la cité moderne contra W.

(1).

(1)Voir les concl. du MP. Thésaurus Cassation: LOGEMENT Mots libres: Ordonnance du conseil de la Région de Bruxelles-Capitale du 9 septembre 1993 - Logement social - Habitation sociale - Notion Fiches 2 - 3 Le locataire de référence et les membres de son ménage constituent le « locataire » avec lequel le bail de logement social est conclu au sens de l'article 2, 7°, de l'arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 1996, même si le contrat de bail ne désigne pas chacun d'eux par écrit comme étant un locataire; il résulte de l'économie du Code du logement pour la Région de Bruxelles-Capitale que le bail de logement social prend fin au décès du locataire survivant comme le prévoit l'article 28, § 5, du contrat-type; au décès du locataire de référence, le bail se poursuit avec les membres du ménage qui ont la capacité juridique de conclure un contrat de bail, qui satisfont aux conditions d'admission au service public du logement social et dont les revenus sont pris en compte pour le calcul du loyer

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(1)Voir les concl. du MP. Thésaurus Cassation: LOGEMENT Mots libres: Bail à loyer - Obligations entre parties - Habitations sociales - Arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 1996 - Locataire de référence - Décès - Membres du ménage - Conséquences - Poursuite du bail Bases légales: Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale organisant la location des habitations gérées par la Société du Logement de la Région bruxelloise ou par les sociétés immobilières de service public - 26-09-1996 - Art. 2, 4, 17 à 20 - 43 Lien ELI No pub 1996031386 Thésaurus Cassation: LOUAGE DE CHOSES - BAIL A LOYER - Obligations entre parties Mots libres: Logement social - Habitation sociale - Arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 1996 - Locataire de référence - Décès - Membres du ménage - Conséquences - Poursuite du bail Bases légales: Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale organisant la location des habitations gérées par la Société du Logement de la Région bruxelloise ou par les sociétés immobilières de service public - 26-09-1996 - Art. 2, 4, 17 à 20 - 43 Lien ELI No pub 1996031386 Annotations Publications: Journal des tribunaux [JT] - BERNARD, Nicolas; Note 'On peut être locataire social sans avoir signé le bail: la mise au point de la Cour cassation.' - 2020, n° 6833, p. 793-

1. Journal des tribunaux [JT] - BERNARD, Nicolas; Note 'On peut être locataire social sans avoir signé le bail: la mise au point de la Cour de cassation.' - 2020, n° 6833, p. 793-
2. - - Texte des conclusions C.15.0132.F Conclusions de M. l’avocat général J.M. Genicot. Sur le moyen unique de cassation, en ses deux branches réunies. La demanderesse rappelle tout d’abord quelques notions utiles à la solution du litige, déduites de l’article 2, de l’arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 1996 organisant la location des habitations gérées par la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale ou par les sociétés immobilières de service public, à savoir: « 6° Ménage: la personne qui habite seule ou les personnes qui partagent le même logement, même à défaut d’être domiciliées dans le logement concerné; 7° Locataire: la personne ou les personnes qui constituent un ménage ou en font partie et qui concluent un contrat de bail avec la société; […] 12° Revenus du ménage: les revenus globalisés de tous les membres du ménage, à l ‘exception de ceux des enfants à charge ». La demanderesse fait grief au jugement attaqué d’avoir admis que la défenderesse et son frère, bien que n’ayant pas personnellement conclu le bail du logement social attribué à leurs parents par la demanderesse en juillet 1978, pouvaient néanmoins se prévaloir, dès avant le décès de leur père en avril 2001, de leur qualité de locataires aux motifs que: - d’une part, l’autorisation de leur propre occupation du logement moyennant majoration du loyer dû par les parents en raison des revenus de la défenderesse et de son frère, valait aveu tacite d’un bail verbal de la part de la demanderesse, alors que l’application d’un loyer majoré ne résultait que de l’application de dispositions légales et réglementaires tenant uniquement au calcul de son montant moyennant la prise en compte des revenus globalisés de tous les membres du ménage concernés, et ne pouvait donc être interprétée comme valant reconnaissance tacite d’un bail verbal ( première branche); - d’autre part, pareille occupation jointe à la prise en compte de leurs revenus, valait pour la demanderesse et son frère commencement d’exécution d’un bail qui faisait échec à l’application de l’article 1715 du Code civil, alors que ne peut être considérée comme commencement d’exécution que celle faite au titre du bail, et non en tant que simple occupant partageant le ménage du locataire (seconde branche). Le moyen m’apparaît donc reposer sur l’idée que le consentement de la demanderesse, société bailleresse, est nécessairement requis pour que l’existence d’un bail de logement social initialement attribué à son signataire, puisse être conclu et reconnu avec un membre de son ménage qui partageait régulièrement son occupation. La question ainsi soulevée est de savoir si le membre du ménage, en l’espèce les enfants survivants au signataire du bail du logement social initialement attribué, sont eux aussi des locataires et si à ce titre ils peuvent être admis à poursuivre le bénéfice de ce logement. A défaut, ils ne pourraient obtenir de logement social que moyennant le consentement de la demanderesse, avec toutes les conséquences notamment liées à la prise de rang dans les listes d’attente. La question est très controversée. Malgré des avis contraires

(1), il me paraît que l’économie de la législation sur laquelle repose le système d’attribution du logement social, peut induire une réponse affirmative. En effet, en vertu de l’ordonnance du conseil de la Région de Bruxelles-Capitale du 9 septembre 1993, portant modification du Code du logement pour la Région de Bruxelles-Capitale et relative au secteur du logement social, l’attribution de logements sociaux, que la Société du logement de la Région Bruxelles capitale a pour mission de promouvoir se fait par l’intermédiaire de sociétés immobilières « de service public » dans l’intérêt public

(2). Elles sont chargées de mettre à disposition de personnes à revenus modestes et sous certaines conditions, des habitations sociales moyennant paiement d’un loyer à déterminer selon les dispositions légales et réglementaires prévues cet effet. Ainsi, le logement social apparaît être « […] un élément fondamental de la concrétisation du droit à un logement décent garanti par l’article 23 de la Constitution »

(3), et s’inscrit « dans un ensemble de mesures qui tendent à mettre en œuvre le ‘droit à un logement décent ‘ consacré par l’article 23, alinéa 2 de la Constitution »

(4). Pour Hubeau, le contrat de location s’avère ainsi être un instrument permettant la concrétisation pour les plus défavorisés, d’un droit fondamental au logement et ses aspects réglementaires prévalent sur les éléments contractuels

(5). L’idée d’un service public chargé d’assurer le respect d’un droit constitutionnellement garanti fait que le justiciable qui en remplit les conditions dispose de ce fait d’un droit d’accès que la mission de la société de logement est de garantir en lui en assurant la jouissance effective par le moyen d’un bail sous l’égide d’un système de distribution adéquat en fonction des catégories, des disponibilités de l’offre et des listes d’attente dressées au gré des demandes. Ces conditions induisent le caractère intuitu personae de la relation en ce sens qu’elle est réservée aux seules personnes qui y satisfont et non à celles désignées par la seule volonté du bailleur

(6). En outre tant le locataire de référence, signataire du bail, que ceux qui sont considérés comme membres de son ménage en tant que copartageants de l’occupation du logement attribué, sont non seulement soumis à des conditions de revenus mais voient aussi ceux-ci globalisés pour servir de critère à la fixation d’un élément essentiel de la relation: le montant du loyer légalement applicable. C’est donc tout un système d’attribution qui est ainsi instauré et balisé, par lequel est globalisée une situation de précarité dont la loi entend pouvoir ainsi prémunir tous ceux qu’elle y inclut, par le biais de la notion de « ménage». Le locataire initial, par la signature du contrat de location, fait ainsi figure de point de référence permettant d’identifier ceux qui, sous certaines conditions strictes, sont admis à être admis dans son ménage et dès lors à profiter du logement social attribué. En d’autres termes, les notions de service et d’intérêt public qui président aux missions des sociétés immobilières, chargées de concrétiser les droits constitutionnellement reconnus à certains à un logement décent, ne me paraissent pas permettre de considérer, en règle, que ceux à qui l’occupation d’un logement social a été reconnue suivant des conditions légales objectives et dont les revenus globalisés servent même de base de calcul au montant du loyer, ne puissent plus désormais en bénéficier qu’avec le consentement préalable de la société bailleresse lors du décès comme en l’espèce de leur auteur, locataire de référence, au seul motif que n’ayant pas eux-mêmes signé le bail initial, ils ne peuvent être considérés comme locataires. Ce n’est pas le libre choix du consentement de la société bailleresse qui les rend bénéficiaires des prérogatives du locataire, mais bien l’effet de la réalisation des conditions objectives de la réglementation

(7): le consentement de la société bailleresse ne me paraît donc pas nécessairement indispensable. J’inclinerais dès lors à penser que le moyen qui repose sur l’opinion contraire, au demeurant défendue par une partie de la doctrine, manque néanmoins en droit. Conclusion. Je conclus au rejet. ______________________

(1)N. BERNARD, « Les enfants non signataires ont-ils le droit de poursuivre le bail de logement social de leur auteur ( décédé?) Rev. Prat. Imm. 2013/2, p. 409; C. MOSTIN, « Le caractère hybride de la relation juridique bailleur-preneur en région de Bruxelles-Capitale », Le logement social: un état des lieux pour demain, 1993, pp. 162-164.

(2)Cass. 10 février 1983, RG 6620, Bull. 1983, n° 332.

(3)C. Const. n° 101/2008, B.23.2.

(4)C. Const. n°105/2000, B.7.

(5)HUBEAU, Kroniek van de sociale huisvesting (2009- 2014), RW 2015-2016/27, n° 17 à 20, pp. 1047 à 1048.

(6)T. VANDROMME, Sociale huur, 2019, n° 1104.

(7)T. VANDROMME, op.cit., n° 441, 803 à 806. Document PDF ECLI:BE:CASS:2020:CONC.20200518.3F.2 Publication(

1. s)liée(
2. s)Jugement/arrêt: ECLI:BE:CASS:2020:ARR.20200518.3F.2 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div