D. contra IMMO-BCM

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab Hof van Cassatie Vonnis/arrest van 07 februari 2022 ECLI nr: ECLI:BE:CASS:2022:ARR.20220207.3N.9 Rolnummer: C.21.0122.N Zaak: D. contra IMMO-BCM Kamer: 3N - derde kamer Rechtsgebied: Burgerlijk recht Invoerdatum: 2022-03-15 Raadplegingen: 1474 - laatst gezien 2026-06-19 04:32 Versie(s): Vertaling FR Fiche 1 Ingeval de eigenaar van een onroerend goed, ingevolge schade of nabuurschapshinder, overeenkomstig de artikelen 544, 1382 en 1383 Oud Burgerlijk Wetboek recht heeft op een vergoeding of compensatie en vervolgens zijn goed verkoopt zonder zijn recht op vergoeding of compensatie mee over te dragen, kan deze vergoeding of compensatie niet worden verrekend met de verkoopprijs; die prijs behelst de geldelijke tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht en strekt niet tot vergoeding of compensatie van de schade of hinder. Thesaurus CAS: AANSPRAKELIJKHEID BUITEN OVEREENKOMST - BIJZONDERE AANSPRAKELIJKHEID - Burenhinder Vrije woorden: Onroerend goed - Schade - Burenhinder - Vergoeding - Verkoop - Eigendomsoverdracht - Verkoopprijs - Tegenprestatie - Gevolg Wettelijke bepalingen: oud Burgerlijk Wetboek - 21-03-1804 - Artt. 544, 1382 en 1383 - 30 ELI link Pub nr 1804032150 Fiche 2 De eigenaar van een pand die door een daad, een verzuim of eender welke gedraging het evenwicht tussen de eigendommen verbreekt door aan een naburige eigenaar hinder op te leggen die de gewone ongemakken van het nabuurschap overtreft, is een rechtmatige en passende vergoeding tot herstel van het verstoorde evenwicht verschuldigd; zowel de door de naburige eigenaar geleden schade aan diens eigendom als gebruiks- en genotsderving komen voor een rechtmatige en passende vergoeding in aanmerking. Thesaurus CAS: AANSPRAKELIJKHEID BUITEN OVEREENKOMST - BIJZONDERE AANSPRAKELIJKHEID - Burenhinder Vrije woorden: Hestel evenwicht - Schade - Gebruik-en genotsderving Wettelijke bepalingen: oud Burgerlijk Wetboek - 21-03-1804 - Art. 544 - 30 ELI link Pub nr 1804032150 Tekst van de beslissing Nr. C.21.0122.N

1. H.D.L.,
2. M.M., eisers, vertegenwoordigd door mr. Johan Verbist, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 2000 Antwerpen, Amerikalei 187/302, waar de eisers woonplaats kiezen, tegen
3. IMMO-BCM bv, met zetel 9070 Destelbergen (Heusden), Loveldstraat 14, ingeschreven bij de KBO onder het nummer 0890.796.629, eerste verweerster, vertegenwoordigd door mr. Willy van Eeckhoutte, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 9051 Gent, Drie Koningenstraat 3, waar de eerste verweerster woonplaats kiest,
4. FEDERALE VERZEKERING cv, met zetel te 1000 Brussel, Stoofstraat 12, ingeschreven bij de KBO onder het nummer 0403.257.506, tweede verweerster, mede inzake
5. DE PAUW BETONWERKEN bv, met zetel te 9940 Evergem, Noorwegenstraat 31, ingeschreven bij de KBO onder het nummer 0454.552.391,
6. DE GROOT FUNDERINGSTECHNIEKEN nv, met zetel te 9090 Melle, Vijverwegel 79, ingeschreven bij de KBO onder het nummer 0471.004.680, in gemeen- en bindendverklaring van het arrest opgeroepen partijen. I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF Het cassatieberoep is gericht tegen het arrest van het hof van beroep te Gent van 15 januari
7. De zaak is bij beschikking van de eerste voorzitter van 28 december 2021 verwezen naar de derde kamer. Raadsheer Sven Mosselmans heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal Henri Vanderlinden heeft geconcludeerd. II. CASSATIEMIDDELEN De eisers voeren in hun verzoekschrift dat aan dit arrest is gehecht, twee middelen aan. III. BESLISSING VAN HET HOF Eerste middel Tweede onderdeel
8. Krachtens artikel 1382 Oud Burgerlijk Wetboek verplicht elke daad van de mens, waardoor aan een ander schade wordt veroorzaakt, degene door wiens schuld de schade is ontstaan, deze te vergoeden. Artikel 1383 Oud Burgerlijk Wetboek vervolgt dat ieder aansprakelijk is, niet alleen voor de schade welke hij door zijn daad, maar ook voor die welke hij door zijn nalatigheid of door zijn onvoorzichtigheid heeft veroorzaakt.
9. Artikel 544 Oud Burgerlijk Wetboek, zoals hier van toepassing, verleent aan iedere eigenaar het recht om op een normale wijze van zijn zaak te genieten. De eigenaar van een pand die door een daad, een verzuim of eender welke gedraging het evenwicht tussen de eigendommen verbreekt door aan een naburige eigenaar hinder op te leggen die de gewone ongemakken van het nabuurschap overtreft, is een rechtmatige en passende vergoeding tot herstel van het verstoorde evenwicht verschuldigd. Zowel de door de naburige eigenaar geleden schade aan diens eigendom als gebruiks- en genotsderving komen voor een rechtmatige en passende vergoeding in aanmerking.
10. Ingeval de eigenaar van een onroerend goed, ingevolge schade of nabuurschapshinder, overeenkomstig voormelde bepalingen recht heeft op een vergoeding of compensatie en vervolgens zijn goed verkoopt zonder zijn recht op vergoeding of compensatie mee over te dragen, kan deze vergoeding of compensatie niet worden verrekend met de verkoopprijs. Die prijs behelst de geldelijke tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht en strekt niet tot vergoeding of compensatie van de schade of hinder.
11. Uit de vaststellingen in het arrest blijkt dat: - toen de eisers nog eigenaar waren van de bedoelde woning, op het aanpalende perceel afbraak- en bouwwerken werden uitgevoerd in opdracht van de eerste verweerster; - de eisers op 20 oktober 2010 een vordering hebben ingesteld tot vergoeding van de schade dan wel compensatie van de nabuurschapshinder ingevolge deze werken; - de door de eerste rechter aangewezen deskundige inderdaad heeft geadviseerd tot toekenning van een vergoeding voor de herstelkosten, de minderwaarden en de grondinname; - bij notariële akte van 15 juni 2017 de eisers hun woning hebben verkocht aan de gemeente, die de woning heeft aangekocht met het oog op afbraak; - in de verkoopakte werd verwezen naar het bestaan van de procedure tot schadevergoeding terwijl alle daaruit voortvloeiende rechten uitdrukkelijk aan de verkopers werden voorbehouden.
12. De appelrechters oordelen dat: - “de verkoop door [de eisers] van hun pand […] van invloed is op het/de (mogelijks) door [de] werken veroorzaakte onevenwicht/schade/nadeel in die zin dat zij, behoudens wat de eventuele door [de eisers] geleden genotsderving betreft […], in hun hoofde tot nihil wordt herleid”; - “dit […] inzonderheid zo [is] nu genoegzaam blijkt dat zelfs indien (in het voor [de eisers] meest gunstige geval) alle nadeel/schade wordt in aanmerking genomen die door de eerste rechter werd weerhouden, [de eisers] geen lagere prijs vermochten te bekomen voor hun pand dan het geval zou geweest zijn mocht het pand deze nadelen/schade niet zou hebben opgelopen”; - “uiteraard, zoals [de eisers] opwerpen, een verkoper niet uitdrukkelijk [dient] te stipuleren dat er een specifieke minderprijs werd afgesproken omwille van bestaande gebreken waaromtrent een procedure loopt om dienaangaande zijn rechten te behouden, doch dit laatste [niet] belet dat de verkoper dient aan te tonen dat er nog sprake is van dergelijke schade in zijn hoofde”; - “het pand bovendien, zoals onder meer door [de tweede verweerster] ingeroepen en door [de eisers] niet tegengesproken, door de gemeente […] […] gekocht met het oog op afbraak”.
13. De appelrechters die zodoende de aan de eiseres verschuldigde vergoeding voor de herstelkosten, de minderwaarden en de grondinname verrekenen met de verkoopprijs, verantwoorden hun beslissing niet naar recht. Het onderdeel is gegrond. Tweede middel
14. Artikel 544 Oud Burgerlijk Wetboek, zoals hier van toepassing, verleent aan iedere eigenaar het recht om op een normale wijze van zijn zaak te genieten. De eigenaar van een pand die door een daad, een verzuim of eender welke gedraging het evenwicht tussen de eigendommen verbreekt door aan een naburige eigenaar hinder op te leggen die de gewone ongemakken van het nabuurschap overtreft, is een rechtmatige en passende vergoeding tot herstel van het verstoorde evenwicht verschuldigd. Zowel de door de naburige eigenaar geleden schade aan diens eigendom als gebruiks- en genotsderving komen voor een rechtmatige en passende vergoeding in aanmerking.
15. De appelrechters die oordelen dat de aansprakelijkheid van de eerste verweerster op grond van voormeld artikel 544 Oud Burgerlijk Wetboek slechts aanleiding geeft tot een verplichting tot herstel van het verbroken evenwicht tussen naburige erven, wat in onderhavig geval neerkomt op de herstelkosten en de minderwaarden, die zij afwijzen bij gebrek aan bewijs, en dat onrechtstreeks daaruit voortvloeiende schade, zoals genotsderving, niet dient te worden vergoed, omdat deze niet strekt tot herstel van het evenwicht tussen de naburige erven, verantwoorden hun beslissing niet naar recht. Het middel is gegrond. Overige grieven
16. De overige grieven kunnen niet tot ruimere cassatie leiden. Dictum Het Hof, Vernietigt het bestreden arrest in zoverre het oordeelt over de vordering van de eisers tot vergoeding voor de herstelkosten, de minderwaarden, de grondinname en de genotsderving. Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeeltelijk vernietigde arrest. Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over. Verwijst de aldus beperkte zaak naar het hof van beroep te Brussel. Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, derde kamer, samengesteld uit sectievoorzitter Koen Mestdagh, als voorzitter, en de raadsheren Antoine Lievens, Bart Wylleman, Ilse Couwenberg en Sven Mosselmans, en in openbare rechtszitting van 7 februari 2022 uitgesproken door sectievoorzitter Koen Mestdagh, in aanwezigheid van advocaat-generaal Henri Vanderlinden, met bijstand van griffier Mike Van Beneden. PDF document ECLI:BE:CASS:2022:ARR.20220207.3N.9 Gerelateerde publicatie(s) geciteerd door: ECLI:BE:CABRL:2024:ARR.20240321.1 Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div