VINAFUNDA c. Vereniging van mede-eigenaars van het co

(1).

(1)Zie concl. OM. Thesaurus CAS: EIGENDOM Vrije woorden: Gedwongen mede-eigendom - Appartementsrecht - Groep van gebouwen - Vereniging van mede-eigenaars - Omvang Wettelijke bepalingen: oud Burgerlijk Wetboek - 21-03-1804 - Artt. 577-3, eerste en vierde lid, en 577-5, §§ 1 en 2 - 30 ELI link Pub nr 1804032150 Thesaurus CAS: ONVERDEELDHEID Vrije woorden: Appartementsrecht - Groep van gebouwen - Vereniging van mede-eigenaars - Omvang Wettelijke bepalingen: oud Burgerlijk Wetboek - 21-03-1804 - Artt. 577-3, eerste en vierde lid, en 577-5, §§ 1 en 2 - 30 ELI link Pub nr 1804032150 Fiche 3 Waar de vereniging van mede-eigenaars pas actieve rechtspersoonlijkheid verwerft bij publicatie van de statuten, bestaat zij voordien als feitelijke vereniging die beschikt over een passieve rechtspersoonlijkheid waarop derden zich kunnen beroepen

(1).

(1)Zie concl. OM. Thesaurus CAS: VORDERING IN RECHTE Vrije woorden: Vereniging van mede-eigenaars - Appartementsrecht - Groep van gebouwen - Rechtspersoonlijkheid - Aard Wettelijke bepalingen: oud Burgerlijk Wetboek - 21-03-1804 - Artt. 577-3, eerste en vierde lid, en 577-5, §§ 1 en 2 - 30 ELI link Pub nr 1804032150 Annotaties Publicaties: RW-Rechtskundig weekblad - 2023/24, nr. 21, p. 824-

1. - SAGAERT, Vincent; Noot'Over groepen van gebouwen in het appartementsrecht. En over de onvruchtbaarheid van een muilezel' Tekst van de beslissing Nr. C.22.0011.N VINAFUNDA vzw, thans OPRECHT vzw, met zetel te 9000 Gent, Vina Bovypark 3, ingeschreven bij de KBO onder het nummer 0843.420.839, eiseres, vertegenwoordigd door mr. Paul Wouters, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 3000 Leuven, Koning Leopold I-straat 3, waar de eiseres woonplaats kiest, tegen VERENIGING VAN MEDE-EIGENAARS VAN HET COMPLEX ROSE GARDEN – UNIT B – RESIDENTIE BACCARAT TE GENT, VINA BOVYPARK 25/48, met zetel te 9000 Gent, Vina Bovypark 25/48, ingeschreven bij de KBO onder het nummer 0891.980.128, vertegenwoordigd door haar syndicus ADBE bv, met zetel te 9840 De Pinte, Begonialaan 6, bus A, ingeschreven bij de KBO onder het nummer 0824.308.968, met keuze van woonplaats bij mr. Filip Mertens, met kantoor te 9030 Gent, Marcus van Vaernewijckstraat 23, verweerster. I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis in hoger beroep van de rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Gent, van 3 september
2. Eerste advocaat-generaal Ria Mortier heeft op 9 september 2022 een schriftelijke conclusie neergelegd. Raadsheer Bart Wylleman heeft verslag uitgebracht. Eerste advocaat-generaal Ria Mortier heeft geconcludeerd. II. CASSATIEMIDDEL De eiseres voert in haar verzoekschrift dat aan dit arrest is gehecht, een middel aan. III. BESLISSING VAN HET HOF Beoordeling
3. De appelrechters oordelen dat voor de vernietiging van een beslissing van de algemene vergadering ook vereist is dat de eiseres een persoonlijk nadeel lijdt. Vervolgens oordelen zij dat de eiseres niet bewijst persoonlijk nadeel te hebben geleden door de beslissingen over de agendapunten 5, 6, 11, 13 en
4. Deze zelfstandige, niet-bekritiseerde redenen dragen de beslissingen over deze agendapunten. In zoverre is het middel niet ontvankelijk.
5. Artikel 577-3, eerste lid, Oud Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de beginselen met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom, neergelegd in artikel 577-2, § 9, en de bepalingen van deze afdeling van toepassing zijn op ieder onroerend goed waarop een gebouw of groep van gebouwen is opgericht of kan worden opgericht waarvan het eigendomsrecht verdeeld is volgens kavels die elk een privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten. Artikel 577-3, vierde lid, Oud Burgerlijk Wetboek bepaalt dat, indien het gebouw of de groep van gebouwen bestaat uit twintig kavels of meer, het mogelijk is dat de basisakte bepaalt dat er een of meer deelverenigingen worden opgericht voor de kavels van een of meer gebouwen van de groep van gebouwen en, indien in een gebouw een fysieke scheiding in duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig is, voor de kavels van één of meer van die onderdelen. Deze deelverenigingen zijn enkel bevoegd voor de in de basisakte aangeduide particulier gemeenschappelijke delen met dien verstande dat de hoofdvereniging exclusief bevoegd blijft voor de algemeen gemeenschappelijke delen en de zaken die tot het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom behoren. De artikelen 577-3 en volgende zijn van toepassing op deze deelverenigingen.
6. Artikel 577-5, § 1, Oud Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de vereniging van mede-eigenaars rechtspersoonlijkheid verkrijgt wanneer de volgende twee voorwaarden vervuld zijn: 1° het ontstaan van de onverdeeldheid door de overdracht of de toekenning van ten minste een kavel; 2° de overschrijving van de basisakte en van het reglement van mede-eigendom op het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie. Artikel 577-5, § 2, Oud Burgerlijk Wetboek bepaalt dat indien de statuten niet of niet tijdig werden overgeschreven, de vereniging van mede-eigenaars zich ten aanzien van derden niet op haar rechtspersoonlijkheid kan beroepen. Deze zijn echter wel gerechtigd ze in te roepen tegen de vereniging. Uit de samenhang van deze bepalingen volgt dat, van zodra een onverdeeldheid is ontstaan door de overdracht of toekenning van tenminste een kavel, een onder het appartementsrecht vallende groep van gebouwen van rechtswege beschikt over een vereniging van mede-eigenaars op het niveau van de groep. De vereniging van mede-eigenaars verwerft pas actieve rechtspersoonlijkheid bij publicatie van de statuten. Zolang dat laatste niet is gebeurd, bestaat de vereniging van mede-eigenaars als feitelijke vereniging en beschikt zij bovendien reeds over een passieve rechtspersoonlijkheid waarop derden zich kunnen beroepen.
7. De appelrechters stellen vast en oordelen dat: - Rose Garden nv de oorspronkelijke eigenares was van drie percelen grond gelegen nabij de Sint-Denijslaan te Gent waarop zij de intentie had drie residenties voor appartementen – genaamd unit A, B en C – op te richten met een ondergronds verbonden garagegedeelte; - Rose Garden nv bij notariële akte van 18 mei 1994 van voormelde percelen bouwgrond 3.543,82 m² heeft verkocht aan Noordstar nv die hierop de residentie unit A zou oprichten; - bij notariële akte van 23 juni 1994 Rose Garden nv en Noordstar nv een aantal afspraken hebben gemaakt aangaande de juridische structuur van het wooncomplex “Rose Garden”, de rechten en verplichtingen van elke unit werden vastgelegd en de wederzijdse erfdienstbaarheden werden beschreven, de kostendeling van de gemeenschappelijke delen en infrastructuren werd bepaald en in het algemeen de regels werden bepaald wat betreft het eigendomsrecht en het reglement van nabuurschap; - eveneens op 23 juni 1994 de basisakten van de units B en C werden verleden; - in het reglement van mede-eigendom van unit B de aandacht van de eigenaars wordt gevestigd op de structuur van het gebouw en in het bijzonder op de algemene infrastructuur met lastenverdeling bepaald in de algemene akte, houdende juridische structuur van het Rose Gardencomplex; - volgens datzelfde reglement van mede-eigendom externe eigenaars van een garage enkel toegang naar het ondergrondse garagecomplex hebben langs de garagepoort en niet gerechtigd zijn de gemene delen, zo algemene als bijzondere, van units A, B en C te betreden; - artikel 2.1 van de akte van 23 juni 1994 bepaalt dat er drie afzonderlijke residenties zullen worden opgericht, unit A, B en C; - artikel 2.2 van deze akte uitdrukkelijk bepaalt dat de grond betreffende unit A exclusief toebehoort aan Noordstar nv terwijl de grond van de units B en C exclusief toebehoort aan Rose Garden nv, alsook de latere eigenaars van de verschillende appartementen; - er in de akte van 23 juni 1994 afspraken werden gemaakt over de afpaling tussen de verschillende erven, over erfdienstbaarheden en de constructies voor nutsvoorzieningen; - wat betreft de verdeling van de kosten in artikel 3 van de akte van 23 juni 1994 werd bepaald dat elke residentie zal bijdragen in het werkingsfonds en desgevallend een reservefonds zal aanleggen om in de lopende uitgaven en investeringen van de gemeenschappelijke infrastructuur van het complex te voorzien; - tevens de kostenverdelingssleutel voor elke residentie werd vastgelegd, met name unit A (Residentie Aloha): 3.319/10.000sten, unit B (Residentie Baccarat): 3310/10.000sten en unit C (Residentie Camelia): 3.371/10.000sten; - artikel 4 van diezelfde akte van 23 juni 1994 uitdrukkelijk bepaalt dat het volledige complex van de drie residenties uiterlijk als één homogeen geheel dient te worden bewoond en beheerd; - de eiseres terecht stelt dat in de “basisakte” voor de units A, B en C van 23 juni 1994, werd bepaald dat tussen de drie residenties aangaande de aan de drie units gemeenschappelijke infrastructuur van het complex collegiaal overleg zou worden gepleegd tussen de voorzitters van de raden van beheer van de drie residenties; - deze bepaling volgens de rechtbank niet anders kan worden gelezen dan dat de partijen bij de akte van 23 juni 1994, die dateert van voor de inwerkingtreding van de dwingendrechtelijke appartementswet van 30 juni 1994, de bedoeling hadden met betrekking tot de kosten en het onderhoud van de aan de drie residenties gemeenschappelijke infrastructuur overleg te plegen en samen te werken; - de vrederechter terecht oordeelde dat voor de in onverdeeldheid aan de verschillende residenties toebehorende structuur moet worden teruggevallen op de bepalingen voorzien in artikel 577-2, § 9 en 10, Oud Burgerlijk Wetboek en artikel 577-3 Oud Burgerlijk Wetboek; - het de drie residenties geenszins verboden is om in de basisakte van 23 juni 1994 voor de drie units bepaalde onderlinge afspraken te maken aangaande het beheer van de gebouwen en hiertoe een samenwerkingsovereenkomst te sluiten. Uit deze redenen blijkt dat het complex Rose Garden met de drie residenties, units A, B en C een groep van gebouwen vormt, zoals bedoeld in artikel 577-3, eerste lid, Oud Burgerlijk Wetboek, waarvoor vanaf 1 augustus 1995, datum waarop de wet van 30 juni 1994 tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de mede-eigendom in werking trad, van rechtswege een vereniging van mede-eigenaars tot stand kwam. Uit deze redenen blijkt niet dat er voor unit B een deelvereniging in de zin van artikel 577-3, vierde lid, Oud Burgerlijk Wetboek is ontstaan.
8. De appelrechters die, ondanks de voormelde vaststellingen, oordelen dat elke residentie zijn eigen vereniging van mede-eigenaars heeft en er geen vereniging van mede-eigenaars bestaat voor het volledige complex van de drie residenties, verantwoorden niet naar recht hun oordeel betreffende de andere dan in ro 1 bedoelde beslissingen van de algemene vergadering van de verweerster van 15 april
9. Het middel is in zoverre gegrond. Dictum Het Hof, Vernietigt het bestreden vonnis behalve in zoverre het heeft beslist over de agendapunten 5, 6, 11, 13 en
10. Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeeltelijk vernietigde vonnis. Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over. Verwijst de aldus beperkte zaak naar de rechtbank van eerste aanleg West-Vlaanderen, rechtszitting houdend in hoger beroep. Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer, samengesteld uit sectievoorzitter Eric Dirix, als voorzitter, sectievoorzitter Koen Mestdagh, en de raadsheren Bart Wylleman, Ilse Couwenberg en Sven Mosselmans, en in openbare rechtszitting van 14 oktober 2022 uitgesproken door sectievoorzitter Eric Dirix, in aanwezigheid van eerste advocaat-generaal Ria Mortier, met bijstand van griffier Vanity Vanden Hende. PDF document ECLI:BE:CASS:2022:ARR.20221014.1N.3 Gerelateerde publicatie(s) Conclusie O.M.: ECLI:BE:CASS:2022:CONC.20221014.1N.3 Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div