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(1)Voir les concl. du MP. Thésaurus Cassation: LOUAGE DE CHOSES - BAIL A LOYER - Généralités Mots libres: Cas fortuit ou force majeure - Privation de jouissance temporaire - Exécution utile du contrat après le délai convenu - Effet sur la durée du bail Bases légales:

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(1)Voir les concl. du MP. Thésaurus Cassation: LOUAGE DE CHOSES - BAIL A LOYER - Fin (Congé. Prolongation. Etc) Mots libres: Bail à durée déterminée - Cas fortuit ou force majeure - Privation de jouissance temporaire - Suspension des obligations réciproques - Date d'expiration de la durée du bail - Intention des parties - Effet sur la durée du bail Thésaurus Cassation: CONVENTION - DROITS ET OBLIGATIONS DES PARTIES - Entre parties Mots libres: Bail à loyer - Fin (Congé. Prolongation. Réintégration. Etc) - Bail à durée déterminée - Cas fortuit ou force majeure - Privation de jouissance temporaire - Suspension des obligations réciproques - Date d'expiration de la durée du bail - Intention des parties - Effet sur la durée du bail Annotations Publications: JT-Journal des tribunaux - 2023, nr. 9, p. 163-

1. - VAN ZUYLEN, Jean; Note'Force majeure temporaire et prolongation du contrat de bail à durée déterminée' Texte des conclusions C.20.0006.F Conclusions de Mme l’avocat général Bénédicte Inghels: Sur le moyen:
2. Le moyen fait grief au jugement attaqué de ne pas justifier légalement sa décision, en considérant que, lorsqu’en raison d’un cas de force majeure, l’exécution d’un contrat de bail a été temporairement suspendue, sa durée devait être prolongée pour un terme correspondant à la durée de l’empêchement résultant de ce cas de force majeure, et ce, au motif qu’il convenait de consacrer au délai d’exécution du contrat de bail suspendu une durée effective pour en assurer toute l’utilité que le preneur pouvait en attendre. Selon le moyen, le jugement attaqué confère à la théorie des risques dans les contrats une portée qu’elle n’a pas et méconnaît en outre la force obligatoire du contrat de bail commercial litigieux, en en modifiant un élément essentiel ou, à tout le moins, substantiel, en l’espèce, la durée.
3. La question est posée dans le cadre d’un bail commercial, dont on sait qu’il doit rechercher un équilibre entre les droits de propriété du bailleur et ceux du preneur, liés à la protection du fonds de commerce et dont l’investissement commercial doit être garanti par une certaine pérennité

(1), mais tombe dans le cadre du droit commun du bail.

1. L’article 1722 de l’ancien Code civil dispose que « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement ». Cette disposition apporte une réponse à deux hypothèses. D’une part, la perte totale du bien loué: si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. Cette disposition suppose que la privation de la jouissance du bien résulte d'une impossibilité totale pour le bailleur de l’offrir, en raison d'un cas fortuit ou de force majeure. D’autre part, en cas de perte partielle, une option est laissée dans le chef du preneur, qui peut demander une diminution du prix ou la résiliation du bail, selon les circonstances. Les deux hypothèses rencontrées par la loi rencontrent certainement l’intérêt du preneur. La possibilité de demander la résiliation du bail en cas de perte partielle de la jouissance du bien s’apprécie, selon les circonstances: ainsi, la question de l’utilité de la jouissance du bien peut être envisagée.
2. La question posée par le moyen est cependant différente, puisque la force majeure empêche le bailleur de remplir son obligation d’offrir la jouissance du bien mais cet empêchement est temporaire. En d’autres termes, l’impossibilité est certes totale, mais elle n’est pas définitive. En ce cas, la force majeure, qui empêche une partie de remplir ses obligations, suspend l'exécution de tous les engagements nés d'un contrat synallagmatique, lorsque cet empêchement n'est que temporaire et que le contrat peut encore être utilement exécuté après le délai convenu. Il n’y a pas de contestation sur ce point. Il s’ensuit que, lorsque l’impossibilité pour le bailleur de prester, en raison d'un cas fortuit ou de force majeure, la jouissance promise dans le bail n’est que temporaire, le contrat pouvant encore être utilement exécuté après le délai convenu les obligations nées du bail sont suspendues et devront à nouveau être exécutées lorsque cette impossibilité prend fin.
3. Mais de quelles obligations s’agit-il? Ou, pour le dire autrement, l’obligation d’offrir la jouissance du bien court-elle pendant un délai fixe, auquel cas elle est limitée par le terme du contrat, ou court-elle pendant toute la durée convenue? En d’autres termes, encore, la question soulevée par le moyen consiste à savoir si, à l’issue de l’empêchement, le contrat de bail commercial se poursuit jusqu’à son terme initial ou si, son exécution ayant été suspendue, sa durée d’exécution est prolongée de la même la période que celle de la suspension. Pour reprendre l’expression de A. ETIENNEY, il y aurait lieu d’opérer une distinction entre la conception purement chronologique du terme, auquel cas celui-ci aurait a priori un caractère extinctif de l’obligation, et le caractère chronométrique du terme, qui admet en ce cas que « par l’intermédiaire de ce dernier, une « quantité d’exécution peut avoir été déterminée

(2)». Cette question est controversée. Elle revêt pourtant une singulière actualité, de nombreux baux commerciaux ayant été suspendus pendant la période de confinement. 6. Une première tendance considère, comme le soutient le moyen, que, en cas de survenance d’un cas de force majeure temporaire, « ce n’est pas le bail qui est suspendu, mais les obligations nées du bail, de sorte que le contrat de bail conservera donc son terme normal

(3)». Il s’agit de l’enseignement classique de De Page. A propos de l’incidence de la force majeure sur les contrats à prestations successives à durée déterminée, X. THUNIS

(4)considère que, « sauf clause expresse prorogeant la durée du contrat [à exécution successive] à due concurrence, celui-ci se trouve irrémédiablement amputé ». La réflexion qui sous-tend cette opinion est bien éclairée par J. Ghestin

(5): « La suspension a des effets irréversibles. L’exception d’inexécution implique seulement un retard dans l’exécution du contrat et non une dispense, même partielle d’exécuter. En revanche, la suspension du contrat à exécution successive interdit aux parties d’obtenir l’exécution intégrale du contrat. ‘Il n’y a pas simple retard mais inexécution partielle; pendant la période de suspension les parties sont dispensées d’exécuter leurs obligations, et la portion non exécutée ne sera pas rattrapée’ ». Cette tendance s’inscrit dans une conception chronologique du terme. Cet enseignement correspond-il pour autant à l’équilibre recherché par la législation? D’une part, les réponses que celle-ci apporte dans l’article 1722 de l’ancien Code civil offrent indéniablement une souplesse avantageuse pour le preneur. D’autre part, ce dernier a un intérêt à ce que les investissements qu’il a consentis puissent être amortis sur la durée effective du bail. C’est l’effet utile du bail. 7. Une deuxième voie est empruntée par d’autres auteurs. Elle repose sur une conception chronométrique du terme. Les auteurs estiment qu’il ne peut être question de suspension que si le contrat dans sa totalité peut encore être utilement exécuté après disparition du cas de force majeure, de sorte qu’on ne peut se limiter à la seule suspension des obligations du contrat

(6). Les effets de la force majeure sur les contrats synallagmatiques ne sont en effet pas limités à une seule obligation de part et d’autre: « généralement, chaque partie est tenue d’un faisceau d’obligations

(7)». La réflexion s’est nourrie pendant la crise du coronavirus. Faisant application de la théorie des risques

(8), M. HIGNY écrit qu’à partir du moment où « le bailleur pourra, en principe, à nouveau satisfaire à son obligation d'assurer la jouissance des lieux loués […], le preneur devra reprendre à ce moment l'exécution de ses obligations contractuelles, dont le paiement du loyer et des charges au profit du bailleur, sauf si […], le bail ne peut plus être poursuivi utilement; dans ce cas il faudrait s'orienter vers sa dissolution

(9)». A l’inverse des positions défendues dans le cas d’espèce, les auteurs mettent en exergue qu’une telle solution est également avantageuse pour le bailleur: constatant que l’application de la théorie des risques, sous un effet suspensif, pouvait être choquante, puisque le bailleur se voyait privé de ses rentrées financières, ils soulignent que cet effet pouvait être atténué en privilégiant la thèse, défendue par S. JANSEN et D. PHILIPPE, que « la suspension entrainera une prolongation du contrat d’une durée égale à la suspension

(10)». Les auteurs qui proposent cette solution suggèrent que cette atténuation des effets négatifs dans le chef du bailleur peut être réalisée « en faisant constater, amiablement ou par voie judiciaire, une prolongation du bail d’une durée égale à celle de la suspension

(11)». En soulignant qu’il convient de faire constater cette solution par accord ou par la voie judiciaire, il est ainsi révélé que la prolongation automatique ne va pas de soi ou que, à tout le moins, la suggestion pêche par une relative insécurité juridique. 8. C’est ainsi qu’émerge, dans la doctrine la plus contemporaine, une troisième tendance. Elle rencontre de manière générale l’incidence de la force majeure sur les contrats à prestations successives à durée déterminée. Elle tend à déterminer si la volonté des parties était d’exécuter les obligations du contrat pendant la durée effective de celui-ci, auquel cas une prorogation serait envisageable, ou si elles considéraient la date d’expiration du contrat comme essentielle, ce qui ne permet pas la prorogation

(12). Cette opinion prend appui sur un arrêt du 13 janvier 1956

(13), par lequel la Cour a considéré que « la force majeure, qui empêche une partie de remplir ses obligations, suspend l'exécution de tous les engagements nés d'un contrat synallagmatique, lorsque cet empêchement n'est que temporaire et que le contrat peut encore être utilement exécuté après le délai convenu ». Dans cette opinion, le critère de « l’exécution encore utile » est déterminant pour apprécier si la force majeure ne fait que suspendre les obligations ou si elle entraîne la dissolution du contrat. Il n’est pas certain que cette interprétation s’éloigne tant de l’enseignement classique. Ainsi, De Page

(14)soulignait, en commentant un arrêt de la cour d’appel de Liège du 14 février 1917

(15), qu’il n’y a pas suspension « si la suspension se prolonge pendant un temps tel qu'à son expiration, le contrat a perdu toute utilité ». De même, évoquant l’arrêt de la Cour de 1956, il écrit également que, selon le caractère de l’obstacle, « le contrat sera, par application de la théorie des risques, tantôt dissous, tantôt simplement suspendu »

(16). Or, « l’exécution encore utile » se déterminera en fonction de la volonté des parties. Si leur volonté était de bénéficier des prestations contractuelles réciproques pendant une période effective, l’exécution utile du contrat ne pourrait être réalisée que pendant toute la durée effective du contrat. Si, par contre, elles n’entendaient pas poursuivre le contrat au-delà du terme convenu, l’exécution utile ne pourrait dépasser ce terme; ce sont les parties qui décident si elles se satisfont d’une exécution amputée, en ce cas, il est question d’une suspension, ou si elles ne s’en satisfont pas, en ce cas, le contrat est dissous de plein droit. Soulignant qu’un longue paralysie du lien contractuel peut créer une situation peu conforme à l’économie contractuelle initiale, P.-H. ANTONMATTEI relève que « la suspension ne répond plus alors à l’autre aspect de sa finalité, qui est de demeurer, ‘quant au fond des rapports qu’elle préserve, d’une parfaite neutralité’

(17)». L’auteur suggère d’envisager la durée d’exécution utile d’une obligation à exécution successive à durée déterminée en fonction « de l’importance de la durée stipulée, appréciée à l’aune de l’opération contractuelle, sous couvert de la recherche d’une prétendue volonté commune des contractants

(18)». J. VAN ZUYLEN argumente en faveur de cette solution de manière convaincante. Sur un plan théorique, il pose les principes qui doivent gouverner le raisonnement, le problème devant être « résolu à la lumière de l’interprétation de la volonté des parties et du principe de l’exécution de bonne foi. On peut du reste se référer à la règle selon laquelle le lien contractuel doit être préservé dans la mesure où il présente encore une utilité

(19)». Cette opinion rejoint enfin l’équilibre voulu par le législateur, en protégeant les droits de chaque partie tout en tenant compte des circonstances propres à l’espèce. C’est encore ce que souligne J. VAN ZUYLEN, qui met en exergue que « en matière de bail commercial, on peut estimer que la durée – de principe – de 9 ans s’entend d’une durée effective dès lors que le preneur doit jouir d’une période d’exploitation suffisante pour amortir les investissements réalisés dans les lieux ». Mais comme le souligne N. Bernard, cette prorogation du contrat « requiert naturellement l’accord des parties – ou l’intervention d’un juge; en aucune manière […] elle ne constitue un droit acquis pour le bailleur

(20)». Sans dénier l’importance de respecter le délicat équilibre entre la protection du preneur et la prise en compte des intérêts du bailleur, cette solution, qui repose sur la volonté des parties et l’effet utile de la convention, a décidément ma faveur. Par conséquent, lorsque, s’agissant d’un bail à durée déterminée, l’intention des parties était d’exécuter ce bail pendant sa durée effective, la durée du bail peut être prolongée à concurrence de la durée de la suspension des obligations respectives en raison d'un cas fortuit ou de force majeure. 9. Cette tendance, qui garantit le délicat équilibre entre les parties, repose sur leur volonté et le principe d’exécution de bonne foi des conventions et préserve le lien contractuel dont l’effet utile est maintenu, me paraît devoir être approuvée. Elle a été appliquée par le jugement attaqué. En effet, sans être critiqué sur ce point, il déduit des circonstances de fait relatées dans le jugement du 14 février 2020 que les parties ont conclu un contrat de location « pour une durée de 18 ans » et qu’elles ont entendu poursuivre l'exécution du contrat à l'issue de la période d'indisponibilité du bien pour force majeure et que leur intention était d’exécuter le bail pendant toute sa durée effective. Il énonce que ce jugement non attaqué du 14 février 2020 constate que, après de nombreux incidents factuels et procéduraux, la demanderesse a fini par reprendre possession des lieux loués et que « le 1er septembre 2018, l'exploitation du restaurant […] a repris », que la défenderesse « a renoncé à toute demande en résolution du bail commercial sur pied de l’article 1722, alinéa 1er, du Code civil » et que, « par lettre officielle du 7 août 2018, la [demanderesse] a informé la [défenderesse], par la voie de son conseil, de sa décision de ne pas maintenir sa demande ‘tendant à entendre déclarer que le bail entre parties aurait pris fin suite à la destruction totale du bien loué’ ». Statuant sur la demande de prorogation du bail de la défenderesse, le jugement attaqué considère qu’ « il est acquis qu'en l'espèce, la [défenderesse] a renoncé à toute demande en résolution du contrat de bail commercial sur pied de l’article1722, alinéa 1er, du Code civil et qu'en vertu des données de fait tels que relatées dans le jugement interlocutoire du 14 février 2020, les parties ont entendu poursuivre l'exécution du contrat à l'issue de la période d'indisponibilité du bien pour force majeure », que « le lien contractuel doit être préservé lorsqu'il présente une utilité, l'objectif étant de stabiliser les droits du preneur sur les locaux commerciaux pendant une durée d'exploitation suffisante pour amortir les investissements réalisés dans les lieux ». La décision de proroger le bail est donc conforme à la volonté des parties. Le jugement attaqué, qui par ses motifs considère que l’intention des parties était d’exécuter ce bail pendant toute la durée effective du bail pour permettre à la défenderesse d’amortir les investissements réalisés dans les lieux, décide légalement de prolonger la durée du contrat de bail commercial « à concurrence de celle de l'empêchement de l'exécution du contrat par la force majeure », soit pendant une période de 32 mois. Le moyen ne peut être accueilli. Conclusion: Rejet. _____________________________

(1)B. LOUVEAUX, Le droit du bail commercial, Larcier 2011, pp. 20 et s.

(2)A. ETIENNEY, La durée de la prestation. Essai sur le temps dans l’obligation, LGDJ, lextenso editions, spéc., p. 573.

(3)H. DE PAGE, T. IV, p. 659, n° 639 a ; J. VANKERCKHOVE, Les baux en général, Les novelles, Droit civil, Tome VI, éd. 2000, pp. 279-280, n° 421.

(4)X. THUNIS, La suspension du contrat, in La fin du contrat, CUP, vol. 5, p. 74, n° 28.

(5)J. GHESTIN, L'exception d'inexécution. Rapport français, in Les sanctions de l'inexécution des obligations contractuelles. Etudes de droit comparé, 2001, p. 29, n° 25.

(6)S. JANSEN, Prijsvermindering, 1ère éd., 2015, pp. 711-712 ; D. PHILIPPE, La force majeure temporaire et la suspension des obligations contractuelles, in Le droit des obligations dans la vie de l'entreprise / Het verbintenissenrecht in het leven van de onderneming, eds C. DELFORGE, S. STIJNS et P. WERY, Bruges, La Charte 2017, p. 231.

(7)P. WÉRY, Droit des obligations, vol. I Théorie générale du contrat, Larcier 2010, n° 578.

(8)Pour une analyse de la théorie des risques au contrat de bail commercial pendant la crise du Covid 19, voy. aussi l’étude de J. GHUYSEN, « La force majeure, l’abus de droit et l’imprévision à la rescousse des preneurs de bail commercial durant la crise Covid 19 », Revue de la Faculté de droit de l’Université de Liège, 2022, spec. pp. 316 à 323.

(9)M. HIGNY, « Le paiement du loyer et des charges au bailleur dans le bail d'un bien immeuble face au coronavirus », JT 2020, n°6811.

(10)D. PHILIPPE, op.cit., p. 231.

(11)M. HIGNY et H. VYNCKE, « Juridische panoplie bij pandemie ? Eerste rechtspraak m.b.t. COVID19 commentarieerd/Panoplie juridique face à une pandémie ? Les premières décisions commentées en matière de COVID19 », pp. 95-96.

(12)A. DE BOECK et ALII, Schorsing van verbintenissen en overeenkomsten, pp. 83-84 ; M. DE POTTER DE TEN BROECK, « Gewijzigde omstandigheden in het contractenrecht », pp. 346-350, et « Tijdelijke versus definitieve overmacht », NjW 2017, pp. 382-383 ; A. HOET et S. VOET, « Overmacht door corona in contractuele relaties », RW 2020-21, pp. 210-211 ; A. VAN OEVELEN et A. DE BOECK, « Overmacht en imprevisie in het Belgische contractenrecht » in Overmacht, 1ère éd., 2015, pp. 10-11 ; J. VAN ZUYLEN, « Coronavirus et force majeure: questions choisies », RGDC 2020, pp. 389-392 ; N. BERNARD, « Dernières tendances jurisprudentielles en matière de bail commercial et de Covid-19 », JLMB 2021, p. 43, qui considère que « cette prorogation du contrat n’est pas inenvisageable certes, et peut d’ailleurs être suivie sur le plan des principes ».

(13), Cass. 13 janvier 1956 Pas. 1956, I, 460.

(14)DE PAGE, T. II, p. 608, n° 606.

(15)Liège, 14 février 1917, Pas. 1917, II, 130.

(16)DE PAGE, op. cit., p. 815, n° 846.

(17)P.-H. ANTONMATTEI, Contribution à l'étude de la force majeure, LGDJ t. 220, pp. 217-220.

(18)Ibidem, n° 313.

(19)J. VAN ZUYLEN, « Coronavirus et force majeure : questions choisies », RGDC 2020/7, p. 390.

(20)N. BERNARD, « Dernières tendances jurisprudentielles en matière de bail commercial et le Covid 19 », JLMB, 2021, p. 43. Document PDF ECLI:BE:CASS:2022:CONC.20221110.1F.5 Publication(

1. s)liée(
2. s)Jugement/arrêt: ECLI:BE:CASS:2022:ARR.20221110.1F.5 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div