ECLI:BE:CASS:2010:CONC.20100506.5

(1).

(1)Zie de concl. van het O.M., dat van mening was dat ook het eerste onderdeel, gericht tegen de beslissing dat de verweerder over een recht op huurhernieuwing beschikte, diende beantwoord en gegrond verklaard te worden, daar het lot van de uitzettingsvergoeding (voorwerp van het tweede onderdeel) daarvan afhankelijk was. Thesaurus CAS: HUUR VAN GOEDEREN - HANDELSHUUR - Einde (Opzegging. Huurhernieuwing. Enz) UTU-thesaurus: BURGERLIJK RECHT - BIJZONDERE OVEREENKOMSTEN - Handelshuur - Hernieuwing BURGERLIJK RECHT - BIJZONDERE OVEREENKOMSTEN - Handelshuur - Vergoeding uitzetting Vrije woorden: Huurhernieuwing - Weigering - Recht van de huurder - Uitzettingsvergoeding - Vereiste Wettelijke bepalingen: Wet - 30-04-1951 - Art. 25 - 30 ELI link Pub nr 1951043003 Fiche 2 Conclusie van advocaat-generaal DUBRULLE. Thesaurus CAS: HUUR VAN GOEDEREN - HANDELSHUUR - Einde (Opzegging. Huurhernieuwing. Enz) UTU-thesaurus: BURGERLIJK RECHT - BIJZONDERE OVEREENKOMSTEN - Handelshuur - Hernieuwing BURGERLIJK RECHT - BIJZONDERE OVEREENKOMSTEN - Handelshuur - Vergoeding uitzetting Vrije woorden: Huurhernieuwing - Weigering - Recht van de huurder - Uitzettingsvergoeding - Vereiste Tekst van de conclusie PARKET VAN HET HOF VAN CASSATIE _____ C.08.0588.N Schriftelijke conclusie van de Heer advocaat-generaal G. Dubrulle

1. Het geschil heeft betrekking op de huur, op 29 februari 1996, van een handelspand van de eisers aan de verweerder, die er oorspronkelijk een beenhouwerij uitbaatte, doch reeds in 1974, ten tijde van de vorige eigenaars, het verkooppunt had overgebracht naar het naastgelegen pand, dat hij onderverhuurde, zoals contractueel toegelaten, en terwijl hij enkel zijn werkplaats in het pand van de eisers behield. Het bestreden tussenvonnis heropent de debatten om partijen toe te laten informatie te verschaffen over verweerders' activiteit in het huurpand bij aanvang van de huurovereenkomst. Het bestreden eindvonnis beslist dat de verweerder recht heeft op huurhernieuwing en veroordeelt, o.m., de eisers tot betaling van een uitzettingsvergoeding, aan de verweerder, wegens weigering van de door hem op 25 september 2003 gevraagde huurhernieuwing.
2. Het cassatiemiddel voert een schending aan van de artikelen 1, 13, eerste lid en 25 van boek III, Titel VIII, hoofdstuk II, afdeling IIbis van het Burgerlijk Wetboek, zoals vervangen door de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten met het oog op de bescherming van het handelsfonds ("de Handelshuurwet").
3. De verweerder werpt de niet-ontvankelijkheid van dit middel op om reden dat de partijen slechts uit vrije wil zich onderworpen hebben aan de dwingende bepalingen van de handelshuurwet en dus ingevolge artikel 1134 B.W., waarvan de schending evenwel niet werd aangevoerd. Nu die wilsovereenkomst klaarblijkelijk nooit ter discussie stond, door de rechters werd vastgesteld en deze vaststelling niet wordt aangevochten, volstaan die bepalingen van de handelshuurwet om tot cassatie te leiden. De als geschonden aangewezen artikelen van de handelshuurwet slaan in elk geval op de aangevoerde grief, zodat aan het vereiste van artikel 1080 van het Gerechtelijk Wetboek is voldaan

(1). De grond van niet-ontvankelijkheid kan dus niet worden aangenomen.

1. Het middel is gericht tegen beide vonnissen. De aangevochten redenen voor de bestreden beslissingen zijn gespreid over deze twee vonnissen.
2. Het eerste onderdeel bekritiseert de beslissing dat verweerder over een recht op huurhernieuwing beschikte. De kritiek luidt dat de appelrechters hiervoor steunden op een irrelevant temporeel criterium, namelijk omdat de verweerder dezelfde handel als in het begin van de huur (29 februari 1996) verder zette, terwijl dat recht verantwoord wordt door de bedoeling van de huurder, in de toekomst, dezelfde handel voort te zetten als op het tijdstip van de aanvraag tot huurhernieuwing (25 september 2003) en dit recht dus afhankelijk is van de aard van de handel op dat tijdstip. Bovendien steunen de appelrechters hun beslissing dat de verweerder de bescherming van de handelshuurwet geniet op zijn loutere activiteit in het gehuurde goed, hoewel ze vaststellen dat hij er geen beenhouwerij meer exploiteerde (en er dus geen handel uitoefende), terwijl ze aard van de exploitatie door de onderhuurder zonder belang achten. Krachtens het als geschonden aangewezen artikel 13, eerste lid van de Handelshuurwet heeft de huurder het recht, bij voorkeur boven alle andere personen, de hernieuwing van zijn handelshuurovereenkomst te verkrijgen om dezelfde handel voor te zetten, hetzij bij het verstrijken ervan, hetzij bij het verstrijken van de eerste of de tweede hernieuwing, voor de duur van negen jaar, behoudens akkoord van partijen dat blijkt uit een authentieke akte of uit een voor de rechter afgelegde verklaring. De handelshuurwet heeft alleen de bescherming van de handelszaak van de kleinhandelaars en ambachtslieden die rechtstreeks in contact staan met het publiek tot doel

(2). Daaruit volgt dat de huurder slechts het recht op de hernieuwing van zijn handelshuurovereenkomst heeft om dezelfde handel als op het tijdstip van de aanvraag tot die hernieuwing voor te zetten. De appelrechters stellen vast dat de verweerder, reeds bij het van kracht worden van de huurovereenkomst van 29 februari 1996, het verkooppunt van de beenhouwerij had overgebracht naar het naastgelegen pand, dat hij vanaf 1 september 1999 onderverhuurde aan Frituur 't Dorp, terwijl hij enkel zijn werkplaats in het pand van de eisers behield. Ze beoordelen het recht van de verweerder op de hernieuwing van zijn handelshuurovereenkomst enkel op grond van "zijn activiteit in het gehuurde goed" en omdat "De aard van de exploitatie van de onderhuurder hierbij geen belang (heeft)." en niet op grond van de (wettelijke) vereiste dezelfde handel op het tijdstip van zijn aanvraag tot hernieuwing voor te zetten. De voorbije loutere activiteit van de hoofdhuurder kan geen criterium zijn om hem de wettelijke bescherming van zijn "toekomstige" handel te bieden. Het onderdeel is, in zoverre, gegrond. 6. Het tweede onderdeel bekritiseert de veroordeling van de eisers om aan de verweerder een uitzettingsvergoeding te betalen. Ook dit onderdeel komt mij gegrond voor. Krachtens het als geschonden aangewezen artikel 25 van de Handelshuurwet heeft de huurder aan wie de huurhernieuwing is geweigerd, in bepaalde gevallen aanspraak op een uitzettingsvergoeding. De appelrechters beslissen dat de eisers aan de verweerder een vergoeding wegens uitzetting verschuldigd zijn op grond van de motieven dat "de uitzettingsvergoeding beoogt de huurder te vergoeden voor het verlies of de waardevermindering van zijn handelszaak of - op zijn minst - (voor) de schade die hij lijdt ingevolge de noodzaak om zijn handelszaak te verplaatsen" en dat "(verweerder) terecht opmerkt dat door het wegvallen van de werkplaats van zijn beenhouwerij de waarde van zijn handelszaak in waarde verminderde". Nochtans hadden de appelrechters vooraf vastgesteld dat de partijen het erover eens zijn dat verweerder "het verkooppunt van de beenhouwerij verplaatst (had) naar het naastgelegen pand" en "enkel nog de werkplaats van zijn beenhouwerij had ondergebracht in het gehuurde pand", wat volgens de eisers noodzakelijk impliceert dat de handelszaak van verweerder niet in het gehuurde goed was gevestigd. Het onderdeel stelt terecht dat de enkele overweging dat "door het wegvallen van de werkplaats van zijn beenhouwerij de waarde van zijn handelszaak in waarde verminderde" de appelrechters niet toelaat te beslissen dat verweerder gerechtigd is op een uitzettingsvergoeding, nu dit recht afhankelijk is van het eigendomsrecht op de handelszaak, die wordt uitgebaat in het gehuurde goed. Ook hier kan het volstaan te verwijzen naar de door het Hof bevestigde regel dat de handelshuurwet alleen de bescherming van de handelszaak van de kleinhandelaars en ambachtslieden die rechtstreeks in contact staan met het publiek tot doel heeft. Opdat de huurder op een uitzettingsvergoeding aanspraak zou kunnen maken is vereist dat de handelszaak, waarvan hij eigenaar is en die hij in het gehuurde goed exploiteert, verloren gaat. Een loutere waardevermindering van de handelszaak volstaat niet om het beschermingsmechanisme van de wet in werking te stellen

(3). 7. Conclusie: vernietiging van de bestreden vonnissen in zoverre ze beslissen dat de verweerder over een recht op huurhernieuwing beschikte en recht heeft op een uitzettingsvergoeding en verwijzing naar een andere rechtbank van eerste aanleg, zitting houdend in hoger beroep. ______________

(1)Cass. 29 okt. 2009, A.R. C.08.0448.N ECLI:BE:CASS:2009:ARR.20091029.10, met verwijzing naar het Verslag van het Hof - 2008, 127.f

(2)Cass. 29 nov. 2001, A.R. C.98.0064.N ECLI:BE:CASS:2001:ARR.20011129.5, A.C. , 2001, nr. 654, met concl. O.M.

(3)Cass. 29 nov. 2001, A.R. C.98.0064.N ECLI:BE:CASS:2001:ARR.20011129.5, A.C., 2001, nr. 654, met concl. O.M. Gerelateerde publicatie(s) Vonnis/arrest: ECLI:BE:CASS:2010:ARR.20100506.5 citeert: ECLI:BE:CASS:2001:ARR.20011129.5 ECLI:BE:CASS:2009:ARR.20091029.10 Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div