ECLI:BE:CASS:2010:CONC.20100611.2

(1).

(1)Voir les concl. du M.P. Thésaurus Cassation: NOTAIRE Thésaurus UTU: DROIT JUDICIAIRE - NOTARIAT - Autres (notariat) Mots libres: Activités de courtage immobilier - Prospection des acquéreurs - Licéité Bases légales: Code de Commerce - Art. 2 Loi - 16-03-1803 - Art. 6, al. 1er, 6° - 30 Lien ELI No pub 1803031601 Arrêté Royal - 06-09-1993 - Art. 4, 1° Thésaurus Cassation: IMMEUBLE ET MEUBLE Thésaurus UTU: DROIT JUDICIAIRE - NOTARIAT - Autres (notariat) Mots libres: Immeuble - Activités de courtage immobilier - Prospection des acquéreurs - Notaire - Licéité Bases légales: Code de Commerce - Art. 2 Loi - 16-03-1803 - Art. 6, al. 1er, 6° - 30 Lien ELI No pub 1803031601 Arrêté Royal - 06-09-1993 - Art. 4, 1° Fiches 3 - 4 Conclusions de l'avocat général WERQUIN. Thésaurus Cassation: NOTAIRE Thésaurus UTU: DROIT JUDICIAIRE - NOTARIAT - Autres (notariat) Mots libres: Activités de courtage immobilier - Prospection des acquéreurs - Licéité Thésaurus Cassation: IMMEUBLE ET MEUBLE Thésaurus UTU: DROIT JUDICIAIRE - NOTARIAT - Autres (notariat) Mots libres: Immeuble - Activités de courtage immobilier - Prospection des acquéreurs - Notaire - Licéité Texte des conclusions PARQUET DE LA COUR DE CASSATION _____ C.09.0525.F - C.09.0526.F Conclusions de M. l'avocat général Th. Werquin: A. Le pourvoi inscrit au rôle général sous le numéro C.09.0526.F: Le moyen: La fin de non-recevoir opposée au moyen par le défendeur et déduite de ce qu'il n'indique parmi les dispositions légales dont il invoque la violation ni l'article 1134 ni les articles 1319, 1320 et 1321 du Code civil ne peut être accueillie dès lors que le moyen ne reproche pas à l'arrêt attaqué d'avoir méconnu la force obligatoire de la convention-type de la Compagnie des notaires du Hainaut ni d'avoir violé la foi due à l'acte qui contient cette convention. Le fondement du moyen: 1. Le Code de commerce, dans son article 1er, définit comme commerçants "ceux qui exercent des actes qualifiés commerciaux par la loi et qui en font leur profession habituelle, soit à titre principal, soit à titre d'appoint"

(1). La profession principale est celle qui procure la plus grande partie des revenus pour la personne qui l'exerce. La profession d'appoint implique une source de revenus complémentaires dans le cadre d'une activité distincte de la principale

(2). Les actes commerciaux sont énoncés limitativement aux articles 2 et 3 du Code commerce. L'article 2 répute acte de commerce toutes opérations de courtage, "c'est-à-dire le contrat par lequel un intermédiaire indépendant, appelé courtier, se charge à titre professionnel de mettre en rapport deux ou plusieurs personnes en vue de leur permettre de conclure entre elles une opération juridique à laquelle il n'est pas lui-même partie". Le courtage immobilier est donc un acte commercial par nature

(3). L'arrêt attaqué considère que la négociation immobilière pratiquée par la partie appelée en déclaration d'arrêt commun relève du courtage auquel est attachée une présomption de commercialité par le Code de commerce. 2. Il y a lieu, cependant, de distinguer la notion d'activité d'appoint de celle d'activité accessoire. La délimitation est importante pour la qualification de commerçant. Une personne qui exerce à titre principal une activité civile et qui réalise également des actes de commerce par nature ne peut être considérée comme commerçante si ces actes de commerce constituent un accessoire de l'activité principale. Le développement d'activités commerciales ne rend pas pour autant son auteur commerçant, lorsque cette activité est l'accessoire d'une profession civile. L'on se trouve dans ce cas face à une 'profession mixte'

(4). La circonstance que celui qui exerce une profession civile y adjoint une activité de nature commerciale ne suffit pas à donner à l'ensemble le caractère d'une entreprise commerciale dès l'instant où l'activité adjointe conserve un caractère accessoire

(5). Aux termes de l'article 6, alinéa 1er, 6°, de la loi du 25 ventôse an XI contenant organisation du notariat, le notaire ne peut exercer, par lui-même ou par personne interposée, un commerce. Après que l'article 3.

1. de l'arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l'exercice de la profession d'agent immobilier définit l'intermédiaire en biens immobiliers comme étant celui qui, d'une manière habituelle et à titre indépendant, réalise pour le compte de tiers des activités d'intermédiaire en vue de la vente, l'achat, l'échange, la location ou la cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce, l'article 4.
2. prévoit que sont exclues du champ d'application de l'arrêté les personnes qui exercent cette activité, en vertu des dispositions légales ou réglementaires ou d'usage professionnels constants, pour autant qu'elles soient soumises à la discipline relevant d'une instance professionnelle reconnue. Cette disposition confirme la possibilité pour un notaire, sans pouvoir porter le titre d'agent immobilier, d'agir en qualité d'intermédiaire dans le domaine immobilier

(6). La question se pose de savoir si l'activité de courtage immobilier développée par les notaires constitue une activité accessoire à l'activité exercée par ceux-ci à titre principal. L'article 1er de la loi du 25 ventôse an XI dispose que les notaires sont des "fonctionnaires publics établis pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d'authenticité attaché aux actes de l'autorité publique pour en assurer la date, en conserver le dépôt, en délivrer des grosses et expéditions". En donnant cette définition du notariat, le législateur a voulu souligner la mission d'ordre public réservée aux notaires, lesquels sont habilités à authentifier des actes et en assurer leur conservation et leur exécution. On peut considérer que la mission de confiance confiée au notariat se fonde en premier lieu sur la fonction instrumentaire du notaire telle que décrite dans cet article

(7). Dans un arrêt du 31 janvier 2002, alors que les faits avaient été décrits par la Cour comme suit:

1. La 'Notarishuis van het arrondissement Leuven', est une société civile qui a adopté la forme d'une société anonyme dont la Chambre des notaires et la majorité des notaires et notaires honoraires de l'arrondissement sont les actionnaires;
2. L'objet statutaire de cette société est, notamment, d'exploiter et d'administrer les propriétés abritant les salles de vente de biens mobiliers et immobiliers et de mettre à la disposition des notaires tous les moyens communs susceptibles de faciliter la prestation de services à la clientèle dans les limites de la fonction notariale;
3. La société civile a ouvert un 'bureau d'information des ventes de gré à gré' à Louvain;
4. Les notaires chargés par leurs clients de chercher un acquéreur pour un bien immobilier peuvent communiquer les renseignements nécessaires à ce bureau qui, à son tour, communique ces éléments aux médias ou les diffusent sous diverses formes en indiquant la qualité de ses actionnaires et en y joignant éventuellement des informations sur les biens;
5. Le bureau affiche ces données dans une vitrine destinée à cet usage et met du personnel à la disposition des clients désireux de visiter les biens;
6. lorsque les clients consentent à ce que le 'bureau d'information des ventes de gré à gré' procède à la vente, les notaires conviennent également avec eux que le bureau portera en compte une commission de 2,10% sur le prix de vente; dans ce cas, le notaire soumet à leur signature un ordre de vente qui sera exécuté par la 'Notarishuis', le notaire étant toutefois encore toujours mentionné dans ce cas comme mandataire, la Cour a considéré que: - malgré son caractère commercial, l'activité de courtage immobilier n'est pas interdite au notaire en toutes circonstances; - le courtage qui constitue un accessoire de l'activité principale du notaire qu'est la passation des actes authentiques n'est pas contraire à la loi du 25 ventôse an XI; - lorsqu'une telle activité de courtage est exercée par une personne morale distincte pour le compte des notaires-associés et qu'elle ne diffère pas essentiellement de celle que, déontologiquement, un notaire peut exercer, cette personne morale ne contribue pas à violer une interdiction d'ordre déontologique et, en conséquence, dès lors qu'elle n'est pas soumise aux formalités de l'inscription, elle n'accomplit aucun acte contraire aux usages honnêtes en matière commerciale; - le fait qu'une activité de courtage autorisée soit exercée de manière centralisée par une personne morale distincte agissant pour un certain nombre de notaires, ne modifie pas la nature de cette activité

(8). Il se déduit de cet arrêt que, dès lors que la réception de l'acte authentique de vente constitue la mission principale du notaire, la négociation immobilière en est nécessairement l'accessoire, celle-ci ne conférant pas au notaire la qualité de commerçant. Du reste, les négociations préalables sont intimement liées à la rédaction des actes et font, au même titre que celles-ci, intrinsèquement partie de la fonction de notaire

(9). Cependant, l'activité de courtage du notaire en matière immobilière ne peut constituer une activité exercée par le notaire pour elle-même, détachée de la mission de passation de l'acte authentique, qui est le cœur de l'activité du notaire; elle ne peut être exercée que si elle se situe dans cette perspective

(10). A cet égard, la stipulation dans la convention entre le vendeur et le notaire suivant laquelle le vendeur fait expressément choix du notaire pour être son notaire lors de l'acte notarié de vente exprime le caractère accessoire de la négociation immobilière, laquelle n'est confiée au notaire qu'en vue de la passation de l'acte authentique par celui-ci. Dès lors qu'un établissement d'intermédiation détaché de l'étude notariale peut pratiquer, pour le compte de notaires associés, la négociation immobilière sans devoir pour ce faire être soumis aux formalités de l'inscription à l'Institut professionnel des agents immobiliers, l'activité de courtage immobilier similaire à celle exercée par la 'Maison des notaires', mais développée par les notaires eux-mêmes, doit être appréciée de la même manière

(11). L'arrêt attaqué, qui considère que les opérations de courtage se terminent nécessairement une fois rencontré l'accord des vendeur et acheteur sur l'objet ainsi que sur le prix de la vente et que, par la convention conclue entre le vendeur et le notaire, le premier s'est engagé à désigner le second pour authentifier la vente, il doit être considéré qu'en réalité cette activité d'authentification devient l'accessoire de l'activité de courtage et non l'inverse et que la pratique de ce courtage par le demandeur, à l'instar des notaires de la province du Hainaut, se heurte à l'interdiction posée par la loi de ventôse organique du notariat, viole les dispositions précitées. Dans cette mesure, le moyen est fondé. B. Le pourvoi inscrit au rôle général sous le numéro C.09.0525.F: Le moyen La deuxième branche: La fin de non-recevoir opposée au moyen, en cette branche, par le défendeur et déduite de son imprécision ne peut être accueillie dès lors que le moyen explicite en quoi chacune des dispositions légales mentionnées aurait été violée par l'arrêt attaqué. La fin de non-recevoir opposée au moyen, en cette branche, par le défendeur et déduite de ce qu'il n'indique parmi les dispositions légales dont il invoque la violation ni l'article 1134 ni les articles 1319, 1320 et 1321 du Code civil ne peut être accueillie; je me réfère à la réponse apportée à la fin de non-recevoir opposée au moyen présenté à l'appui du pourvoi C.09.0526.F. Le fondement du moyen, en cette branche: Il ressort de la réponse au moyen présenté à l'appui du pourvoi C.09.0526.F que le moyen, en cette branche, est fondé. Conclusion: cassation de l'arrêt attaqué. _____________

(1)B. Kohl, Notariat et négociation immobilière, J.L.M.B., 2009, p. 1764.

(2)B. Kohl, op.cit., p.1764.

(3)B. Kohl, op.cit., p.1764-1765.

(4)B. Kohl, op.cit., p. 1767.

(5)Van Ryn et Heenen, Principes de droit commercial,To.Ier, 1976, p. 365.

(6)Questions et Réponses, Ch., 16 octobre 2001, question 439, p. 10987; De Decker, Vastgoedbemiddeling: een stand van zaken, R.W., 1997-1998, 1135.

(7)Demolin et Daems, La négociation immobilière: la frontière entre les droits des notaires et les droits des agents immobiliers, J.T., 1999, p. 58.

(8)Cass. 31 janvier 2002, Pas., n°73 et les concl. de M.l'avocat général Dubrulle; C.E. arrêt n°193.065 du 6 mai 2009 en cause de l'I.P.I. contre L'Etat belge.

(9)Oldenhove de Guertechin, concl.préc. l'arrêt attaqué, Rev.Not.Bel., 2009, p. 663.

(10)De Decker, Vastgoedbemiddeling: een stand van zaken, R.W., 1997-1998, 1135.

(11)B. Kohl, op.cit., p. 1769. Publication(

1. s)liée(
2. s)Jugement/arrêt: ECLI:BE:CASS:2010:ARR.20100611.2 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div