ECLI:BE:CASS:2019:CONC.20190510.6

(1).

(1)Zie concl. OM. Thesaurus CAS: HUISVESTING Vrije woorden: Vlaamse Wooncode - Conformiteitsattest - Verhuring van een woning als hoofdverblijfplaats - Toepassing Wettelijke bepalingen: Decreet Vlaamse Raad - 15-07-1997 - Art. 7 - 39 ELI link Pub nr 1997036023 Decreet Vlaamse Raad - 29-04-2011 - in de versie voor de wijziging ervan bij - 02 ELI link Pub nr 2011035341 Decreet Vlaamse Raad - 15-07-1997 - Art. 14, § 1, eerste lid - 39 ELI link Pub nr 1997036023 Decreet Vlaamse Raad - 22-12-2006 - in de versie na de wijziging ervan bij - 31 ELI link Pub nr 2006037088 Decreet Vlaamse Raad - 29-04-2011 - voor de opheffing ervan bij - 02 ELI link Pub nr 2011035341 Tekst van de conclusie C.18.0392.N Conclusie van advocaat generaal R. Mortier

1. Feiten en procedure Eisers sloten op 7 maart 2011 met verweerster een huurovereenkomst voor drie jaar met betrekking tot een woning te Lichtaart. Op 25 juli 2012 werd op verzoek van eisers een kwaliteitsonderzoek uitgevoerd. Nu hieruit bepaalde technische gebreken naar voor kwamen dagvaardden zij verweerster voor de vrederechter, aanvankelijk in ontbinding en nadien in nietigverklaring van de huurovereenkomst. Eisers stelden dat de woning op datum van het afsluiten van de huurovereenkomst niet voldeed aan de door de Vlaamse Wooncode bepaalde elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten wat bevestigd wordt door het ontbreken van een conformiteitsattest. Nadat de vrederechter de vordering ongegrond verklaarde, oordeelden ook de appelrechters in dezelfde zin dat een conformiteitsattest geen verhuurvergunningssysteem is en het hebben van een conformiteitsattest op het ogenblik van het aangaan van de huurovereenkomst niet verplicht was. Eisers komen tegen dit vonnis van 15 februari 2016 van de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen, afdeling Turnhout op met één middel waarin zij aanvoeren dat een woning die niet voldoet aan de gewestelijke kwaliteitsnormen niet geldig het voorwerp van een huurovereenkomst kàn uitmaken zodat, gelet op het openbare orde karakter van die normen, een huurovereenkomst met betrekking tot dergelijke woning absoluut nietig is. De rechter beschikt hierbij niet over enige appreciatiemarge en moet van zodra hij vaststelt dat de woning bij aanvang niet voldeed aan die kwaliteitsnormen de huurovereenkomst nietig verklaren. Nu op grond van aangevoerde feitelijke gegevens bleek dat de woning in kwestie meer dan twintig jaar oud was en voor dergelijke woningen wel degelijk een verplichting tot het voorleggen van een conformiteitsattest bestond op grond van artikel 14, §1 van de Vlaamse Wooncode verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.
2. Bespreking 2.
3. Zowel de Woninghuurwet als de Vlaamse Wooncode bevatten minimale vereisten inzake kwaliteit van woningen die verhuurd worden als hoofdverblijfplaats. Artikel 2 van de Woninghuurwet bepaalt hierover dat het gehuurde goed moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, onverminderd de normen betreffende de woningen opgesteld door de Gewesten. De Woninghuurwet maakt dus de koppeling met de gewestelijke kwaliteitsnormen, meer bepaald met artikel 5 van de Vlaamse Wooncode dat elementaire veiligheids-, gezondheids-, en woningkwaliteitsvereisten oplegt die van toepassing zijn op alle woningen in het Vlaamse gewest. Waar het verbintenissenrecht en de woninghuurwet uitspraak doen over de burgerrechtelijke gevolgen van gebrekkige woonkwaliteit, is dit niet het geval voor de Vlaamse wooncode, nu de decreetgever van oordeel was dat deze aangelegenheid behoorde tot de bevoegdheid van de federale wetgever

(1). De Vlaamse decreetgever regelt met de Vlaamse Wooncode enkel de betrekkingen tussen de verhuurder en de openbare overheid, terwijl de verhouding tussen de verhuurder en de huurder onderworpen blijft aan het verbintenissenrecht en de huurwetgeving

(2). 2.2. De Vlaamse Wooncode volgt binnen de woningkwaliteitsbewaking een tweesporen aanpak namelijk enerzijds een administratieve handhaving en anderzijds een strafrechtelijke. De administratieve handhaving is opgehangen aan een procedure van ongeschiktheid- of onbewoonbaarverklaring en aan een systeem van conformiteitsattesten

(3). Gelet op de feitelijke gegevens van de zaak zijn te dezen artikel 7 van de Vlaamse Wooncode, zoals van toepassing vóór de wijziging ervan bij decreet van 29 april 2011, en artikel 14, §1, van de Vlaamse wooncode zoals gewijzigd na het decreet van 22 december 2006 en vóór de opheffing ervan bij decreet van 29 april 2011 relevant. Voormelde artikelen in hun toepasselijke versie bepalen dat de conformiteit van een woning die als hoofdverblijfplaats wordt verhuurd met de in artikel 5 van de Vlaamse Wooncode bepaalde veiligheids-, gezondheids- en woningkwaliteitsnormen wordt vastgesteld in een conformiteitsattest dat de verhuurder verplicht aan de huurder dient te bezorgen. Woningen die een door de Vlaamse regering vast te stellen ouderdom nog niet hebben bereikt, die minstens twintig jaar bedraagt, zijn niet onderworpen aan die bepalingen, tenzij in drie gevallen die ter zake niet van toepassing zijn. Initieel strekte een conformiteitsattest er voornamelijk toe de verhuurder vrij te stellen van de strafsancties uit artikel 20 van de Vlaamse Wooncode. Waar een conformiteitsattest niet vereist was om geldig een woning als hoofdverblijfplaats te verhuren, stelde de verhuurder van een woning die niet beantwoordde aan de in artikel 5 bepaalde kwaliteitseisen zich bloot aan strafsancties indien hij niet over een conformiteitsattest beschikte. Het conformiteitsattest was dus "een officieel bewijsstuk à décharge in een strafrechtelijke procedure dat geenszins een recht belichaamt maar een officiële verklaring van de overheid dat een attest werd aangevraagd en dat de zaak waarop het attest betrekking heeft na onderzoek in overeenstemming werd bevonden met de vastgestelde normen"

(4). Sinds zijn rol in de strafprocedure tot een minimum is herleid

(5), kwamen andere functies van het conformiteitsattest op de voorgrond en is het een belangrijk instrument geworden binnen de administratieve handhaving van de woningkwaliteitsbewaking. Via het conformiteitsattest kan elke eigenaar die een woning wenst te verhuren aan kandidaat-huurders tonen dat zijn woning voldoet aan de kwaliteitsnormen. Het conformiteitsattest laat in die zin aan een verhuurder toe zich veilig te stellen tegen een nietigverklaring van de huurovereenkomst wegens inbreuken op artikel 5, §1, van de Vlaamse Wooncode.

(6)Een conformiteitsattest kan dus aantonen dat de woning als voorwerp van een huurovereenkomst de kwaliteitsnormen van artikel 5, §1, van de Vlaamse Wooncode respecteert, zodat dit voorwerp strookt met de openbare orde en dus verhandelbaar is. Een conformiteitsattest is daartoe evenwel enkel een middel, geen vereiste. De Vlaamse decreetgever beschouwde

(7)en beschouwt het conformiteitsattest immers nog steeds niet als een voorafgaande vergunning en dus als een vereiste om een woning te mogen verhuren, tenzij de gemeente dit verplicht heeft gesteld, wat te dezen niet blijkt uit de stukken waarop mag acht geslaan worden

(8). Ook het Grondwettelijk Hof oordeelde dat een conformiteitsattest een verhurings-, noch een vestigingsvoorwaarde is

(9). Het verbintenissenrecht noch de huurwetgeving vereisen evenmin een conformiteitsattest van de woning voorafgaand aan het opstellen van de huurovereenkomst. Een woning verhuren zonder conformiteitsattest is op zich dus niet verboden

(10)en een gebrek aan conformiteitsattest betekent op zich niet dat de verhuurde woning niet voldoet aan de kwaliteitsnormen uit artikel 5, §1, van de Vlaamse Wooncode.. Anderzijds houdt een conformiteitsattest niet in dat de woning ten alle tijde hieraan wel volledig voldoet. Het is immers de feitelijke, gebrekkige toestand die primeert op de juridische toestand zodat in de feiten moet worden vastgesteld dat de woning niet voldoet aan de minimale woonkwaliteitsnormen. Het louter feit van het niet voorleggen van een conformiteitsattest impliceert niet op zich een inbreuk op de woonkwaliteitsvereisten die een nietigverklaring van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen

(11). 2.3. Uit wat voorafgaat volgt dat een conformiteitsattest actueel noch vroeger een vereiste is om een woning te verhuren en dus geen geldigheidsvoorwaarde uitmaakt van de huurovereenkomst. Het middel dat er van uitgaat dat de verhuurder een conformiteitsattest van de woning moet kunnen voorleggen op het ogenblik dat hij de huurovereenkomst sluit, wil hij gespaard blijven van een nietigverklaring van die overeenkomst faalt bijgevolg naar recht. Conclusie: verwerping __________________________

(1)A. VAN OEVELEN, "De burgerrechtelijke en bestuursrechtelijke regeling van de woningkwaliteit in de federale en de Vlaamse regelgeving", RW 2002-03, 1414.

(2)GwH 11 maart 2009, APT 2009, 179, A.GrwH 2009,

1. Zie ook: P. DE SMEDT, E. DE WITTE, R. SLABBINCK en S. VANDAMME, "Administratiefrechtelijke aspecten in het Vlaamse Gewest" in M. DAMBRE, B. HUBEAU en S. STIJNS (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, die Keure, 2015, 167; T. VANDROMME, "De gevolgen van woningkwaliteitsgebreken op de huurovereenkomst: een poging tot synthese en verduidelijking", RW 2014-15,
2. Zie in dezelfde zin voor de Waalse Huisvestingscode die wel een voorafgaande verhuurvergunning oplegt: Arbitragehof 14 mei 2003, AA 2003, 853, JT 2003, 681, JLMB 2005, 768, Echos log. 2003, afl. 4, 120, RW 2004-05, 133, noot B. HUBEAU, T.Vred. 2004, afl. 1-2, 86, noot N. BERNARD.

(3)T. VANDROMME, Woningkwaliteitsbewaking in het Vlaamse Gewest, Mechelen, Kluwer, 2016, 75.

(4)Parl.St. Vl. Parl. 1996-97, nr. 654/1, 14-15, zoals geciteerd bij M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Antwerpen, Kluwer, 2002, 45. Zie in dezelfde zin de Ministerraad in randnr. A.8.2 van Arbitragehof 30 maart 1999, AA 1999, 451, CDPK 1999, 261, noot F. VANDENDRIESSCHE, TOGOR 1999, 199, noot B. HUBEAU. Zie ook de argumentatie van de Vlaamse Regering in randnr. A.9.1 van Arbitragehof 30 maart 1999, AA 1999, 451, CDPK 1999, 261, noot F. VANDENDRIESSCHE, TOGOR 1999, 199, noot B. HUBEAU.

(5)Bij decreet van 7 juli 2006 wijzigde artikel 20 van de Vlaamse Wooncode zodat het niet langer "zonder geldig conformiteitsattest" vermeldt.

(6)T. VANDROMME, Woningkwaliteitsbewaking in het Vlaamse Gewest, Mechelen, Kluwer, 2016, 77.

(7)M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Antwerpen, Kluwer, 2002, 45 en 240-241.

(8)Zie in het algemeen: T. VANDROMME, Woningkwaliteitsbewaking in het Vlaamse Gewest, Mechelen, Kluwer, 2016, 78-

1. Zie voor de initiële artikelen uit de Vlaamse Wooncode: A. VAN OEVELEN, "De burgerrechtelijke en bestuursrechtelijke regeling van de woningkwaliteit in de federale en de Vlaamse regelgeving", RW 2002-03,
2. Zie voor eenzelfde interpretatie van de Vlaamse Wooncode in zijn vorm na het decreet van 29 april 2011, waarbij artikel 7 van die Wooncode, ondanks zijn vervanging bij decreet van 29 maart 2013, vermeldt dat de conformiteit van een woning met artikel 5 van de Vlaamse Wooncode kan blijken uit het conformiteitsattest dat de burgemeester afgeeft op eigen initiatief of op verzoek, daar waar het initiële artikel 7 het werkwoord "kunnen" vermijdt: P. DE SMEDT, E. DE WITTE, R. SLABBINCK en S. VANDAMME, "Administratiefrechtelijke aspecten in het Vlaamse Gewest" in M. DAMBRE, B. HUBEAU en S. STIJNS (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, die Keure, 2015, 165; D. MEULEMANS (ed.), Conformiteitsattest in Bestendig Handboek Huishuur en Handelshuur, Gent, Story, 2019, beschikbaar op stradalex; T. VANDROMME, "De gevolgen van woningkwaliteitsgebreken op de huurovereenkomst: een poging tot synthese en verduidelijking", RW 2014-15, 207.

(9)Arbitragehof 30 maart 1999, AA 1999, 451, CDPK 1999, 261, noot F. VANDENDRIESSCHE, TOGOR 1999, 199, noot B. HUBEAU.

(10)M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Antwerpen, Kluwer, 2002, 243 en 262.

(11)T. VANDROMME, "De gevolgen van woningkwaliteitsgebreken op de huurovereenkomst: een poging tot synthese en verduidelijking", RW 2014-15, 206. PDF document ECLI:BE:CASS:2019:CONC.20190510.6 Gerelateerde publicatie(s) Vonnis/arrest: ECLI:BE:CASS:2019:ARR.20190510.6 Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div