ECLI:BE:CASS:2020:CONC.20201002.1N.5

(1).

(1)Zie concl. OM. Thesaurus CAS: HUUR VAN GOEDEREN - PACHT - Algemeen Vrije woorden: Overlijden van de pachter - Voorzetting van de exploitatie en pachtvernieuwing - Afstammelingen of aangenomen kinderen - Voorwaarden Wettelijke bepalingen: Wet van 4 november 1969 tot wijziging van de pachtwetgeving en van de wetgeving betreffende het recht van voorkoop ten gunste van huurders van landeigendommen - 04-11-1969 - Artt. 38, 41, eerste lid, 42, eerste lid, en 43, eerste en tweede lid - 30 ELI link Pub nr 1969110401 Tekst van de conclusie C.19.0416.N Conclusie van eerste advocaat-generaal R. Mortier:

1. Feiten en procedure Verweerster is eigenaar van een perceel landbouwgrond. Eerste, tweede, vijfde en zevende eiser zijn de echtgenote en kinderen van de pachter die overleed op 8 maart
2. De appelrechter oordeelt dat ingevolge het overlijden de pachtrechten in onverdeeldheid toekwamen aan zijn weduwe en zijn drie kinderen. Door de overledene werd geen overdracht van pachtrechten ten gunste van derde eiseres, echtgenote van tweede eiser en schoondochter van de overleden pachter, tot stand gebracht voor zijn overlijden. De overdracht van de pacht aan derde eiseres gebeurde bij leven door de erfgenamen. Nu enkel eerste, tweede, vijfde en zevende eiser als erfgenamen te beschouwen zijn, wat zij bevestigen, en het testament geen legaat bevat in het voordeel van derde eiseres, is derde eiseres geen rechtverkrijgende, kon zij krachtens artikel 41, eerste lid Pachtwet de exploitatie niet voortzetten noch krachtens artikel 43, eerste lid aanspraak maken op pachtvernieuwing. Gezien verweerster niet had ingestemd met de overdracht zoals vereist door artikel 30 Pachtwet bestond er geen regelmatige overdracht van de pachtrechten noch enige pachtvernieuwing in hoofde van derde eiseres die bijgevolg als bezetter zonder titel moet worden beschouwd. Tegen het vonnis van 3 juni 2019 van de Nederlandstalige rechtbank van eerste aanleg te Brussel voeren eisers één middel aan. Zij stellen dat de mogelijkheid tot voortzetting van de exploitatie -en tot het aanspraak maken op een pachtvernieuwing van rechtswege- niet afhankelijk mag worden gemaakt van de hoedanigheid van erfgenaam of rechtverkrijgende en de appelrechter bijgevolg de artikelen 38, 41, 42 en 43 van de Pachtwet schendt.
3. Bespreking Een pachtoverdracht door de pachter bij leven is krachtens artikel 30 Pachtwet in principe uitsluitend mogelijk met het voorgaand schriftelijk akkoord van de pachter. Niettegenstaande het algemeen verbod op de pachtoverdracht, laat artikel 34, eerste lid Pachtwet toe dat de pachter zonder akkoord van de verpachter zijn pacht in het geheel overdraagt aan een wettelijk bevoorrecht familielid namelijk zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of aan die van zijn echtgenote of aan de echtgenoten van voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen. De overdracht moet persoonlijk aan het wettelijk bevoorrecht familielid gebeuren. Een overdracht aan een landbouwvennootschap, ook al is het wettelijk bevoorrecht familielid beherend vennoot van deze vennootschap, is dus niet toegelaten

(1). Voor de overnemer is er een belangrijk voordeel verbonden aan een bevoorrechte pachtoverdracht. Bij een gewone toegelaten pachtoverdracht wordt de bestaande pachtovereenkomst voortgezet door de overnemer, zodat deze de pacht moet aanvaarden in welke pachtperiode zij zich ook bevindt. Een bevoorrechte pachtoverdracht daarentegen brengt van rechtswege pachtvernieuwing met zich mee ten voordele van de overnemer. Gezien de grote impact van de bevoorrechte pachtoverdracht, in het bijzonder voor de verpachter die zijn opzegmogelijkheden hierdoor ziet beperkt worden, heeft de wetgever toegelaten dat de verpachter verzet kan aantekenen tegen de pachtvernieuwing. Dit kan wel enkel op grond van een aantal limitatieve redenen (artikel 37, §1, 1° tot en met 6° Pachtwet) en moet gebeuren, op straffe van verval, binnen drie maanden na de kennisgeving van de overdracht door dagvaarding voor de vrederechter (artikel 36 Pachtwet juncto artikel 37 Pachtwet). Ingeval van overlijden van de pachter loopt, overeenkomstig artikel 38 Pachtwet, de pacht door ten voordele van zijn erfgenamen of rechtverkrijgenden die, overeenkomstig artikel 41 kunnen overeenkomen de exploitatie gemeenschappelijk dan wel door een van hen te laten voortzetten. Zij moeten hiervan, overeenkomstig artikel 42 kennis geven aan de verpachter. Indien de exploitatie voortgezet wordt door een bevoorrecht familielid, namelijk de afstammelingen of aangenomen kinderen of die van zijn echtgenote of de echtgenoten van voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen, brengt deze kennisgeving, krachtens artikel 43, eerste lid, van rechtswege pachtvernieuwing mee, behoudens geldig verklaard verzet van de verpachter. Die pachtvernieuwing heeft tot gevolg dat, met handhaving van alle andere voorwaarden ten voordele van de overnemende erfgenaam of rechtverkrijgende, een nieuwe eerste pachtperiode van 9 jaar ingaat op de verjaardag van de ingenottreding van de overleden pachter volgend op de kennisgeving

(2). Het is de voormeld artikel 43 Pachtwet dat te dezen de kern van de betwisting uitmaakt. Eisers gaan er van uit dat de erfgenamen en rechthebbenden kunnen beslissen de exploitatie te laten voortzetten door de echtgenote van een afstammeling van de overleden pachter zonder dat die voortzetting afhankelijk is van de hoedanigheid van erfgenaam of rechtverkrijgende noch van enige toestemming van de verpachter. Mijns inziens faalt dit uitgangspunt naar recht. Zowel uit de parlementaire voorbereidende werken bij de wet van 4 november 1969

(3), als uit de tekst zelf van die artikelen 38, 41 en 42 volgt dat enkel de overlevende echtgenote en de erfgenamen of rechtverkrijgenden van de overleden pachter in aanmerking komen voor pachtovername en de exploitatie kunnen verderzetten. Onder erfgenamen en rechtverkrijgenden dienen al diegenen te worden verstaan die tot de nalatenschap zijn geroepen en dit zonder onderscheid, mits het recht op voortzetting van de pachtovereenkomst geheel of gedeeltelijk in hun erfdeel of legaat is begrepen

(4). De uitbreiding van deze bepalingen van de Pachtwet bij wet van 7 november 1988 tot de schoonkinderen van de pachter werd aanzien als de concretisering van een sociologische realiteit vermits de landbouwexploitatie in wezen een gezinsbedrijf is waarin beide echtgenoten een gewichtige rol spelen zodat het niet verantwoord zou zijn hen daarvan uit te sluiten

(5). De pachter kan in die zin de exploitatie van het pachtgoed overdragen aan een aantal personen die normaal niet tot zijn nalatenschap worden geroepen. Dit kan het geval zijn voor de afstammelingen van de echtgenoot van de pachter, evenals voor de echtgenoten van de eigen afstammelingen die slechts zelden tot de nalatenschap van de pachter geroepen worden. Wil de pachter na zijn overlijden de exploitatie van het pachtgoed zien overgaan op een schoondochter en aangenomen dat hij niet bereid is haar aan te stellen als algemeen legataris of legataris ten algemene titel ten koste van zijn wettige erfgenamen, zal hij verplicht zijn de pacht bij bijzonder legaat aan haar over te dragen. Vaak is dit de enige mogelijkheid om na het overlijden naast de zoon ook de schoondochter in zijn rechten en verplichtingen te laten treden. Een overdracht van de pacht mortis causa aan een aantal personen die door de wetgever beschermenswaardig worden geacht zal dus slechts kunnen door middel van een bijzonder legaat

(6). De uitbreiding van de Pachtwet bij wet van 7 november 1988 tot de schoonkinderen van de pachter kwam met andere woorden tegemoet aan een sociologische realiteit waarbij beide echtgenoten binnen de exploitatie van het gezinsbedrijf een gewichtige rol spelen, maar creëerde geen nieuwe categorie van bevoorrechten, naast de erfgenamen en rechtverkrijgenden. Het middel dat er van uitgaat dat de mogelijkheid tot voortzetting van de exploitatie met aanspraak op pachtvernieuwing van rechtswege niet afhankelijk is van de hoedanigheid van erfgenaam of rechthebbende in voormelde zin, faalt naar recht. Inzoverre het middel een schending aanvoert van de bewijskracht van conclusies waarop de appelrechter zijn oordeel niet steunt, mist het feitelijke grondslag

(7). Conclusie: verwerping. ________________________________

(1)K. RAEMDONCK, Pacht is meer dan voorkoop: wat nog belangrijk is voor de notariële praktijk, in X, Familiale vermogensplanning. Verslagboek VLN-congres, 8 december 2018, nr. 92.

(2)Concl. van advocaat-generaal C. VANDEWAL, vòòr Cass. 18 november 2016, AR C.15.0503.N ECLI:BE:CASS:2016:ARR.20161118.3, AC 2016, nr. 655; E. STASSIJNS, Pacht in APR, Story-Scientia, 1997, 363, nr. 369.

(3)Verslag bij het Wetsvoorstel tot wijziging van de pachtwetgeving, Parl.St. Senaat, 1964-65, nr. 295, 44.

(4)H. D'UDEKEM D'ACOZ, I. en M. SNICK, De pachtovereenkomst, Larcier, 2004, 326, nr. 527.

(5)Kamer van Volksvertegenwoordigers, Wetsvoorstel tot aanvulling en wijziging van de pachtwetgeving, 1981-1982, 171, 95.

(6)E. STASSIJNS, Pacht in APR, Story-Scientia, 1997, 340, nr. 355.

(7)Cass. 19 oktober 2005, AR P.05.1041.F ECLI:BE:CASS:2005:ARR.20051019.12, AC 2005, nr. 523; Cass. 17 september 2003, AR P.03.1249.F ECLI:BE:CASS:2003:ARR.20030917.14, AC 2003, nr. 439. PDF document ECLI:BE:CASS:2020:CONC.20201002.1N.5 Gerelateerde publicatie(s) Vonnis/arrest: ECLI:BE:CASS:2020:ARR.20201002.1N.5 citeert: ECLI:BE:CASS:2003:ARR.20030917.14 ECLI:BE:CASS:2005:ARR.20051019.12 ECLI:BE:CASS:2016:ARR.20161118.3 Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div