ECLI:BE:CASS:2009:CONC.20091015.6

(1).

(1)Zie de conclusie van het O.M. Thesaurus CAS: REGISTRATIE (RECHT VAN) UTU-thesaurus: FISCAAL RECHT - REGISTRATIERECHT - Vaststelling registratierechten FISCAAL RECHT - REGISTRATIERECHT - Vaststelling registratierechten - Overdracht onroerende goederen Vrije woorden: Vermindering wegens bescheiden woning - Uitsluiting - Bezit van een tot woning bestemd onroerend goed Wettelijke bepalingen: Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten - 30-11-1939 - Art. 53, eerste lid, 2°, en derde lid Fiche 2 Conclusie van advocaat-generaal THIJS. Thesaurus CAS: REGISTRATIE (RECHT VAN) UTU-thesaurus: FISCAAL RECHT - REGISTRATIERECHT - Vaststelling registratierechten FISCAAL RECHT - REGISTRATIERECHT - Vaststelling registratierechten - Overdracht onroerende goederen Vrije woorden: Vermindering wegens bescheiden woning - Uitsluiting - Bezit van een tot woning bestemd onroerend goed Annotaties Publicaties: Fisc. Act. - VERMEULEN Wim; DUMONT Tillo - 2010/2 - p. 2-4 Tekst van de conclusie PARKET van het HOF VAN CASSATIE __________ F.08.0073.N Conclusie van advocaat-generaal Dirk THIJS: I. De feitelijke gegevens van de zaak. De verweerders hebben in 1998 een woonhuis gekocht te Langdorp met toepassing van het verlaagd registratierecht van 6 % wegens ‘bescheiden woning' waarin artikel 53, eerste lid, 2° W. Reg. voorziet. In de notariële akte van 30 oktober 1998 verklaarden de verweerders dat zij op dat ogenblik geen woning bezaten. Uit een onderzoek door de belastingadministratie is gebleken dat de verweerders op 18 december 1997 een appartement op plan in Gent hadden gekocht. De administratie was van oordeel dat er ten onrechte toepassing was gemaakt van artikel 53, 2°, W. Reg. en vorderde daarop het normale tarief aan registratierechten en een verhoging. Op het ogenblik van de aankoop van hun woning te Langdorp, was het in oprichting zijnde appartementsgebouw te Gent tot de derde verdieping voltooid, terwijl verweerders het dakappartement hadden aangekocht. Verweerders tekenden verzet aan tegen het desbetreffend dwangbevel waarin zij de toepassing van het normale tarief van de registratierechten betwistten. Zij kregen zowel in eerste aanleg als in hoger beroep gelijk. II. De voorziening in cassatie. 1. In het enig middel verwijt eiser het bestreden arrest de artikelen 53, 2°, 54, derde lid, 55,2°, c en 57 van het W. Reg. te hebben geschonden. 2. Artikel 53, eerste lid, 2° van het W. Reg., zoals van toepassing op dit geschil, bepaalt dat het bij artikel 44 van hetzelfde wetboek vastgesteld recht verlaagd wordt tot 6 procent voor de verkopingen van de eigendom van woningen waarvan het gebouwd of ongebouwd kadastraal inkomen een bij koninklijk besluit vast te stellen maximum niet overschrijdt. Luidens artikel 53, tweede lid, W. Reg. wordt als woning aangemerkt het huis of het geheel of het gedeelte van een verdieping van een gebouw, dat dient of zal dienen tot huisvesting van een gezin of één persoon, met in voorkomend geval de aanhorigheden die tegelijk met het huis, het geheel of het gedeelte van een verdieping worden verkregen. Uit niets blijkt dat de wetgever met deze bepaling zou hebben willen afwijken van de gebruikelijke betekenis van het woord woning en dat een goed dat op het ogenblik van de overdracht uit zijn aard niet bestemd was voor bewoning of huisvesting, in aanmerking zou kunnen komen voor de toepassing van de verlaging van het registratierecht (Cass., 19 juni 2008, A.R. nr. F.O6.O122.N, www.cass.be; E. SPRUYT, "Klein beschrijf en begrip woning: Cassatie verduidelijkt", Nieuwsbrief Accountancy en Fiscaliteit, nr. 29, 4 september 2008, p. 5). Tussen partijen bestaat er geen betwisting over het feit dat het kadastraal inkomen van de door verweerders op 30 oktober 1998 aangekochte woning het bij koninklijk besluit vastgestelde maximum niet overschreed en dat deze woning diende tot huisvesting van hun gezin en dus beantwoordt aan de in artikel 53, tweede lid, W. Reg. gestelde voorwaarden. 3. Artikel 54, derde lid van voormeld wetboek, bepaalt dat de onder 2° van het voorgaande artikel bepaalde vermindering niet toepasselijk is indien de verkrijger of zijn echtgenoot reeds, voor het geheel in volle of in blote eigendom, een onroerend goed bezitten dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning is bestemd en dat door hen of door een van hen anders dan uit de nalatenschap van hun bloedverwanten in de opgaande lijn is verkregen. De termen " een onroerend goed bestemd tot bewoning" kunnen op verschillende wijzen worden geïnterpreteerd. Verweerders menen dat de actuele bestemming op het ogenblik van de aankoop doorslaggevend is, terwijl eiser er daarentegen vanuit gaat dat ook de toekomstige bestemming bedoeld is. Eiser leidt die ruime interpretatie in zijn voorziening af uit de verschillende formulering van artikel 53, tweede lid W. Reg. en 54, derde lid W.Reg. De eerste bepaling verwijst naar "het huis of het gedeelte van een verdieping van een gebouw dat dient of zal dienen tot huisvesting...". Voor de toepassing van artikel 54, derde lid, volstaat het, volgens de eiser, dat de verkrijger en zijn echtgenoot een onroerend goed in eigendom hebben waaraan de bestemming tot bewoning is gegeven, ongeacht de staat van voltooiing van het betrokken pand en de geschiktheid voor huisvesting of bewoning. Een appartement aangekocht op plan valt volgens de eiser onder die categorie. Hoewel beide uitleggingen mogelijk zijn, meen ik dat de gebruikelijke betekenis die deze termen in de rechtstaal hebben, verwijst naar de actuele reële of potentiële aanwending van het onroerend goed. Een tot bewoning bestemd onroerend goed is een goed dat bewoond wordt of gelet op zijn fysische eigenschappen vatbaar is voor bewoning. Een onroerend goed dat nog niet is opgericht of nog niet bewoonbaar is, wordt doorgaans niet bedoeld. Dat artikel 54, derde lid W.Reg. in die zin moet worden geïnterpreteerd blijkt mijns inziens duidelijk uit de parlementaire voorbereiding van de wet van 19 juli 1979 die deze bepaling heeft ingevoerd. De memorie van toelichting bij deze wet stelt: "

1. b)voor de aankoop van een bescheiden woning mag de rechthebbende op de vermindering geen andere woning bezitten op het ogenblik van de aankoop behoudens indien ze verkregen werd uit de erfenis van de ouders of de grootouders" (Parl. St. Kamer, BZ 1979, nr. 126, 13). Het is bijgevolg de reële of potentiële actuele bestemming die in nauw verband staat met het onroerend goed zelf die terzake relevant is. De toekomstige bestemming, namelijk de aanwending die het onroerend goed op lange termijn zal krijgen na een nog door te voeren wijziging van de fysische eigenschappen van het onroerend goed, is (nog) geen eigenschap van het goed zelf, maar bestaat enkel in de bedoeling van de (toekomstige) eigenaar. Zo is een bouwgrond mijns inziens niet bestemd tot bewoning. Hij is wel bestemd tot bebouwing, maar zal slechts tot bewoning bestemd zijn, zodra de bebouwing een feit is. Een appartement is een onroerend goed dat tot bewoning bestemd is, maar zolang het appartement niet gebouwd is, is er geen appartement en dus geen tot bewoning bestemd onroerend goed. De Vlaamse decreetgever kwalificeert nochtans een bouwgrond uitdrukkelijk als een tot bewoning bestemd onroerend goed in artikel 46bis W.Reg. Dit is mijns inziens evenwel niet de gebruikelijke betekenis. De omstandigheid dat de decreetgever die uitdrukkelijke kwalificatie opneemt, wijst er trouwens op dat ook de decreetgever ervan uitgaat dat dit niet de gebruikelijke betekenis is. Die verduidelijking is overigens enkel opgenomen voor wat het abattement betreft, waarin artikel 46bis W.Reg. voorziet en is niet overgenomen op andere plaatsen zoals in artikel 54, derde lid W.Reg. Indien de decreetgever de eigenaars van een bouwgrond en de eigenaars van een appartement op plan wil uitsluiten van het verlaagd registratietarief, dient hij de wettekst mijns inziens te verduidelijken. Het tekstargument dat de Staat afleidt uit het verschil in formulering tussen artikelen 53 en 54, overtuigt mij niet. Ook de administratie interpreteerde de bedoelde termen in het verleden in de zin van een bewoond of actueel voor bewoning vatbaar onroerend goed. Dat blijkt duidelijk uit de circulaire 2/1980 van 17 januari 1980, inzonderheid de nrs 10 en 11. Nr. 10 heeft het uitdrukkelijk over een "reeds bezeten woning" en over een "opgerichte woning". Een appartement op plan werd dus duidelijk niet geviseerd. Ook uit de richtlijn nr. 14 van 25 mei 1994 van de belastingadministratie die handelt over inbrengen in vennootschap, blijkt dat de administratie de term "bestemming" interpreteerde in functie van het gebruik of de natuurlijke eigenschappen van het gebouw (zie randnrs. 4 en 5). Ook auteur WUSTENBERGHS interpreteert de bewuste termen als "een woning" (D. DE GROOT en T. WUSTENBERGHS, Handboek registratie- en successierechten, Intersentia, 2008, 80). WERDEFROY is van oordeel dat een appartement in oprichting niet als een werkelijke woning kan worden beschouwd (F. WERDEFROY, Droits d'enregistrement 2004-2005, Kluwer, 2004, 876-877). Mijns inziens moet het oordeel van de appelrechters, die de termen, net als de administratie vroeger, in hun gebruikelijke betekenis hebben opgevat, overeind blijven. Wanneer de termen in hun gebruikelijke betekenis genomen worden, lijkt de wettelijke uitzondering van artikel 54, derde lid W.Reg. overigens meer voor de hand te liggen: het lijkt vanzelfsprekend dat de overheid het verlaagd tarief niet wenst toe te kennen aan een belastingschuldige die reeds een woning heeft, terwijl de uitsluiting van het verlaagd tarief voor iemand die nog geen woning heeft maar die het voornemen heeft om in de toekomst een woning te (laten) bouwen, minder voor de hand ligt. Mijns inziens was er op het ogenblik van de aankoop van het woonhuis dus geen "onroerend goed bestemd voor bewoning". Het middel, waarin wordt aangevoerd dat een "appartement op plan" op te vatten is als "een onroerend goed dat tot bewoning is bestemd" in de zin van artikel 54, derde lid, W. Reg., ongeacht de staat van voltooiing en de geschiktheid voor huisvesting of bewoning, kan derhalve niet worden aangenomen. Het onroerend bezit van de verkrijger is voor de toepassing van deze bepaling enkel relevant voor zover en in de mate het een woning of voor bewoning vatbaar onroerend goed betreft. Ander onroerend bezit dient buiten beschouwing te blijven. 4. Maar er is nog een tweede reden waarom het middel niet kan aangenomen worden. De verweerders wijzen er in hun memorie van antwoord, mijns inziens terecht, op dat zij op het ogenblik van de aankoop van het woonhuis nog geen eigenaar "in volle of blote eigendom" waren van het appartement te Gent. Op het ogenblik van de aankoop waren zij enkel eigenaar van de grond en de reeds bestaande opstallen. Welnu, ingevolge artikel 54, derde lid, W. Reg. kan een verkrijger enkel van het recht op tariefverlaging worden uitgesloten op voorwaarde dat hij, op de datum van verkrijging van het onroerend goed waarvoor de tariefverlaging wordt gevraagd, een ander onroerend goed, dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning is bestemd, in volle of in blote eigendom bezit. Ook al zou de aankoop van een "appartement op plan", zoals eiser aanvoert, fiscaal worden gekwalificeerd als de verkoop van een onroerend goed bestemd voor bewoning, dan nog impliceert dit niet dat de verkrijger dit appartement in volle of in blote eigendom bezit vanaf de datum van aankoop. Inzake verkoop op plan wordt inderdaad een onderscheid gemaakt tussen de eigendomsovergang van de grond en de bestaande opstallen enerzijds, en de eigendomsovergang van de nog te bouwen opstallen anderzijds. Zo gaan door de overeenkomst van verkoop, alleen de rechten van de verkoper op de grond en op de reeds bestaande opstallen met betrekking tot het te bouwen of in aanbouw zijnde huis of appartement dadelijk op koper over overeenkomstig artikel 4 van de Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of aanbouw zijnde woningen. Krachtens artikel 5 van deze wet geschiedt de overgang van de eigendom van de nog te bouwen opstallen daarentegen naarmate de bouwstoffen in de grond of in het gebouw worden geplaatst en verwerkt. De eigendomsovergang van het nog te bouwen huis of appartement gebeurt zodoende door natrekking, naargelang de bouw vordert. De appelrechters stelden terzake vast dat verweerders "ter openbare zitting van het hof van 17 januari 2008 preciseerden, zonder daarin te worden tegengesproken door (eiser), dat, op het ogenblik van de aankoop van hun woning te Langdorp, het in oprichting zijnde appartementsgebouw te Gent tot de derde verdieping voltooid was, terwijl zij het dakappartement hadden aangekocht. Bijgevolg was hun appartement geenszins vatbaar voor bewoning op het ogenblik van de aankoop van het woonhuis" (arrest, p. 8, tweede alinea). Uit die vaststelling volgt dat verweerders het litigieus appartement nog niet in volle of in blote eigendom bezaten op het ogenblik van de aankoop van hun woning te Langdorp vermits het dakappartement nog diende opgericht en de eigendomsovergang ervan enkel kon geschieden naargelang de bouw ervan vorderde. De appelrechters konden derhalve, louter op grond van die vaststelling, wettig beslissen dat verweerders "geenszins (vielen) onder de uitsluitingsbepaling van art. 54, lid 3 W. Reg., maar (...) in aanmerking (kwamen) voor het verlaagd tarief van art. 53, 2° W. Reg. wat de aankoop van het woonhuis te Langdorp betreft" (arrest, p. 8, derde alinea). Vanuit die optiek kan het middel, hoe dan ook, niet tot cassatie leiden. 5. Eiser stelt daar tegenover dat de aankoop van een nog op te richten gebouw fiscaal wordt ontleed als de verkoop van een onroerend goed indien de partijen bij een enige en ondeelbare overeenkomst het gebouw in zijn voltooide staat beschouwen en de verbintenis van de koper erop neerkomt te kopen wat zal worden gebouwd. Hij gaat er vanuit dat de verweerders op het ogenblik van de aankoop van het woonhuis reeds beschikten over een onroerend goed in zin van artikel 54, derde lid, W.Reg. Ook dit argument lijkt mij niet overtuigend. Dat de koop op plan fiscaal als een verkoop wordt ontleed, heeft niet tot gevolg dat de koper onmiddellijk eigenaar wordt van het appartement. Door de aankoop heeft de koper weliswaar bepaalde aanspraken ten aanzien van zijn medecontractant, maar de fiscale wet wijkt niet af van het gemeen recht voor wat de eigendomsverwerving betreft. Van een eigendomsrecht op het nog te bouwen appartement was op het ogenblik van de aankoop van het woonhuis nog geen sprake zodat de uitzondering op het verlaagde registratietarief niet van toepassing is, daar die een eigendomsrecht (volle of blote eigendom) veronderstelt ten aanzien van het tot bewoning bestemd onroerend goed. Op het ogenblik van de aankoop van het woonhuis waren de verweerders enkel eigenaar van de bouwgrond, niet van het nog op te richten appartement. Besluit: VERWERPING. ARREST Gerelateerde publicatie(
2. s)Vonnis/arrest: ECLI:BE:CASS:2009:ARR.20091015.6 Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div