ECLI:BE:CASS:2009:ARR.20091224.2

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab Hof van Cassatie Vonnis/arrest van 24 december 2009 ECLI nr: ECLI:BE:CASS:2009:ARR.20091224.2 Rolnummer: C.08.0570.N Kamer: 1N + Eerste Kamer + Rechtsgebied: Overige - Constitutioneel recht Invoerdatum: 2010-01-21 Raadplegingen: 273 - laatst gezien 2026-07-02 20:53 Versie(s): Vertaling FR Fiches 1 - 2 De reden van de rechters die, na een eigen redenering te hebben ontwikkeld, oordelen dat zij " in die omstandigheden de oordeelkundige redenering van de eerste rechter bijtreden " kan, gelet op de vaagheid van die formule, niet gelden als een reden van de bestreden beslissing en levert als dusdanig ook geen element van tegenstrijdigheid op. Thesaurus CAS: REDENEN VAN DE VONNISSEN EN ARRESTEN - OP CONCLUSIE - Burgerlijke zaken (handelszaken en sociale zaken inbegrepen) UTU-thesaurus: GERECHTELIJK RECHT - RECHTSPLEGING - Behandeling van de zaak - Vonnis - Motivering PUBLIEK EN ADMINISTRATIEF RECHT - GRONDWET - Grondwettelijke machten - Rechterlijke macht - art. 144-159 - Motiveringsplicht - art. 149 GERECHTELIJK RECHT - GERECHTELIJK RECHT- ALGEMENE BEGINSELEN - Redenen van vonnissen en arresten Vrije woorden: Tegenstrijdigheid in de redenen - Vaagheid van de formule Wettelijke bepalingen: Grondwet 1994 - 17-02-1994 - Art. 149 Thesaurus CAS: GRONDWET - GRONDWET 1994 (ART. 100 TOT EINDE) - Artikel 149 UTU-thesaurus: GERECHTELIJK RECHT - RECHTSPLEGING - Behandeling van de zaak - Vonnis - Motivering PUBLIEK EN ADMINISTRATIEF RECHT - GRONDWET - Grondwettelijke machten - Rechterlijke macht - art. 144-159 - Motiveringsplicht - art. 149 GERECHTELIJK RECHT - GERECHTELIJK RECHT- ALGEMENE BEGINSELEN - Redenen van vonnissen en arresten Vrije woorden: Tegenstrijdigheid in de redenen - Vaagheid van de formule Wettelijke bepalingen: Grondwet 1994 - 17-02-1994 - Art. 149 Tekst van de beslissing Nr. C.08.0570.N

1. F. F., wonende te 2550 Kontich, Blauwesteenstraat 67,
2. V. S. R., wonende te 2550 Kontich, Blauwesteenstraat 67, eisers, vertegenwoordigd door mr. Johan Verbist, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1000 Brussel, Brederodestraat 13, waar de eisers woonplaats kiezen, tegen S. L., wonende te 2980 Zoersel, Kriekendreef 15, verweerder, vertegenwoordigd door mr. Huguette Geinger, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1000 Brussel, Quatre Brasstraat 6, waar de verweerder woonplaats kiest. I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis dat, na verwijzing, op 17 juni 2008 werd gewezen door de rechtbank van eerste aanleg te Mechelen, zetelend in hoger beroep. Bij arrest van 29 juni 2007 vernietigde het Hof het vonnis van 5 december 2005 van de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen, zetelend in hoger beroep. Raadsheer Eric Stassijns heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal met opdracht André Van Ingelgem heeft geconcludeerd. II. CASSATIEMIDDEL De eisers voeren in hun verzoekschrift een middel aan. Geschonden wetsbepalingen - artikel 149 van de Grondwet; - de artikelen 1134, 1319, 1320 en 1322 van het Burgerlijk Wetboek; - artikel 14, eerste lid van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling IIbis van het Burgerlijk Wetboek, zoals vervangen door de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten met het oog op de bescherming van het handelsfonds ("de Handelshuurwet"). Aangevochten beslissing De appelrechters op verwijzing verklaren in het bestreden vonnis na cassatie het hoger beroep van de eisers ontvankelijk doch ongegrond en bevestigen dienvolgens het beroepen vonnis onder meer in de mate waarin het de huurprijs voor het handelspand aan de Mechelsesteenweg 48-50 met ingang van 1 april 2004 op 1.524,00 euro heeft bepaald. Nadat zij ervan uitgingen dat de eisers de keuze hadden om ofwel te gelegener tijd een huurhernieuwing aan te vragen ofwel via onderhandelingen reeds bij voorbaat hun toekomst na 1 april 2004 veilig te stellen, stellen de appelrechters op verwijzing daartoe vast dat de eisers voor de laatste optie kozen en oordelen dat aan dergelijke handelwijze niets onwettig is, waarbij zij nog doen gelden dat de eisers geen huurverlenging zouden hebben bekomen zonder dat tegen het einde van de lopende huur een nieuwe, aan de economische markt aangepaste huurprijs kon worden bekomen door de verweerder (bestreden vonnis, pagina 5, laatste alinea tot en met pagina 6, tweede alinea). Volgens de appelrechters op verwijzing kan bovendien uit de overeenkomst van 16 juli 1993 worden afgeleid dat partijen niet beoogden op het einde van de driejarige periode een aanpassing van de huurprijs te kunnen doorvoeren onder abstractie van artikel 6 van de handelshuurwet vereiste "nieuwe omstandigheden", doch dat zij integendeel reeds ver op voorhand een vanaf 1 april 2004 ingaande nieuwe overeenkomst hebben willen aangaan aan een tegen die tijd volstrekt bepaalbare huurprijs, wat naar hun oordeel volkomen rechtsgeldig is (bestreden vonnis, pagina 6, derde en vierde alinea). Zij treden tenslotte de redengeving van de eerste rechter bij, welke van oordeel was dat de overeenkomst tussen partijen van 16 juli 1993 waarbij de oorspronkelijke overeenkomst werd aangepast en uitgebreid met zekere bedingen betreffende de verbouwingen en met een verlenging van de duur ervan tot 30 juni 2013 en waarbij als compensatie voor deze verlenging aan de verhuurder de mogelijkheid werd verleend om een huurprijsverhoging te voorzien bij afloop van de oorspronkelijk voorziene duur in functie van de alsdan geldende normale huurwaarde, perfect geldig is en dat de stelling van de verweerder dat de conventionele huurprijsverhoging zou kaderen in een huurhernieuwing, niet kan gevolgd worden (beroepen vonnis, pagina 3, vierde, vijfde en zevende alinea). Op grond daarvan besluiten de appelrechters op verwijzing dat de eerste rechter terecht de maandelijkse huurprijs voor het handelspand aan de Mechelsesteenweg 48-50 te Kontich op 1.524 euro heeft bepaald. Zij steunen deze beslissing voornamelijk op de volgende motieven: "
3. Feitelijke gegevens (De eisers) huurden volgens een akte van het ambt van notaris Erik Adriaenssens te Edegem van 18.03.1986, sedert 01.04.1986 tot 30.03.2004 voor een periode van 18 jaar een handelspand met woongelegenheid aan de Mechelsesteenweg 48 te Kontich, eerst van de echtgenoten V. G.-C. en nadien van (de verweerder), die sedert 03.08.1992 eigenaar van dit pand was geworden als bijzondere legataris van eigenaar A. V. G. (...) Bij de reeds vermelde akte van het ambt van notaris Paul Janssens te Kontich van 16.07.1993 werd tussen de huidige partijen een aanvullende handelshuurovereenkomst gesloten in volgende termen: Aanvullende Handelshuurovereenkomst Als aanvulling en uitbreiding van voormelde handelshuurovereenkomst komen partijen overeen: De huurder verkrijgt de toelating tot het uitvoeren van verbouwingswerken aan het gehuurde pand, uit te voeren conform de plannen en het lastenboek van Koeltechniek Brinkel, waarvoor een toelating bekomen werd tot het uitvoeren van saneringswerken op datum van drieëntwintig juni negentienhonderd drieënnegentig, waarvan plan door partijen gekend. Op het einde van de huurovereenkomst zullen de verbouwingen onveranderd gelaten worden, en zullen zij als verworven beschouwd worden voor de verhuurder en dit zonder hiervoor enige vergoeding verschuldigd te zijn. In deze handelshuurovereenkomst wordt eveneens opgenomen de "stal op de achterkoer" vermeld in artikel 1 van voormelde handelshuurovereenkomst van achttien maart negentienhonderd zesentachtig die door de huurders zal ingericht worden als werkplaats. Als gevolg van deze investering zal de handelshuurovereenkomst niet een einde nemen op eenendertig maart tweeduizend en vier zoals oorspronkelijk voorzien, doch wel op dertig juni tweeduizend dertien. De oorspronkelijk overeengekomen huurprijs blijft van kracht, met dien verstande evenwel dat onafgezien van de wettelijke bepalingen inzake prijsaanpassingen de verhuurder, de mogelijkheid heeft tot een eenmalige huurprijsaanpassing vanaf een april tweeduizend en vier, dit alles in functie van de op dat ogenblik normaal geldende huurprijs, te bepalen in onderling overleg, of bij gebreke hieraan door een deskundige, aan te duiden door de vrederechter te Kontich, met de kosten hiervan ten laste van de huurder. Verklaring Pro Fisco Partijen verklaren dat de actuele huurprijs negenentwintigduizend vijfhonderd veertig frank per maand bedraagt. Alle lasten worden geschat op vijf procent. (...)" (bestreden vonnis, pagina 3, laatste alinea tot en met pagina 4, tweede alinea). "
4. Beoordeling 2.
5. Ter beoordeling van de aanspraken van de partijen moet de vraag worden beoordeeld of de bepalingen van de "aanvullende handelshuurovereenkomst" een schending uitmaken van het dwingend voorschrift van artikel 6 van de handelshuurwet. Bij deze beoordeling is de rechtbank niet gebonden door de benaming die de partijen aan hun overeenkomst hebben gegeven doch dient beoordeeld te worden wat de partijen werkelijk hebben willen overeenkomen, en vervolgens of deze overeenkomst dan een schending zou uitmaken van artikel 6 van de handelshuurwet. 2.
6. Het is nuttig daarbij de toestand van de partijen te vergelijken voor en na de akte van 16.07.
7. Tevoren waren (de eisers) handelshuurders tot 30.03.
8. Indien zij na deze datum de handelshuur nog wensten verder te zetten, konden zij daartoe een huurhernieuwing aanvragen tussen 01.10.2002 en 31.12.
9. Nu blijkt dat zij - omwille van investeringen of anderszins - niet in onzekerheid wilden blijven gedurende de vele jaren die het jaar 1993 scheidden van de einddatum van de huur en de mogelijkheid een hernieuwing aan te vragen, werd met (de verweerder) onderhandeld. De keuze van (de eisers) was dus eenvoudig: - ofwel wachtten zij af en vroegen zij te gelegener tijd een huurhernieuwing aan, waarbij de prijs dan zou worden bepaald aan de hand van de op dat ogenblik voor vergelijkbare panden betaalde huur, hetzij dus eigenlijk op dezelfde wijze waarop dat werd gedaan door deskundige Geens tegen precies hetzelfde tijdstip; - ofwel kwamen zij tot onderhandelingen om hun toekomst na 01.04.2004 reeds bij voorbaat veilig te stellen. Zij kozen voor het laatste en stelden zich middels de akte van 16.07.1993 reeds bij voorbaat in de toestand waarin zij onvermijdelijk zouden zijn beland indien zij niet hadden onderhandeld. 2.
10. Aan dergelijke handelwijze is niets onwettigs. Omwille van het evenwicht in de overeenkomst moet er van worden uitgegaan dat (de eisers) in 1993 geen huurverlenging zouden hebben bekomen zonder dat tegen het einde van de lopende huur een nieuwe, aan de economische markt aangepaste, huurprijs kon worden bekomen door (de verweerder). 2.
11. Uit de overeenkomst tussen de partijen blijkt niet dat zij beoogden op het einde van een driejarige periode een aanpassing van de huurprijs te kunnen doorvoeren onder abstractie van de door artikel 6 van de handelshuurwet vereiste "nieuwe omstandigheden". De samenlezing van de termen van de overeenkomst van 16.07.1993 tussen de partijen laat slechts toe vast te stellen dat zij reeds ver op voorhand een vanaf 01.04.2004 ingaande nieuwe huurovereenkomst hebben willen aangaan aan een tegen die tijd volstrekt bepaalbare huurprijs, wat volkomen rechtsgeldig is. Overigens spreken (de eisers) hun eigen argumenten in rechte (dat geen huurherziening zou kunnen worden gevraagd) tegen door zelf een hogere huurprijs van 1.000,00 euro aan te bieden. In die omstandigheden treedt de rechtbank de oordeelkundige redengeving van de eerste rechter bij. 2.
12. (De eisers) bekritiseren het deskundig verslag van de heer Geens op het argument dat diens schatting niet onderbouwd zou zijn en niet in overeenstemming met de gangbare huurprijzen in dezelfde straat en dat de huurprijs van de helft van de vergelijkingspunten van de deskundige aanzienlijk lager is dan de door hem geschatte huurwaarde van het door (de eisers) gehuurd pand. Uit deze passus op p. 9 van de hernemende conclusie voor (de eisers) maakt de rechtbank dus op dat zij de huurprijzen van de door de deskundige als vergelijkingspunten vermelde panden hebben nagetrokken. Evenwel blijken zij daaromtrent aan de deskundige geen enkele opmerking te hebben gemaakt en hem geen enkel stavingstuk te hebben meegedeeld. Ook nu leggen zij geen enkel bewijs over van hun bewering dat voor andere panden in dezelfde straat - vergelijkingspunten van de deskundige - een merkelijk lagere huur zou worden betaald, zodat de rechtbank deze bewering als geheel onbewezen moet beschouwen en als niet van aard het advies van de deskundige tegen te spreken. Overigens is de door de deskundige geadviseerde huurprijs vanaf 1.4.2004 niet abnormaal te noemen bij vergelijking met de initiële huurprijs van 25.000 frank uit
13. 2.
14. Er wordt niet betwist dat (de eisers) niet onaanzienlijke werken hebben uitgevoerd aan het gehuurde goed, en er niet onbelangrijke investeringen voor hun handelszaak hebben gedaan. Gelet op het hoger reeds aangehaald evenwicht in de economie van de overeenkomst van 16.07.1993 is dit gegeven echter van geen enkele invloed op de overeengekomen bepaling van een nieuwe huurprijs per 01.04.2004" (bestreden vonnis, pagina 5, eerste alinea tot en met pagina 7, tweede alinea). De eerste rechter oordeelde in het beroepen vonnis van 30 november 2004 onder meer als volgt: "
15. Door de aangestelde gerechtsdeskundige wordt in verslag dd. 24.9.2004 de maandelijkse huurwaarde geschat op 1.254 euro, te vermeerderen met de onroerende voorheffing. (De verweerder) vraagt dat de huurprijs op dit bedrag zou worden vastgesteld, terwijl (de eisers) een bedrag van 1.000 euro per maand aanbieden. (De eisers) stellen nu in hoofdorde dat het beding in de aanvullende overeenkomst dat de mogelijkheid voor de verhuurder voorziet over te gaan tot huurprijsaanpassing vanaf 1.4.2004, nietig zou zijn als zijnde strijdig met art. 6 Handelshuurwet.
16. Dit artikel 6 is inderdaad dwingend in de mate dat het binnen de gedefinieerde voorwaarden de mogelijkheid aan iedere partij garandeert om de huurprijs bij het verstrijken van een driejarige periode te herzien. Overeenkomsten tussen partijen waarin zij van deze mogelijkheid afzien of die deze periodieke herziening zouden onderwerpen aan van de wet afwijkende voorwaarden, dienen dan ook als nietig te worden beschouwd. M.a.w. de door de wet geregelde periodieke herziening vormt een minimale verdediging van de rechten van partijen waarvan contractueel geen afstand kan worden gedaan. Niets belet evenwel partijen om daarbuiten, terwijl dus de wettelijke periodieke huurprijsherziening zelf volledig overeind blijft, zich de mogelijkheid te reserveren van herziening van de huurprijs in functie van de normale actuele huurwaarde. In casu hebben (de eisers) blijkbaar, zoals zijzelf trouwens aan de hand van stukken uitvoerig aantonen, belangrijke investeringen gedaan tot aanpassing van het onroerend goed in de loop van de oorspronkelijke bedongen termijn. Het is dan ook niet meer dan redelijk dat (de eisers) op dat ogenblik wensten de zekerheid te hebben dat zij gedurende een langere duur dan oorspronkelijk voorzien zouden kunnen uitbaten. Derhalve wordt de oorspronkelijke overeenkomst aangepast en uitgebreid met zekere bedingen betreffende de verbouwingen en met een verlenging van de duur ervan tot 30.1.2013, wat uiteraard perfect geldig is: de duur van negen jaar is slechts een minimumduur (mits overschrijving van deze overeenkomst wel te verstaan voor de tegenstelbaarheid aan derden). Als compensatie voor deze verlening wordt aan de verhuurder dan de mogelijkheid verleend om een huurprijsverhoging te voorzien bij afloop van de oorspronkelijk voorziene duur in functie van de alsdan geldende normale huurwaarde. Dergelijke overeenkomst heeft dus een volkomen normale en legitieme oorzaak en tast op geen enkele wijze de wetsbepaling van artikel 6 aan, integendeel stipuleert uitdrukkelijk "onafgezien van de wettelijke bepalingen inzake prijsaanpassingen". Principieel is de bepaling van de huurprijs tussen partijen vrij zodat zij ook in de loop van de huur principieel een hogere huurprijs kunnen afspreken. De stelling van (de verweerder), dat deze conventionele huurprijsverhoging zou kaderen in een huurhernieuwing, kan, gelet op wat hoger reeds is uiteengezet, evenmin gevolgd worden. Kwestieus beding tot aanpassing van de huurprijs tussen partijen is dan volkomen rechtsgeldig en derhalve bindend" (beroepen vonnis van de eerste rechter van 30 november 2004, pagina 2, zesde alinea tot en met pagina 3, laatste alinea). Grieven Eerste onderdeel Luidens artikel 149 van de Grondwet dient elk vonnis of arrest met redenen te worden omkleed. Wanneer een rechterlijke beslissing evenwel een tegenstrijdigheid bevat tussen de motieven dan wel tussen de motieven en het beschikkend gedeelte, worden de elkaar tegensprekende motieven en/of beslissingen geacht elkaar onderling op te heffen, zodat deze beslissing niet regelmatig met redenen is omkleed. De appelrechters op verwijzing steunen te dezen enerzijds hun beslissing dat de huurprijs voor het handelspand aan de Mechelsesteenweg 48-50 te Kontich vanaf 1 april 2004 maandelijks 1.524 euro bedraagt, in essentie op de overweging dat "de samenlezing van de termen van de overeenkomst van 16 juli 1993 tussen de partijen slechts toe(laat) vast te stellen dat zij reeds ver op voorhand een vanaf 1 april 2004 ingaande nieuwe huurovereenkomst hebben willen aangaan aan een tegen die tijd volstrekt bepaalbare huurprijs, wat volkomen rechtsgeldig is" (bestreden vonnis, pagina 6, vierde alinea; eigen cursivering). Zij beschouwen aldus de overeenkomst tussen partijen van 16 juli 1993 als een huurhernieuwing, door aan te nemen dat er alsdan een "nieuwe huurovereenkomst" tussen partijen is tot stand gekomen of, met andere woorden, een overeenkomst die volgt op een lopende overeenkomst. Anderzijds deden de appelrechters op verwijzing reeds eerder in het bestreden vonnis (op pagina 6, tweede alinea) gelden dat "er (moet) van worden uitgegaan dat (de eisers) in 1993 geen huurverlenging zouden hebben bekomen zonder dat tegen het einde van de lopende huur een nieuwe, aan de economische markt aangepaste, huurprijs kon worden bekomen door (de verweerder)" (eigen cursivering). In de redengeving van het beroepen vonnis, welke volgens de appelrechters op verwijzing kan worden bijgetreden, maakte de eerste rechter daarenboven reeds meermaals gewag van een "verlenging", in zoverre hij overwoog dat "de oorspronkelijke overeenkomst (wordt) aangepast en uitgebreid met zekere bedingen betreffende de verbouwingen en met een verlenging van de duur ervan tot 30 juni 2013, wat uiteraard perfect geldig is (...)" en dat "als compensatie voor deze verlenging aan de verhuurder dan de mogelijkheid (wordt) verleend om een huurprijsverhoging te voorzien bij afloop van de oorspronkelijk voorziene duur in functie van de alsdan geldende normale huurwaarde" (beroepen vonnis, pagina 3, vierde en vijfde alinea), en was deze bovenal van oordeel dat "de stelling van (de verweerder), dat deze huurprijsverhoging zou kaderen in een "huurhernieuwing", gelet op wat hoger reeds is uiteengezet, evenmin (kan) gevolgd worden" (beroepen vonnis, pagina 3, zevende alinea; eigen cursivering). In navolging van de eerste rechter, zijn de appelrechters op verwijzing alhier derhalve van oordeel dat de overeenkomst tussen partijen van 16 juli 1993 een huurverlenging uitmaakt, hetwelk het langer maken van de duur van de oorspronkelijke overeenkomst inhoudt en als zodanig te onderscheiden is van een huurhernieuwing. In zoverre de appelrechters op verwijzing aldus de overeenkomst tussen partijen van 16 juli 1993, enerzijds, kwalificeren als een "nieuwe (of hernieuwde) overeenkomst" en anderzijds als een "(huur)verlenging", welke te onderscheiden wettelijke begrippen uitmaken, bevat het bestreden vonnis dan ook een tegenstrijdigheid tussen de motieven onderling, zodat het niet regelmatig gemotiveerd is (schending van artikel 149 van de Grondwet). Tweede onderdeel Luidens artikel 1134, eerste lid van het Burgerlijk Wetboek strekken alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan, degenen die deze hebben aangegaan, tot wet. De rechter miskent de verbindende kracht van een overeenkomst, en schendt bijgevolg artikel 1134 van het Burgerlijk Wetboek, wanneer hij aan een overeenkomst niet de gevolgen toekent die ze diende te hebben. De artikelen 1319, 1320 en 1322 van het Burgerlijk Wetboek verbieden de rechter de bewijskracht van een akte te miskennen door van deze akte een uitlegging te geven die niet verenigbaar is met de bewoordingen en de draagwijdte ervan. Aldus miskent de rechter de bewijskracht van een akte indien hij beslist dat die akte iets inhoudt dat ze niet inhoudt of iets niet inhoudt dat er wel in voorkomt. De overeenkomst tussen partijen van 16 juli 1993, getiteld "aanvullende handelshuurovereenkomst", luidde te dezen onder meer als volgt: "Als aanvulling en uitbreiding van voormelde handelshuurovereenkomst komen partijen overeen: De huurder verkrijgt de toelating tot het uitvoeren van verbouwingswerken aan het gehuurde pand, uit te voeren conform de plannen en het lastenboek van Koeltechniek Brinkel, waarvoor een toelating bekomen werd tot het uitvoeren van saneringswerken op datum van drieëntwintig juni negentienhonderd drieënnegentig, waarvan plan door partijen gekend. Op het einde van de huurovereenkomst zullen de verbouwingen onveranderd gelaten worden, en zullen zij als verworven beschouwd worden voor de verhuurder en dit zonder hiervoor enige vergoeding verschuldigd te zijn. In deze handelshuurovereenkomst wordt eveneens opgenomen de ‘stal op de achterkoer' vermeld in artikel 1 van voormelde handelshuurovereenkomst van achttien maart negentienhonderd zesentachtig die door de huurders zal ingericht worden als werkplaats. Als gevolg van deze investering zal de handelshuurovereenkomst niet een einde nemen op eenendertig maart tweeduizend en vier zoals oorspronkelijk voorzien, doch wel op dertig juni tweeduizend dertien. De oorspronkelijk overeengekomen huurprijs blijft van kracht, met dien verstande evenwel dat onafgezien van de wettelijke bepalingen inzake prijsaanpassingen de verhuurder, de mogelijkheid heeft tot een éénmalige huurprijsaanpassing vanaf een april tweeduizend en vier, dit alles in functie van de op dat ogenblik normaal geldende huurprijs, te bepalen in onderling overleg, of bij gebreke hieraan door een deskundige, aan te duiden door de vrederechter te Kontich, met de kosten hiervan ten laste van de huurder" (bestreden vonnis, pagina 4, tweede alinea). De eerste rechter heeft de overeenkomst tussen partijen van 16 juli 1993 in het beroepen vonnis op correcte wijze uitgelegd door te doen gelden dat door deze overeenkomst "de oorspronkelijke overeenkomst aangepast en uitgebreid (werd) met (...) een verlenging van de duur ervan tot 30 juni 2013" en dat daardoor eveneens "als compensatie voor deze verlenging aan de verhuurder de mogelijkheid (werd) verleend om een huurprijsverhoging te voorzien bij afloop van de oorspronkelijk voorziene duur in functie van de alsdan geldende normale huurwaarde" (beroepen vonnis, pagina 3, vierde en vijfde alinea). De appelrechters op verwijzing schragen de bepaling van de maandelijkse huurprijs vanaf 1 april 2004 op een bedrag van 1.524 euro daarentegen in essentie op grond van de motieven dat uit de overeenkomst van 16 juli 1993 tussen partijen slechts kan worden afgeleid dat "zij reeds ver op voorhand een vanaf 1 april 2004 ingaande nieuwe huurovereenkomst hebben willen aangaan aan een tegen die tijd volstrekt bepaalbare huurprijs" en dat daaruit geenszins blijkt dat "zij beoogden op het einde van een driejarige periode een aanpassing van de huurprijs te kunnen doorvoeren onder abstractie van de door artikel 6 van de handelshuurwet vereiste `nieuwe omstandigheden" (bestreden vonnis, pagina 6, derde en vierde alinea). Door de notariële akte van 16 juli 1993 te beschouwen als een nieuwe overeenkomst (zie ook: bestreden vonnis, pagina 7, zesde alinea) nemen de appelrechters op verwijzing evenwel aan dat deze overeenkomst iets inhoudt dat er niet in voorkomt, terwijl zij door uit te sluiten dat de partijen zouden beoogd hebben om een huurprijsaanpassing te kunnen doorvoeren abstractie makende van de wettelijke toepassingsvoorwaarden van artikel 6 van de handelshuurwet in deze overeenkomst iets niet lezen dat er wel degelijk in besloten ligt en miskennen zij aldus de bewijskracht van deze akte door hiervan een uitlegging te geven die niet verenigbaar is met de zin en de draagwijdte van de bewoordingen ervan, minstens van hetgeen partijen daarin schriftelijk hebben willen uitdrukken. Nu zij door voormelde overwegingen aan de overeenkomst van 16 juli 1993 evenmin de gevolgen toekennen die ze tussen de partijen nochtans diende te hebben, met name de mogelijkheid van een huurprijsverhoging op 1 april 2004 ter compensatie van de verlenging van de duur van de overeenkomst tot 30 juni 2013, miskennen de appelrechters op verwijzing evenzeer de verbindende kracht van deze overeenkomst. In zoverre de appelrechters op verwijzing derhalve niet zonder miskenning van de bewijskracht van de notariële akte van 16 juli 1993 en van de verbindende kracht van deze notariële overeenkomst konden overwegen dat partijen blijkens die overeenkomst niet beoogden op het einde van een driejarige periode een aanpassing van de huurprijs te kunnen doorvoeren onder abstractie van de door artikel 6 van de handelshuurwet vereiste "nieuwe omstandigheden" doch integendeel reeds ver op voorhand een vanaf 1 april 2004 ingaande nieuwe huurovereenkomst hebben willen aangaan aan een tegen die tijd volstrekt bepaalbare huurprijs, is de essentieel op deze beschouwingen gesteunde beslissing dat de maandelijkse huurprijs vanaf 1 april 2004 1.524 euro bedraagt, dan ook niet naar recht verantwoord (schending van de artikelen 1134, 1319, 1320 en 1322 van het Burgerlijk Wetboek). Derde onderdeel Naar luid van artikel 14, eerste lid van de handelshuurwet moet de huurder, die het recht op hernieuwing verlangt uit te oefenen, zulks op straffe van verval bij exploot van gerechtsdeurwaarder of bij aangetekende brief ter kennis van de verhuurder brengen, ten vroegste achttien maanden, ten laatste vijftien maanden voor het eindigen van de lopende huur. De kennisgeving moet op straffe van nietigheid de voorwaarden opgeven waaronder de huurder zelf bereid is om de nieuwe huur aan te gaan en de vermelding bevatten dat de verhuurder geacht zal worden met de hernieuwing van de huur in te stemmen, indien hij niet op dezelfde wijze binnen de drie maanden kennis geeft ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde. Deze wetsbepaling is van dwingend recht ten voordele van de verhuurder. De appelrechters steunen te dezen de bepaling van de maandelijkse huurprijs vanaf 1 april 2004 op een bedrag van 1.524,00 euro ook op het volkomen rechtsgeldige karakter van de handelwijze van partijen, welke erin bestond dat de eisers "zich middels de akte van 16 juli 1993 reeds bij voorbaat in de toestand (stelden) waarin zij onvermijdelijk zouden zijn beland indien zij niet hadden onderhandeld" en dat partijen alsdan "reeds ver op voorhand een vanaf 1 april 2004 ingaande nieuwe huurovereenkomst hebben willen aangaan aan een tegen die tijd volstrekt bepaalbare huurprijs" (bestreden vonnis, pagina 5, laatste alinea tot en met pagina 6, eerste alinea en pagina 6, vierde alinea). Door de rechtsgeldigheid te aanvaarden van de overeenkomst van 16 juli 1993 waarin de verweerder reeds geruime tijd voor de aanvang van de door artikel 14, eerste lid van de handelshuurwet bepaalde termijn waarbinnen een aanvraag tot huurhernieuwing kan worden geformuleerd, aan de eisers een handelshuurhernieuwing toestond, miskennen de appelrechters op verwijzing evenwel dat deze wetsbepaling van dwingend recht is ten voordele van de verhuurder en dat deze daarvan niet vooraf, dit is voor de wettelijke termijn waarbinnen de handelshuurder de huurhernieuwing vermag aan te vragen, afstand kan doen. In zoverre de appelrechters op verwijzing aldus evenzeer op grond van deze redengeving, welke een miskenning inhoudt van de dwingende wetsbepaling van de handelshuurwet waarin de wijze wordt opgelegd waarop de huurder, bij het verstrijken van het verstrijken van de huurtijd, zijn principieel recht op huurhernieuwing vermag uit te oefenen, de maandelijkse huurprijs vanaf 1 april 2004 bepalen op 1.524,00 euro, is deze beslissing derhalve evenmin naar recht verantwoord (schending van artikel 14, eerste lid van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling II bis van het Burgerlijk Wetboek, zoals vervangen door de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten met het oog op de bescherming van het handelsfonds). III. BESLISSING VAN HET HOF Beoordeling Eerste onderdeel
17. De appelrechters oordelen, na een eigen redenering te hebben ontwikkeld, dat zij "in die omstandigheden de oordeelkundige redengeving van de eerste rechter (bijtreden)".
18. Deze reden kan gelet op de vaagheid van die formule, niet gelden als een reden van de bestreden rechterlijke beslissing en levert als dusdanig ook geen element van tegenstrijdigheid op. Het onderdeel kan niet worden aangenomen. Tweede onderdeel
19. De appelrechters geven door hun oordeel van de overeenkomst van 16 juli 1993 een uitlegging die met de bewoordingen ervan niet onverenigbaar is en miskennen derhalve de bewijskracht ervan niet. In zoverre het onderdeel schending aanvoert van de artikelen 1319, 1320 en 1322 van het Burgerlijk Wetboek mist het feitelijke grondslag.
20. De appelrechters kennen aan de overeenkomst het gevolg toe dat het, volgens hun uitlegging ervan, wettig tussen de partijen heeft en schenden derhalve artikel 1134 van het Burgerlijk Wetboek niet. Het onderdeel kan in zoverre niet worden aangenomen Derde onderdeel
21. De nietigheid waarvan sprake in artikel 14, eerste lid, van de Handelshuurwet strekt tot bescherming van de verhuurder en is derhalve een betrekkelijke nietigheid, zodat de nietige akte door de verhuurder kan worden bevestigd. Het blijkt dat de verweerder de uitvoering van de overeenkomst van 16 juli 1993 heeft gevorderd, zodat hieruit volgt dat hij op dat ogenblik de overeenkomst wenste te bevestigen. Het onderdeel kan in zoverre niet worden aangenomen. In zoverre het onderdeel ervan uitgaat dat de verweerder afstand heeft gedaan van zijn recht om zich op de betrekkelijke nietigheid van de overeenkomst van 16 juli 1993 te beroepen voor de aanvang van de termijn bepaald door artikel 14, eerste lid, van de Handelshuurwet, mist feitelijke grondslag. Dictum Het Hof, eenparig beslissend, Verwerpt het cassatieberoep. Veroordeelt de eisers in de kosten. De kosten zijn begroot op de som van 580,54 euro jegens de eisende partijen en op de som van 108,05 euro jegens de verwerende partij. Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer, samengesteld uit voorzitter Ivan Verougstraete, als voorzitter, en de raadsheren Eric Dirix en Eric Stassijns, en in openbare terechtzitting van 24 december 2009 uitgesproken door voorzitter Ivan Verougstraete, in aanwezigheid van advocaat-generaal met opdracht André Van Ingelgem, met bijstand van griffier Kristel Vanden Bossche. PDF document ECLI:BE:CASS:2009:ARR.20091224.2 Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div