ECLI:BE:CASS:2019:CONC.20190225.1

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(1)Voir les concl. du MP. Thésaurus Cassation: MOYEN DE CASSATION - MATIERE CIVILE - Appréciation souveraine par le juge du fond Mots libres: Moyen mêlé de fait et de droit - Portée Fiche 2 Constituent des immeubles par nature les éléments incorporés au bâtiment pour en faire un édifice achevé, tout comme les composantes nécessaires qui les complètent

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(1)Voir les concl. du MP. Thésaurus Cassation: IMMEUBLE ET MEUBLE Mots libres: Immeuble par nature - Notion Bases légales: ancien Code Civil - Art. 517, 518 et 523 Annotations Publications: Rechtskundig Weekblad [RW] - SAGAERT, Vincent; Noot "Onroerend door incorporatie: over airco's en tunnelvisies" - 2020-21, nr. 22, p. 853-856. Texte des conclusions C.18.0253.F Conclusions de M. l'avocat général Genicot: Sur le moyen unique de cassation. Bref rappel des circonstances et position de la question. Par 3 contrats de bail distincts, une association d'avocats prit en location à usage de bureaux les rez-de-chaussée, premier et second étages au sein d'un même immeuble et dont la défenderesse et les deux demanderesses étaient respectivement propriétaires. Les 2 contrats des rez-de-chaussée et premier étage ont pris cours ensemble le 1er mars 2000 pour s'achever le 28 février 2009, tandis que le troisième contrat du deuxième étage prenait effet au 1er janvier 2002 pour échoir à a même date, le 28 février 2009 également. L'article 8 de chacun de ces contrats précisait de manière similaire que le preneur était autorisé « à effectuer tous les travaux de transformation et d'aménagement des lieux » tout en conférant le droit au bailleur « de conserver les améliorations modifications apportées au bien loué par le preneur et ceci sans aucune indemnité ». En cours d'occupation, l'association d'avocats équipa les lieux et à ses frais d'une installation d'air conditionné alimentant les trois niveaux au départ d'un groupe producteur se trouvant dans un patio dont il n'est pas contesté qu'il se trouvait inclus dans une partie commune du rez-de-chaussée de l'immeuble. Après le départ du preneur à l'expiration des trois baux, la défenderesse, propriétaire du rez-de-chaussée procéda à l'enlèvement du groupe producteur d'air qui desservait les propriétés des demanderesses désormais privées de ce système d'alimentation d'air. Celles-ci entendirent dès lors en obtenir réparation par le paiement d'indemnités correspondant aux frais de remise en état d'un système similaire, la défenderesse ayant selon elles contrevenu aux règles de gestion des biens indivis et commis un abus de droit en procédant unilatéralement au démantèlement de l'installation. Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué de les en avoir déboutées, et ce, en violation des règles relatives à la copropriété, des articles 8 des contrats de location et 1382 et 1383 du Code civil, dès lors que l'installation litigieuse constituait un bien indivis en raison de son incorporation à la partie commune de l'immeuble situé au rez-de-chaussée. Par contre, en ce qu'il est pris également de la violation de l'article 149 de la Constitution, le moyen apparaît, dans cette mesure, d'emblée irrecevable à défaut de précision comme le soutient la défenderesse en son mémoire en réponse. Sur la fin de non-recevoir soulevée par la défenderesse en ce qu'il forcerait la Cour à s'immiscer dans une appréciation de fait sur la question de l'incorporation du groupe producteur d'air conditionné aux parties communes de l'immeuble. Le moyen ne prétend pas que ce groupe producteur était immobilisé par incorporation matérielle sensu stricto, - dont à cet égard l'examen des éléments factuels ne relèverait en effet pas du pouvoir de la Cour en l'absence de surcroît d'indications en ce sens dans l'arrêt attaqué - mais soutient que cette incorporation s'attache à une conception juridique distincte et tenant en l'espèce à sa qualité d'élément nécessaire à l'achèvement et à la perfection de l'édifice comme complément naturel d'éléments incorporés. Le fin de non-recevoir ne peut être accueillie. Notion d'immeuble. Depuis l'arrêt de la Cour du 15 septembre 1988, doivent être assimilés à des immeubles par incorporation les objets qui s'y unissent et s'y incorporent « d'une manière durable et habituelle », incluant en l'espèce les ouvrages « présentant une adhérence pondéreuse et durable avec le sol »

(1), comme, dans ce cas d'espèce, les pompes à essence ancrées et boulonnées au sol et les citernes y enfouies. Cet arrêt consacre la thèse moderne des tenants de l'extension de l'immeuble par nature ou par incorporation « à des éléments qui, bien qu'étant susceptibles de déplacement, sont ‘destinés à rester en place de manière durable et habituelle' »

(2). Cette tendance se confirme dans les arrêts de la Cour des 14 février 2008

(3)et 15 mars 2012

(4): - le premier dispose que les mouvements fonctionnels limités d'un objet qui demeure de manière durable à un endroit déterminé et qui s'y incorpore au sol, ne prive pas cet objet de sa nature de bien immobilier; - le second considère immeubles par nature les grues roulantes utilisées dans les installations portuaires et posées en permanence sur des rails incorporés au sol sur lesquelles elles se déplacent latéralement. Ainsi, l'extension de la notion d'immeuble par incorporation déduite de la jurisprudence précitée repose sur un critère touchant moins au seul fait de sa stricte incrustation matérielle. Elle entend en effet consacrer aussi l'idée de l'objet qui de façon durable et habituelle est nécessaire à l'achèvement complet de l'édifice, à sa perfection et à sa destination

(5). Mais il ne faut pas perdre de vue qu'« A côté de la notion de bien immeuble par destination à la suite d'une attache à perpétuelle demeure, qui se trouve énoncée à l'article 524 in fine c'est surtout la notion d'immeuble par destination en raison d'une affectation du bien meuble au bien immeuble, qui revêt une importance pratique déterminante »

(6). Ainsi, la doctrine apparaît dès lors s'inquiéter de voir ainsi une « subjectivité du critère de l'incorporation s'éloign[er] de sa signification physique pour aller vers une manifestation - au sens large - de l'intention de stabiliser un bien pour une durée certaine »

(7), avec le risque d'un glissement conceptuel, adopté par les juges de fond

(8), de la notion d'immeuble par incorporation vers celle d'immeubles par destination. Elle semble ainsi lui préférer, pour des raisons de sécurité juridique, le critère de l'immobilisation par incorporation, d'une nature et d'une intensité telle que le bien ne pourrait plus être séparé sans dommage

(9), ou, autrement dit, dont le déplacement ne serait pas possible sans détérioration. Cela étant, et sans nier la pertinence de cette observation, je suis enclin à penser que le premier critère « dit « moderne » de l'incorporation fondée sur une logique plus subjective reposant dans l'intention de maintenir un bien en place de manière durable et habituelle, introduisant dans la détermination de la nature immeuble d'un bien un élément subjectif tel que l'intention »

(10)traduit opportunément le souhait de privilégier une souplesse et un assouplissement du critère de l'incorporation permettant à mon sens de mieux rencontrer la réalité dans toute la complexité de ses multiples aspects, dont le droit doit s'attacher au mieux à en rencontrer les nuances. Il n'est d'ailleurs pas inutile de rappeler pro forma que le texte du projet de modification du Code civil soumis actuellement à la chambre de l'article 3.61, alinéa 3 et 4 où l'incorporation semblerait apparemment inclure les composantes inhérentes aux ouvrages et plantations, « que ces composantes soient incorporées ou non ». En l'espèce. L'arrêt considère que le groupe producteur d'air conditionné n'est pas devenu un immeuble par destination (page 8, n° 5.3) et que la défenderesse est, en vertu de l'article 8 des diverses conventions de bail devenue propriétaire exclusive des améliorations faites dans son bien, le groupe producteur fût-il installé dans un patio commun au rez-de-chaussée. Si l'on s'en tient à la notion jurisprudentielle d'immeuble par incorporation dans sa conception assouplie et « moderne » évoquée par la jurisprudence précitée, rien ne paraît pouvoir permettre d'en exclure la présente l'installation d'air conditionné considérée dans son ensemble, puisque attachée de façon fonctionnelle à des parties qui sont matériellement incorporées à l'immeuble, elle en assure le parfait achèvement de façon durable habituelle et le perfectionnement conformément à l'usage naturel des locaux. Il appartient à la Cour, sur la base des éléments de faits résultant des pièces auxquelles elle peut avoir égard de vérifier si le juge n'a pas en statuant comme il l'a fait violé la notion légale d'immeuble par incorporation ainsi entendue. Or, tel me paraît bien être le cas en l'espèce d'autant plus qu'il ne paraît pas inutile de rappeler que, les contrats, bien que distincts sont largement concomitants et soumis à au moins une clause similaire sur l'acquisition sans frais des aménagements: par leur volonté commune de mettre durant une même période à disposition d'une même profession libérale sur différents niveaux de l'immeuble, les propriétaires ne pouvaient ignorer la même destination globale de leur locations, propre à mon sens à renforcer l'effet d'une incorporation de choses sous leur aspect de compléments naturels susceptibles d'assurer, en un tout cohérent et incorporé de façon durable à l'immeuble, le perfectionnement utilitaire des trois étages loués. Ainsi, en déniant au groupe producteur d'air conditionné le caractère de composante nécessaire de l'installation et en refusant de considérer son immobilisation dans les parties communes, l'arrêt attaqué ne pouvait à mon sens, sans méconnaître les dispositions visées au moyen ni la notion précitée d'immeuble par incorporation, en attribuer la propriété exclusive à la défenderesse. Le moyen m'apparaît dès lors fondé. Conclusion. Je conclus à la cassation. _______________________

(1)Cass. 15 septembre 1988, RG F.889.F, Pas. 1989, n° 30.

(2)A. Salvé, « Immobilisation ‘par nature' de biens effectuant des ‘mouvements fonctionnels restreints', la Cour de cassation persiste et signe », TBBR/RGDC, 2013, p. 423.

(3)Cass. 14 février 2008, RG F.05.0022.N ECLI:BE:CASS:2008:ARR.20080214.10, Pas. 2008, n° 110.

(4)Cass. 15 mars 2012, RG. F.11.0037.N ECLI:BE:CASS:2012:ARR.20120315.8. Pas. 2012, n° 172 et JLMB 2008 avec observations E. Van Brustem, De la nature des immeubles par nature, p. 1703 et svtes.

(5)P. Lecocq, Manuel de droit des biens, t. 1, n° 20, 23 et 24.

(6)J.F. Romain, op. cit., n °6.

(7)P. Lecocq, op. cit., n° 24.

(8)E. Van Brustem, De la nature des immeubles par nature, JLMB, 2008, p. 1707, et réf. cit.

(9)J.F. Romain, la distinction entre les biens, Livre II - Titre I, J.T. 2004 numéro 6132, pp. 277 et svtes, et spéc. n° 5.

(10)E. Van Brustem, De la nature des immeubles par nature, JLMB, 2008, p. 1705. Document PDF ECLI:BE:CASS:2019:CONC.20190225.1 Publication(

1. s)liée(
2. s)Jugement/arrêt: ECLI:BE:CASS:2019:ARR.20190225.1 citant: ECLI:BE:CASS:2008:ARR.20080214.10 ECLI:BE:CASS:2012:ARR.20120315.8 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div