ECLI:BE:CASS:2010:ARR.20101021.10

(1).

(1)Voir les conclusions partiellement contraires du ministère public. Thésaurus Cassation: CONVENTION - DROITS ET OBLIGATIONS DES PARTIES - Entre parties Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - OBLIGATIONS CONVENTIONNELLES - Types d'obligations - Obligation de moyen - Obligation de résultat Mots libres: Construction clé sur porte - Vices de construction - Responsabilité - Promoteur-coordinateur - Obligation de résultat Fiche 2 L'obligation de résultat de procurer à une partie un immeuble exempt de vices de construction consiste à répondre non seulement des fautes commises par les constructeurs auxquels le promoteur a fait appel mais également des désordres qui ne seraient pas imputables à une faute de ces constructeurs et dont il ne pourrait s'exonérer par la démonstration d'une cause étrangère libératoire. Thésaurus Cassation: CONVENTION - DROITS ET OBLIGATIONS DES PARTIES - Entre parties Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - OBLIGATIONS CONVENTIONNELLES - Types d'obligations - Obligation de moyen - Obligation de résultat Mots libres: Construction clé sur porte - Vices de construction - Responsabilité - Promoteur-coordinateur - Obligation de résultat Fiches 3 - 4 Conclusions de l'avocat général HENKES. Thésaurus Cassation: CONVENTION - DROITS ET OBLIGATIONS DES PARTIES - Entre parties Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - OBLIGATIONS CONVENTIONNELLES - Types d'obligations - Obligation de moyen - Obligation de résultat Mots libres: Construction clé sur porte - Vices de construction - Responsabilité - Promoteur-coordinateur - Obligation de résultat Texte de la décision N° C.09.0582.F MAILLEN CONSTRUCTIONS, société privée à responsabilité limitée dont le siège social est établi à Namur (Champion), chaussée de Louvain, 739, demanderesse en cassation, représentée par Maître Paul Alain Foriers, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 149, où il est fait élection de domicile, contre

1. F. B. et
2. V. A., défendeurs en cassation. La procédure devant la Cour Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 15 mai 2009 par la cour d'appel de Liège. Le conseiller Didier Batselé a fait rapport. L'avocat général André Henkes a conclu. Le moyen de cassation La demanderesse présente un moyen libellé dans les termes suivants : Dispositions légales violées - articles 1134, 1135, 1142, 1147 à 1151, 1302, 1315, 1779, 3°, 1787, 1789, 1791 et 1792 du Code civil ; - article 870 du Code judiciaire ; - article 149 de la Constitution. Décisions et motifs critiqués L'arrêt « confirme la décision entreprise sous la seule émendation que le montant de la condamnation de la [demanderesse] est réduit à 22.285,02 euros avec les intérêts compensatoires au taux légal depuis le 1er avril 2003 et à 547,74 euros avec les intérêts compensatoires au taux légal depuis le 7 octobre 2003 ; délaissant à la [demanderesse] ses propres dépens, la condamne aux dépens d'appel des [défendeurs], liquidés à 2.375 euros », et condamne la demanderesse à 95 p.c. des indemnités de procédure fixées à 2.500 euros pour chaque instance. L'arrêt fonde ces décisions sur ce que : « Les parties se querellent sur les obligations qui découlent du contrat qu'elles ont conclu le 22 mars 2002 selon que l'on considère le promoteur comme un entrepreneur ou comme un coordinateur. Cette querelle est inutile. Quelle que soit la forme que la promotion peut prendre (promotion-vente, promotion-construction, promotion-organisation), l'obligation pour le promoteur de mettre à la disposition de son client l'ouvrage promis dans le délai promis est considérée par une jurisprudence unanime comme une obligation de résultat (A. Delvaux, B. de Cocquéau, F. Pottier, R. Simar, La responsabilité des professionnels de la construction, volume 2, titre Il, livre 23bis, Responsabilités, traité théorique et pratique, p. 85, n° 314 ; L. Simont, J. De Gavre et P.A. Foriers, Examen de jurisprudence 1981 à 1991, Les contrats spéciaux, R.C.J.B., 1999, p. 289). En l'espèce, la promotion a pris la forme d'une promotion-organisation : le promoteur n'est pas vendeur, il n'est pas constructeur, il offre un certain nombre de services globalisés en vue d'assurer la fourniture d'un ouvrage ‘clé sur porte' pour un prix forfaitaire et dans un délai déterminé (Traité théorique et pratique, op. cit., p. 84, n° 312). [La demanderesse] tente en vain de réduire son rôle à celui de coordinateur, au mépris de l'intitulé de la convention qu'elle a signée et de la qualité en laquelle elle a signé, à savoir ‘promoteur-coordinateur'. Suivant les articles 1er et 2 du contrat, le coordinateur ‘s'engage à réaliser la construction de l'immeuble décrit aux avant-projets et cahier des charges ci-annexés' ; il ‘réalise la construction de l'immeuble pour le prix global de 102.818, 85 euros (hors la taxe sur la valeur ajoutée). Ce prix, non susceptible de révision, est forfaitaire et invariable, hormis les suppléments, pour autant que le début des travaux intervienne endéans les six mois de la signature du présent contrat'. Sur son papier à en-tête, la [demanderesse] annonce ‘Maisons clé sur porte'. L'article 3 du contrat de promotion détaille les tranches de paiement du prix qui correspondent aux prix fixés par les entreprises distinctes que le promoteur a présentées à ses clients qui vont signer les différents contrats pour l'exécution effective des travaux promis. En ce qui concerne le contrat d'entreprise du gros-oeuvre signé le 16 mai 2002 par les [défendeurs] avec la s.p.r.l. Atria, les tranches de paiement ‘fin hourdis sur vide ventilé : 13.023,77 euros, fin maçonnerie rez : 19.535,65 euros, fin hourdis rez : 4.341,26 euros, fin gros-oeuvre après réception : 6.511,88 euros' (article 3 du contrat de promotion) correspondent exactement aux prix convenus par la s.p.r.l. Atria avec les [défendeurs] (article 3 de la convention d'entreprise du 16 mai 2002). Le fait que les clients aient payé directement aux entreprises distinctes n'a pas d'incidence sur la qualification du contrat de promotion dès le moment où c'est le promoteur qui a globalisé les services et qui avait ‘la maîtrise de l'organisation sur les plans juridique et financier conférant une position dominante à l'égard tant de son client que des intervenants à l'acte de bâtir' (Traité théorique et pratique, op. cit., p. 85, n° 313 in fine). Dans ses conclusions déposées le 6 juillet 2004 devant le premier juge, la s.p.r.l. Atria reconnaît d'ailleurs être intervenue pour la réalisation d'un gros-oeuvre suivant convention signée en date du 16 mai 2002 pour compte de la [demanderesse]. Les réunions de chantier ont lieu en présence des consorts M. ou M., qui représentent le promoteur. La réception provisoire du 22 février 2003 a lieu en présence de V. M. C'est la [demanderesse] qui répercute au conseil des maîtres de l'ouvrage le problème des paiements des travaux et qui suit les difficultés suite au refus de réception provisoire. ‘Eu égard à cette obligation de résultat, le promoteur répond vis-à-vis de son client non seulement des fautes commises par les constructeurs (architectes, ingénieurs, entrepreneurs, géomètres) auxquels il fait appel mais également des désordres qui ne seraient pas imputables à une faute de ces constructeurs et dont il ne pourrait s'exonérer par la démonstration d'une cause étrangère libératoire. Il assume en cela les risques de l'opération. Dans le cadre de promotions occultes, il est fréquent que les constructeurs auxquels le promoteur fait appel ne signent aucune convention avec celui-ci mais contractent directement avec le maître de l'ouvrage. Cela ne modifie pas l'obligation de résultat qui pèse sur le promoteur en ce qui concerne l'obligation de délivrance de l'immeuble promis. La signature d'une convention directe ouvre simplement, au client du promoteur, un droit d'action directe contre le constructeur concerné, à côté de son recours contre ce promoteur' (Traité théorique et pratique, op. cit., p. 86). C'est à tort que le premier juge a considéré que ‘la convention litigieuse du 22 mars 2002 ne constitue pas un contrat de promotion immobilière puisque les maîtres de l'ouvrage ont préalablement conclu le 25 avril 2001 un contrat de mission complète d'architecte avec monsieur D.'. La signature par les maîtres de l'ouvrage d'un contrat distinct avec l'architecte P. D. antérieurement à la convention de promotion n'est pas déterminante, en l'espèce, pour exclure la qualification de contrat de promotion. En effet, comme les autres intervenants, l'architecte a été désigné par V. M., administrateur de la société Multi-Home puis de [la demanderesse]. Les [défendeurs] font valoir que cet architecte leur a été imposé et ont précisé, en première instance, que la négligence de l'architecte dans la défense de leurs intérêts ‘s'expliqu(ait) par l'inféodation de l'architecte au promoteur'. Il s'observe que la mission de l'architecte ne comprend pas ‘le cahier des charges, la description des travaux, le cas échéant accompagné des métrés et des détails d'exécution ainsi que la collaboration à la procédure d'adjudication' puisque ces mots ont été biffés dans l'article 2 du contrat du 25 avril
3. Le cahier des charges annexé aux contrats de promotion successifs des 7 juillet 2001 et 22 mars 2002 renseigne néanmoins le nom de l'architecte. Dans ces circonstances, la conclusion d'un contrat distinct avec l'architecte ne modifie pas l'obligation de résultat qui pèse sur le promoteur en ce qui concerne l'obligation de délivrance de l'immeuble promis ». Griefs Il résulte des motifs reproduits au moyen, et spécialement de ceux figurant aux pages 4, alinéa 2, 5, alinéa 4, et 6, alinéa 1er, de l'arrêt, que les décisions de celui-ci reposent sur l'affirmation, formulée en termes généraux, que l'obligation dont la demanderesse était tenue en sa qualité de promoteur-coordinateur était une obligation de résultat. Or, conformément au droit commun, le promoteur n'encourt une responsabilité contractuelle qu'en cas de manquement à l'une des obligations découlant du contrat, le juge du fond devant rechercher si l'obligation dont l'inexécution est reprochée au promoteur est une obligation de résultat ou une obligation de moyen. À défaut de procéder à cette recherche in concreto dans les circonstances de l'espèce et en fondant sa décision sur la règle générale inexistante que l'obligation de délivrance du promoteur-organisateur serait toujours une obligation de résultat, l'arrêt ne décide pas légalement que la demanderesse était tenue d'une obligation de résultat de délivrer l'immeuble promis (violation des articles du Code civil autres que l'article 1315 visés au moyen) et, à tout le moins, ne permet pas à la Cour de contrôler la légalité de sa décision sur ce point (violant ainsi l'article 149 de la Constitution). N'ayant ni justifié légalement ni motivé régulièrement sa décision que la demanderesse était tenue d'une obligation de résultat de délivrer l'immeuble promis, l'arrêt n'aurait pu décider légalement que la demanderesse avait commis une faute qu'en constatant que la preuve de cette faute était rapportée par les défendeurs (articles 1315, alinéa 1er, du Code civil et 870 du Code judiciaire). N'ayant pas décidé légalement que la demanderesse était tenue d'une obligation de résultat et n'ayant pas constaté que les défendeurs avaient rapporté la preuve d'une faute commise par celle-ci, l'arrêt dispense illégalement lesdits défendeurs de la preuve dont la charge leur incombait en qualité de demandeurs originaires (violation des articles 1315, alinéa 1er, du Code civil et 870 du Code judiciaire). Il suit de là que l'arrêt n'est ni légalement justifié (violation des dispositions, autres que l'article 149 de la Constitution, visées au moyen) ni régulièrement motivé (violation de l'article 149 de la Constitution). La décision de la Cour L'arrêt énonce que la demanderesse a signé avec les défendeurs une convention en qualité de « promoteur-coordinateur », qu'elle y offre « un certain nombre de services globalisés en vue d'assurer la fourniture d'un ouvrage ‘clé sur porte' pour un prix forfaitaire et dans un délai déterminé » et que l'architecte, comme les autres intervenants dans la réalisation de l'immeuble, ont été désignés par l'administrateur de la demanderesse. Par ces énonciations, l'arrêt motive régulièrement et justifie légalement sa décision que la demanderesse est tenue de l'obligation de résultat de procurer aux défendeurs un immeuble exempt de vices de construction, cette obligation consistant à répondre « non seulement des fautes commises par les constructeurs [...] auxquels il [a] fait appel mais également des désordres qui ne seraient pas imputables à une faute de ces constructeurs et dont il ne pourrait s'exonérer par la démonstration d'une cause étrangère libératoire ». Le moyen ne peut être accueilli. Par ces motifs, La Cour Rejette le pourvoi ; Condamne la demanderesse aux dépens ; Les dépens taxés à la somme de cinq cent vingt euros quarante-neuf centimes envers la partie demanderesse. Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président Christian Storck, les conseillers Didier Batselé, Albert Fettweis, Christine Matray et Mireille Delange, et prononcé en audience publique du vingt et un octobre deux mille dix par le président Christian Storck, en présence de l'avocat général André Henkes, avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont. Document PDF ECLI:BE:CASS:2010:ARR.20101021.10 Publication(s) liée(s) Conclusion M.P.: ECLI:BE:CASS:2010:CONC.20101021.10 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div