C. contra T.

(1).

(1)Voir les concl. du MP. Thésaurus Cassation: SERVITUDE Mots libres: Destination du père de famille - Etablissement - Fonds actuellement divisés appartenant au même propriétaire - Choses mises dans l'état duquel résulte la servitude - Vues existant au moment de la division - Conséquence Bases légales: ancien Code Civil - 21-03-1804 - Art. 693 - 30 Lien ELI No pub 1804032150 Texte des conclusions C.20.0088.F Conclusions de M. l’avocat général de Koster: Les faits: Le demandeur et les défendeurs possèdent des propriétés contiguës …. Ces propriétés étaient à l’origine réunies entre les mains du père du demandeur, Monsieur G. C. qui a vendu, par acte notarié du 25 juin 2012, le numéro 217 à son fils, de sorte que par cet acte de division, le demandeur est devenu propriétaire du bâtiment numéro 217, tandis que Monsieur G. C. est resté propriétaire du bâtiment numéro 215. Il existait, au moment de cette division, une vue droite du fonds du demandeur (le numéro 217) donnant sur l’arrière de l’autre fonds (le numéro 215). Par acte notarié du 9 septembre 2013, Monsieur G. C. a vendu l’autre fonds dont il était resté propriétaire aux défendeurs lesquels ont cité le demandeur devant le juge de paix du 4ème canton de Charleroi en vue d’entendre le demandeur condamné à boucher la fenêtre de son immeuble donnant une vue droite directe sur leur fonds. Le jugement attaqué a décidé que la vue du fonds du demandeur sur le fonds des défendeurs ne constitue pas une servitude de vue par destination du père de famille au motif que « l’acte de vente au profit du demandeur V. C. ne contient aucune clause relative à la servitude et qu’il s’en déduirait qu’elle serait ainsi créée ». Par contre, selon la décision attaquée, l’acte de vente entre Monsieur G. C. et les défendeurs contient une clause selon laquelle « le bien est vendu avec toutes les servitudes actives et passives y attachées, continues ou discontinues, apparentes ou occultes pouvant l’avantager ou le grever, sans recours contre le vendeur. Toutefois, la présente clause ne pourra donner à qui que ce soit plus de droits qu’il n’en aurait en vertu d’une titre régulier non prescrit ou en vertu de la loi ». Le vendeur déclare qu’il n’a personnellement conféré aucune servitude sur le bien vendu et qu’à sa connaissance il n’en existe aucune et que son titre de propriété ne mentionne aucune condition spéciale, à l’exception de celles éventuellement reprises ci-après sous le titre « Rappel des conditions spéciales ». Le pourvoi: Le moyen, en sa deuxième branche, reproche à la décision attaquée d’avoir violé la notion légale de servitude par destination du père de famille en décidant que le rapport de service entre les deux fonds aurait été rompu par la seule volonté du père de famille et que le père de famille n’a ainsi pas assujetti le bien d’une servitude par destination du père de famille lors de la division de son fonds. Le moyen, en cette deuxième branche, me paraît fondé et justifie, par ailleurs, une cassation totale. Le régime applicable aux servitudes continues et apparentes repose tout d’abord sur l’article 688, alinéa 2, de l’ancien Code civil qui dispose que les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme; tel est le cas des servitudes de vue lesquelles constituent, selon l’article 689, alinéa 2, du même code, une servitude apparente. L’article 692 de l’ancien Code civil dispose que la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes et, selon l’article 693 de ce code, « il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude ». En l’espèce, Monsieur G. C. était, à l’origine, le propriétaire du fonds dominant (vendu au demandeur) et le fonds servant (vendu ultérieurement aux défendeurs) et il avait, avant toute vente, réalisé un lien de service entre les deux fonds et ce lien fût maintenu lors de la vente du fonds dominant au demandeur en sorte que la servitude de vue était bien apparente et continue lors de la première division des fonds et, a fortiori, lors de la division opérée par la vente du fonds servant aux défendeurs

(1). Il en découle que le maintien fait présumer la volonté que le lien d’utilité survive à la division, à charge pour celui qui conteste la naissance de la servitude de rapporter la preuve contraire

(2). Même s’il s’agit d’une question de fait que votre Cour n’a pas à examiner, on peut considérer que la volonté du sieur G. C., lors de la vente du fonds dominant au demandeur, n’a pas été celle de supprimer cette servitude de vue dès lors que, comme le constate, la décision attaquée, cette première convention ne contient aucune clause relative à la servitude qui serait susceptible de la faire naître. Au contraire, l’absence de toute clause me paraît de nature à accréditer la thèse du maintien voire de la création d’un lien d’utilité dès lors que la servitude peut résulter d’un accord implicite

(3), voire sans même que le propriétaire en aie conscience

(4). Quelle amplitude faut-il accorder à la volonté du propriétaire des fonds dominant et servant dans la création d’une servitude par destination du père de famille hormis le cas où le propriétaire n’en aurait pas eu conscience? Faute de l’expression d’une volonté claire créant ou annihilant une servitude de vue, l’article 693 du Code civil trouvera à s’appliquer. En me référant à la doctrine autorisée, je pense que la volonté créatrice du père de famille s’exprime à travers l’établissement d’un lien d’utilité entre les deux fonds auquel est attribué un caractère perpétuel, par opposition à un lien de pure convenance personnelle

(5). De plus, cette volonté doit s’apprécier au moment où ce lien est créé et non au moment où intervient la division

(6). En l’espèce, la décision attaquée n’examine pas la présence ou l’absence de la volonté créatrice du sieur G. C. lors de la passation de l’acte de vente avec le demandeur mais se fonde pour déterminer l’absence de volonté de créer une servitude d’une part sur l’expression de la seule volonté du propriétaire du fonds servant et à un moment où la division des fonds est par ailleurs acquise. En s’abstenant de rechercher l’expression de la seule volonté du père de famille dans l’acte de vente antérieur du fonds dominant et en recherchant l’expression de cette volonté uniquement dans l’acte de vente ultérieur du fonds servant, la décision attaquée viole la notion légale de servitude par destination du père de famille. Conclusion: cassation. ____________________________________

(1)voy. S. BOUFFLETTE, « Servitudes du fait de l’homme », Les droits réels démembrés, CUP, vol. 152, 2014, p. 93 ainsi que S. BOUFFLETTE in N. BERNARD ET AUTRES, Le nouveau droit des biens, Bruxelles, Larcier 2020, p. 272.

(2)H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, T. 6, 1942, p. 522.

(3)voir notamment durant I. DURANT, « La destination du père de famille: un aménagement au potentiel effet créateur et extinctif de servitude », Le temps et le droit, Bruxelles, Bruylant 2013, p. 219; R. DERINE, F. VAN NESTE et H. VANDENBERGHE, « Zakenrecht », Beginselen van Belgisch privaatrecht, 1984, V, 2, b, p. 704; J. KOKELENBERG, « De privaatrechtelijke erfdienstbaarheden », T.P.R. 1983, p. 130; J. HANSENNE, Les biens. Précis, vol. 2, p. 1130.

(4)Voy. L. LINDEMANS, « Erfdienstbaarheden », A.P.R. 1958, p. 277: la servitude se crée même si le père de famille n’en a pas conscience: s’il n’avait rien à l’esprit à ce sujet, ayant créé le lien de service entre les biens, et le divisant en l’état, la loi présume sa volonté de conserver, lors de la division, l’équilibre établi.

(5)Voy. I. DURANT, précité, p. 209 et s.

(6)voy. Civ. Louvain, 23 oct. 1991, R.W. 1991-1992, p. 783 et J.P. BRASSCHAAT, 26 déc. 2001, RW 2003-2004, p. 1155 ainsi que leur commentaire par I. DURANT, précité, pp. 210 et 217. Certes, l’examen des termes de l’acte de division peut présenter une utilité pour apprécier cette question de fait sans pour autant qu’il constitue le seul élément à prendre en considération. Document PDF ECLI:BE:CASS:2021:CONC.20210422.1F.6 Publication(s) liée(s) Jugement/arrêt: ECLI:BE:CASS:2021:ARR.20210422.1F.6 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div