id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab Hof van Cassatie Conclusie van het Openbaar Ministerie van 14 mei 2020 ECLI nr: ECLI:BE:CASS:2020:CONC.20200514.1N.7 Rolnummer: F.18.0162.N Zaak: STAD OOSTENDE contra D. Kamer: 1N - eerste kamer Rechtsgebied: Burgerlijk recht - Belastingrecht Invoerdatum: 2021-09-28 Raadplegingen: 627 - laatst gezien 2026-06-17 18:44 Versie(s): Vertaling samenvatting(en) FR Vonnis/arrest: ECLI:BE:CASS:2020:ARR.20200514.1N.7 Fiches 1 - 2 Bij het vestigen van een belasting ten laste van de eigenaar of de zakelijk gerechtigde van een onroerend goed is de belastingheffende overheid geen derde in de zin van artikel 1 Hypotheekwet aangezien zij daarbij niet optreedt als houder van een conflicterend zakelijk recht en zij daarbij evenmin verhaalsrechten op het goed uitoefent; hieruit volgt dat deze overheid zich bij het vestigen van de belasting niet kan beroepen op de afwezigheid van overschrijving van de akte houdende overdracht van onroerende zakelijke rechten en zij de belasting dient te vestigen ten laste van de werkelijke eigenaar of zakelijk gerechtigde
(1).
(1)Zie concl. OM. Thesaurus CAS: VOORRECHTEN EN HYPOTHEKEN - ALLERLEI Vrije woorden: Koopovereenkomst onroerend goed - Gebrek aan overschrijving op het hypotheekkantoor - Tegenstelbaarheid aan derden - Fiscale administratie - Hoedanigheid - Gevolg Wettelijke bepalingen: Burgerlijk Wetboek - Boek III - Titel XVIII: Voorrechten en hypotheken. - Hypotheekwet - 16-12-1851 - Art. 1 - 01 ELI link Pub nr 1851121650 Thesaurus CAS: GEMEENTE-, PROVINCIE- EN PLAATSELIJKE BELASTINGEN - GEMEENTEBELASTINGEN Vrije woorden: Leegstandsheffing - Koopovereenkomst onroerend goed - Gebrek aan overschrijving op het hypotheekkantoor - Tegenstelbaarheid aan derden - Fiscale administratie - Hoedanigheid - Gevolg Wettelijke bepalingen: Burgerlijk Wetboek - Boek III - Titel XVIII: Voorrechten en hypotheken. - Hypotheekwet - 16-12-1851 - Art. 1 - 01 ELI link Pub nr 1851121650 Tekst van de conclusie F.18.0162.N Conclusie van advocaat-generaal J. Van der Fraenen:
- Situering De verweerder verkocht in 2012 onroerende goederen gelegen te Oostende aan een derde partij. De onderhandse overeenkomst werd ondertekend doch de koper zou zijn verbintenissen niet nagekomen zijn, reden waarom de verweerder bij de rechtbank van eerste aanleg een procedure tegen de koper startte. Het pand bleef ondertussen leegstaan. De koop-verkoop kon bij gebrek aan authentieke akte niet in de registers van de hypotheekbewaarder worden overgeschreven. De verweerder ontving van de eiseres een aanslag in de gemeentelijke leegstandsheffing voor het aanslagjaar
- De verweerder diende bezwaar in tegen de aanslag en deelde de eiseres mee dat de belaste onroerende goederen door hem werd verkocht. Het bezwaarschrift werd evenwel ongegrond verklaard. De eiseres voert aan dat de verweerder ten aanzien van de eiseres nog steeds als de eigenaar van de onroerende goederen geldt, nu de verkoop niet in de registers van de hypotheekbewaarder werd overgeschreven, en de eiseres bijgevolg als beschermenswaardige derde in de zin van artikel 1 Hypotheekwet in aanmerking zou komen. Het hof van beroep te Gent volgde de stelling van de eiseres niet. De appelrechter oordeelt in zijn arrest dd. 8 mei 2018 dat de verkoop wel degelijk aan de eiseres tegenstelbaar is, aangezien de eiseres geen beschermenswaardige derde is in de zin van artikel 1 Hypotheekwet. De eiseres kon derhalve geen aanslag op naam van de verweerder vestigen. De eiseres komt met onderhavige voorziening op tegen dit arrest en voert in haar verzoekschrift een middel tot cassatie aan.
- Bespreking van het enig middel 2.
- Het middel dat door de eiseres wordt aangevoerd, bestaat uit twee grieven. De eerste grief stelt de vraag centraal of de eiseres in aanmerking komt als "derde" in de zin van artikel 1 Hypotheekwet. De problematiek of de fiscale administratie zich op de hoedanigheid van "derde" kan beroepen met de in het burgerlijk recht daaraan verbonden rechtsgevolgen inzake niet-tegenwerpelijkheid heeft in de rechtsleer en rechtspraak geleid tot tal van betwistingen. Algemeen gesteld wordt ten aanzien van de vaststelling van de materiële belastingschuld de fiscus meestal de hoedanigheid van "derde" ontzegd. Ten aanzien van de invordering van de belastingschuld wordt daarentegen wel aanvaard dat de fiscus zich op de hoedanigheid van "derde" kan beroepen. Aangezien het begrip "derde" in de wettelijke terminologie niet altijd dezelfde betekenis heeft, dient de inhoud en de strekking nagegaan van de wettelijke bepaling waarin de term wordt gebruikt. Krachtens artikel 1, lid 1 Hypotheekwet worden alle akten onder de levenden, om niet of onder bezwarende titel, tot overdracht of aanwijzing van onroerende zakelijke rechten, andere dan voorrechten en hypotheken, met inbegrip van de authentieke akten bedoeld in de artikelen 577-4, §1, en 577-4, §4, van het Burgerlijk Wetboek, alsmede van de daarin aangebrachte wijzigingen, in hun geheel overgeschreven in een daartoe bestemd register op het kantoor van bewaring der hypotheken van het arrondissement waar de goederen zijn gelegen. Tot dan toe kan men zich op die akten niet beroepen tegen derden die zonder bedrog gecontracteerd hebben. De Hypotheekwet definieert het begrip "derde" niet. In de rechtspraak en de rechtsleer wordt het begrip "derde" in de zin van artikel 1 Hypotheekwet traditioneel gedefinieerd als "diegene die geen partij is bij de bedoelde akten", waarbij onder "partij bij bedoelde akten" moet worden verstaan, zij die in de akte verschijnen en handelen voor zichzelf of voor een ander, of in de akte niet verschijnen maar daarin handelen door een gemachtigde
(1). Als "derden" komen enkel in aanmerking zij die aanspraken op het onroerend goed kunnen doen gelden die in conflict treden met het niet-overgeschreven recht:
(2)
(3)* de personen die door overeenkomst over een conflicterend zakelijk recht met betrekking tot hetzelfde onroerend goed beschikken; * de hypothecaire schuldeiser van de vervreemder (die strikt genomen niet noodzakelijk met de vervreemder hoeft te hebben gecontracteerd); en * de houders van een persoonlijk recht dat tegenwerpelijkheid krijgt door het realiseren van dit recht, met name door het leggen van een onroerend beslag op het onroerend goed. Derhalve kan de eiseres voor de vestiging van de verschuldigde leegstandsheffing - zolang zij niet is overgegaan tot beslag op het desbetreffende onroerend goed wegens niet betaling van de leegstandsheffing - naar mijn mening niet worden beschouwd als een beschermde derde in de zin van artikel 1 Hypotheekwet
(4). Zij heeft immers geen conflicterend recht inzake het vaststellen van de verschuldigde rechten. De administratie is een publiekrechtelijke schuldeiser die zijn rechten vindt in de wet. Zij is geen derde in de privaatrechtelijke zin van het woord.
(5). De fiscale administratie dient zich bij de heffing van de belasting te baseren op de werkelijke toestand. Zij dient de feiten, rechtshandelingen en rechtstoestanden te nemen zoals deze zich voor de belastingplichtige voordoen. Uit dit zogenaamd realiteitsbeginsel volgt m.i. dat de belastingplichtige/partij bij een overeenkomst zich ten aanzien van de fiscale administratie op de overeenkomst kan beroepen zoals zij die met haar tegenpartij sloot, ook al werd deze overeenkomst (nog) niet regelmatig bekend gemaakt. 2.
- De appelrechter oordeelt dat aangezien de verweerder sedert 21 augustus 2012 geen eigenaar meer was, hij niet kon worden beschouwd als belastingplichtige in de zin van het belastingreglement, op de gronden dat: * het aangaan van de koop-verkoopovereenkomst dd. 21.8.2012 tot gevolg heeft dat tussen de partijen bij die overeenkomst een koop-verkoop met betrekking tot de belaste goederen tot stand kwam; * het feit dat van die overdracht niets terug te vinden is in de registers van de hypotheekbewaarder of in de kadastrale bescheiden, enkel van belang is voor wat betreft de tegenstelbaarheid van deze rechtshandeling aan derden, maar geen afbreuk doet aan het bestaan van die rechtshandeling en aan het feit dat de koper titularis is geworden van het eigendomsrecht; * de eiseres, in het kader van de bepaling wie eigenaar is van de belaste onroerende goederen voor de toepassing van het besproken belastingreglement, niet kan beschouwd worden als een derde in de zin van artikel 1 Hypotheekwet. Het lijkt mij dat de appelrechter aldus zijn beslissing naar recht verantwoordt. In zoverre het middel een schending aanvoert van artikel 1 Hypotheekwet, kan het m.i. niet worden aangenomen. (...)
- Besluit: Verwerping. _________________________
(1)M. DE CLERCQ, "Commentaar bij artikel 1 Hypotheekwet", in Artikelsgewijze commentaar Voorrechten en Hypotheken, met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Brugge, Kluwer, [zoals bijgewerkt op januari 2017], 33.
(2)M. DE CLERCQ, o.c., 34-35 en de verwijzingen aldaar; E. DIRIX en R. DE CORTE, Zekerheidsrechten, Mechelen, Kluwer, 2006, 110.
(3)Het concurrerend recht werd treffend samengevat in Cass. 8 mei 2015, AR C.14.0248.N, AC 2015, nr. 301, ECLI:BE:CASS:2015:ARR.20150508.4, als volgt: « Uit deze bepaling volgt dat de akten onder levenden tot overdracht of aanwijzing van onroerende zakelijke rechten, andere dan voorrechten en hypotheken, bij gebrek aan overschrijving in het daartoe bestemde register op het kantoor van bewaring der hypotheken, niet kunnen worden tegengeworpen aan derden die zonder bedrog hebben gecontracteerd in de mate dat zij kunnen schaden hetzij aan de zakelijke rechten welke die derden bezitten op de goederen waarop bedoelde akten betrekking hebben, hetzij aan de verhaalsrechten welke die derden op de goederen hebben vervolgd tegen hun schuldenaar."
(4)Voor de invordering van de verschuldigde leegstandsheffing zou de eiseres wel als een beschermde derde kunnen worden beschouwd, indien zij als chirografaire schuldeiser een beslag heeft laten leggen op het onroerend goed waarvoor de tegenwerpelijkheid wordt ingeroepen.
(5)J. VAN HOUTTE, Beginselen van het Belgisch belastingrecht, Gent, Story-Scientia, 1979, 51; F. WERDEFROY, Registratierechten 2008-2009, Mechelen, Kluwer, 2009, 229. PDF document ECLI:BE:CASS:2020:CONC.20200514.1N.7 Gerelateerde publicatie(s) Vonnis/arrest: ECLI:BE:CASS:2020:ARR.20200514.1N.7 citeert: ECLI:BE:CASS:2015:ARR.20150508.4 geciteerd door: ECLI:BE:CASS:2024:CONC.20241004.1N.1 Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div