnaire et est partant régulière avec pour conséquences que tous les bailleurs devaient être parties à la cause où est examinée la validité de l'opposition au renouvellement du bail découlant de l'article 35 de la loi du 4 novembre 1969 sur les baux à ferme et fondée exclusivement sur un des motifs énoncés à l'alinéa 1er de l'article 37; en outre, dans cette alternative, quant au fond du litige, les [défendeurs] ne formulant aucun grief autre que l'irrégularité de la notification, leur demande devrait être déclarée non fondée ; - soit la notification de la cession du bail n'est pas intervenue dans les trois mois de l'entrée en jouissance du cessionnaire et est partant irrégulière avec pour conséquences que tous les bailleurs ne devaient pas être parties à la cause pour faire constater l'absence de renouvellement du bail, lequel, à défaut de notification valable, n'a pu intervenir. Le jugement attaqué fonde ainsi sa décision que la demande originaire des défendeurs est recevable sur ce que, bien qu'ayant demandé dans leur requête d'appel et leurs conclusions d'appel que leur opposition à cession privilégiée soit déclarée recevable et fondée, leur action était déclaratoire et purement conservatoire et pouvait dès lors être introduite par une partie des bailleurs seulement ». Griefs Le jugement attaqué constate que les deux premiers demandeurs ont, par convention du 10 novembre 2004, cédé leur bail à ferme à leur fils, le troisième demandeur, ce en application des articles 34 et 35 de la loi sur le bail à ferme. Pareille cession ne requérait pas l'autorisation des bailleurs (article 34 de la loi du 4 novembre 1969 visé au moyen). Le jugement attaqué constate que, par lettre du 31 janvier 2005, les preneurs cédants ont informé les bailleurs de cette cession, en application des articles 34 et 35 de la loi du 4 novembre 1969, visés au moyen. Le jugement attaqué décide que cette demande était recevable bien que n'ayant pas été introduite par tous les cobailleurs. Il fonde cette décision sur ce que ladite demande, bien que tendant à faire déclarer recevable et fondée l'opposition à cession privilégiée formée par les défendeurs, opposition prévue à l'article 36 de la loi du 4 novembre 1969 visé au moyen, constituait en réalité, non une telle opposition, mais une action déclaratoire et purement conservatoire qui peut être introduite par une partie des bailleurs seulement. Première branche Le jugement attaqué justifie cette qualification de la demande des défendeurs par ce que celle-ci est fondée, non sur un des motifs d'opposition énumérés à l'article 37 de la loi du 4 novembre 1969, mais sur l'irrégularité, au regard de l'article 35, alinéa 1er, de la loi du 4 novembre 1969, de la notification de la cession, celle-ci étant intervenue après l'expiration du délai de trois mois prescrit par ledit article 35, alinéa 1er. Il est sans doute exact que le bailleur qui, en application de l'article 36 de la loi du 4 novembre 1969 visé au moyen, critique la cession privilégiée du bail prévue par l'article 35 de la même loi, peut invoquer l'irrégularité de ladite cession de bail ou l'irrégularité de la notification prescrite par ledit article
  17. Il n'en reste pas moins que les bailleurs, dès lors qu'ils choisissent la voie de l'article 36 de la loi pour critiquer la cession privilégiée qui leur a été notifiée, doivent respecter les conditions résultant de ce choix. L'opposition à une cession privilégiée de bail à ferme a un objet ne pouvant donner lieu à des jugements distincts. Il ne se concevrait pas en effet qu'il fût décidé par un jugement que la cession de bail n'était pas privilégiée à l'égard de certains cobailleurs et, par un autre jugement, qu'elle l'était à l'égard d'autres cobailleurs. Une telle opposition introduit donc une action indivisible et ne peut dès lors être valablement introduite que par tous les intéressés ou en présence de ceux-ci (articles 36 de la loi du 4 novembre 1969 visé au moyen, 1217 et 1218 du Code civil et 23 du Code judiciaire). En déclarant recevable l'opposition formée par les défendeurs, sans l'intervention ou l'appel à la cause de quatre de leurs cobailleurs, le jugement attaqué méconnaît dès lors la notion légale d'action indivisible (violation des articles 1217 et 1218 du Code civil et 23 du Code judiciaire) et viole partant les conditions d'application de l'article 36 de la loi du 4 novembre 1969 visé au moyen (violation des articles 35 et 36 de ladite loi du 4 novembre 1969). Seconde branche Le jugement admet la recevabilité de l'opposition mue par les défendeurs, ce nonobstant le défaut d'intervention ou d'appel à la cause de quatre de leurs cobailleurs indivis, pour le motif que leur action était en réalité une « action déclaratoire et partant purement conservatoire, qui peut être introduite par une partie des bailleurs seulement ». Le jugement attaqué relève toutefois que le dispositif de la requête d'appel des cobailleurs, défendeurs, tendait à faire dire « l'opposition à cession 'privilégiée' recevable et fondée » et que les défendeurs déclaraient dans leurs conclusions principales d'appel « s'opposer à la cession 'privilégiée' et ont, conformément à l'article 36 de la loi sur le bail à ferme, fait opposition au renouvellement du bail ». Les défendeurs soulignaient, dans leurs conclusions additionnelles d'appel, que : « il y a lieu de confirmer le jugement dont appel sur ce point en ce qu'il a estimé que : Dès lors que la demande consiste, comme en l'espèce, en une opposition au renouvellement du bail, elle doit être regardée comme un acte d'administration requérant le consentement de l'ensemble des copropriétaires, à l'exception du preneur, étant entendu que l'article 577-2, § 6, du Code civil ne concerne que les rapports des copropriétaires entre eux et qu'il n'appartient pas au copropriétaire preneur d'invoquer l'application de cette règle lorsqu'il agit en qualité de preneur'. « En outre, les [défendeurs] déposent des courriers rédigés par les héritiers de Monsieur B. V. D. H., par Monsieur K. H. et Madame H. V. D. H. desquels il ressort clairement qu'ils partagent les intérêts et la position défendue par les [défendeurs] ». Il apparaît ainsi que les cobailleurs, défendeurs, ne justifiaient le défaut d'intervention de certains cobailleurs indivis que par ce que, d'une part, le copropriétaire preneur ne pouvait se prévaloir de l'exigence de consentement unanime découlant de l'article 577-2, § 6, du Code civil et que, d'autre part, les cobailleurs qui n'étaient pas intervenus partageaient les intérêts et la position de ceux qui avaient introduit l'opposition. Les défendeurs n'avaient en revanche pas soutenu que leur action était déclaratoire, partant purement conservatoire, et pouvait dès lors être introduite par certains des cobailleurs seulement. Le jugement attaqué considère néanmoins qu'il lui appartient de rectifier la qualification maladroite que les défendeurs ont donnée à leur action et d'en tirer les conséquences. Le jugement attaqué, en eût-il même eu le pouvoir, ne pouvait procéder à une telle rectification qu'après avoir permis aux parties de s'expliquer sur la qualification d'action déclaratoire et, partant, purement conservatoire qu'il estimait devoir donner à l'opposition formée par les défendeurs et sur les conséquences de cette qualification. A défaut de l'avoir fait, le jugement attaqué a méconnu le droit de défense des demandeurs (violation du principe général du droit visé au moyen). La décision de la Cour Sur le premier moyen : Quant à la première branche : En vertu de l'article 34 de la loi du 4 novembre 1969 formant la section 3 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil contenant les règles particulières aux baux à ferme, le preneur peut, sans autorisation du bailleur, céder la totalité de son bail notamment à ses descendants. Le cessionnaire est subrogé à tous les droits et obligations dérivant du bail, le cédant restant toutefois tenu des obligations du bail, solidairement avec lui. Suivant l'article 35 de cette loi, si, dans les trois mois de l'entrée en jouissance du cessionnaire, le preneur ou ses ayants droit notifient au bailleur la cession que le preneur a faite du bail à ses descendants, en lui indiquant les noms, prénoms et adresses du ou des cessionnaires, le bail est, sauf opposition déclarée valable du bailleur, renouvelé de plein droit au profit du ou des cessionnaires. Ce renouvellement a pour effet que, toutes autres conditions étant maintenues, une nouvelle et première période de neuf ans prend cours au bénéfice du ou des cessionnaires et que le cédant est déchargé de toutes obligations résultant du bail nées postérieurement à la notification. Conformément à l'article 36 de ladite loi, le bailleur auquel une cession a été notifiée dans le délai prévu à l'article 35 peut faire opposition au renouvellement du bail en citant l'ancien et le nouveau preneur devant le juge de paix, dans les trois mois de la notification de la cession, à peine de déchéance, en vue d'entendre valider son opposition. Le juge apprécie si les motifs de l'opposition sont sérieux et fondés et, si l'opposition est admise, le bail n'est pas renouvelé et seule la cession de l'ancien bail produit ses effets. L'article 37 énumère enfin les motifs sérieux d'opposition qui peuvent être admis. La cession privilégiée du bail prévue par l'article 35 précité revêt un caractère indivisible en sorte que, en cas de pluralité de bailleurs, l'opposition à cette cession fondée sur l'article 36 doit être faite par tous les bailleurs. Cette règle s'applique également lorsqu'à l'appui de l'opposition est invoquée l'irrégularité de ladite cession ou de sa notification. Le jugement attaqué constate que les défendeurs, bailleurs indivis du bien loué avec d'autres personnes non à la cause, se sont opposés, en cette qualité, à la cession du bail à ferme faite par les deux premiers demandeurs à leur fils, troisième demandeur, leur citation tendant à ce qu'« il soit dit pour droit que la cession à eux notifiée [...] n'entraîne pas de renouvellement de bail au profit du cessionnaire (tel que prévu par l'article 35 de la loi sur les baux à ferme) ». Le jugement attaqué relève que cette opposition était fondée seulement sur l'irrégularité de la notification de la cession aux bailleurs, résultant de ce qu'elle était intervenue plus de trois mois après l'entrée en jouissance du troisième demandeur. En considérant qu'en raison de ce fondement, ladite opposition doit s'analyser en « une action déclaratoire et, partant, purement conservatoire qui peut être introduite par une partie des bailleurs seulement », le jugement attaqué ne décide pas légalement qu'elle est recevable. Le moyen, en cette branche, est fondé. Sur les autres griefs : Il n'y a pas lieu d'examiner la seconde branche du premier moyen et le second moyen, qui ne sauraient entraîner une cassation plus étendue. Par ces motifs, La Cour Casse le jugement attaqué, sauf en tant qu'il donne acte aux trois premiers défendeurs de leur reprise d'instance et qu'il reçoit l'appel ; Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé ; Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ; Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de première instance de Marche-en-Famenne, siégeant en degré d'appel. Ainsi jugé par la Cour de cassation, troisième chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Paul Mathieu, les conseillers Didier Batselé, Sylviane Velu, Martine Regout et Alain Simon, et prononcé en audience publique du vingt-trois novembre deux mille neuf par le président de section Paul Mathieu, en présence de l'avocat général Jean-Marie Genicot, avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart. Document PDF ECLI:BE:CASS:2009:ARR.20091123.2 Publication(s) liée(s) précédents: ECLI:BE:CASS:1995:ARR.19950224.8 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div

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