ECLI:BE:CASS:2010:ARR.20100930.6

(1).

(1)Cass., 14 avril 2005, RG C. 03.0148.F, Pas., 2005, I, n° 225, avec les conclusions du M.P. Thésaurus Cassation: PRINCIPES GENERAUX DU DROIT Thésaurus UTU: DROIT JUDICIAIRE - PROCÉDURE JUDICIAIRE - Principes généraux du droit procédural - Droit de la défense Mots libres: Principe général du respect des droits de la défense - Matière civile - Pouvoir du juge - Principe dispositif Thésaurus Cassation: TRIBUNAUX - MATIERE CIVILE - Généralités Thésaurus UTU: DROIT JUDICIAIRE - PROCÉDURE JUDICIAIRE - Principes généraux du droit procédural - Droit de la défense Mots libres: Motifs supplées d'office - Droits de la défense Texte de la décision N° C.09.0170.F VERHURINGSBEDRIJF BALLIAUW, société anonyme dont le siège social est établi à Beveren (Verrebroek), Sint-Laurentiusstraat, 50 D, demanderesse en cassation, représentée par Maître Bruno Maes, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, rue de Loxum, 25, où il est fait élection de domicile, contre ALTRAD BALLIAUW MULTISERVICES, société anonyme dont le siège social est établi à Beveren (Verrebroek), Aven Ackers, 10, défenderesse en cassation, représentée par Maître Michel Mahieu, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 523, où il est fait élection de domicile. I. La procédure devant la Cour Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 27 novembre 2008 par le tribunal de commerce de Charleroi statuant en degré d'appel. Le conseiller Christine Matray a fait rapport. L'avocat général délégué Philippe de Koster a conclu. II. Le moyen de cassation La demanderesse présente un moyen libellé dans les termes suivants : Dispositions légales violées - article 6, § 1er, de la Convention du 4 novembre 1950 de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, approuvée par la loi du 13 mai 1955 ; - article 149 de la Constitution ; - principe général du droit relatif au respect des droits de la défense ; - articles 14, 774, alinéa 2, 807, 808, 809, 810 et 1042 du Code judiciaire. Décisions et motifs critiqués L'arrêt déclare l'appel principal de la défenderesse fondé et constate la nullité de la convention de bail du 21 avril 2004, dit la demande principale de la demanderesse non fondée, condamne la demanderesse, sur demande reconventionnelle de la défenderesse, à payer la somme de 163.045,28 euros majorée des intérêts et dit l'appel incident de la demanderesse non fondé, sur la base des motifs suivants : « Appel principal Le premier juge ne s'est pas penché sur les arguments développés par [la défenderesse] dont la thèse consistait principalement en la mise en cause de la validité du contrat qui servait de base à l'action de [la demanderesse]. En appel, [la demanderesse] maintient que : En date du 21 avril 2004, les parties ont conclu un bail relatif à l'immeuble sis à Jumet, ..., comprenant un hall de 1913 mètres carrés et un bureau de 60 mètres carrés. [La demanderesse] était disposée à acheter l'immeuble à la place de [la défenderesse] qui n'en n'avait pas les moyens financiers et à le lui donner en location pour une période ferme de 9 ans. Aux termes dudit bail, [la défenderesse] prenait en charge tous les frais de travaux de transformation, nécessaires pour adapter l'immeuble à ses besoins. En cas de résiliation du contrat, [la défenderesse] assumait toutes les conséquences résultant de la résiliation du contrat, dédommageait [la demanderesse] pour tout dommage subi par elle (frais d'avocat et de procédure inclus) après présentation des pièces justificatives, ainsi payait à titre de clause pénale une somme équivalente à 12 mois de loyer, somme qui n'était pas susceptible de réduction. Le facturier-fournisseurs de [la défenderesse] reprend les factures qui ont été adressées par [la demanderesse] pour des loyers se rapportant à cet immeuble pour la période s'étendant de janvier à décembre

1. Un état des lieux de sortie a été effectué en date du 12 janvier 2006 entre le propriétaire et [la défenderesse], renseignée comme locataire sortant. [La demanderesse] considère avoir ainsi démontré la validité du bail, notamment par son exécution durant une année. Elle ajoute que les factures litigieuses n'ont pas été contestées par [la défenderesse], elle en déduit leur acceptation. Le premier juge l'a suivie en ce qui concerne les factures 86 et 92 ; il a rejeté la facture 73, estimant qu'elle était dépourvue de base légale ou conventionnelle ; il a également écarté l'application d'une clause pénale de 21.636, 24 euros. Pour sa part, [la défenderesse] pose la question centrale du présent litige : comment les parties ont-elles pu conclure une (prétendue) convention de location en date du 21 avril 2004, via leur administrateur délégué respectif Madame I. B., alors que [la demanderesse] ne disposait pas encore du bien immeuble à ce moment ? La réponse juridique à cette question commande de rappeler le contexte factuel des procédures judiciaires qui ont opposé [la demanderesse] et le propriétaire de l'immeuble, la société Systemat-Sud (cf. le jugement du 5 décembre 2007 du tribunal de commerce de Charleroi déposé par [la demanderesse] à son dossier) : Par lettre du 30 janvier 2004, [la demanderesse] fait offre d'achat de l'immeuble de Systemat pour le prix de 875.000 euros ; cette offre est contresignée par Systemat. Cette convention prévoit que l'acte authentique sera passé dès que la scission cadastrale, nécessaire pour séparer les biens de ceux ne faisant pas l'objet de la vente, aura eu lieu. Les parties se sont également mises d'accord verbalement sur la conclusion d'une convention d'occupation précaire (365 euros par jour) afin que [la demanderesse] puisse déjà occuper les lieux à partir du 1er mars 2004 sans devoir attendre la passation de l'acte authentique. Il y était prévu que [la demanderesse] paierait à Systemat Sud un loyer à partir du troisième mois suivant la mise à disposition des lieux ; à partir de cette même date, [la demanderesse] supporterait les frais afférents à l'immeuble, ainsi que le précompte immobilier. Systemat Sud a libéré les lieux le 1er mars 2004 comme demandé par [la demanderesse] ; celle-ci n'a pas pris possession de l'immeuble pour des raisons inconnues de Systemat Sud. Systemat Sud a effectué les démarches nécessaires auprès de l'administration pour effectuer la scission cadastrale, elle a fait établir les plans nécessaires par son géomètre, elle a désigné son notaire pour passer l'acte authentique de vente. Par mail du 15 mars 2004, son agent immobilier, F. d. V., a demandé à [la demanderesse] le nom de son notaire ainsi que ses disponibilités pour la signature du compromis de vente. Par lettre du 15 avril 2004, Systemat Sud a formellement insisté pour obtenir les coordonnées du notaire de [la demanderesse] ; elle a par ailleurs invité [la demanderesse] à payer le loyer convenu (9.342,47 euros), à compter du 1er mai
2. Par lettre de son conseil du 12 mai 2004, Systemat Sud a, une première fois, mis [la demanderesse] en demeure de passer l'acte authentique le 30 mai 2004 au plus tard, à défaut de quoi elle agirait en justice afin de contraindre [la défenderesse] à passer ledit acte. [La demanderesse] a désigné son notaire par courrier du 20 juillet
3. Le 10 août 2004, le notaire de Systemat a adressé un courrier au notaire de [la demanderesse] dans le cadre de la préparation de l'acte authentique. La date du 5 octobre 2004 a été fixée par le notaire de [la demanderesse] ; le 4 octobre 2004, [la demanderesse] a unilatéralement annulé la réunion de passation de l'acte au motif qu'elle ne disposait pas encore du financement nécessaire pour payer le prix de vente. Une nouvelle date de passation de l'acte été fixée au 19 octobre 2004 ; le notaire de [la demanderesse] a, à nouveau, annulé la passation de l'acte, le 15 octobre 2004, sans annoncer de nouvelle date. Systemat Sud a alors décidé d'introduire une procédure devant le tribunal de commerce de Charleroi par une citation signifiée le 24 novembre
4. Un accord a, par la suite, été trouvé entre les parties. Les conditions de Systemat pour renoncer à la présente procédure sont reprises dans le courrier adressé par son conseil à celui de [la demanderesse] le 10 décembre 2004 : ‘Nous nous référons à votre courrier de ce 10 décembre
5. Notre cliente conteste formellement avoir refusé de transmettre les clefs à votre cliente et réitère que les lieux étaient à sa disposition depuis le 1er mars
6. Le préjudice revendiqué par notre cliente est par conséquent tout à fait fondé et la proposition de le fixer à 5 p.c. l'an sur le prix de vente était déjà très raisonnable. Cependant, afin d'éviter une procédure judiciaire longue et coûteuse, notre cliente est disposée à renoncer à réclamer l'indemnisation de son préjudice pour autant que votre cliente renonce également à toute réclamation quelconque dans cette affaire et que

(1)la signature du contrat d'occupation précaire,

(2)la constitution de la garantie locative de 27.599,01 euros,

(3)la remise du chèque certifié d'un montant de 10.153,80 euros,

(4)la signature du compromis de vente et

(5)le paiement de la garantie de 93.841,40 euros soient effectués pour ce 27 décembre 2004 au plus tard. Par ailleurs, l'éventuelle amende pour enregistrement tardif sera à charge de votre cliente. Si votre cliente marque son accord sur ce qui précède avant ce 10 décembre 2004 à 17 heures, nous ferons remettre l'affaire fixée à l'audience de ce 13 décembre 2004 à trois semaines afin de vérifier que votre cliente s'est parfaitement exécutée. Dans la négative, nous prendrons jugement à la prochaine audience et ce, quelles que soient les raisons de la défaillance de votre cliente'. En exécution de l'accord, Systemat Sud et [la demanderesse] ont signé un compromis de vente le 27 décembre 2004 aux termes duquel Systemat Sud a vendu à [la demanderesse] le même immeuble pour le prix de 938.414 euros, outre les droits d'enregistrement et les frais. Cette opération ne s'est pas réalisée ; une seconde procédure sera mise en œuvre par la demanderesse par une citation du 30 novembre

1. Par un jugement prononcé contradictoirement en date du 12 décembre 2005, la première chambre du tribunal de commerce de céans a prononcé la résolution aux torts de [la demanderesse] de la vente intervenue le 27 décembre 2004 et portant sur l'immeuble sis à Jumet, ..., et sursis à statuer sur le surplus de la demande. Parallèlement au compromis de vente du 27 décembre 2004, à la même date, [la demanderesse] et la société Systemat Sud ont conclu un contrat de bail afin de permettre à [la demanderesse] de disposer du bâtiment en attendant la passation de l'acte authentique qui devait intervenir au plus tard le 30 juin
2. Ce contrat de bail prévoyait une durée de six mois prenant cours le 1er janvier 2005, se terminant de plein droit, de manière irrévocable et sans notification le 20 juin
3. Par courrier de son conseil du 27 juin 2005, [la demanderesse] a demandé à la société Systemat de reporter la passation de l'acte authentique jusqu'au 30 septembre au plus tard et de prolonger le bail sur l'immeuble pendant trois mois aux mêmes conditions. Par courrier de son conseil du 12 octobre 2005, [la demanderesse] a informé la société Systemat qu'elle ne souhaitait plus passer l'acte authentique mais qu'elle souhaitait rester dans l'immeuble aux mêmes conditions jusqu'au 31 décembre
4. Le tribunal observe qu'il est établi qu'à la date du 21 avril 2004, [la demanderesse] n'était pas le propriétaire de l'immeuble de Jumet, qu'elle n'en était pas non plus le locataire à long terme ; tout au plus bénéficiait-elle d'un droit d'occupation provisoire dans l'attente de la finalisation de la vente, c'est-à-dire de la passation de l'acte authentique. Elle n'a pas acquis plus de droit le 27 décembre 2004, la convention intervenue à cette époque avec la société Systemat portant toujours sur un bail de courte durée, soit 6 mois, la location trouvant son terme au 30 juin
5. Or, [la demanderesse] conclut avec [la défenderesse], en avril 2004, une convention qui prévoit dans son chef l'obligation de louer le bail à [la défenderesse] pour une durée de 9 ans. Dans le contexte ci-dessus décrit, cet objet apparaît comme impossible. Cette convention ne répondait pas aux conditions de validité des contrats telles qu'elles sont inscrites dans le Code civil. Les articles 1108 et 1127 à 1130 du Code civil concernent l'objet de l'obligation ou même des différentes obligations que peut comporter un contrat. Lorsque l'on parle de l'objet du contrat, on entend en réalité l'objet d'une obligation principale née du contrat dont le vice éventuel rejaillit sur le contrat lui-même et entraîne sa nullité. Pour que l'obligation soit valable, il faut que son objet soit dans le commerce, licite et possible, déterminé ou, à tout le moins, déterminable. L'objet est impossible si la prestation prévue dans l'obligation ne peut être réalisée soit pour des raisons matérielles, soit pour des motifs juridiques. Cette impossibilité doit s'apprécier au moment de la conclusion de la convention. L'application de ces règles élémentaires du droit des contrats infère la légitimité dans le chef de [la défenderesse] de soulever la nullité de la convention pour défaut d'objet. Il s'ensuit que les factures litigieuses qui sont essentiellement basées sur le bail litigieux ne sont pas fondées. Une autre conséquence de la nullité de cette convention est le droit [de la défenderesse] de solliciter le remboursement de sommes qu'elle a indûment payées à titre de loyers, soit la somme de 163.045, 28 euros. Appels incidents L'appel incident [de la défenderesse] est formulé à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où le présent tribunal aurait considéré que le contrat de bail conclu le 21 avril 2004 était valable ; il est donc sans objet. Quant à l'appel incident de [la demanderesse], par lequel elle sollicite la réformation du jugement dont opposition en tant qu'il a dit injustifiée la réclamation de la facture n° 73, il sera déclaré non fondé par identité de motifs avec ceux développés dans le cadre de l'appel principal ». Griefs Première branche
6. Le juge qui refuse de faire droit à la demande sans soumettre à la contradiction le moyen dont le défendeur ne s'est pas prévalu et que le juge a soulevé d'office viole les droits de la défense. L'article 774, alinéa 2, du Code judiciaire dispose que le juge doit ordonner la réouverture des débats avant de rejeter la demande en tout ou en partie sur une exception que les parties n'avaient pas invoquée devant lui.
7. Le jugement attaqué constate la nullité de la convention de bail conclue entre la demanderesse et la défenderesse le 21 avril 2004 et rejette la demande principale de la demanderesse en paiement de factures en estimant que l'objet de cette convention est « impossible » et que « cette convention ne répondait pas aux conditions de validité des contrats telles qu'elles sont inscrites dans le Code civil », plus précisément aux articles 1108 et 1127 à 1130 dudit code. Or, [la défenderesse] ne s'est pas prévalue d'un tel moyen de défense devant les juges d'appel.
8. Ce faisant, le jugement attaqué soulève d'office un moyen sans le soumettre à la contradiction des parties. Le jugement viole, partant, le principe général du droit relatif au respect des droits de la défense, l'article 6, § 1er, de la Convention du 4 novembre 1950 de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, approuvée par la loi du 13 mai 1955, et l'article 774, alinéa 2, du Code judiciaire. Deuxième branche
9. En vue d'obtenir le rejet de la demande reconventionnelle de la défenderesse visant au remboursement de loyers, soit un montant total de 163.045,28 euros, la demanderesse avait soutenu ce qui suit : « Dans la procédure en première instance, il est dit uniquement que cette convention (du 21 avril 2004) est un faux et il est seulement demandé que la demande formulée par la [demanderesse] soit déclarée non fondée. Dans le dispositif de ses conclusions additionnelles et de synthèse, déposées en date du 16 septembre 2008, [la défenderesse] réclame le remboursement du montant de 163.045,28 euros, à savoir les montants payés du chef du bail. L'action en remboursement du montant (précité) est avancée pour la première fois par [la défenderesse] dans ses conclusions additionnelles et de synthèse déposées en date du 16 septembre 2008 ; le remboursement de ces montants n'a jamais été réclamé auparavant, à la suite de la constatation que le contrat est un faux. [...] Une nouvelle action ne peut pas être introduite pour la première fois en appel puisqu'elle enlève une instance à la partie adverse ; [...] L'action intentée par (la défenderesse) est dès lors inadmissible et irrecevable ». La demanderesse avait, en outre, soutenu ce qui suit : « De plus, comment [la défenderesse] peut-elle réclamer le remboursement de montants qu'elle payait comme loyer puisqu'en effet, elle utilisait bel et bien les lieux en question qui lui étaient loués ? [La défenderesse] souhaite manifestement pouvoir occuper gratuitement l'immeuble en question pendant la période où elle exerçait ses activités professionnelles ».
10. Or, le jugement attaqué fait droit à ladite demande de la défenderesse en remboursement de loyers sans répondre aux conclusions de la demanderesse qui invoquait non seulement l'irrecevabilité de cette demande en raison de son caractère nouveau en degré d'appel mais aussi la circonstance que la défenderesse avait occupé les lieux.
11. Ce faisant, le jugement attaqué viole l'article 149 de la Constitution. Troisième branche
12. En vertu des articles 807 à 810 et 1042 du Code judiciaire, une demande reconventionnelle ne peut être formée pour la première fois en degré d'appel que si elle se fonde sur un fait ou un acte invoqué dans la citation ou si elle constitue une défense à l'action principale ou tend à la compensation.
13. La demanderesse avait invoqué l'irrecevabilité de la demande reconventionnelle de la défenderesse en remboursement de loyers dès lors qu'elle fut introduite pour la première fois en degré d'appel.
14. Après avoir constaté la nullité de la convention de bail du 21 avril 2004, le jugement attaqué condamne la demanderesse à payer à la défenderesse la somme de 163.045,28 euros majorée d'intérêts en relevant qu' « une autre conséquence de la nullité de cette convention est le droit [de la défenderesse] de solliciter le remboursement des sommes qu'elle a indûment payées à titre de loyers, soit la somme de 163.045,28 euros ». Ce faisant, le jugement attaqué a certainement décidé que la demande reconventionnelle précitée de la défenderesse était recevable.
15. Or, le jugement attaqué ne pouvait décider de la recevabilité de cette demande sans constater qu'elle se fondait sur un fait ou un acte invoqué dans la citation ou qu'elle constituait une défense à l'action principale ou tendait à la compensation. Le jugement attaqué viole, partant, les articles 14, 807, 808, 809, 810 et 1042 du Code judiciaire. III. La décision de la Cour Quant à la première branche : Le moyen qui, en cette branche, invoque la violation de l'article 6, § 1er, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales sans dire en quoi le jugement attaqué violerait cette disposition est irrecevable à défaut de précision. Pour le surplus, lorsque les parties invoquent les faits sur lesquels elles fondent leur demande ou leur défense sans énoncer aucun fondement juridique à ce propos, le juge qui applique un fondement juridique à ces faits sans le soumettre à la contradiction des parties ne viole pas leurs droits de défense. Il ressort des pièces auxquelles la Cour peut avoir égard que les parties n'ont pas invoqué de fondement juridique aux faits spécialement invoqués par la défenderesse et sur la base desquels elle contestait que la demanderesse ait eu le droit de lui louer le bien et, partant, que ce bail ait été valide. En considérant, sur la base des faits dont ils étaient saisis, que le prétendu bail était nul à défaut d'objet à la date de sa signature, la demanderesse ne disposant alors d'aucun droit sur le bien, les juges d'appel n'ont ni méconnu le principe général du droit ni violé la disposition légale visés au moyen. Dans cette mesure, le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli. Quant à la deuxième branche : Par aucune considération, le jugement attaqué ne répond au moyen par lequel la demanderesse invoquait l'irrecevabilité de la demande de remboursement des loyers, formée par la défenderesse, en raison de son caractère nouveau en degré d'appel. Dans cette mesure, le moyen, en cette branche, est fondé. Sur les autres griefs : Il n'y a pas lieu d'examiner le surplus de la deuxième branche et la troisième branche qui ne pourraient entraîner de cassation plus étendue. Par ces motifs, La Cour Casse le jugement attaqué en tant qu'il statue sur la demande reconventionnelle de la défenderesse et sur les dépens ; Rejette le pourvoi pour le surplus ; Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé ; Condamne la demanderesse à la moitié des dépens et réserve l'autre moitié pour qu'il y soit statué par le juge du fond ; Renvoie la cause ainsi limitée devant le tribunal de commerce de Mons, siégeant en degré d'appel. Les dépens taxés à la somme de cinq cent quarante-trois euros vingt-trois centimes envers la partie demanderesse et à la somme de cent septante-deux euros trente-six centimes envers la partie défenderesse. Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Paul Mathieu, les conseillers Christine Matray, Sylviane Velu, Martine Regout et Alain Simon, et prononcé en audience publique du trente septembre deux mille dix par le président de section Paul Mathieu, en présence de l'avocat général délégué Philippe de Koster, avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont. Document PDF ECLI:BE:CASS:2010:ARR.20100930.6 Publication(s) liée(s) précédents: ECLI:BE:CASS:2005:ARR.20050414.8 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div