ECLI:BE:CASS:2019:CONC.20191118.3

(1).

(1)Voir les concl. du MP. Thésaurus Cassation: LOUAGE DE CHOSES - BAIL COMMERCIAL - Fin (Congé. Renouvellement. Etc) Mots libres: Demande de renouvellement - Refus - Travaux de transformation - Etablissement du locataire à proximité - Conservation de la clientèle - Droit à l'indemnité d'éviction Fiche 2 En vertu de l'article 25, alinéa 1er, 1°, de la loi sur les baux commerciaux, si le preneur a régulièrement manifesté sa volonté d'user de son droit de renouvellement et se l'est vu refuser, il a droit à une indemnité fixée forfaitairement à un an de loyer si le bailleur entend reconstruire l'immeuble conformément au 3° de l'article 16, I, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux a pour but la protection du fonds de commerce; l'indemnité d'éviction, telle qu'elle est fixée par cette loi, vise à indemniser le locataire pour la perte du fonds de commerce, qui est la conséquence de l'éviction; le locataire conserve son droit à l'indemnité d'éviction, bien qu'il ait installé son fonds de commerce à proximité des lieux loués, lorsque ce déménagement est la conséquence du refus de renouvellement du bail

(1).

(1)Voir les concl. du MP. Thésaurus Cassation: LOUAGE DE CHOSES - BAIL COMMERCIAL - Fin (Congé. Renouvellement. Etc) Mots libres: Demande de renouvellement - Refus - Travaux de transformation - Etablissement du locataire à proximité - Droit à l'indemnité d'éviction - Condition Annotations Publications: RABG-Rechtspraak Antwerpen Brussel Gent - 2022, nr. 13, p. 945-949. - DE HOUWER, Robbe; Noot'Handelshuurhernieuwing: Het forfaitair karakter van de uitzettingsvergoeding op de proef gesteld' Texte des conclusions ERROR GetNoECLIfromNoROLE - iubel_id arret NOT FOUND ECLI:BE:CASS:2019:ARR.20191118.3 2019-11-18 ERROR GetNoECLIfromNoROLE - iubel_id arret NOT FOUND ECLI:BE:CASS:2019:ARR.20191118.3 2019-11-18 ERROR GetNoECLIfromNoROLE - iubel_id arret NOT FOUND ECLI:BE:CASS:2019:ARR.20191118.3 2019-11-18 C.19.0123.F Conclusions de M. l'avocat général J.M. Genicot. Sur le moyen unique de cassation. Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir considéré, dans le contexte d'un refus de renouvellement de bail commercial, que la notion de perte du fonds de commerce, justifiant l'indemnité d'éviction due par le bailleur en faveur du preneur évincé, consistait en une perte effective de ce fonds suite à l'éviction des lieux loués indépendamment de la poursuite par le preneur de l'exploitation dans le voisinage immédiat des lieux loués, alors qu'il est logique de n'accorder une telle indemnité au locataire ou sous-locataire propriétaire de son fonds que s'il perd effectivement sa clientèle - quod non en cas de poursuite de l'activité dans le voisinage -, ce que tend d'ailleurs à confirmer l'article 16, I, 6° de la loi sur les baux commerciaux, aux termes duquel la possibilité pour le preneur de disposer dans le voisinage immédiat du bien loué d'un immeuble lui permettant de continuer son exploitation commerciale le prive de tout intérêt légitime, et dispense en ce cas le bailleur d'une indemnité d'éviction. Discussion Principes. L'indemnité d'éviction tend à indemniser forfaitairement

(1)le locataire pour la perte du fonds de commerce - c'est-à-dire « la perte de l'exploitation par le locataire dans les lieux loués »

(2)- lorsqu'elle est la conséquence de l'éviction

(3). C'est le fonds de commerce que le législateur entend protéger par le biais du contrat de bail considéré ici uniquement comme instrument stabilisateur de ce fonds

(4). L'indemnisation de la perte du fonds n'est donc envisageable, selon le régime mis en place, que si le locataire en est propriétaire

(5), sauf, à défaut, s'il établit en avoir augmenté l'importance d'au moins 15%

(6). Et même si la loi permet au locataire non propriétaire d'intenter une action en indemnité d'éviction, c'est précisément dans le « but de protéger les droits du propriétaire du fonds de commerce (par exemple sous-locataire) et de permettre à ce dernier d'être indemnisé pour la perte de ce fonds de commerce »

(7). Enfin, l'aliénation du fonds de commerce dont la cession s'opère à la suite d'un congé ou d'un refus de renouvellement qui apparaissent donc en être la cause, ne peut priver le preneur de ladite indemnité

(8). L'article 16, I, 3° de la loi du 30 avril 1951 permet au bailleur de refuser le renouvellement du bail en cas de volonté de procéder à des transformations dans l'immeuble loué, moyennant cependant, en vertu de l'article 25, 1° une indemnité d'éviction égale à un an de loyer, sauf si une force majeure, une vétusté ou des obligations légales ou réglementaires l'y ont contraint. En vertu de l'article 16, I, 6° de la loi, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans indemnité notamment en cas d'« absence d'intérêt légitime dans le chef du preneur... », c'est-à-dire, si ce dernier dispose « ... à cette époque... » [ à savoir ‘avant l'expiration du délai prévu à l'article 14 pour la notification du bailleur en réponse à la demande de renouvellement du preneur'], dans le voisinage immédiat du bien loué d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble où il pourrait continuer son exploitation commerciale »

(9). En l'espèce. Il ressort du jugement attaqué que: - l'appelée en déclaration d'arrêt commun, sous-locataire, et propriétaire du fonds de commerce, a respectivement notifié et dénoncé sa demande de renouvellement du bail à la défenderesse - locataire principale, et aux demandeurs-bailleurs, les 5 et 25 février 2014, tandis que la défenderesse l'avait communiquée aux demandeurs le 17 février 2014; - le 2 avril 2014 les demandeurs leur notifient cependant leur refus en raison de travaux de transformation qu'ils projettent dans l'immeuble loué, comme le leur permet l'article 16,1, 3° précité. - à la date d'expiration du bail le 31 juillet 2015, l'appelée en déclaration d'arrêt commun a quitté les lieux et la défenderesse a remis les clés aux demandeurs le 3 septembre 2015. Les demandeurs qui ont justifié leur refus de renouvellement par leur volonté de procéder à des transformations conformément à l'article 16, I, 3° de la loi du 30 avril 1951, sont à ce titre redevables, en vertu de l'article 25, 1°, d'une indemnité d'éviction égale à un an de loyer puisqu'il apparait à ce stade, comme relevé ci-dessus, que la perte de l'exploitation par le locataire dans les lieux loués est bien la conséquence de l'éviction. Néanmoins, la possibilité pour le bailleur d'invoquer l'absence d'intérêt légitime dans le chef du preneur, comme possibilité de refus du renouvellement sans indemnité visé à l'article 16, I, 6° de la loi en cas de poursuite d'un commerce similaire dans le voisinage immédiat, peut-elle faire obstacle à l'indemnisation normalement due en cas de volonté de procéder à des transformations, tel que prévu à l'article 16, I, 3° ? Je ne le pense pas. D'une part les deux hypothèses apparaissent distinctement énoncées, en sorte que l'on peut a priori difficilement transposer l'hypothèse de l'article 16, I, 6° à celle de l'article 16, I, 3° pour en écarter les effets. D'autre part, il convient de relever que cette possibilité pour le bailleur d'invoquer une telle absence d'intérêt légitime dans le chef du preneur, vise l'hypothèse précisément énoncée à l'article 16, I, 6°, dont il ressort que le preneur peut continuer son exploitation commerciale dans le voisinage immédiat du bien loué « à cette même époque », c'est-à-dire « avant l'expiration du délai prévu à l'article 14 pour la notification du bailleur en réponse à la demande de renouvellement du preneur ». C'est donc durant une période restreinte à ces quelques mois déterminés par l'article 14 et prenant cours 18 mois avant l'échéance, que s'apprécient les conditions de cet intérêt légitime ou non à un renouvellement. On peut en effet supposer que le preneur qui, sans disposer durant ce délai limité d'un immeuble adapté dans le voisinage, ait pu se trouver alors et alors seulement - du fait même de son éviction - dans l'obligation d'en rechercher l'opportunité. Le refus est donc bien l'élément déclencheur de la perte du fonds de commerce du preneur et ses recherches d'un immeuble de substitution dans le voisinage ne tendent alors qu'à en compenser, le cas échéant, les effets. Le preneur conserve d'ailleurs le droit à l'indemnité lorsque l'aliénation de son fonds s'opère à la suite d'un congé ou d'un refus de renouvellement

(10). En outre, l'indemnité d'éviction d'un an de loyer due en cas de volonté de transformation de l'immeuble loué a un caractère forfaitaire

(11). Ce forfait ne peut être modifié, en application des conditions énoncées à l'article 25 in fine, qu'au cas où l'indemnité forfaitaire apparaîtrait manifestement insuffisante ou exagérée. Il ne peut à mon sens souffrir d'autres causes de restriction, telle que celle d'une réinstallation dans un immeuble voisin consécutivement à une éviction, fût-ce immédiatement après celle-ci

(12). Les conditions requises pour l'octroi de l'indemnité d'éviction en cas de volonté de transformation de l'immeuble loué sont en l'espèce réunies. Le moyen, qui le conteste, en faisant notamment valoir que l'absence de motif légitime dans le chef du preneur visée par l'article 16, I, 6° de la loi du 30 avril 1951, dispense le bailleur du payement d'une indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement motivé par une volonté de procéder à des travaux de transformation visée à l'article16, I, 3° de la même loi, m'apparaît manquer en droit. Conclusion: je conclus au rejet. ________________________

(1)Sauf si, en vertu de l'article 25 in fine, l'indemnité apparaît manifestement exagérée ou insuffisante.

(2)B. LOUVEAUX, Bail commercial - Les indemnités d'éviction, Revue internationale du droit des affaires, D.A.O.R. 2018/4, n° 128, p. 131.

(3)Cass. 14 mars 2013, RG C.12.0243.F, Pas. 2013, n°182; Cass. 6 mai 2010, RG C.08.0588.N, Pas. 2010, n° 317; Cass. 12 novembre 1982, RG 3474, Pas. 1983, I, p. 317.

(4)B. LOUVEAUX, Le droit du bail commercial, Larcier, 2002, p. 568.

(5)B. LOUVEAUX, op. cit., p. 568.

(6)Article 25, dernier alinéa, de la loi sur les baux commerciaux, du 30 avril 1951.

(7)B. LOUVEAUX, op. cit., p. 569; Cass. 12 novembre 1982, cit.; Rép. Not., Bail Commercial, p. 343, n° 520; A. PAUWELS, M. VRANKEN, A. LINDERS et L. LINDERS, Art. 25 Handelshuur, in Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, BW art. 25-6, OBO 2014, Kluwer, p. 252; M. MATTHYS, Baux commerciaux: l'indemnité d'éviction, conséquence de la perte du fonds de commerce et nom du droit au bail, J.J.P. 1985, p. 106.

(8)Cass. 12 novembre 1982, cit.; Cass. 14 mars 2013, cit.

(9)Cass. 13 février 1981, RG 2887, Pas.,1981, p. 658.

(10)Voir note 8.

(11)D. JANSSEN, « Les indemnités d'éviction en bail commercial », in Le Bail commercial, La Charte, 2008, p. 485.

(12)R.P.D.B., compl., I, V° Baux commerciaux, n° 547 et 548; A. PAUWELS, M. VRANKEN, A. LINDERS et L. LINDERS, op. cit. Document PDF ECLI:BE:CASS:2019:CONC.20191118.3 Publication(

1. s)liée(
2. s)Jugement/arrêt: ECLI:BE:CASS:2019:ARR.20191118.3F.4 cité par: ECLI:BE:CASS:2025:CONC.20250530.1N.9 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div