ECLI:BE:CASS:2010:CONC.20101021.9

(1).

(1)Voir les conclusions contraires du ministère public, qui concluait à un manque en fait dès lors que le moyen, en cette branche, reposait sur une lecture inexacte de la motivation de la décision critiquée. Thésaurus Cassation: RESPONSABILITE HORS CONTRAT - GENERALITES Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - DROITS RÉELS - Copropriété - Droit groupes d'immeubles bâtis - Généralités Mots libres: Association de copropriétaires - Syndic - Contrat de gestion - Copropriétaire - Tiers au contrat de gestion - Chômage locatif - Action en dommages et intérêts du copropriétaire contre l'Association et le Syndic - Droit applicable Thésaurus Cassation: CONVENTION - DROITS ET OBLIGATIONS DES PARTIES - Envers les tiers Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - DROITS RÉELS - Copropriété - Droit groupes d'immeubles bâtis - Généralités Mots libres: Association de copropriétaires - Syndic - Contrat de gestion - Copropriétaire - Tiers au contrat de gestion - Chômage locatif - Action en dommages et intérêts du copropriétaire contre l'Association et le Syndic - Droit applicable Fiches 3 - 4 Conclusions de l'avocat général HENKES. Thésaurus Cassation: RESPONSABILITE HORS CONTRAT - GENERALITES Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - DROITS RÉELS - Copropriété - Droit groupes d'immeubles bâtis - Généralités Mots libres: Association de copropriétaires - Syndic - Contrat de gestion - Copropriétaire - Tiers au contrat de gestion - Chômage locatif - Action en dommages et intérêts du copropriétaire contre l'Association et le Syndic - Droit applicable Thésaurus Cassation: CONVENTION - DROITS ET OBLIGATIONS DES PARTIES - Envers les tiers Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - DROITS RÉELS - Copropriété - Droit groupes d'immeubles bâtis - Généralités Mots libres: Association de copropriétaires - Syndic - Contrat de gestion - Copropriétaire - Tiers au contrat de gestion - Chômage locatif - Action en dommages et intérêts du copropriétaire contre l'Association et le Syndic - Droit applicable Texte des conclusions PARQUET DE LA COUR DE CASSATION _____ C.08.0558.F Conclusions de l'avocat général A. Henkes: I.- FAITS DE LA CAUSE ET ANTECEDENTS DE LA PROCEDURE 1. Le jugement attaqué énonce notamment ce qui suit: "Discussion quant à la demande originaire de la [demanderesse]. 1- La [demanderesse] reproche au syndic de ne pas avoir traité avec l'urgence requise le problème d'infiltration affectant son lot, et le syndic aurait dû user des pouvoirs que lui conférait l'article 17 de l'acte de base

(1)et l'article 577-8, §4, 4°, du Code civil

(2); ce que les autres parties réfutent en arguant des travaux d'ensemble, dont la longue gestation arrivait à terme, et de l'opportunité de ne pas en détacher, à prétexte d'urgence, les travaux requis par le problème ressenti par la [demanderesse], comme par d'autres copropriétaires au demeurant. Actuellement, l'argumentation de l'association des copropriétaires et de la [défenderesse], liée à la portée des travaux généraux imminents, est erronée [...] et il est certain que des erreurs d'appréciation ont été commises par les intervenants (syndic, architecte Verbruggen, voire conseil technique Te Kolste) quant à la portée des travaux globaux débattus sur les troubles dénoncés par la [demanderesse]. Partant, il n'était pas abusif d'attendre de l'association des copropriétaires (sans préjudice des responsabilités) la dissociation des travaux (permettant d'examiner la possibilité d'une réfection partielle plus urgente, portant remède aux troubles subis par la [demanderesse]), comme cela fut d'ailleurs fait finalement; par conséquent le délai de réaction de l'association des copropriétaires fut anormal et générateur d'un dommage réel (sans préjudice des débats quant à son évaluation) en lien causal avec ces lenteurs. Pour le surplus, la [demanderesse] dénonce aussi le manque de soin du syndic dans la gestion d'un dossier qui aurait amené la copropriété à des surcoûts importants (dont des frais complémentaires pour le syndic lui-même, en sus de l'intervention préalable de conseils techniques et de l'intervention pendant les travaux d'un architecte et d'un coordinateur - certes requis légalement) et souligne les efforts personnels engagés à réorienter la copropriété vers une meilleure défense de ses intérêts; toutes ces considérations sont sensées, mais le syndic n'est titulaire que d'une obligation de moyen et une faute resterait à démontrer; d'autant que le partage d'une éventuelle responsabilité quant à ce, entre les divers intervenants, ne peut être déterminé; tandis que, enfin, le préjudice lié à ces fautes éventuelles ne s'est pas produit. De la sorte, ces griefs sont sans lien avec le litige (ils auraient pu, tout au plus, relever d'un contentieux quant à savoir si la réélection d'un tel syndic est ou non constitutive d'abus de majorité - litige que ne suscita pas la [demanderesse]) et seule la lenteur liée à un mauvais suivi du dossier, telle que dégagée ci-dessus, constitue un grief relevant des débats. 2- Cependant, si la lenteur dénoncée apparaît réelle, il incombe à la [demanderesse] de préciser le fondement, en droit, d'une condamnation réclamée de la copropriété et du syndic - solidairement qui plus est - au regard de la position respective des parties, de leurs rapports juridiques et des règles régissant le cadre du litige, qui est celui d'une copropriété. Le dossier, déjà complexe par accumulation de faits pertinents, mais aussi de détails destinés à ‘profiler' la partie adverse, verse alors dans la confusion: devant le 1er juge, la demanderesse n'avait pas précisé le fondement de ses demandes et a obtenu la condamnation de l'association des copropriétaires à la faveur d'une motivation du premier juge embrassant spontanément divers fondements juridiques potentiels. En degré d'appel, en guise de fondement à sa demande, la [demanderesse] traite ici et là de ‘fautes' (du syndic et, partant, de l'association des copropriétaires) mais, quant au fondement juridique de sa demande, se limite [...] à reproduire ladite motivation du 1er juge [...]. [...] 3- Quant au syndic. 3-

1. À défaut d'autres développements, il semble que la [demanderesse] invoque à l'égard du syndic une responsabilité aquilienne, consistant à ne pas avoir usé des pouvoirs qui étaient les siens aux termes des statuts et du Code civil, en matière de travaux urgents (cf supra point 1). Le syndic, se situant dans le cadre des règles de fonctionnement d'une association de copropriétaires, invoque le quitus qui lui a été octroyé. 3-
2. La question se pose de savoir si la responsabilité aquilienne du syndic peut être invoquée par un copropriétaire, à côté des droits et obligations existant pour ces parties dans le cadre de la copropriété et des règles particulières auxquelles leurs relations obéissent: un syndic est en effet redevable vis-à-vis de l'AG, l'association des copropriétaires étant quant à elle redevable vis-à-vis d'un copropriétaire des fautes de ce syndic dans la gestion des parties communes (le cas échéant après annulation des décisions abusives que l'AG prendrait visant à couvrir ou à confirmer les actes ou décisions fautives du syndic) quitte à se retourner alors contre son syndic (ce qu'a précisément réalisé l'association des copropriétaires en articulant une défense subsidiaire fondée sur la faute de son mandataire et en ayant tenté en degré d'appel de former une demande en garantie sur cette base). La [demanderesse] plaide avec une grande lucidité (mais ceci, plus précisément à propos de la recevabilité de cette demande en garantie formée par l'association des copropriétaires contre son syndic - que celui-ci conteste à défaut de lien d'instance en 1er ressort) le caractère excessivement idyllique que représente une telle vision du fonctionnement des rouages de la copropriété: l'association des copropriétaires (alors que la loi ne confère aucune mission impérative à un conseil de gérance - qui, lorsqu'il existe, n'est pas composé de professionnels - ni n'institue aucun autre organe que le syndic et l'AG) ne peut guère étudier en détails les faits et gestes du syndic, ni aisément mettre en cause ses fautes, puisque c'est par l'intermédiaire du seul syndic qu'elle s'exprime et qu'elle agit essentiellement. Pour autant, il n'est pas du pouvoir d'un tribunal de suppléer aux carences éventuelles de la loi de sorte que cette critique ne justifie pas en soi le cumul d'une responsabilité aquilienne dans le chef du syndic, avec sa responsabilité légale et statutaire vis-à-vis de l'association des copropriétaires s'exprimant par l'AG, après le contrôle (quelle qu'en soit la valeur) du conseil de gérance lorsqu'il existe. De surplus, si l'existence d'une pluralité de recours directs dans le chef des copropriétaires (à côté de leurs possibilités de soumettre leurs griefs à l'AG et de contester ses décisions le cas échéant) assurerait un meilleur contrôle du syndic, cela reviendrait aussi à soumettre le syndic à une multitude de contraintes individuelles (que le juge serait amené à trancher de manière directe et concrète, dans ce rapport individuel entre un propriétaire et le syndic), alors même que sa gestion doit être validée ou non par l'AG dans le respect de règles simplement majoritaires (sous la seule réserve de voir sanctionner les décisions irrégulières, frauduleuses ou abusives, par un tribunal qui ne dispose à cet égard que d'un pouvoir d'intervention à la marge [...]): permettre des recours individuels en concurrence avec les pouvoirs de contrôle de l'AG reviendrait à imposer, de biais et de manière contraire à la loi, un impératif d'unanimité dans les délibérations de celle-ci ou à tout le moins l'intervention directe du tribunal sur la gestion de la copropriété en dehors des conditions de fond, de délai et de forme de l'article 577-9, §2, du Code civil et au-delà du pouvoir que cette disposition donne aux tribunaux. Par voie de conséquence, par analogie avec le problème du cumul des responsabilités contractuelle et aquilienne [...], il y a lieu de retenir que la responsabilité du syndic ne peut être engagée sur pied de l'article 1382 du Code civil du chef d'une faute perpétrée à l'occasion de sa mission, que si la faute est distincte de celles qui correspondent à une mauvaise exécution de ladite mission, et correspond exclusivement à un manquement ‘à l'obligation générale de prudence ou à une obligation, imposée par une norme, de s'abstenir ou d'agir d'une manière déterminée et que cette faute a causé un dommage autre que celui qui résulte de la mauvaise exécution' de sa mission. Ainsi, tel syndic qui au cours de débats se laisserait aller à des propos diffamatoires à l'endroit d'un copropriétaire, serait passible de responsabilité aquilienne vis-à-vis de ce copropriétaire; de même à l'égard de tout acte outrepassant la mission légale et statutaire du syndic et portant atteinte aux droits civils d'un propriétaire. À l'inverse, la mauvaise gestion des parties communes, même si elle occasionne un préjudice aux parties privatives qui puisse rendre l'association redevable de réparation, relève de l'exercice de la mission dont le syndic répond devant la seule AG, moyennant le contrôle judiciaire des décisions de celle-ci - contrôle judiciaire qui n'est pas à l'œuvre dans la présente espèce. 3-
3. Surabondamment, il pourrait être soutenu que cette lecture doive être nuancée lorsque le quitus n'est pas donné au syndic par une association de copropriétaires, qui (demeurant gérée par ce même syndic), n'entamerait pas pour autant les démarches visant à dédommager un copropriétaire, pour un préjudice à son lot privatif. Il faut alors relever que, en l'espèce, la copropriété a pris la décision de ne pas dédommager les parties privatives [...] de sorte qu'il n'y a là aucun droit de la [demanderesse] sur l'association, qui soit ‘étouffé' par le syndic; mais en outre, la [défenderesse] se targue à bon droit d'un quitus. Celui-ci lui a été accordé par une majorité constante (qui persistera à le redésigner syndic sans interruption, et sans recours) dont les décisions ne seront jamais contestées par la [demanderesse], et ce en pleine connaissance de cause quant à l'ensemble des griefs qui sont faits maintenant au syndic, mais aussi quant à la portée du quitus, excédant la seule tenue des comptes [...]. À ce dernier égard, la décharge a d'ailleurs, a priori, la portée de couvrir la gestion et non uniquement les comptes [...]. Si l'affirmation de la [demanderesse], selon laquelle le syndic a finalement été désavoué pour sa conduite du dossier, est exacte (eu égard au transfert de sa mission à un ‘conseil de gérance élargi' [...]), ceci relève d'une anecdote dénuée de portée au regard du quitus accordé et de ses effets juridiques. 3-
4. Toute demande dirigée contre la [défenderesse] est non fondée. [...] Admettre sous couvert de l'article 1382 du Code civil, la responsabilité d'une association de copropriétaires pour des faits de son syndic qu'elle a tenus pour non fautifs lors d'une AG dont le demandeur n'a jamais postulé l'annulation (ayant même voté avec la majorité, pour donner quitus au syndic) reviendrait à violer l'article 577-9, §2, du Code civil". II.- MOYEN
5. Le moyen est divisé en six branches. Les trois premières sont dirigées contre l'énonciation suivante: "il y a lieu de retenir que la responsabilité du syndic ne peut être engagée sur pied de l'article 1382 du Code civil du chef d'une faute perpétrée à l'occasion de sa mission, que si la faute est distincte de celles qui correspondent à une mauvaise exécution de ladite mission, et correspond exclusivement à un manquement ‘à l'obligation générale de prudence ou à une obligation, imposée par une norme, de s'abstenir ou d'agir d'une manière déterminée et que cette faute a causé un dommage autre que celui qui résulte de la mauvaise exécution' de sa mission". Les trois branches suivantes sont dirigées contre l'énonciation qu'"en l'espèce, la copropriété a pris la décision de ne pas dédommager les parties privatives [...] de sorte qu'il n'y a là aucun droit de la [demanderesse] sur l'association, qui soit ‘étouffé' par le syndic; mais en outre, la [défenderesse] se targue à bon droit d'un quitus. Celui-ci lui a été accordé par une majorité constante (qui persistera à le redésigner syndic sans interruption, et sans recours) dont les décisions ne seront jamais contestées par la [demanderesse], et ce en pleine connaissance de cause quant à l'ensemble des griefs qui sont faits maintenant au syndic, mais aussi quant à la portée du quitus, excédant la seule tenue des comptes [...]. À ce dernier égard, la décharge a d'ailleurs, a priori, la portée de couvrir la gestion et non uniquement les comptes [...]". A) Première branche 1) Exposé
6. En sa première branche, le moyen fait valoir que par l'énonciation précitée "le jugement rappelle ainsi les conditions édictées par la jurisprudence de votre Cour depuis son arrêt du 7 décembre 1973, pour qu'une responsabilité aquilienne puisse être retenue entre des parties liées entre elles par un contrat en raison d'une faute commise par l'une d'elles dans l'exécution de ce contrat ou à l'occasion de cette exécution. Cette jurisprudence est totalement étrangère à l'hypothèse où une faute commise dans l'exécution d'un contrat est d'autre part de nature à causer un préjudice à un tiers à ce contrat. Or, il résulte d'autre part des constatations du jugement que, selon le tribunal, la demanderesse n'avait pas conclu de contrat avec la défenderesse et que la demanderesse était un tiers par rapport au contrat de gestion conclu par l'association des copropriétaires de la Résidence Val de Soignes - qui a la personnalité juridique (article 577-5, §1er, du Code civil) - et la défenderesse, - en sorte que cette jurisprudence se trouvait sans aucune application en l'espèce et que, en rejetant l'action de la demanderesse sur cette base, le tribunal a violé les articles 1146 à 1155 (responsabilité contractuelle), 1382 et 1383 (responsabilité aquilienne) du Code civil. De plus en prétendant justifier le rejet de l'action par l'application de règles régissant uniquement les rapports entre parties contractantes, tout en constatant d'autre part qu'il n'existait pas de contrat entre ces parties, le tribunal a adopté des motifs contradictoires et a violé l'article 149 de la Constitution et 1138, 4°, du Code judiciaire". 2) Discussion
7. Le moyen, en cette branche, repose sur une interprétation divergeant de la motivation de la décision critiquée et, dès lors, manque en fait. Des considérations du jugement reproduites en tête des présentes conclusions, il résulte que les motifs de la décision se fondent sur l'article 577-9, §2, du Code civil pour considérer que la responsabilité du syndic ne peut, en règle, être engagée que par l'assemblée générale des copropriétaires et que l'appréciation de celle-ci ne peut être soumise au contrôle des cours et tribunaux que dans les conditions énoncées par cet article. Ces motifs, qui ne sont pas critiqués par le moyen, suffisent à justifier la décision du jugement attaqué relative à la responsabilité du syndic. Quant à la contradiction dans les motifs que le moyen, en cette branche dénonce, elle n'est pas avérée, dès lors que, ainsi que le relève la défenderesse, le jugement attaqué ne décide pas qu'il existe un contrat entre la demanderesse et la défenderesse, mais uniquement que les règles relatives à l'exclusion du concours de responsabilités entre parties contractantes doivent être appliquées "par analogie" entre elles, même en l'absence de contrat entre elles. B) Deuxième branche
8. La fin de non-recevoir opposée par la défenderesse au moyen, en cette branche, et déduite de ce qu'il est mélangé de fait et de droit, est fondée, dès lors qu'il invite la Cour à interpréter le contrat qui aurait été conclu par l'association des copropriétaires et la défenderesse. Or, ni l'existence ni le contenu de ce contrat n'ont été constatés par le jugement attaqué. Le moyen, en cette branche, obligerait la Cour à procéder à des vérifications de fait pour lesquelles elle est sans pouvoir. C) Troisième branche 1) Exposé
9. Le moyen, en cette branche, soutient que, pour les raisons qu'il fait valoir, "il appartenait en conséquence au juge de rechercher si les griefs ainsi formulés par la demanderesse contre la défenderesse étaient ou non fondés - ce que le tribunal s'est abstenu de faire - et de déterminer s'il en résultait non seulement des fautes contractuelles envers l'association des copropriétaires mais en outre, le cas échéant des fautes extracontractuelles dont pouvaient se prévaloir les copropriétaires individuellement, dont la demanderesse. Pour ne l'avoir pas fait, le tribunal a violé le principe général du droit mentionné au moyen sur l'obligation du juge dont l'article 774 du Code judiciaire constitue une application, mais aussi les articles 5 et 807 du Code judiciaire, ainsi que les articles 1146 à 1155, 1382 et 1383 du Code civil et 577-7, §1er, 1°, b), 577-8, §4, 4°, et §5, 1134, 1135, 1160 du Code civil". 2) Discussion
10. La fin de non recevoir opposée au moyen, en cette branche, par la défenderesse et déduite de ce que, en tant qu'il est pris de la violation des articles 577-7, §1er, 1°, b), 577-8, §4, 4°, et §5, 1134, 1135, 1146 à 1155 et 1160 du Code civil, il n'expose pas en quoi ces dispositions auraient été violées, est fondée.
11. Pour le surplus, le moyen, en cette branche, manque en fait. Le jugement attaqué, qui, contrairement à ce que soutient la demanderesse, a recherché si le comportement de la défenderesse était constitutif d'une faute aquilienne, décide, relativement à la responsabilité aquilienne de la défenderesse, qu'aucune faute ne peut lui être reprochée dans la gestion du dossier et, à propos de la lenteur résultant d'un mauvais suivi du dossier, que même si une telle responsabilité était établie, elle ne pourrait être engagée par un copropriétaire qui n'a pas, en règle, qualité pour engager la responsabilité aquilienne du syndic. Il ajoute que la responsabilité du syndic est couverte par la décharge [le quitus] qui lui a été donnée par l'assemblée des copropriétaires. D) Quatrième, cinquième et sixième branches
12. La fin de non-recevoir opposée par la défenderesse au moyen, en ces branches, et déduite du défaut d'intérêt est fondée, dès lors que, en ces branches, il est dirigé contre des considérations surabondantes du jugement attaqué. Le jugement attaqué décide que la décharge accordée par l'assemblée des copropriétaires au syndic couvre à la fois la gestion et les comptes et qu'aucun recours n'a été exercé contre la décision accordant cette décharge, de sorte que la responsabilité du syndic pour toute faute relevant de sa gestion est couverte. Cette décision du jugement attaqué suffit à justifier la décision que l'action de la demanderesse contre la défenderesse est dénuée de fondement. III.- CONCLUSION Rejet. ____________________

(1)Article 17 - Travaux d'entretien et de réparation - ... "3- Réparations urgentes: le gérant a plein pouvoir pour exécuter les travaux ayant un caractère absolument urgent, sans devoir en demander l'autorisation à l'assemblée générale".

(2)Article 577-8 C. civ.: "§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé:...4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire". Publication(

1. s)liée(
2. s)Jugement/arrêt: ECLI:BE:CASS:2010:ARR.20101021.9 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div