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ECLI:BE:CASS:2010:ARR.20100531.2

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour de cassation Jugement/arrêt du 31 mai 2010 No ECLI: ECLI:BE:CASS:2010:ARR.20100531.2 No Rôle: C.09.0240.F Chambre: 3F - troisième chambre Domaine juridique: Autres - Droit civil Date d'introduction: 2010-06-14 Consultations: 607 - dernière vue 2026-07-02 17:23 Version(s): Traduction NL Fiches 1 - 2 Est irrecevable le moyen qui ne vise que la violation de dispositions légales qui ne suffiraient pas, s'il était fondé, à entraîner la cassation. Thésaurus Cassation: MOYEN DE CASSATION - MATIERE CIVILE - Indications requises Thésaurus UTU: DROIT JUDICIAIRE - VOIES DE RECOURS - DROIT JUDICIAIRE ET CASSATION - Moyens de cassation en matière civile - Indications requises Mots libres: Recevabilité Bases légales: Loi - 04-08-1992 - Art. 1er, al. 1er Thésaurus Cassation: EMPHYTEOSE (DROIT D') Thésaurus UTU: DROIT JUDICIAIRE - VOIES DE RECOURS - DROIT JUDICIAIRE ET CASSATION - Moyens de cassation en matière civile - Indications requises Mots libres: Bail emphytéotique - Cession - Transcription - Opposabilité aux tiers - Moyen de cassation - Matière civile - Indications requises - Recevabilité Bases légales: Loi - 04-08-1992 - Art. 1er, al. 1er Texte de la décision N° C.09.0240.F

  1. F. B.,
  2. F. M.,
  3. D. F.,
  4. G. H.,
  5. F. D.,
  6. F. G.,
  7. F. J.-B.,
  8. F. B., demandeurs en cassation, représentés par Maître Michel Mahieu, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 523, où il est fait élection de domicile, contre
  9. W. P.,
  10. M.-B. F.,
  11. W. S.,
  12. W. G.,
  13. W. V., défendeurs en cassation, représentés par Maître John Kirkpatrick, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, boulevard de l'Empereur, 3, où il est fait élection de domicile,
  14. CAISSE DE LEASING, société anonyme dont le siège social est établi à Bruxelles, place Sainte-Gudule, 19, défenderesse en cassation. I. La procédure devant la Cour Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 24 septembre 2008 par la cour d'appel de Bruxelles. Par ordonnance du 23 mars 2010, le premier président a renvoyé la cause devant la troisième chambre. Le conseiller Alain Simon a fait rapport. L'avocat général Jean-Marie Genicot a conclu. II. Les moyens de cassation Les demandeurs présentent deux moyens libellés dans les termes suivants : Premier moyen Dispositions légales violées - articles 1134, 1165 et 1690 du Code civil, ce dernier tel qu'il était en vigueur avant sa modification par la loi du 6 juillet 1994 ; - article 14 de la loi du 10 janvier 1824 concernant le droit d'emphytéose. Décisions et motifs critiqués L'arrêt décide que le bail emphytéotique ne s'est pas éteint à l'arrivée du terme contractuel, qu'il n'aurait pu être valablement révoqué par les demandeurs que par la lettre du 7 août 2000, que, partant, la révocation du bail emphytéotique a été effectuée par les demandeurs après la levée de l'option d'achat par les deux premiers défendeurs et, en conséquence, condamne les demandeurs à passer l'acte authentique de vente de l'immeuble litigieux sis à Uccle au premier et au deuxième défendeur au prix de 185,92 euros ou, à défaut de ce faire dans les trois mois de la signification de l'arrêt, dit que celui-ci tiendra lieu d'acte de vente, et les condamne à payer aux cinq premiers défendeurs le revenu locatif de l'immeuble sis à Uccle, par les motifs suivants : « Par un acte notarié, reçu le 26 avril 1971 par le notaire Thierry Van Halteren à Bruxelles, J. et A. F. ont conclu avec la [sixième défenderesse] un contrat de bail emphytéotique pour une durée de 27 années à partir de la date de l'acte et portant sur une maison d'habitation sise 98, avenue des Statuaires à Uccle et sur un appartement dans la résidence Bel Air au 245, digue de Mer à M. (...). Le bail prenait donc cours le 26 avril 1971 et expirait le 26 avril
  15. Le renouvellement devait être demandé au plus tard le 26 avril
  16. A la même date du 26 avril 1971, une convention sous seing privé par laquelle une option d'achat a été accordée à la [sixième défenderesse] ou au profit de toute autre personne ou au profit de toute autre société ou organisme qu'il plaira à la [sixième défenderesse] de se substituer, est conclue entre les mêmes parties. L'option d'achat porte sur la maison à U., 98, avenue des S. et sur l'appartement à M. (...) Le renouvellement du bail emphytéotique n'a pas été demandé dans le délai contractuel. (...)
  17. L'opposabilité des cessions du bail emphytéotique et de l'option d'achat relatives à la maison d'U. par la [sixième défenderesse] aux [deux premiers défendeurs] 2.
  18. Le bail emphytéotique La cession de bail est réalisée par un acte notarié du 24 septembre 1971, enregistré le 29 septembre 1971, et transcrit au bureau des hypothèques le 19 octobre
  19. Cette formalité de la transcription rend la cession du bail emphytéotique opposable à tous, y compris les bailleurs originaires, les consorts F. L'acte de cession du bail est parfait entre les parties. En vertu de l'article 1er de la loi hypothécaire, la transcription de cet acte au registre des hypothèques rend l'acte opposable aux tiers (...). La transcription est un mécanisme de publicité qui a pour objet de porter une opération juridique à la connaissance des tiers. Elle est une formalité essentielle dès lors qu'elle seule crée, vis-à-vis de ceux-ci, une présomption légale de connaissance de l'acte translatif (...). La cession du bail emphytéotique sortit donc ses effets à l'égard des consorts F., bailleurs originaires, à dater du 19 octobre
  20. La révocation de ce bail devait donc impérativement être notifiée aux cessionnaires, à savoir les [deux premiers défendeurs] et non pas le locataire originaire, la [sixième défenderesse]. La révocation du bail emphytéotique par courrier recommandé avec accusé de réception du 30 juin 2000, adressé à la [sixième défenderesse], ne sortit donc pas d'effet à l'égard des [deux premiers défendeurs]. Pour autant que les consorts F. fussent encore, à ce moment, les propriétaires de l'immeuble litigieux à Uccle, seule la révocation notifiée aux [deux premiers défendeurs] par le courrier recommandé à la date du 7 août 2000 pouvait valablement révoquer le bail emphytéotique. 2.
  21. L'option d'achat (...) Comme la notification suffit pour rendre la cession opposable et que cette notification n'est pas subordonnée à des prescriptions de forme bien précises et concrètes, la notification faite par les [deux premiers défendeurs] au notaire Jean Lafontaine, dont les [demandeurs] ne contestent pas qu'il était leur mandataire (...), vaut notification aux [demandeurs] de la levée de l'option, mais également de la cession de l'option (...). En l'espèce, il faut considérer que la communication du 17 juillet 2000 dont les [demandeurs] attestent la réception dans leur courrier recommandé du 7 août 2000 vaut notification de la cession du droit d'option par la [sixième défenderesse] aux [deux premiers défendeurs] (...). La cession de l'option d'achat était notifiée aux [demandeurs] avant le 7 août
  22. L'option d'achat était levée avant cette même date. La vente est parfaite et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du prix (article 1583 du Code civil). La vente devient définitive lorsque l'option est levée (...). L'option était donc levée avant la date à laquelle les consorts F.ont révoqué le bail emphytéotique. Cette révocation ne peut donc pas sortir d'effets (...).
  23. La rescision pour lésion de plus de 7/12e (...) La convention sous seing privé du 26 avril 1971, par laquelle une option d'achat est accordée à la [sixième défenderesse], stipule que les biens sur lesquels l'option d'achat est accordée sont grevés d'un bail emphytéotique consenti ce même jour entre les parties. Comme le soulèvent les [demandeurs] à titre principal (...), les deux conventions (bail emphytéotique et option d'achat) sont des conventions dépendantes, elles ont été conclues ensemble à la même date, et l'une n'aurait jamais été conclue sans l'autre. Ces deux contrats sont l'expression au travers de deux instrumenta de la vente d'un immeuble dans le but de choisir sur le plan fiscal une construction légale mais avantageuse. Le bail emphytéotique est accompagné d'une option d'achat, le canon consiste en un seul paiement assorti d'une redevance symbolique et il correspond, au moment de la conclusion, à la valeur vénale du bien. Le fait que les deux conventions soient liées et forment un tout n'empêche cependant pas que la durée du bail emphytéotique ne soit pas la même et que chaque convention contienne des clauses particulières. C'est à tort que les [demandeurs] soutiennent que, par le seul fait de ne pas avoir demandé le renouvellement au plus tard le 26 avril 1997, l'option d'achat ‘n'existe plus'. En effet, l'article 14 de la loi du 10 janvier 1824 concernant le droit d'emphytéose prévoit que l'emphytéose éteinte par l'expiration du temps ne se renouvelle pas tacitement mais continue d'exister jusqu'à sa révocation. Même en considérant les deux contrats comme intimement liés, les droits du locataire et du créancier d'option ne se sont donc pas éteints de plein droit au 26 avril 1998, à l'expiration des 27 années, mais ces droits ne se sont éteints qu'à la date de la révocation par les [demandeurs], à savoir à la date à laquelle les [deux premiers défendeurs] ont pu prendre connaissance de la lettre recommandée de révocation du 7 août
  24. Comme précisé ci-devant, l'option ayant été levée en tous cas avant le 7 août 2000, cette révocation du bail emphytéotique du 7 août 2000 est, en l'espèce, inopérante. En effet, les [deux premiers défendeurs] étaient devenus propriétaires de l'immeuble à Uccle par la simple levée de l'option et, en tout cas, par la notification de la levée de l'option ». Griefs Première branche Il résulte des articles 1134 et 1165 du Code civil que les obligations nées d'une convention n'obligent que les parties contractantes et excluent l'opposabilité au créancier de la cession à un tiers de la dette du débiteur, sauf acceptation expresse par le créancier. L'article 1690 ancien du Code civil, applicable à la cession de créance, disposait : « Le cessionnaire n'est saisi à l'égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur. Néanmoins, le cessionnaire peut être également saisi par l'acceptation du transport faite par le débiteur dans un acte authentique ». L'article 14 de la loi du 10 janvier 1824 concernant le droit d'emphytéose dispose : « L'emphytéose éteinte par l'expiration du temps ne se renouvelle pas tacitement mais elle peut continuer d'exister jusqu'à révocation ». L'arrêt décide que la cession effectuée le 22 juillet 1971 par la [sixième défenderesse] aux [deux premiers défendeurs] était opposable aux [demandeurs] en raison de sa transcription, effectuée le 19 octobre 1971, au bureau des hypothèques. Cette cession n'a été ni acceptée par les bailleurs F. ni notifiée à leur égard par un acte authentique. Le droit d'emphytéose constitue effectivement un droit réel, susceptible d'être aliéné conformément à l'article 6 de la loi du 10 janvier 1824, cette aliénation étant opposable aux tiers par l'effet de sa transcription au bureau des hypothèques. La convention de bail emphytéotique comprend également des obligations personnelles entre le propriétaire et le locataire emphytéotique. Le locataire est tenu non seulement de l'obligation de payer le loyer mais aussi des obligations personnelles consacrées par les articles 3, 4 et 5 de la loi du 10 janvier
  25. La cession de dette n'est opposable au créancier que s'il l'accepte. Le propriétaire de l'immeuble loué en vertu d'un bail emphytéotique est également débiteur d'obligations envers l'emphytéote, notamment l'obligation de délivrer le bien et de lui en laisser la jouissance. La cession du bail emphytéotique comprend ainsi les créances du locataire emphytéote envers le propriétaire. La cession de ces créances du locataire emphytéote à un tiers n'est opposable au bailleur, conformément à l'article 1690 ancien du Code civil, que si cette cession a été, soit signifiée, soit acceptée par lui par un acte authentique. La circonstance que la transcription d'un acte authentique constatant la cession d'un droit réel, tel un bail emphytéotique, si elle confère à cette cession l'opposabilité aux tiers de ce droit réel, n'implique ni l'opposabilité au bailleur de la cession des dettes du locataire ni l'opposabilité au bailleur de la cession des créances du locataire, sauf, en ce qui concerne la cession de créance, si celle-ci a été, soit signifiée au bailleur, soit acceptée par lui par un acte authentique. Il en résulte que la cession du bail emphytéotique opérée par la [sixième défenderesse] aux [deux premiers défendeurs] n'était pas opposable aux [demandeurs], en tant qu'elle avait pour objet les dettes du locataire, et qu'elle n'aurait été opposable aux [demandeurs], en tant qu'elle avait pour objet les créances du locataire cédées aux [deux premiers défendeurs], qu'à la condition d'avoir été signifiée aux [demandeurs] ou acceptée par eux par un acte authentique, ce qui n'est pas constaté par l'arrêt. L'arrêt, qui décide que la transcription hypothécaire de la cession du bail emphytéotique par la [sixième défenderesse] aux [deux premiers défendeurs] a rendu cette cession opposable aux demandeurs, alors que ni la cession de dette ni la cession de créance de la sixième défenderesse aux [deux premiers défendeurs] n'était opposable aux [demandeurs], viole l'article 1690 ancien du Code civil. En décidant en conséquence que la révocation du bail emphytéotique effectuée le 30 juin 2000 par les demandeurs auprès de la sixième défenderesse, emphytéote originaire, n'a pas sorti d'effet, et que seule la révocation notifiée aux premier et deuxième défendeurs, en l'espèce par le courrier du 7 août 2000, aurait pu valablement révoquer le bail emphytéotique si celui-ci avait encore été en cours, et en décidant que cette révocation, à cette date, était postérieure à la levée de l'option effectuée par les défendeurs au plus tard le 17 juillet 2000, l'arrêt ne justifie pas légalement sa décision et viole, par voie de conséquence, l'article 14 de la loi du 10 janvier 1824 concernant le droit d'emphytéose. Deuxième branche L'article 14 de la loi du 10 janvier 1824 concernant le droit d'emphytéose dispose : « L'emphytéose éteinte par l'expiration du temps ne se renouvelle pas tacitement mais elle peut continuer d'exister jusqu'à révocation ». L'arrêt fait application de cette disposition et ne dit pas que le contrat du 26 avril 1971 y aurait dérogé, ce qui n'était pas contesté dans les conclusions des parties. En vertu de l'article 14 précité, l'emphytéose s'éteint par l'arrivée du terme conventionnel mais l'occupation de l'immeuble loué par l'emphytéote peut continuer par un acte de tolérance du propriétaire. L'arrêt constate que le terme conventionnel de l'emphytéose était le 26 avril 1998 et que celui-ci n'a pas été renouvelé. L'occupation de l'immeuble sis à Uccle a cependant continué, par tolérance des demandeurs, jusqu'à sa révocation, qui aurait valablement pu survenir, selon l'arrêt, le 7 août
  26. L'arrêt décide par ailleurs que le contrat de bail emphytéotique et le contrat d'option d'achat litigieux ne formaient qu'un seul contrat, qu'ils étaient partant dépendants et qu'en conséquence, la disparition du contrat de bail emphytéotique devait entraîner la disparition de l'option d'achat. En leurs conclusions d'appel de synthèse, les cinq premiers défendeurs soutenaient que l'option d'achat avait été levée par eux à plusieurs reprises, soit le 17 août 1999, le 17 juillet 2000, le 7 août 2000 et le 25 mars 2005, et donc, en tout état de cause, après l'expiration du délai conventionnel du bail emphytéotique, le 26 avril
  27. L'arrêt indique que la levée de l'option d'achat a été notifiée aux demandeurs entre le 17 juillet 2000, date de la lettre des deux premiers défendeurs aux demandeurs, et le 7 août 2000, date du courrier des demandeurs attestant la réception dudit courrier du 17 juillet
  28. L'arrêt énonce ainsi, d'une part, que la levée de l'option d'achat, ayant, selon les conclusions d'appel de synthèse des cinq premiers défendeurs, été effectuée au plus tôt le 17 août 1999, a été valablement notifiée entre le 17 juillet 2000 et le 7 août 2000 par les deux premiers défendeurs, et, d'autre part, que le bail emphytéotique a continué d'exister jusqu'à sa révocation par les demandeurs le 7 août
  29. Il dispose en conséquence que le bail emphytéotique existait toujours à la date de la levée d'option par les deux premiers défendeurs et que ceux-ci ont donc valablement pu former cette option d'achat. Dès lors qu'en vertu de l'article 14 de la loi du 10 janvier 1824, l'emphytéose est éteinte par l'arrivée du terme conventionnel, soit en l'espèce dès le 26 avril 1998, et l'occupation de l'immeuble loué n'est possible que par un acte de tolérance du propriétaire, qui peut ainsi mettre fin à cette occupation, à tout moment, par une simple révocation sans motif, il en résulte que le bail emphytéotique portant sur l'immeuble sis à Uccle était éteint dès le 26 avril 1998 et qu'en conséquence, l'option d'achat était également éteinte à cette date, puisque l'arrêt établit que ces deux conventions étaient dépendantes. L'arrêt, qui décide que le contrat de bail emphytéotique, et en conséquence l'option d'achat qui y est liée, se sont prolongés après l'arrivée du terme contractuel survenu le 26 avril 1998, jusqu'à la révocation notifiée par les demandeurs le 7 août 2000, viole également ainsi l'article 14 de la loi du 10 janvier 1824, qui énonce que l'emphytéose, en l'absence de renouvellement non tacite, s'éteint dès l'expiration du terme conventionnel et que le maintien dans les lieux du locataire emphytéotique se prolonge jusqu'à cette révocation. Troisième branche (subsidiaire) L'article 14 de la loi concernant le droit d'emphytéose énonce que l'emphytéose éteinte par l'expiration du temps ne se renouvelle pas tacitement mais qu'elle peut continuer d'exister jusqu'à révocation. S'il était admis que la cession du bail emphytéotique a sorti ses effets à l'égard des demandeurs dès sa transcription, le 19 octobre 1971, sans qu'il ait été nécessaire de notifier cette cession aux demandeurs, il subsiste que la révocation de ce bail avait été réalisée par les demandeurs le 30 juin 2000 ou au plus tard le 17 juillet 2000, et non le 7 août
  30. Après l'expiration du bail emphytéotique, l'occupation par l'emphytéote de l'immeuble loué n'a plus qu'un caractère de tolérance de la part du propriétaire et celui-ci peut à tout moment mettre fin à cette occupation. La révocation de la prolongation de l'occupation après l'arrivée du terme conventionnel n'est pas soumise à des formalités particulières mais consiste uniquement en l'information, effectuée à l'égard du locataire, de l'intention du propriétaire de ne plus tolérer sa présence dans son bien alors que le terme conventionnel de la location est expiré. Les deux premiers défendeurs n'ayant pas quitté l'immeuble loué à l'expiration du délai contractuel, soit le 26 avril 1998, l'emphytéose était éteinte mais a continué à exister, dans les conditions précitées, jusqu'à sa révocation par les demandeurs. Il apparaît des faits légalement constatés par l'arrêt que les deux premiers défendeurs ont été avisés de la révocation du bail emphytéotique adressée par les demandeurs à la sixième défenderesse, locataire initial, et donc de la volonté des demandeurs de voir le bail emphytéotique cesser, au plus tard, le 17 juillet
  31. En effet, l'arrêt énonce : « le 11 juillet 2000, le notaire Jean Lafontaine à Bruxelles contacte la [sixième défenderesse] afin de connaître le nom du notaire choisi par le locataire pour recevoir l'acte de révocation du bail emphytéotique. Le 17 juillet 2000, le notaire Juan Mourlon-Beernaert écrit à son confrère Jean Lafontaine : ‘Mon beau-frère, [le premier défendeur], me transmet copie de la lettre que vous avez fait parvenir le 11 juillet dernier à [la sixième défenderesse]. Vous trouverez, sous ce pli, copie d'une lettre recommandée que [les deux premiers défendeurs] ont fait parvenir le 17 août 1999 à notre confrère, Maître Van Halteren. Je vous en souhaite bonne réception. Notre confrère n'a jamais réagi à cette lettre recommandée. Pour me permettre de rédiger l'acte d'acquisition, pourriez-vous me transmettre l'état civil de vos clients et l'origine de propriété ?...'. Une copie de la lettre du 17 août 1999 est jointe à cet envoi ». L'arrêt, après avoir constaté que les premier et deuxième défendeurs avaient connaissance de la révocation du bail emphytéotique effectuée par les demandeurs et adressée à la sixième défenderesse, locataire initial, considère cependant que seule la révocation notifiée aux deux premiers défendeurs par le courrier recommandé du 7 août 2000 pouvait valablement révoquer le bail emphytéotique. En disposant que la révocation a seulement été valablement faite par les demandeurs par le courrier du 7 août 2000, alors qu'il expose par ailleurs que les deux premiers défendeurs avaient connaissance au plus tard le 17 juillet 2000 de la volonté des demandeurs, propriétaires originaires, de récupérer le bien antérieurement soumis à un bail emphytéotique après l'arrivée du terme conventionnel et en déduisant de cette considération que la levée de l'option d'achat effectuée le 17 août 1999, ou au plus tard le 17 juillet 2000, avait été effectuée avant la révocation du bail emphytéotique, l'arrêt méconnaît l'article 14 de la loi du 10 janvier 1824 concernant le droit d'emphytéose. Second moyen Dispositions légales violées - article 1022 du Code judiciaire, tel qu'il a été modifié par l'article 7 de la loi du 21 avril 2007 relative à la répétibilié des frais et honoraires d'avocat ; - articles 1er, spécialement alinéa 2, et 2 de l'arrêté royal du 26 octobre 2007 fixant le tarif des indemnités de procédure visées à l'article 1022 du Code judiciaire et fixant la date d'entrée en vigueur des articles 1er à 13 de la loi du 21 avril 2007 relative à la répétibilité des honoraires et des frais d'avocat ; - articles 1319, 1320 et 1322 du Code civil. Décisions et motifs critiqués L'arrêt condamne les demandeurs aux dépens des deux instances, liquidés en première instance à 359,33 euros au titre d'assignation et de mise au rôle, et à 2.500 euros au titre d'indemnité de procédure pour les cinq premiers défendeurs, à 1.200 euros pour les demandeurs au titre d'indemnité de procédure et à 75 euros pour le sixième défendeur, et liquidés en degré d'appel à 185,92 euros au titre de requête d'appel et à 2.500 euros au titre d'indemnité de procédure pour les cinq premiers défendeurs, à 1.200 euros pour les demandeurs au titre d'indemnité de procédure et à 75 euros au titre d'indemnité de procédure pour la sixième défenderesse, et justifie cette condamnation par ses motifs réputés ici intégralement reproduits, spécialement par les motifs suivants : « Les parties ont déposé une note adaptant la liquidation de leurs dépens pour ce qui concerne l'indemnité de procédure pour frais d'avocat de l'article 1022 du Code judiciaire. Les [demandeurs] évaluent la valeur du litige entre 50.000 et 1.000.000 euros et réclament l'indemnité de base de 10.000 euros. Dans la mesure où le litige porte sur la révocation du bail emphytéotique, il n'est pas évaluable en argent. La demande des consorts F. porte sur un montant de 7.915, 64 euros au titre de précomptes immobiliers et une indemnité de 2.355 euros par mois pour une période non déterminée. Il y a dès lors lieu de considérer que, pour sa plus grande part, le litige n'est pas évaluable en argent. Le montant de base est de 1.200 euros par degré de juridiction. Les [deux premiers défendeurs] demandent une indemnité de 35.325 euros, de sorte que l'indemnité de base est de 2.500 euros par degré de juridiction. Les dépens n'ont pas été taxés par le premier juge. Lorsque les dépens n'ont pas été liquidés dans le jugement, ou ne l'ont été que partiellement, ceux sur lesquels il n'a pas été statué sont réputés réservés. Lorsque la décision est entreprise, les dépens sont liquidés par le juge d'appel (article 1021, alinéa 2, du Code judiciaire). La cour [d'appel] doit liquider les dépens au jour du prononcé de l'arrêt et doit dès lors tenir compte, pour l'évaluation, de la loi du 21 avril 2007 et de son arrêté d'exécution du 16 octobre
  32. Les indemnités de procédure des deux degrés de juridiction sont donc liquidées sur la base des taux fixés à l'arrêté royal du 16 octobre
  33. L'appel est fondé. Il y a dès lors lieu de condamner les [demandeurs] aux dépens des deux instances ». Griefs Première branche L'article 2 de l'arrêté royal du 26 octobre 2007 visé au moyen dispose que l'indemnité de procédure de base, pour les actions portant sur des demandes évaluables en argent, est fixée, pour les demandes portant sur un montant entre 20.000,01 euros et 40.000 euros, à 2.000 euros. L'arrêt, qui décide que, les cinq premiers défendeurs demandant une indemnité de 35.325 euros, l'indemnité de base est de 2.500 euros par degré de juridiction, et qui condamne les demandeurs au paiement de cette somme aux cinq premiers défendeurs au titre d'indemnité de procédure en première instance et en degré d'appel, alors qu'en vertu de l'article 2 de l'arrêté royal précité, l'indemnité de base pour une demande de 35.325 euros est de 2.000 euros, viole cette disposition et l'article 1022 du Code judiciaire, tel qu'il a été modifié par la loi du 21 avril
  34. Seconde branche L'article 1er, alinéas 1er et 2, de l'arrêté royal du 26 octobre 2007 visé au moyen dispose : « Les montants de base, minima et maxima de l'indemnité de procédure visée à l'article 1022 du Code judiciaire sont fixés par le présent arrêté. Les montants sont fixés par instance ». En leurs secondes conclusions de synthèse devant le tribunal de première instance de Bruxelles déposées le 27 décembre 2004, les cinq premiers défendeurs demandaient au tribunal de condamner les demandeurs à la passation de l'acte authentique de cession, par usufruit et nue-propriété, de l'immeuble sis à Uccle au prix de 185,92 euros, à défaut de ce faire, de dire que le jugement tiendrait lieu d'acte de vente, et de condamner les demandeurs au paiement de 5.000 euros au titre d'indemnisation de leurs frais et honoraires d'avocat. Ils confirmaient ces demandes dans leurs conclusions après réouverture des débats déposées le 8 juillet
  35. En leurs conclusions d'appel de synthèse, les cinq premiers défendeurs demandaient à la cour [d'appel], outre le bénéfice de leurs demandes originaires, la condamnation des demandeurs au paiement de la somme de 35.325 euros au titre d'indemnité d'occupation entre le 1er janvier 2006 et le 15 mars 2007, et de dire pour droit que les revenus locatifs de l'immeuble leur revenaient. Ainsi, les cinq premiers défendeurs ne demandaient pas devant le premier juge le paiement d'une indemnité de 35.325 euros au titre d'indemnité d'occupation, concernant en outre une occupation postérieure aux jugements dont appel des 15 février 2005 et 31 octobre 2005 du tribunal de première instance de Bruxelles. L'arrêt condamne cependant les demandeurs au paiement de l'indemnité de base pour une demande de 35.325 euros, évaluée, à tort, à 2.500 euros pour chaque degré de juridiction. Or, le juge d'appel qui statue sur les dépens de première instance doit se fonder pour ce faire sur les demandes formulées en première instance et non sur les demandes formulées devant lui en degré d'appel. A défaut, la situation serait discriminatoire. En effet, le premier juge, statuant sur les dépens en même temps que sur le fond, déterminerait ces dépens sur la base des demandes formulées en première instance, alors que, s'il réserve à statuer sur les dépens, le juge d'appel devrait fixer ces mêmes dépens de première instance sur la base des demandes formulées en degré d'appel, et non sur la base des demandes formulées en première instance. En l'espèce, la demande de 35.325 euros n'a été formulée qu'en degré d'appel par les cinq premiers défendeurs. En première instance, la demande des cinq premiers défendeurs portait sur, outre l'indemnisation de leurs frais d'avocat, la passation de l'acte authentique de vente, et était ainsi une demande non évaluable en argent ou, à tout le moins, n'était pas une demande portant sur la somme de 35.325 euros. L'arrêt, qui fixe le montant de l'indemnité de procédure de première instance devant être payée par les demandeurs aux cinq premiers défendeurs sur la base de la demande de ceux-ci en degré d'appel, soit sur la base de la somme de 35.325 euros demandée au titre d'indemnité d'occupation du 1er janvier 2006 au 15 mars 2007, viole les articles 1er et 2 de l'arrêté royal du 26 octobre 2007 visé au moyen et l'article 1022 du Code judiciaire. Subsidiairement, s'il fonde en réalité effectivement la détermination de l'indemnité de base due par les demandeurs aux cinq premiers défendeurs sur les demandes formulées par ceux-ci dans leurs secondes conclusions de synthèse et en leurs conclusions après réouverture des débats prises devant le tribunal de première instance, l'arrêt prête à ces actes une énonciation ou une affirmation qu'ils ne contiennent pas et, partant, viole la foi qui leur est due (violation des articles 1319, 1320 et 1322 du Code civil). III. La décision de la Cour Sur le premier moyen : Quant à la première branche : Le moyen, en cette branche, soutient que « la circonstance que la transcription d'un acte authentique constatant la cession d'un droit réel, tel un bail emphytéotique, si elle confère à cette cession l'opposabilité aux tiers de ce droit réel, n'implique ni l'opposabilité au bailleur de la cession des dettes du locataire ni l'opposabilité au bailleur de la cession des créances du locataire, sauf, en ce qui concerne la cession de créance, si celle-ci a été soit signifiée au bailleur, soit acceptée par lui par un acte authentique » et fait grief à l'arrêt de décider que la transcription hypothécaire de la cession du bail emphytéotique par la sixième défenderesse aux deux premiers défendeurs rend cette cession opposable aux demandeurs. Le moyen ne cite comme dispositions violées que les articles 1134, 1165, 1690 du Code civil et 14 de la loi du 10 janvier 1824 concernant le droit d'emphytéose. Dès lors qu'il ne cite pas comme disposition légale violée l'article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire, et que les seules dispositions qu'il cite ne suffiraient pas, s'il était fondé, à entraîner la cassation, le moyen, en cette branche, est, comme le soutiennent les cinq premiers défendeurs, irrecevable. Quant à la deuxième branche : Contrairement à ce que soutient le moyen, en cette branche, l'arrêt ne décide pas que « le contrat de bail emphytéotique et le contrat d'option d'achat litigieux ne formaient qu'un seul contrat, qu'ils étaient partant dépendants, et qu'en conséquence, la disparition du contrat de bail emphytéotique devait entraîner la disparition de l'option d'achat » mais décide que « le fait que les deux conventions soient liées et forment un tout n'empêche cependant pas que la durée du bail emphytéotique et [celle] de l'option d'achat ne sont pas les mêmes ». Le moyen, en cette branche, manque en fait. Quant à la troisième branche : Il n'apparaît pas des pièces auxquelles la Cour peut avoir égard que les demandeurs aient invoqué devant la cour d'appel que le contrat d'emphytéose aurait pris fin le 17 juillet 2000 en raison de la connaissance que les deux premiers défendeurs auraient eue de la lettre de révocation adressée par les demandeurs à l'ancien emphytéote. Le moyen qui, en cette branche, est fondé sur des dispositions légales qui ne sont ni impératives ni d'ordre public, qui n'a pas été soumis à la cour d'appel et dont celle-ci ne s'est pas saisie de sa propre initiative est, comme le soutiennent les cinq premiers défendeurs, nouveau, partant, irrecevable. Sur le second moyen : Quant à la première branche : En vertu de l'article 2 de l'arrêté royal du 26 octobre 2007 fixant le tarif des indemnités de procédure visées à l'article 1022 du Code judiciaire et fixant la date d'entrée en vigueur des articles 1er à 13 de la loi du 21 avril 2007 relative à la répétibilité des honoraires et des frais d'avocat, le montant de l'indemnité de base pour les litiges dont la valeur se situe entre 20.000,01 et 40.000 euros est fixé à la somme de 2.000 euros. L'arrêt qui, après avoir constaté que la demande des cinq premiers défendeurs porte sur un montant de 35.325 euros, fixe le montant de l'indemnité de procédure de base à la somme de 2.500 euros aux deux degrés de juridiction, viole l'article 2 de l'arrêté royal précité. Le moyen, en cette branche, est fondé. Il n'y a pas lieu d'examiner la seconde branche du moyen, qui ne saurait entraîner une cassation plus étendue. Par ces motifs, La Cour Casse l'arrêt attaqué en tant qu'il condamne les demandeurs à payer aux cinq premiers défendeurs 2.500 euros d'indemnité de procédure de première instance et 2.500 euros d'indemnité de procédure d'appel ; Rejette le pourvoi pour le surplus ; Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge de l'arrêt partiellement cassé ; Condamne les demandeurs à la moitié des dépens et réserve le surplus de ceux-ci pour qu'il y soit statué par le juge du fond ; Renvoie la cause, ainsi limitée, devant la cour d'appel de Mons. Les dépens taxés à la somme de sept cent neuf euros vingt centimes envers les parties demanderesses et à la somme de trois cent quatorze euros septante-quatre centimes envers les cinq premières parties défenderesses. Ainsi jugé par la Cour de cassation, troisième chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président Christian Storck, les conseillers Christine Matray, Sylviane Velu, Alain Simon et Mireille Delange, et prononcé en audience publique du trente et un mai deux mille dix par le président Christian Storck, en présence de l'avocat général Jean-Marie Genicot, avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart. Document PDF ECLI:BE:CASS:2010:ARR.20100531.2 Publication(s) liée(s) cité par: ECLI:BE:CASS:2020:CONC.20201204.1N.3 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div

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