N. contra F.

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(1)Voir les concl. du MP. Thésaurus Cassation: VENTE Mots libres: Transfert de propriété - Transfert des risques - Moment de l’échange de consentements - Clause prévoyant de retarder le transfert de propriété - Conséquence Bases légales: ancien Code Civil - 21-03-1804 - Art. 1138 et 1624 - 30 Lien ELI No pub 1804032150 Annotations Publications: TBBR-Tijdschrift voor Belgisch burgerlijk recht - 2021, nr. 9, p. 467-471. - DE BOECK, Annick; Noot'Het verband tussen eigendoms-en risico overdracht bij koop: twee handen op een buik' Texte des conclusions C.19.0292.F Conclusions de M. l’avocat général Philippe de KOSTER Les faits Le litige concerne l’exécution d’un projet immobilier qui fut bloqué dès lors que le terrain vendu le 18 décembre 2013 fut classé en zone à aléa élevé d’inondation. La SPRL Immo 2001 a refusé de procéder à la passation de l'acte authentique de vente compte tenu du changement de zone d'inondabilité. Les demandeurs ont cité devant le tribunal de première instance de Liège la SPRL Immo 2001 pour l'entendre condamner à passer l'acte authentique constatant la vente du reste du terrain, à payer le solde du prix, des intérêts et des pénalités; le deuxième défendeur, gérant de la SPRL Immo 2001, lui reprochant de s'être opposé à la réalisation des raccordements et lui réclamant des frais divers et la SWDE pour qu'elle soit condamnée à réaliser les travaux de raccordement, sous peine d'astreinte. Le premier juge a condamné la SPRL Immo 2001 à passer l'acte authentique de vente et à payer le prix de 284.470 €, majorés d'intérêts et une clause pénale de 42.670,50 € et aux dépens; il a dit pour droit que la somme détenue par la SWDE ne devra en aucun cas être restituée à Immo 2001 et peut être conservée en paiement du coût des travaux et il est donné acte à la SWDE de ce qu'elle accepte d'exécuter les travaux; la demande de condamnation sous astreinte est réservée; M. Nihon et la SPRL Solarquest sont condamnés aux dépens. Le deuxième est mis hors de cause et les demandeurs sont condamnés aux dépens. Suite à l’appel principal de la SPRL Immo 2001 et du deuxième défendeur et l’appel incident des demandeurs, l’arrêt attaqué a déclaré l'appel du deuxième défendeur irrecevable à défaut d'intérêt;l'appel incident des demandeurs contre le deuxième défendeur non fondé et les condamne à payer une indemnité de procédure d'appel; quant aux appels dirigés contre la SWDE, dit celui de la SPRL Immo 2001 et M. Cordier irrecevable et celui de M. Nihon et de la SPRL Solarquest non fondé et condamne ceux-ci à payer à la SWDE le montant de l'indemnité de procédure d'appel, le jugement entrepris étant confirmé en ce qui concerne les dépens et, également, déclare la demande des demandeurs non fondée en tant que dirigée contre la SPRL Immo 2001 et le deuxième défendeur . Le pourvoi (…) Le premier moyen en sa deuxième branche reproche à l’arrêt attaqué d’avoir prononcé la résolution de la vente à défaut pour les demandeurs de pouvoir délivrer la chose convenue - soit des terres en zone inondable de risque faible - en raison d'un cas de force majeure, postérieur à la vente en mettant ainsi les risques à charge des demandeurs au motif qu'ils sont restés propriétaires du terrain litigieux jusqu'au jour de la passation de l'acte authentique, alors que, selon le moyen, à moins qu'il ne soit convenu autrement, les risques sont à charge de l'acheteur dès la conclusion du contrat de vente même s'il n'a pas encore acquis la propriété de la chose certaine qui en forme l'objet. Le moyen, en cette branche, qui soutient que les risques sont transférés à l’acheteur dès la conclusion du contrat, sans que ce transfert soit lié à celui de la propriété, me paraît manquer en droit. Votre Cour a dit pour droit que lorsqu'un contrat de vente comporte une clause retardant le transfert de propriété, le vendeur supporte, en principe, le risque de la perte de la chose; sauf clause contraire, il ne peut alors plus obtenir le paiement du prix et il est tenu de rembourser à l'acheteur ce qui a déjà été payé; il a toutefois droit à la contre-valeur de la jouissance de la chose par l'acheteur . Votre Cour confirmait ainsi l’enseignement de M. de Page pour qui l’application de la règle Res perit creditori entraînant le maintien du contrat suppose que le contrat « ait pour objet la transmission de la propriété, au moment de la formation du contrat, d’un corps certain » et il précise que la règle spéciale consacrée par l’article 1138, alinéa 2 du Code civil ne joue pas si le transfert de propriété a été retardé par la convention » . Or, tel est le cas en l’espèce comme l’a relevé l’arrêt attaqué dans son analyse de la convention de renonciation à l’accession indiquée lors de l’examen de la première branche du premier moyen. La troisième branche du premier moyen reproche à l’arrêt attaqué - lequel, selon le moyen, n’aurait pas indiqué les raisons pour lesquelles les demandeurs sont dans l'impossibilité de pouvoir délivrer la chose convenue, alors que la première défenderesse avait la jouissance des lieux, - de laisser sans réponse les conclusions des demandeurs par lesquelles ils faisaient valoir que la délivrance était intervenue dès la convention du 14 décembre 2012, puisque la première défenderesse avait la jouissance des lieux et de ne pas permettre à la Cour d'exercer le contrôle de légalité qui lui est confié. L’arrêt attaqué répond, en les contredisant, aux conclusions des demandeurs qui soutenaient avoir délivré le bien dès la convention du 14 décembre 2012 en considérant que « les demandeurs sont restés propriétaires du terrain litigieux » et qu’il n’est « pas démontré que dans les circonstances de la cause la jouissance du terrain litigieux (par la première défenderesse) était significative ». Le moyen, en cette branche, qui reproche un défaut de réponse aux conclusions, me paraît manquer en fait Je relèverai également que le moyen en cette branche n’indique pas la disposition légale dont la Cour ne pourrait contrôler la légalité de l’application. Cette imprécision rend le moyen en cette branche irrecevable. (…) Conclusion: rejet du pourvoi. Document PDF ECLI:BE:CASS:2020:CONC.20200529.1F.8 Publication(s) liée(s) Jugement/arrêt: ECLI:BE:CASS:2020:ARR.20200529.1F.8 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div