ECLI:BE:CASS:2010:ARR.20100514.2

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(1)Voir les conclusions du ministère public. Thésaurus Cassation: LOUAGE DE CHOSES - BAIL COMMERCIAL - Fin (Congé. Renouvellement. Etc) Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Bail commercial - Renouvellement Mots libres: Preneur - Manquement - Gravité - Résolution - Renouvellement - Refus - Motif Bases légales: Loi - 30-04-1951 - Art. 16, I, 4° - 30 Lien ELI No pub 1951043003 Fiche 2 Il ne suit, ni de l'article 16 de la loi sur les baux commerciaux, ni d'aucune autre disposition de la loi, que le bailleur ne peut refuser le renouvellement, à titre principal, pour l'un des motifs prévus par la loi et, à titre subsidiaire, sans motif

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(1)Voir les conclusions du ministère public. Thésaurus Cassation: LOUAGE DE CHOSES - BAIL COMMERCIAL - Fin (Congé. Renouvellement. Etc) Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Bail commercial - Renouvellement Mots libres: Renouvellement - Bailleur - Refus - Motifs Fiches 3 - 4 Conclusions de l'avocat général HENKES. Thésaurus Cassation: LOUAGE DE CHOSES - BAIL COMMERCIAL - Fin (Congé. Renouvellement. Etc) Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Bail commercial - Renouvellement Mots libres: Preneur - Manquement - Gravité - Résolution - Renouvellement - Refus - Motif Renouvellement - Bailleur - Refus - Motifs Texte de la décision N° C.09.0206.F SOCIÉTÉ COMMERCIALE DE BRASSERIE, société anonyme dont le siège social est établi à Bruxelles, rue Chair et Pain, 11, demanderesse en cassation, représentée par Maître Johan Verbist, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, rue Brederode, 13, où il est fait élection de domicile, contre

1. SARVA, société coopérative à responsabilité limitée dont le siège social est établi à Liège, rue du Souverain Pont, 2,
2. V. A.,
3. INBEV BELGIUM, société anonyme dont le siège social est établi à Anderlecht, boulevard Industriel, 21, ayant fait élection de domicile en l'étude des huissiers de justice Jacques Lambert et Philippe Lombaert, établie à Ixelles, rue Renier Chalon, 46, défendeurs en cassation. La procédure devant la Cour Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 14 novembre 2008 par le tribunal de commerce de Liège, statuant en degré d'appel. Le conseiller Sylviane Velu a fait rapport. L'avocat général André Henkes a conclu. Le moyen de cassation La demanderesse présente un moyen libellé dans les termes suivants : Dispositions légales violées - articles 11, 14 et 16 de la section 2bis du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, introduite dans ce code par la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, modifiée par la loi du 29 juin 1955 ; - articles 1319, 1320 et 1322 du Code civil. Décisions et motifs critiqués Le jugement attaqué déclare l'appel formé par la demanderesse recevable mais non fondé et confirme le jugement entrepris en ce qu'il dit qu'est nulle en raison de son caractère conditionnel et équivoque la réponse du bailleur adressée par pli recommandé du 29 juin 2006, et en ce qu'il dit, en application de l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux, que le bail commercial est renouvelé pour une nouvelle période de neuf années allant du 1er octobre 2007 au 30 septembre 2016, aux mêmes clauses et conditions qu'actuellement, notamment en ce qui concerne le loyer. La décision est fondée sur les motifs suivants : « La lettre du 29 juin est donc la réponse du bailleur à la demande de renouvellement. Les assignations des 11 juillet par [la première défenderesse et le deuxième défendeur] et 27 juillet par [la troisième défenderesse] sont donc effectuées dans les délais et sont recevables. (...) L'assignation du 22 mai n'étant pas un refus implicite de renouvellement, la lettre du 29 juin ne peut être un acte confirmatif d'un refus implicite. La lettre du 29 juin est donc la seule et unique réponse du bailleur à la demande de renouvellement. Cette réponse, pour être valable, doit être claire, non ambiguë, non conditionnelle. La lettre du 29 juin, en mentionnant que le refus ne vaut que ‘pour autant que cette assignation ne devait pas valoir refus motivé de renouvellement', est un refus conditionnel. En français, la locution ‘pour autant' introduit une condition. Ce refus est nul dès lors. Le manquement invoqué par le bailleur - l'état de l'immeuble - est le seul grief invoqué. Si ce grief est déclaré fondé dans l'action en résiliation, le bail est résilié et la future - puisque non introduite au 22 mai 2006 - action en renouvellement sera déclarée sans objet. Si le manquement invoqué dans la citation du 22 mai 2006 est, par contre, déclaré non fondé, le manquement grave invoqué à titre principal dans le refus explicite du 29 juin 2006 sera aussi rejeté. Donc, l'ordre de présentation dans la lettre du 29 juin est impossible, incohérent. Dans sa lettre du 29 juin 2006, le bailleur veut donner à la citation du 22 mai 2006 la valeur d'un refus de renouvellement ‘pour manquement grave' mais ajoute un titre subsidiaire, à savoir le refus souverain, c'est-à-dire sans motif, en sorte que, dans ce cas, ce courrier priverait le preneur de ses droits acquis puisqu'il aggraverait sa situation. Deux motifs de refus en cascade ne peuvent être admis. La réponse du 29 juin est équivoque et, en ce cas, elle est nulle. Par conséquent, en l'absence de réponse valable du bailleur, le bail est renouvelé pour une nouvelle période de neuf années à partir du 1er octobre 2007 comme le demandent expressément [la troisième défenderesse] et sa sous-locataire, [la première défenderesse], en termes de conclusions » . Griefs L'article 14 de la loi sur les baux commerciaux dispose que le preneur désireux d'exercer le droit au renouvellement doit, à peine de déchéance, le notifier au bailleur par exploit ou par lettre recommandée. La notification doit contenir la mention qu'à défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d'offres d'un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées. Le bailleur peut se refuser au renouvellement du bail pour l'un des motifs indiqués par l'article 16, I, de la loi sur les baux commerciaux. La quatrième branche de cet article fait mention de tous manquements graves du preneur aux obligations qui découlent pour lui du bail en cours, y compris la dépréciation de l'immeuble par le fait du preneur, des siens ou de ses ayants cause, et les modifications substantielles apportées, sans l'accord du bailleur, à la nature ou au mode d'exploitation du commerce, ainsi que tout fait illicite du preneur qui, apprécié objectivement, rend impossible la continuation des rapports contractuels entre le bailleur et le preneur. En vertu de l'article 16, IV, de la loi sur les baux commerciaux, le bailleur peut, en dehors des cas visés dans l'article 16, I, se refuser au renouvellement moyennant versement au preneur d'une indemnité d'éviction égale à trois années de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice. Le jugement attaqué constate que la demanderesse a répondu à la demande de renouvellement par sa lettre du 29 juin
4. Le jugement attaqué cite le contenu de cette lettre : « Le 22 mai 2006, nous avons lancé citation en résiliation du bail en cours, pour les manquements graves détaillés dans cette assignation. Pour autant que cette assignation ne devait pas valoir refus motivé de renouvellement, nous refusons votre demande de renouvellement pour les motifs suivants : - à titre principal : pour non-respect des clauses conventionnelles relatives à l'entretien et la réparation de l'entièreté de l'immeuble loué et pour abandon des étages ; - à titre subsidiaire : sur base de l'article 16, IV, de la loi sur les baux commerciaux et donc sans motif ». Première branche Suivant le jugement attaqué, la lettre du 29 juin de la demanderesse, en mentionnant que le refus ne vaut que « pour autant que cette assignation ne devait pas valoir refus motivé de renouvellement » est un refus conditionnel, parce que la locution « pour autant que » introduit une condition, et ce refus, « dès lors », est nul. Le jugement attaqué se limite à constater que, dans sa lettre du 29 juin 2006, la demanderesse utilise l'expression « pour autant que », ce qui introduit une condition, sans constater pourtant que cette expression introduit effectivement une condition liée au refus même de la demanderesse, de sorte que son refus ne peut pas être considéré comme un refus motivé de renouvellement, exigé par les articles 14 et 16 de la loi sur les baux commerciaux (violation des articles 11, 14 et 16 de la loi sur les baux commerciaux). Deuxième branche Le jugement attaqué constate que le manquement invoqué par la demanderesse dans sa lettre du 29 juin 2006 sera déclaré sans objet (si le grief est déclaré fondé dans l'action en résiliation) ou sera déclaré non fondé, parce que, « si le manquement invoqué dans la citation du 22 mai 2006 est [...] déclaré non fondé, le manquement grave invoqué à titre principal dans le refus [...] sera aussi rejeté », et continue [en considérant] que l'ordre de présentation dans la lettre du 29 juin est impossible et incohérent. Le jugement attaqué ajoute que le titre subsidiaire de la lettre du 29 juin 2006, à savoir le refus souverain, priverait le preneur de ses droits acquis puisqu'il aggraverait sa situation. Le jugement attaqué conclut que deux motifs en cascade ne peuvent être admis et décide que la réponse du 29 juin 2006 est équivoque et, par conséquent, nulle. L'article 16, I, 4°, de la loi sur les baux commerciaux ne précise pas que les manquements graves exprimés dans cet article sont identiques aux manquements graves qui justifient la résiliation du contrat. La loi sur les baux commerciaux ne précise pas non plus que le bailleur ne peut invoquer qu'un seul motif de refus ou que, si plusieurs motifs sont invoqués, ces motifs doivent être juxtaposés. Jugeant que deux motifs de refus en cascade ne peuvent être admis et que le rejet d'un manquement grave à la base d'une citation en résiliation [implique] nécessairement [...] le rejet de ce même manquement grave dans la procédure de renouvellement de bail, le jugement attaqué ajoute aux articles 14 et 16 de la loi sur les baux commerciaux deux conditions que ces articles ne contiennent pas (violation des articles 11, 14 et 16 de la loi sur les baux commerciaux) et ne justifie pas sa décision que le refus de renouvellement de la demanderesse est équivoque et nul. Le jugement attaqué, après avoir rejeté le refus de renouvellement à titre principal, constate que la lettre du 29 juin 2006 de la demanderesse ajoute comme titre subsidiaire son refus souverain, sans motif, et n'a donc pu, par conséquent, décider que, en l'absence de réponse valable du bailleur, le bail est renouvelé sans violer l'article 16, IV, de la loi sur les baux commerciaux, selon lequel le bailleur a le droit absolu de refuser le renouvellement du bail sans devoir se justifier (violation de l'article 16, IV, de la loi sur les baux commerciaux). Troisième branche Dans sa lettre du 29 juin 2006, la demanderesse écrit qu'une citation en résiliation a été lancée et elle mentionne qu'avec cette lettre, elle a l'intention de refuser la demande de renouvellement pour le cas où l'assignation en résiliation ne devait pas valoir comme telle. La lettre ne mentionne pas que le refus de la demanderesse n'est que conditionnel. Le jugement attaqué, en décidant que le refus fait par la demanderesse dans sa lettre du 29 juin 2006 est un refus conditionnel, décide que cette lettre contient une affirmation qu'elle ne contient pas, en donne une interprétation inconciliable avec ses termes et, par conséquent, viole la foi due à cet acte (violation des articles 1319, 1320 et 1322 du Code civil). III. La décision de la Cour Quant à la première branche : Conformément à l'article 14, alinéa 1er, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, le bailleur doit, dans les trois mois de la notification par le preneur des conditions auxquelles ce dernier est disposé à conclure un nouveau bail, notifier au preneur, suivant les mêmes voies, son refus motivé de renouvellement, la stipulation de conditions différentes ou les offres d'un tiers, à défaut de quoi le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées. Le jugement attaqué constate que, par lettre recommandée du 29 juin 2006, la demanderesse a répondu comme suit à la demande de renouvellement du bail commercial qui lui avait été adressée le 5 mai 2006 par la défenderesse sub 3 : « Le 22 mai 2006, nous avons lancé citation en résiliation du bail en cours pour les manquements graves détaillés dans cette assignation. Pour autant que cette assignation ne devait pas valoir refus motivé de renouvellement, nous refusons votre demande de renouvellement pour les motifs suivants : à titre principal, pour non-respect des clauses conventionnelles relatives à l'entretien et la réparation de l'entièreté de l'immeuble loué et pour abandon des étages ; à titre subsidiaire, sur base de l'article 16, IV, de la loi sur les baux commerciaux et donc sans motif ». Il ressort de cette lettre que la demanderesse n'a assorti son refus, comme tel, d'aucune condition, mais s'est bornée à préciser que la notification de ce refus par lettre recommandée ne l'était que pour autant que de besoin, compte tenu de la citation antérieure de la défenderesse sub 3 en résolution du bail. En considérant le refus de renouvellement de la demanderesse comme nul en raison de son caractère conditionnel, le jugement attaqué viole l'article 14, alinéa 1er, précité. Le moyen, en cette branche, est fondé. Quant à la deuxième branche : D'une part, suivant l'article 16, I, 4°, de la loi précitée, le bailleur peut se refuser au renouvellement du bail en raison de tous manquements graves du preneur aux obligations qui découlent pour lui du bail en cours, y compris tout fait illicite du preneur qui, apprécié objectivement, rend impossible la continuation des rapports contractuels entre le bailleur et le preneur. Des manquements du preneur qui ne présentent pas un caractère de gravité suffisant pour justifier la résolution du bail peuvent constituer néanmoins un motif de refus de renouvellement du bail en vertu de cette disposition. D'autre part, l'article 16, IV, dispose qu'en dehors des cas visés dans les paragraphes précédents, le bailleur peut se refuser au renouvellement moyennant l'indemnité d'éviction, éventuellement majorée, qu'il précise. Il ne suit ni de l'article 16 ni d'aucune autre disposition de la loi que le bailleur ne peut refuser le renouvellement, à titre principal, pour l'un des motifs prévus par la loi et, à titre subsidiaire, sans motif. Le jugement attaqué énonce que, si le motif invoqué dans la citation en résolution du bail est déclaré non fondé, « le manquement grave invoqué à titre principal dans le refus explicite du 29 juin 2006 sera aussi rejeté » pour en déduire que « l'ordre de présentation dans la lettre [de cette date] est impossible, incohérent ». Il considère en outre qu'en mentionnant subsidiairement un refus de renouvellement sans motif, ledit courrier « priverait [dans ce cas] le preneur de ses droits acquis puisqu'il aggraverait sa situation » et que « deux motifs de refus en cascade ne peuvent être admis » pour en conclure que « la réponse du 29 juin 2006 est équivoque et [qu']en ce cas, elle est nulle ». Par ces considérations, le jugement attaqué ne justifie pas légalement sa décision de déclarer nul le refus de renouvellement de la demanderesse. Le moyen, en cette branche, est fondé. Par ces motifs, La Cour Casse le jugement attaqué ; Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement cassé ; Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ; Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de commerce de Huy, siégeant en degré d'appel. Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président Christian Storck, les conseillers Albert Fettweis, Sylviane Velu, Martine Regout et Gustave Steffens, et prononcé en audience publique du quatorze mai deux mille dix par le président Christian Storck, en présence de l'avocat général André Henkes, avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont. Document PDF ECLI:BE:CASS:2010:ARR.20100514.2 Publication(s) liée(s) Conclusion M.P.: ECLI:BE:CASS:2010:CONC.20100514.2 cité par: ECLI:BE:CASS:2014:CONC.20141211.3 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div