ECLI:BE:CASS:2010:ARR.20101209.8

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(1)Cass., 15 avril 1993, RG 9542, Pas., 1993, n°180; Cass., 27 mars 1998, RG C.97.0124.F ECLI:BE:CASS:1998:ARR.19980327.11, Pas., 1998, n°175. Thésaurus Cassation: LOUAGE DE CHOSES - BAIL A FERME - Sous-location et cession du bail Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Bail à ferme - Sous-location et cession Mots libres: Absence d'autorisation écrite et préalable du bailleur Bases légales: Loi - 04-11-1969 - Art. 29 et 30 Fiche 2 Il appert de l'article 29 de la loi sur les baux à ferme que, d'une part, le législateur a voulu que le juge du fond apprécie si l'inexécution du contrat est suffisamment grave pour prononcer la résolution et que, d'autre part, le caractère grave de l'inexécution doit être apprécié en fonction de l'existence, pour le bailleur, d'un dommage résultant de cette inexécution

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(1)Cass., 23 juin 2005, RG C.03.0450.F ECLI:BE:CASS:2005:ARR.20050623.18, Pas., 2005, n° 367. Thésaurus Cassation: LOUAGE DE CHOSES - BAIL A FERME - Obligations entre parties Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Bail à ferme - Sous-location et cession Mots libres: Résolution Bases légales: Loi - 04-11-1969 - Art. 29 Texte de la décision N° C.07.0113.F L. C., demanderesse en cassation, représentée par Maître Michel Mahieu, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 523, où il est fait élection de domicile, contre CENTRE PUBLIC D'ACTION SOCIALE DE NIVELLES, dont les bureaux sont établis à Nivelles, rue Samiette, 70, défendeur en cassation, représenté par Maître Lucien Simont, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 149, où il est fait élection de domicile. La procédure devant la Cour Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 8 novembre 2006 par le tribunal de première instance de Nivelles, statuant en degré d'appel. Le conseiller Sylviane Velu a fait rapport. L'avocat général Thierry Werquin a conclu. Le moyen de cassation La demanderesse présente un moyen libellé dans les termes suivants : Dispositions légales violées - article 149 de la Constitution ; - article 1149 du Code civil ; - articles 29 et 30 de la loi du 4 novembre 1969, qui forme la section 3 du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil, relative aux règles particulières aux baux à ferme. Décisions et motifs critiqués Le jugement attaqué considère que le défendeur a subi un dommage et évalue celui-ci à deux mille euros. Il justifie cette décision par tous ses motifs réputés ici intégralement reproduits, en particulier par les motifs suivants : « Que la renonciation par [la demanderesse] à l'exploitation personnelle de la terre louée, à laquelle l'obligeait le caractère intuitu personae du bail que, du consentement du [défendeur], lui avait cédé son père, devait l'amener à remettre cette terre à la disposition de son bailleur, qui, dès lors qu'elle y a manqué, s'en est trouvé privé ; Qu'ainsi, il n'a pu mettre en œuvre les projets - évoqués dans sa délibération du 17 février 2003 - d'échange de cette terre avec d'autres de ses propriétés également cédées à bail mais qui se trouvent être des terrains à bâtir ou en extension d'habitat ou de services dont la reprise lui est utile ou d'aliénation de ladite terre dans le cadre du financement de la construction de sa nouvelle maison de soins et de repos ou d'autres desseins en cours ou à venir ; Que, pareillement, l'attitude de [la demanderesse] lui a rendu impossible la conclusion d'un bail de longue durée qui lui aurait procuré un fermage plus avantageux ; Que, dès lors, l'appel principal de [la demanderesse] manque de fondement ; Que, par ailleurs, c'est à juste titre que le [défendeur] relève que le maintien persistant de [la demanderesse] sur la terre louée a accru son préjudice ; Qu'il y a, dès lors, lieu de faire droit à son appel incident ». Griefs Première branche L'article 29 de la loi du 4 novembre 1969, qui forme la section 3 du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil, relative aux règles particulières aux baux à ferme, dispose : « Si le preneur d'un bien rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s'il abandonne la culture, s'il ne cultive pas en bon père de famille, s'il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle est destinée, ou, en général, s'il n'exécute pas les clauses du bail et qu'il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. En cas de résiliation provenant du fait du preneur, celui-ci est tenu des dommages et intérêts. Les clauses pénales et la condition résolutoire expresse sont de nul effet ». L'article 30 de cette loi dispose : « Par dérogation à l'article 1717 du Code civil, et sous réserve de ce qui est prévu ci-après, le preneur de biens ruraux ne peut sous-louer en tout ou en partie le bien loué ou céder son bail en tout ou en partie sans l'autorisation du bailleur. Cette autorisation doit, à peine de nullité, être préalable à la sous-location ou à la cession et être donnée par écrit. L'autorisation de cession de bail ne peut valoir comme autorisation de sous-location. Ne sont pas considérés comme des sous-locations, les échanges portant sur la culture des biens loués, réalisés par les preneurs. Ces échanges n'affectent les droits et obligations ni des preneurs ni des bailleurs. Il en est de même de l'exploitation en commun d'un bien rural donné à bail à un des co-exploitants, à condition que ce dernier reste le seul titulaire du bail et participe activement, à titre d'occupation principale, à l'exploitation ». Il y a lieu de déduire de l'utilisation des termes « qu'il en résulte un dommage pour le bailleur » et « suivant les circonstances » ainsi que de l'obligation du preneur de réparer ce dommage « en cas de résiliation provenant de (son) fait », que, d'une part, le législateur a voulu que le juge du fond apprécie si l'inexécution du contrat est suffisamment grave pour prononcer la résolution et que, d'autre part, le caractère grave de l'inexécution doit être apprécié en fonction de l'existence ou non d'un dommage dans le chef du bailleur. Il incombe donc au juge du fond de déterminer si le bailleur a subi un dommage avant de prononcer la résolution d'un bail à ferme. Le fait pour le preneur d'un bail à ferme de sous-louer ou céder le bien qui fait l'objet du bail ne crée pas, en soi, un dommage dans le chef du bailleur. Dès lors que le bailleur a pris la décision de donner le bien litigieux en location à ferme plutôt que de l'affecter à d'autres usages, il ne peut invoquer un dommage du fait que le preneur a cédé ou sous-loué ce bien sans son autorisation. De même, le bailleur qui a pris la décision de donner son bien en location à ferme dans le cadre d'un bail à courte durée et non d'un bail de longue durée ne peut invoquer un dommage du fait que le preneur a cédé ou sous-loué ce bien sans son autorisation, alors qu'il n'établit pas, par ailleurs, qu'il souhaitait conclure un bail de longue durée ou qu'il n'aurait pas eu la possibilité de conclure avec ledit preneur un bail de longue durée. Selon le jugement attaqué, la sous-location ou la cession intervenue constitue une inexécution par la demanderesse de la convention de bail conclue avec le défendeur qui a causé à ce dernier un préjudice dès lors que la renonciation par la demanderesse à l'exploitation personnelle de la parcelle agricole louée « devait l'amener à remettre cette terre à la disposition de son bailleur, qui, dès lors qu'elle y a manqué, s'en est trouvé privé » et « qu'ainsi, il n'a pu mettre en œuvre les projets - évoqués dans sa délibération du 17 février 2003 - d'échange de cette terre avec d'autres de ses propriétés également cédées à bail mais qui se trouvent être des terrains à bâtir ou en extension d'habitat ou de services dont la reprise lui est utile ou d'aliénation de ladite terre dans le cadre du financement de la construction de sa nouvelle maison de soins et de repos ou d'autres desseins en cours ou à venir ». En outre, selon le jugement attaqué, l'attitude de la demanderesse a empêché le défendeur de conclure « un bail de longue durée qui lui aurait procuré un fermage plus avantageux ». De tels éléments ne sont pas constitutifs d'un dommage, notion légale spécifique consacrée par l'article 29 de la loi du 4 novembre 1969 relative aux baux à ferme. Par conséquent, en considérant que le défendeur a subi un dommage, le jugement attaqué viole la notion légale de dommage au sens de l'article 29 de la loi de 4 novembre 1969, qui forme la section 3 du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil, relative aux règles particulières aux baux à ferme. Seconde branche L'article 1149 du Code civil dispose : « les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après ». Le jugement attaqué considère que l'appel incident du défendeur est fondé dès lors que « le maintien persistant de [la demanderesse] sur la terre louée a accru son préjudice ». Il condamne la demanderesse à payer la somme de deux mille euros au défendeur à titre de dommages et intérêts. Le juge peut déterminer le montant du dommage ex aequo et bono lorsque aucune des parties ne produit ou n'est en mesure de produire des éléments lui permettant d'apprécier exactement celui-ci mais ne peut recourir à ce mode d'évaluation lorsque la partie se prétendant lésée refuse de produire les éléments dont elle dispose et qui permettraient de déterminer exactement le montant du dommage subi. En n'expliquant pas la raison pour laquelle il retient un montant de deux mille euros à titre de dommages et intérêts à payer par la demanderesse, sans en proposer les bases d'évaluation, le jugement attaqué n'est pas légalement justifié (violation de l'article 1149 du Code civil). En outre, en ne déterminant pas pourquoi il procède à une évaluation ex aequo et bono du dommage du défendeur, le jugement attaqué n'est pas régulièrement motivé (violation de l'article 149 de la Constitution). III. La décision de la Cour Quant à la première branche : Le preneur qui, en violation de l'article 30 de la loi du 4 novembre 1969 sur le bail à ferme, sous-loue en tout ou en partie le bien loué ou cède son bail en tout ou en partie sans l'autorisation écrite et préalable du bailleur, au lieu de restituer le bien à celui-ci dès lors qu'il ne souhaite plus l'exploiter personnellement, n'exécute pas l'une des clauses du bail et tombe, dès lors, sous l'application de l'article 29 de la même loi. L'article 29 dispose que, si le preneur d'un bien rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s'il abandonne la culture, s'il ne cultive pas en bon père de famille, s'il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle est destinée ou, en général, s'il n'exécute pas les clauses du bail et qu'il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. Il y a lieu de déduire de l'utilisation des termes « qu'il en résulte un dommage pour le bailleur » et « suivant les circonstances » ainsi que de l'obligation du preneur de réparer ce dommage en cas de résiliation provenant de son fait que, d'une part, le législateur a voulu que le juge du fond apprécie si l'inexécution du contrat est suffisamment grave pour prononcer la résolution et que, d'autre part, le caractère grave de l'inexécution doit être apprécié en fonction de l'existence, pour le bailleur, d'un dommage résultant de cette inexécution. Le jugement attaqué considère que « la renonciation par la [demanderesse] à l'exploitation personnelle de la terre louée, à laquelle l'obligeait le caractère intuitu personae du bail [à ferme la liant au défendeur], devait l'amener à remettre cette terre à la disposition de son bailleur, qui, dès lors qu'elle y a manqué, s'en est trouvé privé, qu'ainsi, il n'a pu mettre en œuvre les projets [...] d'échange de cette terre avec d'autres de ses propriétés également cédées à bail mais qui se trouvent être des terrains à bâtir ou en extension d'habitat ou de services dont la reprise lui est utile ou d'aliénation de ladite terre dans le cadre du financement de la construction de sa nouvelle maison de soins et de repos ou d'autres desseins en cours ou à venir [et] que, pareillement, l'attitude de la [demanderesse] lui a rendu impossible la conclusion d'un bail de longue durée qui lui aurait procuré un fermage plus avantageux ». En prenant en considération ce dommage subi par le défendeur, le jugement attaqué prononce légalement la résolution du bail aux torts de la demanderesse. Le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli. Quant à la seconde branche : Le jugement attaqué énonce que « c'est à juste titre que le [défendeur] relève que le maintien persistant de la [demanderesse] sur la terre louée a accru son préjudice [et] qu'il y a, dès lors, lieu de faire droit à son appel incident ». Il n'évalue pas ainsi en équité le préjudice subi par le défendeur mais entérine l'évaluation de ce préjudice proposée par celui-ci, sur des bases précises, en conclusions. Le moyen, en cette branche, manque en fait. Par ces motifs, La Cour Rejette le pourvoi ; Condamne la demanderesse aux dépens. Les dépens taxés à la somme de sept cent vingt-sept euros trente-trois centimes envers la partie demanderesse et à la somme de cent deux euros quatre-vingt-quatre centimes envers la partie défenderesse. Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président Christian Storck, les conseillers Didier Batselé, Christine Matray, Sylviane Velu et Alain Simon, et prononcé en audience publique du neuf décembre deux mille dix par le président Christian Storck, en présence de l'avocat général Thierry Werquin, avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont. Document PDF ECLI:BE:CASS:2010:ARR.20101209.8 Publication(s) liée(s) cité par: ECLI:BE:CASS:2013:CONC.20131011.4 ECLI:BE:CASS:2016:CONC.20161118.3 ECLI:BE:CASS:2018:CONC.20181019.3 ECLI:BE:CASS:2023:CONC.20230609.1N.3 précédents: ECLI:BE:CASS:1998:ARR.19980327.11 ECLI:BE:CASS:2005:ARR.20050623.18 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div