STAD OOSTENDE contra MECO nv

(1).

(1)Zie concl. OM. Thesaurus CAS: ONROEREND EN ROEREND GOED Vrije woorden: Onroerend goed - Begrip Wettelijke bepalingen: oud Burgerlijk Wetboek - 21-03-1804 - Art. 518 - 30 ELI link Pub nr 1804032150 Thesaurus CAS: GEMEENTE-, PROVINCIE- EN PLAATSELIJKE BELASTINGEN - GEMEENTEBELASTINGEN Vrije woorden: Leegstandsheffing stad Oostende - Wooncontainers - Onroerend goed - Begrip Wettelijke bepalingen: oud Burgerlijk Wetboek - 21-03-1804 - Art. 518 - 30 ELI link Pub nr 1804032150 Annotaties Publicaties: Journal des tribunaux [JT] - 2021, n° 6855, p. 309-

1. - BERNARD, Nicolas; Note'La summa divisio entre meubles et immeubles est-elle encore adaptée à la réalité du logement?' Tekst van de conclusie F.18.0164.N Conclusie van advocaat-generaal J. Van der Fraenen:
2. Situering Verweerster is een bedrijf actief in de voedingsnijverheid. Teneinde een tijdelijk verblijf voor haar buitenlandse werknemers te verschaffen, voorzag verweerster in een aantal opeengestapelde wooncontainers die als slaap- en rustplaats werden ingericht. Er werd voorzien in een aansluiting op de riolering en op het water- en elektriciteitsnetwerk. Bij besluit van 5 juni 2013 verklaarde de burgemeester van de Stad Oostende de opeengestapelde containers ongeschikt. De containers werden op de gemeentelijke inventarislijst "ongeschikt-onbewoonbaar" geplaatst. Op basis van de "Belastingverordening op woningen en/of gebouwen die beschouwd worden als onbewoonbaar, ongeschikt, verwaarloosd of leegstaand", goedgekeurd in de Gemeenteraad van 18 december 2009 vestigde eiseres voor het aanslagjaar 2013 de aanslagen onder de kohierartikelen 000077 tot en met 000082 ten bedrage van elk 3.000.00 euro met betrekking tot de opeengestapelde wooncontainers. De betwisting tussen partijen betreft de vraag of de wooncontainers wel als "gebouwen" of "woningen" in de zin van het gemeentelijke belastingreglement kunnen worden beschouwd en dus aan heffing onderhevig zijn. Het hof van beroep te Gent oordeelde bij arrest dd. 13 december 2016 dat de wooncontainers moeten worden beschouwd als roerende goederen en beval de ontheffing van de aanslagen. Eiseres voert in haar voorziening tegen dit arrest een middel tot cassatie aan.
3. Bespreking van het enig middel 2.
4. Eiseres voert in het enig middel aan dat de appelrechter, door enerzijds vast te stellen dat de wooncontainers waren voorzien van een waterleiding, elektriciteit en een aansluiting op een afvoer, om dan vervolgens te oordelen dat dit niet maakt dat deze containers daardoor hun karakter van roerende goederen verliezen, zijn beslissing niet naar recht verantwoordt (schending van art. 170, §4, Gw. en de artikelen 518 en 528 BW) 2.
5. Artikel 2 van de Belastingverordening voorziet dat er voor de periode 2010-2013 een jaarlijkse gemeentebelasting wordt gevestigd op woningen en gebouwen die voorkomen op een van de gemeentelijke inventarissen of in het leegstandsregister. Artikel 1, 6° van de Belastingverordening definieert een "gebouw" daarbij als "elk bebouwd onroerend goed, dat zowel het hoofdgebouw als de bijgebouwen omvat, dat niet beantwoordt aan de definitie van woning zoals bedoeld onder 21 en niet valt onder de toepassing van het Decreet van 19 april 1995 en latere wijzigingen, houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten". Artikel 1, 21° van de Belastingverordening omschrijft het begrip "woning" als "elk onroerend goed of deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin of alleenstaande, met inbegrip van kamers". Beide definities stellen het begrip "onroerend goed" centraal, maar definiëren het begrip niet. Uw Hof heeft meermaals geoordeeld dat "bij ontstentenis van een specifieke omschrijving het begrip ‘gebouwde of ongebouwde onroerende goederen' naar de betekenis van die bewoordingen in de rechtstaal verwijst"

(1). Onroerende goederen uit hun aard zijn volgens het Burgerlijk Wetboek de gronderven en gebouwen (art. 518 BW), de windmolens of watermolens die op palen staan en van het gebouw deel uitmaken (art. 519 BW), de wortelvaste veldvruchten en onafgeplukte boomvruchten (art. 520 BW), schaarbomen en hoogstammige bomen (art. 521 BW) en de buizen dienende voor de waterleiding in een huis of op een ander erf (art. 523 BW). Het gaat om een historische opsomming die niet limitatief mag worden opgevat. Meer in het algemeen kan als onroerend uit de aard omschreven worden "de grond en al wat met de grond rechtstreeks of onrechtstreeks, natuurlijk of kunstmatig, verenigd is"

(2). Men onderscheidt daarbij drie categorieën van onroerende goederen uit hun aard:

(1)de grond met inbegrip van de ondergrond, die zgn. de enige echte onroerende goederen uit hun aard zijn

(2)de werken en gebouwen en

(3)de beplantingen, waarbij deze tweede en derde categorie ook worden omschreven als onroerende goederen door incorporatie. Onder "gebouwen" in de zin van artikel 518 BW moeten worden begrepen "alle werkzaamheden die deel uitmaken van de grond, welke ook de vorm ervan moge wezen"

(3). Het begrip omvat niet enkel het klassieke gebouw, maar ook andere bouwwerken die in de grond zijn geïncorporeerd, zoals dijken, dammen, bruggen, spoorwegen, tunnels, kelders, putten, liften, enz. Het bepalend criterium voor de onroerende aard van deze gebouwen en werken is hun incorporatie in de grond. Aanvankelijk werd het begrip incorporatie zuiver objectief ingevuld. Een gebouw of bouwwerk was slechts geïncorporeerd in de grond indien het op zodanige wijze met de grond was verbonden dat het niet meer zonder breekwerk of beschadiging kan worden verwijderd. Sinds een arrest van 15 september 1988, dat betrekking had op het onroerende karakter van benzinepompen, neemt Uw Hof een ruimer, meer subjectief criterium van incorporatie aan: "Onroerend uit hun aard zijn gronderven, alsmede de gebouwen waarmee moeten worden gelijkgesteld de voorwerpen die duurzaam en gewoonlijk ermee verbonden zijn of erin vastzitten"

(4). Een goed wordt thans bijgevolg beschouwd als onroerend uit zijn aard: - ofwel omdat het verankerd is in of vastzit aan de grond en deze situatie niet kan beëindigd worden zonder breekwerk of ernstige beschadiging; - ofwel omdat het is aangebracht met de bedoeling om het met een zekere duurzaamheid ter plaatse te houden. De theoretische verplaatsbaarheid van een gebouw of werk sluit dus niet per se uit dat dit gebouw of werk onroerend uit zijn aard is, indien de bedoeling van de partijen blijkt om het gebouw of werk op duurzame wijze ter plaatse te laten

(5). Dit subjectieve element is evenwel ook in de huidige stand van het recht geen voldoende voorwaarde voor de kwalificatie van een goed als onroerend uit de aard. Er worden ook steeds objectieve elementen, zoals de wijze van vastmaking, het gewicht of de afmeting van het goed, mee in acht genomen

(6). Daardoor leunt de omschrijving van het begrip onroerend goed in de zin van artikel 518 Burgerlijk Wetboek steeds dichter aan bij de betekenis van het begrip "constructie" in het administratief recht (artikel 4.1.1 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening). De decreetgever omschrijft het begrip "constructie" als: "een gebouw, een bouwwerk, een vaste inrichting, een verharding, een publiciteitsinrichting of uithangbord, al dan niet bestaande uit duurzame materialen, in de grond ingebouwd, aan de grond bevestigd of op de grond steunend omwille van de stabiliteit, en bestemd om ter plaatse te blijven staan of liggen, ook al kan het goed uit elkaar genomen worden, verplaatst worden, of is het goed volledig ondergronds". Het doel van deze bepaling is de categorie van vergunningsplichtige constructies af te bakenen. Aldus beschouwt de lagere rechtspraak thans ook als onroerend door incorporatie: - stacaravans die voor duurzame bewoning zijn bestemd: stacaravans, geplaatst op stutten of betondallen, met een afmeting van 8 op 3 m, bestaande uit living, keuken en één of meerdere slaapkamers die reeds verscheidene jaren op dezelfde plaats en dikwijls op afgebakende percelen staan, aangesloten zijn op elektriciteits-, waterleidings-en rioleringsnet, waaraan een terras werd aangebouwd en waar vele gebruikers hun permanente verblijfplaats hebben, werden bestempeld als onroerend uit hun aard, vermits het duidelijk de bedoeling is dat zij bestemd zijn om op die plaats te blijven bestaan

(7). Een vakantiecaravan daarentegen blijft een roerend goed., aangezien een vakantiecaravan niet is voorzien van allerlei accessoria zoals terrassen, leidingen voor water en elektriciteit en afvoerinstallaties. - duurzame containers waarin kantoren worden ondergebracht:

(8)op betonblokken geplaatste containers met een totale oppervlakte van 200 m2 die burelen, een tekenzaal, keuken en sanitaire ruimte omvatten, aangesloten zijn op elektriciteits-, water -en rioleringsnet, die met (tijdelijke) bouwvergunning geplaatst zijn en al 5 jaar verhuurd zijn aan een firma die er haar "tijdelijke" burelen in vestigde, werden eveneens beschouwd als onroerende goederen, vermits dergelijke situatie duidt op een bedoeling met zekere duurzaamheid op dezelfde plaats te blijven. Het dient te worden opgemerkt dat de meer subjectieve invulling van het incorporatiebegrip in sommige rechtsleer wordt bekritiseerd, voornamelijk doordat het begrip incorporatie zoals het voortvloeit uit artikel 518 Burgerlijk Wetboek daardoor een andere invulling krijgt als het begrip incorporatie in de zin van de natrekkingsleer, terwijl het aangewezen zou zijn dat het begrip in de beide contexten dezelfde invulling zou krijgen

(9). Voormeld bezwaar lijkt mij van meer praktische aard te zijn

(10)en in fiscale zaken - zoals onderhavige zaak - minder van belang. Vooralsnog lijkt Uw Hof in elk geval vast te houden aan de subjectieve invulling van het begrip incorporatie

(11). 2.

1. In voorliggend geval stelt de appelrechter vast en oordeelt hij dat: - de wooncontainers niet vallen onder de omschrijving van onroerende goederen zoals voorzien in de artikelen 517 tot 526 van het Burgerlijk Wetboek; - artikel 528 Burgerlijk Wetboek bepaalt dat verplaatsbare zaken roerend uit hun aard zijn; - de wooncontainers moeten worden beschouwd als roerend goederen; - het loutere feit dat ze waren voorzien van een waterleiding, elektriciteit en een aansluiting op een afvoer, niet maakt dat deze containers daardoor hun karakter van roerende goederen verliezen, - deze aansluitingen gemakkelijk los te koppelen zijn en de containers daardoor relatief vlot op elk moment kunnen worden verplaatst. De appelrechter oordeelt aldus, louter op grond van de vaststelling dat de wooncontainers gemakkelijk kunnen worden verplaatst, zonder na te gaan of de wooncontainers bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven, dat deze geen onroerende goederen zijn en bijgevolg niet voldoen aan de omschrijving van gebouw of woning in de belastingverordening. In het licht van de hoger uiteengezette rechtspraak van Uw Hof lijkt deze beslissing mij niet naar recht verantwoord. De makkelijke verplaatsbaarheid van een voorwerp verhindert immers niet per se dat het voorwerp een onroerend karakter kan hebben, nl. wanneer het voorwerp duurzaam bestemd is om ter plaatse te blijven, op voorwaarde dat daarnaast ook een aantal objectieve elementen voorhanden zijn (zoals de wijze van vastmaking, het gewicht of de afmeting van het goed). Het middel komt mij gegrond voor.
2. Besluit: Vernietiging. _______________________

(1)Cass. 23 februari 1989, Arr.Cass. 1988-89, 725, ECLI:BE:CASS:1989:ARR.19890223.17.

(2)V. SAGAERT, Goederenrecht, Mechelen, Kluwer, 86.

(3)V. SAGAERT, Goederenrecht, Mechelen, Kluwer, 87.

(4)Cass. 15 september 1988, Arr.Cass. 1988-89, 60, ECLI:BE:CASS:1988:ARR.19880915.16.

(5)I. DURANT, Droit des biens, Brussel, Larcier, 2017, 65-66.

(6)A. APERS, "De invloed van de wil van partijen op de kwalificatie van goederen", RW 2016-17, 1125-1126.

(7)Gent 16 maart 2000, TFR 2000, 650; J. KOKELENBERG, T. VAN SINAY, V. SAGAERT, R. JANSEN, Overzicht van rechtspraak. Zakenrecht 2000-2008, TPR 2009, 1061-1062. Zie evenwel contra: Bergen 27 mei 1988, Bull. Contr. 1989, 2047, dat lijkt vast te houden aan het oude criterium: een stacaravan is roerend, ook al is de caravan aangesloten op nutsvoorzieningen, indien hij makkelijk verplaatsbaar is zonder vernietiging.

(8)Rb. Gent 18 oktober 2001, Act.fisc. 2002, afl. 10, 4, FJF 2002, 515; J. KOKELENBERG, "Onroerend uit zijn aard: de beperkingen van de notie beperkt", TBBR 2009, 344; J. KOKELENBERG, T. VAN SINAY, V. SAGAERT, R. JANSEN, Overzicht van rechtspraak. Zakenrecht 2000-2008, TPR 2009, 1061-1062.

(9)Zie o.m. A. APERS, "De invloed van de wil van partijen op de kwalificatie van goederen", RW 2016-17, 1126-1127; J. KOKELENBERG, "Onroerend uit zijn aard: de beperkingen van de notie beperkt", TBBR 2009, 347; V. SAGAERT, "Onroerendmaking door incorporatie: over het verschil tussen beweegbaarheid en verplaatsbaarheid", RW 2008-09, 458-459.

(10)Zie concl. van advocaat-generaal Thijs bij Cass. 15 maart 2012, AR F.11.0037.N, AC 2012, nr. 172, ECLI:BE:CASS:2012:CONC.20120315.8.

(11)Zie Cass. 15 maart 2012, AR F.11.0037.N, AC 2012, nr. 172, ECLI:BE:CASS:2012:ARR.20120315.8. PDF document ECLI:BE:CASS:2020:CONC.20200514.1N.8 Gerelateerde publicatie(s) Vonnis/arrest: ECLI:BE:CASS:2020:ARR.20200514.1N.8 citeert: ECLI:BE:CASS:1988:ARR.19880915.16 ECLI:BE:CASS:1989:ARR.19890223.17 ECLI:BE:CASS:2012:ARR.20120315.8 ECLI:BE:CASS:2012:CONC.20120315.8 Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div