ECLI:BE:CASS:2010:CONC.20100514.2

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(1)Voir les conclusions du ministère public. Thésaurus Cassation: LOUAGE DE CHOSES - BAIL COMMERCIAL - Fin (Congé. Renouvellement. Etc) Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Bail commercial - Renouvellement Mots libres: Preneur - Manquement - Gravité - Résolution - Renouvellement - Refus - Motif Bases légales: Loi - 30-04-1951 - Art. 16, I, 4° - 30 Lien ELI No pub 1951043003 Fiche 2 Il ne suit, ni de l'article 16 de la loi sur les baux commerciaux, ni d'aucune autre disposition de la loi, que le bailleur ne peut refuser le renouvellement, à titre principal, pour l'un des motifs prévus par la loi et, à titre subsidiaire, sans motif

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(1)Voir les conclusions du ministère public. Thésaurus Cassation: LOUAGE DE CHOSES - BAIL COMMERCIAL - Fin (Congé. Renouvellement. Etc) Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Bail commercial - Renouvellement Mots libres: Renouvellement - Bailleur - Refus - Motifs Fiches 3 - 4 Conclusions de l'avocat général HENKES. Thésaurus Cassation: LOUAGE DE CHOSES - BAIL COMMERCIAL - Fin (Congé. Renouvellement. Etc) Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Bail commercial - Renouvellement Mots libres: Preneur - Manquement - Gravité - Résolution - Renouvellement - Refus - Motif Renouvellement - Bailleur - Refus - Motifs Texte des conclusions PARQUET DE LA COUR DE CASSATION _____ C.09.0206.F Conclusions de l'avocat général A. HENKES: I.- MOYEN

1. La demanderesse présente un moyen, divisé en trois branches, pris de la violation: - des articles 11, 14 et 16 de la section 2bis du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, introduite dans le code par la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, modifiée par la loi du 29 juin 1955; - des articles 1319, 1320 et 1322 du Code civil.
2. Le moyen est dirigé contre le jugement attaqué qui déclare l'appel formé par la demanderesse recevable mais non fondé et confirme le jugement entrepris du juge de paix en ce qu'il dit qu'est nulle, en raison de son caractère conditionnel et équivoque, la réponse du bailleur adressée par pli recommandé du 29 juin 2006, et en ce qu'il dit, en application de l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux, que le bail commercial est renouvelé pour une nouvelle période de neuf années allant du 1er octobre 2007 au 30 septembre 2016, aux mêmes clauses et conditions qu'actuellement, notamment en ce qui concerne le loyer.
3. La décision est, en substance, fondée sur les motifs suivants: "La lettre du 29 juin, en mentionnant que le refus ne vaut que 'pour autant que cette assignation ne devait pas valoir refus motivé de renouvellement', est un refus conditionnel. En français, la locution 'pour autant' introduit une condition. Ce refus est nul dès lors.(...) Le manquement invoqué par le bailleur - l'état de l'immeuble - est le seul grief invoqué. Si ce grief est déclaré fondé dans l'action en résiliation, le bail est résilié et la future - puisque non introduite au 22 mai 2006 - action en renouvellement sera déclarée sans objet. Si le manquement invoqué dans la citation du 22 mai 2006 est, par contre, déclaré non fondé, le manquement grave invoqué à titre principal dans le refus explicite du 29 juin 2006 sera aussi rejeté. Donc, l'ordre de présentation dans la lettre du 29 juin est impossible, incohérent. Dans sa lettre du 29 juin 2006, le bailleur veut donner à la citation du 22 mai 2006 la valeur d'un refus de renouvellement 'pour manquement grave' mais ajoute un titre subsidiaire, à savoir le refus souverain, c'est-à-dire sans motif, en sorte que, dans ce cas, ce courrier priverait le preneur de ses droits acquis puisqu'il aggraverait sa situation. Deux motifs de refus en cascade ne peuvent être admis. La réponse du 29 juin est équivoque, et en ce cas elle est nulle". Première branche
4. En cette branche le moyen reproche à la décision attaquée qu'elle "se limite à constater que, dans sa lettre du 29 juin 2006, la demanderesse utilise l'expression "autant que", ce qui introduit une condition, sans constater pourtant

(1)que cette expression introduit effectivement une condition liée au refus même de la demanderesse, de sorte que son refus ne peut pas être considéré comme un refus motivé de renouvellement, exigé par les articles 14 et 16 de la loi sur les baux commerciaux (violation des articles 11, 14 et 16 de la loi sur les baux commerciaux)". 5. Le moyen en cette branche est fondé. Il ressort de la lettre litigieuse reproduite dans la décision attaquée et reprise au moyen, que la demanderesse n'a assorti son refus, comme tel, d'aucune condition

(2), mais s'est bornée à préciser que la notification de ce refus par lettre recommandée ne l'était que pour autant que de besoin, compte tenu de la citation antérieure de la troisième défenderesse en résolution du bail. Deuxième branche

1. Le moyen, en cette branche, fait valoir que "l'article 16.I.4° de la loi sur les baux commerciaux ne précise pas que les manquements graves exprimés dans cet article sont identiques aux manquements graves qui justifient la résiliation du contrat. La loi sur les baux commerciaux ne précise pas non plus que le bailleur ne peut invoquer qu'un seul motif de refus ou que, si plusieurs motifs sont invoqués, ces motifs doivent être juxtaposés. Jugeant que deux motifs de refus en cascade ne peuvent être admis et que le rejet d'un manquement grave à la base d'une citation en résiliation [implique] nécessairement [...] le rejet de ce même manquement grave dans la procédure de renouvellement de bail, la décision attaquée ajoute aux articles 14 et 16 de la loi sur les baux commerciaux deux conditions que ces articles ne contiennent pas (violation des articles 11, 14 et 16 de la loi sur les baux commerciaux) et ne justifie pas sa décision que le refus de renouvellement de la demanderesse est équivoque et nul. Le jugement attaqué, après avoir rejeté le refus de renouvellement à titre principal, constate que la lettre du 29 juin 2006 de la demanderesse ajoute comme titre subsidiaire son refus souverain, sans motif, et n'a donc pu, par conséquent, décider que, en l'absence de réponse valable du bailleur, le bail est renouvelé sans violer l'article 16.IV de la loi sur les baux commerciaux, selon lequel le bailleur a le droit absolu de refuser le renouvellement du bail sans devoir se justifier (violation de l'article 16.IV de la loi sur les baux commerciaux)".
2. Le moyen en cette branche est également fondé.
3. Suivant l'article 16, I, 4°, de la loi précitée, le bailleur peut se refuser au renouvellement du bail en raison de tout manquement grave du preneur aux obligations qui découlent pour lui du bail en cours, en ce compris tout fait illicite du preneur qui, apprécié objectivement, rend impossible la continuation des rapports contractuels entre le bailleur et le preneur. L'article 16, IV, dispose qu'en dehors des cas visés dans les paragraphes précédents, le bailleur peut se refuser au renouvellement moyennant versement au preneur d'une indemnité d'éviction, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé.
4. Il est de doctrine et de jurisprudence courante que "des comportements fautifs qui 'rendent impossible la continuation des rapports contractuels des manquements du preneur' peuvent ne pas justifier la résolution du bail, alors qu'ils constituent un motif suffisant de ne pas le renouveler"

(3). Et, il est aussi acquis qu'"aucun motif n'est exigé du bailleur: l'article 16, IV reconnaît au bailleur le droit de se refuser, sans avoir à invoquer de motif au renouvellement de bail, moyennant versement au preneur d'une indemnité d'éviction "

(4). Enfin, "ce refus définitif peut être invoqué à titre subsidiaire dans la réponse adressée au preneur, et ce au cas où les motifs retenus à titre principal viendraient à être écartés"

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1. Le jugement attaqué énonce que, si le motif invoqué dans la citation en résolution du bail est déclaré non fondé, "le manquement grave invoqué à titre principal dans le refus explicite du 29 juin 2006 sera aussi rejeté" pour en déduire que "l'ordre de présentation dans la lettre du 29 juin est impossible, incohérent". Il considère en outre qu'en mentionnant subsidiairement un refus de renouvellement sans motif, ledit courrier, dans ce cas, "priverait le preneur de ses droits acquis puisqu'il aggraverait sa situation" et que "deux motifs de refus en cascade ne peuvent être admis" pour en conclure que "la réponse du 29 juin 2006 est équivoque et, en ce cas, elle est nulle". Par ces considérations, le jugement attaqué ne justifie pas légalement sa décision de déclarer nul le refus de renouvellement de la demanderesse. II.- CONCLUSION
2. Cassation. _____________

(1)Je souligne.

(2)Sur le fait que le refus de renouvellement ne peut présenter un caractère conditionnel et sur la portée de cette règle, cf. B. Louveaux, Le droit du bail commercial, De Boeck, 2002, n° 420, p. 419; M. La Haye et J. Vankerckhove, Les baux commerciaux, Les Novelles, Droit civil, t. VI, vol. II, 2e éd., 1984, n° 1782; F. T' Kint et M. Godhaird, Le bail commercial, Rép. Not., t. VIII, L. IV, 1990, n° 317; Cass. 11 avril 2005, Pas., 2005, I, 828.

(3)Louveaux, op. cit., n° 466, p. 460; voy. T' Kint et Godhaird, op. cit., n° 341.

(4)Louveaux, op. cit., n° 488, p. 483; Cass. 8 janvier 1970, Bull. et Pas., I, 392.

(5)Y. Desnoiseux, "Evolution de la jurisprudence dans la pratique du renouvellement du bail commercial", in P. Jadoul et M. Vlies, 50 ans d'application de la loi sur les baux commerciaux, la charte/die keure, 2002, p. 171; Louveaux, op. cit., n° 488, p. 483. Publication(s) liée(s) Jugement/arrêt: ECLI:BE:CASS:2010:ARR.20100514.2 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div