ECLI:BE:CASS:2021:CONC.20210514.1N.6

(1).

(1)Zie concl. OM. Thesaurus CAS: KOOP Vrije woorden: Woningbouwwet - Gebrek aan voorlopige oplevering - Gevolg Wettelijke bepalingen: oud Burgerlijk Wetboek - 21-03-1804 - Art. 1615 - 30 ELI link Pub nr 1804032150 Wet 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen - 09-07-1971 - Artt. 4 en 5, eerste lid - 30 ELI link Pub nr 1971070904 Thesaurus CAS: HUUR VAN DIENSTEN Vrije woorden: Woningbouwwet - Gebrek aan voorlopige oplevering - Gevolg Wettelijke bepalingen: oud Burgerlijk Wetboek - 21-03-1804 - Art. 1615 - 30 ELI link Pub nr 1804032150 Wet 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen - 09-07-1971 - Artt. 4 en 5, eerste lid - 30 ELI link Pub nr 1971070904 Annotaties Publicaties: RABG-Rechtspraak Antwerpen Brussel Gent - 2022, nr. 7, p. 507-

1. - THIRIAR, Pierre; Noot'Kwalitatieve rechten en kwantumvorderingen-Speelt het Hof van Cassatie met dobbelstenen?' T.Not.-Tijdschrift voor notarissen - 2023, nr. 1, p. 39-
2. - WILLEMOT, Charlotte; Noot'Geen contractpartij, geen voorlopige oplevering (Wet Breyne) maar toch een rechtstreekse vordering tegen de architect' Tekst van de conclusie C.20.0351.N Conclusie van eerste advocaat-generaal Ria Mortier
3. Feiten en procedure Uit de stukken waarop het Hof vermag acht te slaan, blijkt dat de in tussenkomst en gemeenverklaring gedaagde partij optrad als verkoper-promotor van het appartementencomplex "Hoog Mosscher" en verweerster door haar werd aangesteld als architect van dit bouwproject. Pogingen tussen eiseres en de promotor om tot een voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen te komen, mislukten. Eiseres stelde tegen verweerster een vordering in die erop was gericht deze laatste te dwingen haar verplichtingen na te komen in haar hoedanigheid van mede-bouwparticipant zodat de verdere voltooiing, afwerking en herstel van de gebreken gebeurt onder haar toezicht en controle en volgens haar directieven conform de bestekken en de plannen. Tevens was eiseres van oordeel dat verweerster minstens mede verantwoordelijk was voor een aantal gebreken zoals beschreven in het deskundigenverslag en zij als koper van het onroerend goed ten aanzien van verweerster een aansprakelijkheidsvordering kan instellen voor de gebreken waarmee dit onroerend goed behept is. Nadat de eerste rechter oordeelde dat eiseres geen vorderingsrecht kan uitoefenen ten aanzien van verweerster nu het vaststaat dat de voorlopige oplevering van de gemene delen tussen eiseres en de promotor niet, ook niet stilzwijgend heeft plaatsgevonden, oordeelde de appelrechter in dezelfde zin. Hij beschouwde hierbij het (contractuele) vorderingsrecht van de promotor tegen de architect als een kwalitatief recht dat mee overgaat met de overdracht van het goed, in het bijzonder met de overdracht van de gemene delen waarop het vorderingsrecht te dezen betrekking heeft. De appelrechter situeert daarbij de overdracht van de gemene delen op het ogenblik van de voorlopige oplevering. Tegen dit arrest van 7 februari 2020 van het hof van beroep te Gent voert eiseres één middel aan waarin zij onder verwijzing naar de artikelen 4 en 5 van de Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, hierna "Woningbouwwet", aanvoert dat de voorlopige oplevering, bij gebreke waaraan volgens de appelrechter eiseres niet over een vorderingsrecht tegen verweerster zou beschikken, geenszins een vereiste is aangezien de eigendom van de in aanbouw zijnde constructies onder de Woningbouwwet gradueel overgaat door de loutere incorporatie, waarbij de accessoire vorderingsrechten eveneens mee overgaan.
4. Bespreking Te dezen staat de vraag centraal of de koper van een appartement op plan die niet alleen geconfronteerd wordt met tekortkomingen van de verkoper/bouwpromotor maar ook van de door deze promotor aangezochte professionelen, waaronder de architect en de aannemer, zelf de mogelijkheid heeft om deze participanten aan te spreken en zich tegen hen in rechte te keren. 2.
5. Zoals de appelrechter oordeelt geldt als uitgangspunt dat de koper enkel met de promotor een contractuele band heeft en hij vanuit die optiek geen aanspreekmogelijkheden heeft ten aanzien van de andere bouwparticipanten. Evenwel is dit niet onder alle omstandigheden zo gezien rechtsvorderingen, hoewel zij persoonlijk van aard zijn, aan een onroerend goed kleven en zij samen met het eigendomsrecht overgaan op de koper, als toebehoren van de zaak

(1). De eigendomsoverdracht brengt dus automatisch ook de overdracht teweeg van rechten of prerogatieven verbonden aan het statuut van eigenaar van het goed. Deze persoonlijke rechten zijn in die zin kwalitatieve rechten verbonden aan de kwaliteit van eigenaar. De overdracht van deze kwalitatieve rechten als toebehoren van de zaak gebeurt van rechtswege

(2), zij gaan de plano mee over op de nieuwe eigenaar, zonder dat de contractspartijen hierin moeten toestemmen

(3). Uw Hof oordeelt in dit verband dat "de koper van een gebouw alle, aan de verkoper toebehorende rechten en rechtsvorderingen die aan dat gebouw verbonden zijn geniet en derhalve onder meer diens rechtsvordering die ertoe strekt de aannemer contractueel aansprakelijk te doen verklaren wegens gebreken van het gebouw"

(4), en dat "de overdracht zich, behoudens andersluidend beding, aldus ook uitstrekt tot de voor overdracht vatbare rechten die zodanig nauw verbonden zijn met de zaak derwijze dat het belang bij die rechten afhankelijk is van de eigendom ervan"

(5). Ook in de rechtsleer wordt dit standpunt verdedigd

(6). De vordering die de nieuwe eigenaar instelt tegen een medecontractant van zijn rechtsvoorganger heeft een contractueel karakter

(7). De beslissing van de appelrechter dat het (contractuele) vorderingsrecht van de promotor tegen de architect als een kwalitatief recht mee overgaat met de overdracht van het goed, in het bijzonder met de overdracht van de gemene delen waarop het vorderingsrecht in casu betrekking heeft, is dus in overeenstemming met de heersende rechtspraak en rechtsleer. De vraag is dan wanneer die overdracht plaatsvindt. 2.2. De eigendomsoverdracht onder de Woningbouwwet wordt uitdrukkelijk geregeld door de artikelen 4 en 5 die voorzien in een principe van onmiddellijke eigendomsoverdracht waarbij de eigendom van de grond, de bestaande opstallen en de te bouwen opstallen zo snel mogelijk overgaan op de klant. De wetgever beoogde daarmee de cliënt een optimale bescherming te bieden voor het geval zijn verkoper, aannemer of bouwpromotor failliet zou gaan in de loop van de uitvoering van de overeenkomst

(8). Evenwel wordt een onderscheid gemaakt tussen enerzijds de eigendomsoverdracht met betrekking tot de grond en de bestaande opstallen en anderzijds de eigendomsoverdracht met betrekking tot de te bouwen opstallen. Overeenkomstig het bepaalde in artikel 4 van de Woningbouwwet

(9)gaan de zakelijke rechten van de verkoper, aannemer of promotor op de grond en de reeds bestaande opstallen door het ondertekenen van de woningbouwovereenkomst over op de koper of de bouwheer, althans voor zover de overeenkomst ook de overdracht van grond tot voorwerp heeft en wordt de koper dus vanaf het ondertekenen van de onderhandse akte eigenaar. Het systeem van eigendomsoverdracht bij koop wordt met andere woorden de regel onder de Woningbouwwet

(10). Met betrekking tot opstallen die nog moeten gebouwd worden op het ogenblik van de contractsluiting, gaat de eigendom evenwel krachtens artikel 5

(11)van de Woningbouwwet gradueel over, met andere woorden naarmate de bouwstoffen in de grond of het gebouw worden verwerkt. Die eigendomsoverdracht gebeurt dan automatisch naarmate de incorporatie

(12). De wetgever wenste hiermee een eind te maken aan de betwisting die voordien bestond inzake het bepalen van het tijdstip van eigendomsoverdracht van een in aanbouw zijnde gebouw

(13). 2.3. Uit wat voorafgaat volgt dat de eigendom van de nog te bouwen private en gemene delen aldus gradueel wordt overgedragen, ongeacht het tijdstip van voorlopige oplevering

(14). Dat er nog geen voorlopige oplevering heeft plaatsgevonden staat er dus niet aan in de weg dat de eigendom van de grond en de opstallen reeds is overgegaan op de koper, met inbegrip van de vorderingsrechten van de verkoper. De appelrechter die oordeelt dat de grondslag om kwalitatieve rechten uit te oefenen de overdracht/levering van het goed is, hetgeen gebeurt bij de voorlopige oplevering zowel wat betreft de privatieve als de gemene delen, de gemene delen nog niet werden overgedragen omdat er nog geen voorlopige oplevering heeft plaatsgevonden en de vorderingsrechten van de verkoper ten aanzien van verweerster hoe dan ook nog niet zijn overgegaan naar eiseres, schendt bijgevolg de artikelen 4 en 5 Woningbouwwet. Het middel komt gegrond voor. Conclusie: vernietiging met verwijzing. ____________________________

(1)R. TIMMERMANS, Privaatrechtelijke aspecten koop van appartementen. Koop op plan, koop naar gemeen recht, huurkoop, Mechelen, Kluwer, 2012, 244, nr. 372.

(2)B. VAN DEN BERGH, "Art. 1615 BW" in Comm.Bijz.Ov. 2014, afl. 100, 18.

(3)B. TILLEMAN, Overeenkomsten. Deel

1. Bijzondere overeenkomsten. A. Verkoop. Deel
2. Gevolgen van de koop in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2012, 133.

(4)Cass. 29 februari 2008, AR C.06.0303.F ECLI:BE:CASS:2008:ARR.20080229.3, AC 2008, nr. 147.

(5)Cass. 9 maart 2020, AR C.19.0178.N ECLI:BE:CASS:2020:ARR.20200309.3N.4 en in diezelfde zin: Cass. 13 februari 2020, AR C.19.0047.N ECLI:BE:CASS:2020:ARR.20200213.1N.8; Vgl. ook Cass. 2 oktober 2020, AR C.20.0005.N ECLI:BE:CASS:2020:ARR.20201002.1N.8: "Krachtens artikel 1615 Burgerlijk Wetboek strekt de verplichting om een zaak te leveren zich uit tot haar toebehoren, waaronder het recht op conforme levering en het recht op vrijwaring wegens gebreken waarover de koper tegen zijn verkoper beschikt. Uit deze wetsbepaling vloeit voort dat in een keten van koopovereenkomsten de koper een vordering wegens tekortkoming aan de verplichting tot conforme levering of aan de verplichting tot vrijwaring voor verborgen gebreken niet alleen kan instellen tegen zijn rechtstreekse verkoper, maar ook tegen iedere voorgaande verkoper in de keten aangezien die vordering geacht wordt bij iedere verkoop samen met de zaak te zijn overgedragen aan de volgende koper.";

(6)Zie onder andere: N. CARETTE, "Rechtstreekse contractuele aanspraak van een bouwheer jegens een onderaannemer", TPR 2007, 1825-1893; B. TILLEMAN, Overeenkomsten. Deel

1. Bijzondere overeenkomsten. A. Verkoop. Deel
2. Gevolgen van de koop in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2012, 133, nr. 163 e.v.; A. BOURMORCK, "Les droits ‘propter rem' ou l'accessoire juridique élémentaire: état de la question", Jurim Pratique 2012, 43-70; B. VAN DEN BERGH, "Art. 1615 BW" in Comm.Bijz.Ov. 2014, afl. 100, 18.

(7)B. TILLEMAN, Overeenkomsten. Deel

1. Bijzondere overeenkomsten. A. Verkoop. Deel
2. Gevolgen van de koop in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2012, 133 met verwijzing naar Cass. 18 mei 2006, AR C.05.0097.N ECLI:BE:CASS:2006:ARR.20060518.7, AC 2006, nr. 279.

(8)A.L. VERBEKE en P. BRULEZ, "Bijzonder regime van koop en aanneming" in N. CARETTE (ed.), Handboek Wet Breyne, Antwerpen, Intersentia, 2015, 167-168.

(9)Door de overeenkomst gaan de rechten van de verkoper op de grond en op de bestaande opstallen, met betrekking tot het te bouwen of in aanbouw zijnde huis of appartement, dadelijk op de koper over.

(10)A.L. VERBEKE en P. BRULEZ, "Bijzonder regime van koop en aanneming" in N. CARETTE (ed.), Handboek Wet Breyne, Antwerpen, Intersentia, 2015, 168.

(11)De overgang van de eigendom van te bouwen opstallen geschiedt naarmate de bouwstoffen in de grond of in het gebouw worden geplaatst en verwerkt.

(12)A.L. VERBEKE en P. BRULEZ, "Bijzonder regime van koop en aanneming" in N. CARETTE (ed.), Handboek Wet Breyne, Antwerpen, Intersentia, 2015, 170.

(13)MvT bij Ontwerp van wet tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl.St. Senaat, 1969-70, nr. 639, 8-

1. "Terwijl de auteurs doorgaans aanvaarden dat inzake verkoop van een te leveren gebouw de materialen, naarmate zij worden ingebouwd, eigendom worden van de koper, lopen de opvattingen uiteen wanneer het gaat over een aannemingscontract en, inzonderheid, wanneer de aannemer terzelfdertijd zijn arbeid en de materialen levert en de grond eigendom is van de opdrachtgever. Volgens zekere auteurs geschiedt de eigendomsoverdracht niet bij de oplevering, maar op het ogenblik waarop de materialen in de grond worden verwerkt. Volgens anderen, geschiedt de eigendomsoverdracht slechts bij de oplevering, bij ontstentenis van een uitdrukkelijke afwijkingsclausule. Artikel 5 is de bevestiging van de overwegende stelling van de rechtspraak die, inzake aannemingscontract, aanvaardt dat, naarmate van hun uitvoering, de bouwwerken de eigendom worden van de opdrachtgever door natrekking of door een vermoede wilsuiting van de partijen, maar dat, wat de risico's betreft, artikel 1788 van het Burgerlijk Wetboek moet toegepast worden; de risico's blijven tot bij de oplevering ten laste van de aannemer. Een beding van recht op voorbehoud zou dus strijdig zijn met artikel 4 als met artikel
2. De onmiddellijke eigendomsoverdracht beschermt de verwerver, koper of opdrachtgever, tegen een eventueel faillissement van de mede-contractant, indien vanzelfsprekend eveneens de voorwaarden van tegenstelbaarheid tegenover derden vervuld zijn".

(14)R. TIMMERMANS, Privaatrechtelijke aspecten koop van appartementen. Koop op plan, koop naar gemeen recht, huurkoop, Mechelen, Kluwer, 2012, 242, nr. 368; S. SNAET en M. VREVEN, "Appartementsmede-eigendom: nieuwbouwprojecten en renovatie van appartementsgebouwen" in N. CARETTE (ed.), Appartementsrecht I: Stand van zaken en topics, Antwerpen, Intersentia, 2013,

(149)159, nr. 24; A.L. VERBEKE en P. BRULEZ, "Bijzonder regime van koop en aanneming" in N. CARETTE (ed.), Handboek Wet Breyne, Antwerpen, Intersentia, 2015, 167, nr. 413 e.v. en 197, nr. 467 e.v. Vgl. ook Cass. 16 juni 1995, AR C.93.0319.N ECLI:BE:CASS:1995:ARR.19950616.3, AC 1995, nr. 305: "Overwegende dat uit de voornoemde wetsbepalingen, in hun samenhang beschouwd en waarvan artikel 43 van de voornoemde algemene aannemingsvoorwaarden niet afwijkt, volgt dat, tenzij er een afwijkende wetsbepaling of beding is, wat te dezen niet is, een gebouw dat door een aannemer in uitvoering van een aannemingscontract wordt opgericht op de grond van een eigenaar, aan die eigenaar behoort, ongeacht of dat gebouw al dan niet reeds is voltooid en of er reeds een oplevering van de werken heeft plaatsgevonden". PDF document ECLI:BE:CASS:2021:CONC.20210514.1N.6 Gerelateerde publicatie(s) Vonnis/arrest: ECLI:BE:CASS:2021:ARR.20210514.1N.6 citeert: ECLI:BE:CASS:1995:ARR.19950616.3 ECLI:BE:CASS:2006:ARR.20060518.7 ECLI:BE:CASS:2008:ARR.20080229.3 ECLI:BE:CASS:2020:ARR.20200213.1N.8 ECLI:BE:CASS:2020:ARR.20200309.3N.4 ECLI:BE:CASS:2020:ARR.20201002.1N.8 Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div