, 11 et 172 Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe - 30-11-1939 - Art. 44 et 62 Thésaurus Cassation: COUR CONSTITUTIONNELLE Thésaurus UTU: DROIT FISCAL - DROIT D'ENREGISTREMENT - Fixation des droits d'enregistrement - Transmission biens immeubles Mots libres: Question préjudicielle - Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe - Cour de cassation - Obligation Bases légales:
, 11 et 172 Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe - 30-11-1939 - Art. 44 et 62 Thésaurus Cassation: ENREGISTREMENT (DROIT D') Thésaurus UTU: DROIT FISCAL - DROIT D'ENREGISTREMENT - Fixation des droits d'enregistrement - Transmission biens immeubles Mots libres: Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe - Cour constitutionnelle - Question préjudicielle - Cour de cassation - Obligation Bases légales:
, 11 et 172 Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe - 30-11-1939 - Art. 44 et 62 Fiches 4 - 6 Conclusions de l'avocat général HENKES. Thésaurus Cassation: QUESTION PREJUDICIELLE Thésaurus UTU: DROIT FISCAL - DROIT D'ENREGISTREMENT - Fixation des droits d'enregistrement - Transmission biens immeubles Mots libres: Cour constitutionnelle - Question préjudicielle - Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe - Obligation Thésaurus Cassation: COUR CONSTITUTIONNELLE Thésaurus UTU: DROIT FISCAL - DROIT D'ENREGISTREMENT - Fixation des droits d'enregistrement - Transmission biens immeubles Mots libres: Question préjudicielle - Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe - Cour de cassation - Obligation Thésaurus Cassation: ENREGISTREMENT (DROIT D') Thésaurus UTU: DROIT FISCAL - DROIT D'ENREGISTREMENT - Fixation des droits d'enregistrement - Transmission biens immeubles Mots libres: Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe - Cour constitutionnelle - Question préjudicielle - Cour de cassation - Obligation Texte des conclusions PARQUET DE LA COUR DE CASSATION _____ F.08.0066.F. Conclusions de l'avocat général A. HENKES: I. Faits de la cause et antécédents de la procédure L'arrêt attaqué constate que, par convention sous seing privé du 28 février 2000, la demanderesse a acheté à une personne physique un terrain sis à Braine-l'Alleud pour le prix de 53.000.000 F; que la convention prévoyait que la signature de l'acte notarié de vente aurait lieu au plus tard le 22 décembre 2000 et qu'en vue de bénéficier de la réduction des droits d'enregistrement prévue à l'article 62 du Code des droits d'enregistrement, la demanderesse y déclarait exercer la profession d'acheter des immeubles en vue de la revente, ce qui est en effet son activité; que cette convention sous seing privé, présentée à l'enregistrement le 22 juin 2000, a été enregistrée moyennant paiement du droit réduit de 5%, prévu à l'article 62 du Code des droits d'enregistrement; que par la suite, le receveur de l'enregistrement a toutefois exigé le paiement d'une somme supplémentaire de 3.975.000 francs représentant le droit de mutation calculé au taux ordinaire de 12,5% diminué du droit de 5% déjà payé; qu'il a maintenu cette demande bien que l'acte authentique de vente passé le 22 décembre 2000 ait été enregistré au droit fixe pour le motif que le droit avait déjà été payé lors de l'enregistrement du compromis; que le receveur a dès lors décerné à la demanderesse une contrainte tendant au paiement du complément de droit; que la demanderesse a fait opposition à cette contrainte. Il n'est pas contesté que, suivant la constatation du premier juge, l'acte sous seing privé précité présenté à l'enregistrement stipulait que la demanderesse ne serait propriétaire du bien dont elle faisait l'acquisition, qu'à partir du jour de l'acte notarié de vente. Dans l'attente de cette formalité il n'y avait donc pas de transfert de la propriété. L'arrêt attaqué réforme la décision du premier juge, suivant laquelle le défendeur n'est plus en droit de solliciter le complément de droit d'enregistrement auquel il prétend par la délivrance de la contraite attaquée, déclare l'opposition à contrainte de la demanderesse non fondée et la condamne aux dépens des deux instances. Il fonde cette décision sur les motifs suivants: "L article 62 du Code des droits d'enregistrement dispose: 'Le droit fixé par l'article 44 est réduit à 5 p.c. pour les ventes faites de gré à gré et par acte authentique à des personnes qui exercent la profession d'acheter des immeubles en vue de la revente ...'. Si le code exige que l'acquisition de gré à gré soit constatée par acte authentique, c'est parce que l'authenticité est à la base de notre régime foncier et qu'il convient que les futurs acheteurs qui traiteront avec le marchand de biens aient devant eux un vendeur possédant un titre régulier, dûment transcrit et opposable comme tel aux tiers (article 1er de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851 (Genin, Commentaire du Code des droits d'enregistrement, 2e éd. 1950, p. 261, n° 687). L'exigence de l'acte authentique 'est à considérer à la lumière des aspirations du législateur de voir se dérouler l'activité des agents immobiliers en toute clarté' (F. Werdefroy, Droits d'enregistrement, n° 817-2, p. 847). Or, à la date de l'enregistrement d'une convention translative de propriété d'un immeuble en faveur d'un marchand de biens, donnant lieu en principe à l'application du droit de mutation calculé au taux ordinaire, ce marchand ne possède pas de titre régulier, dûment transcrit et opposable comme tel aux tiers, par application de l'article1er de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851. A cette date, le marchand de biens ne pourra donc pas exiger une réduction du taux puisqu'il ne satisfait pas à la condition d'authenticité imposé par l'article 62 du code. La loi ne prévoit pas un droit, pour l'intéressé, à revendiquer une réduction provisoire du taux ordinaire, en attendant la passation (éventuelle) ultérieure d'un acte authentique (...). L'article 62 du code n'était donc pas applicable à l'acte sous seing privé soumis à l'enregistrement le 22 juin 2000" (arrêt, pp.6 à 7). II. Moyen A. Exposé Le moyen est divisé en deux branches. En sa première branche, le moyen fait valoir que: "Certes, la loi hypothécaire subordonne à la passation d'un acte authentique la transcription d'une convention de vente d'immeuble et son opposabilité aux tiers, mais il va sans dire que le marchand de biens qui aurait bénéficié du taux réduit lors de l'enregistrement de la convention sous seing privé par laquelle il a acquis l'immeuble ne pourra revendre celui-ci qu'après la passation de l'acte authentique de vente et sa transcription. L'enregistrement au taux réduit du compromis de vente sous seing privé ne fait donc courir aucun péril aux personnes auxquelles le marchand de biens revendra l'immeuble. Ni la loi civile ni la loi fiscale n'imposent aux parties qui ont conclu une convention de vente d'immeuble sous seing privé de passer l'acte authentique dans un délai déterminé. La loi fiscale impose seulement de faire enregistrer "les actes translatifs ou déclaratifs de propriété ou d'usufruit d'immeubles situés en Belgique" (Code des droits d'enregistrement, article 19, 2°) dans un délai de quatre mois (Code des droits d'enregistrement, article 32, 4°). Par ailleurs, l'application du taux réduit à l'enregistrement d'un compromis de vente sous seing privé n'est en rien contraire au souci dont témoigne le rapport au Roi [précédant l'arrêté royal n°64 du 30 novembre 1939 contenant le Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe, qui a introduit cette disposition] de mettre fin aux pratiques qui consisteraient, dans le but d'éviter l'application d'un droit d'enregistrement prohibitif, à déguiser une vente sous les apparences d'un mandat de vendre donné par le propriétaire, sous le couvert d'un apport en société ou de toute autre manière. Dès lors, s'il fallait interpréter à la lettre l'article 62, alinéa 1er, du Code des droits d'enregistrement, cette disposition, combinée avec l'article 44 du même code, établirait une discrimination dénuée de toute justification raisonnable entre les marchands de biens selon que la convention sous seing privé d'achat de l'immeuble est présentée ou non à l'enregistrement avant la passation de l'acte authentique de vente, de sorte que cette disposition violerait le principe constitutionnel d'égalité et de non-discrimination. Or il est de principe qu'il faut, dans toute la mesure du possible, interpréter la loi dans le sens où elle est conforme à la Constitution. Par conséquent, il faut admettre que l'article 62, alinéa 1er, du Code des droits d'enregistrement est applicable, par identité de motifs, aux conventions de vente sous seing privé lorsqu'elles sont soumises à la formalité de l'enregistrement avant la passation de l'acte authentique". Dès lors, l'arrêt violerait les articles 44 et 62, spécialement alinéa 1er, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe (ci-après CDE). En sa seconde branche, le moyen soutient que: "Interprété comme ne permettant pas l'application du taux de 5 p.c. en cas d'enregistrement d'une convention de vente sous seing privé à une personne qui exerce la profession d'acheter des immeubles en vue de la revente, l'article 62, alinéa 1er, du Code des droits d'enregistrement, combiné avec l'article 44 du même code, établit une discrimination dénuée de justification raisonnable, eu égard au but de la loi tel qu'il ressort du rapport au Roi cité dans la première branche, entre les marchands de biens selon que la convention sous seing privé par laquelle ils achètent un bien immeuble est soumise ou non à l'enregistrement avant la passation de l'acte authentique. En faisant application de l'article 62, alinéa 1er, du Code des droits d'enregistrement ainsi interprété, l'arrêt viole dès lors les articles 10, 11 et 172 de la Constitution". En conséquence de quoi la demanderesse, prenant appui sur l'article 26, §2, de la loi spéciale sur la Cour constitutionnelle, est d'avis que la Cour doit, avant de se prononcer sur le moyen, du moins en cette seconde branche, soumettre à la Cour constitutionnelle la question préjudicielle qu'elle libelle. B. Discussion Je suis d'avis qu'en sa première branche le moyen manque en droit et qu'il n'y a pas lieu de faire suite à la demande, proposée à la seconde branche, de poser une question préjudicielle à la cour constitutionnelle (...) En sa seconde branche, le moyen affirme que ce régime de fiscalité, qui réserve le bénéfice d'un droit réduit à la seule hypothèse où il est procédé à l'enregistrement d'une vente faite de gré à gré à des personnes qui exercent la profession d'acheter des immeubles en vue de la revente, à la condition qu'ils le soient par acte authentique, viole les articles 10 et 11 de la Constitution, ou, à tout le moins, qu' il convient de soumettre la question à la cour constitutionnelle. Dans ses deux branches le moyen repose sur l'affirmation que si l'on s'en tient à une lecture littérale de l'article 62, alinéa 1er, C. enreg., ce que je pense être le droit positif, celui-ci, combiné avec l'article 44 du même code, viole les articles 10 et 11 de la Constitution. Cette affirmation est déduite de la considération que ni le rapport au Roi précédant l'arrêté royal n° 64 du 30 novembre 1939 contenant le Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe précité, qui a introduit cette disposition, ni la doctrine ne fournirait de justification raisonnable, eu égard au but de la loi tel qu'il ressortirait du rapport au Roi précité, entre les marchands de biens selon que la convention sous seing privé par laquelle ils achètent un bien immeuble est soumise ou non à l'enregistrement avant la passation de l'acte authentique. Suivant la cour constitutionnelle, les règles constitutionnelles de l'égalité et de la non-discrimination n'excluent pas qu'une différence de traitement soit établie entre des catégories de personnes, pour autant qu'elle repose sur un critère objectif et qu'elle soit raisonnablement justifiée. Les mêmes règles s'opposent, par ailleurs, à ce que soient traitées de manière identique, sans qu'apparaisse une justification raisonnable, des catégories de personnes se trouvant dans des situations qui, au regard de la mesure considérée, sont essentiellement différentes. L'existence d'une telle justification doit s'apprécier en tenant compte du but et des effets de la mesure critiquée ainsi que de la nature des principes en cause; le principe d'égalité est violé lorsqu'il est établi qu'il n'existe pas de rapport raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés et le but visé
Explication IA à partir du texte officiel de la loi. Indicatif, ne remplace pas un conseil juridique.