BIBLIMMO s.r.l. contra EUROPABANK s.a.

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(1)Voir les concl. du MP. Thésaurus Cassation: SAISIE IMMOBILIERE Mots libres: Saisie-exécution - Adjudication des biens saisis - Notaire - Enchères - Refus - Conséquence Bases légales: Code Judiciaire - 10-10-1967 - Art. 1589, al. 1er - 01 Lien ELI No pub 1967101052 Fiche 2 Aux termes de l'article 608 du Code judiciaire, la Cour de cassation connaît des décisions rendues en dernier ressort qui lui sont déférées pour contravention à la loi ou pour violation des formes, soit substantielles, soit prescrites à peine de nullité ; il appartient à la Cour de décider, le cas échéant d'office, si la décision qui lui est déférée par le pourvoi revêt la qualité de décision rendue en dernier ressort

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(1)Voir les concl. du MP. Thésaurus Cassation: POURVOI EN CASSATION - MATIERE CIVILE - Décisions contre lesquelles on peut se pourvoir - Généralités Mots libres: Décision rendue en dernier ressort - Notion Bases légales: Code Judiciaire - 10-10-1967 - Art. 608 - 01 Lien ELI No pub 1967101052 Fiche 3 Aucune disposition légale n'impose à la partie demanderesse qui dirige concomitamment contre la même décision un appel et un pourvoi en cassation de préciser que ce dernier est formé à titre subsidiaire

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(1)Voir les concl. du MP. Thésaurus Cassation: POURVOI EN CASSATION - MATIERE CIVILE - Formes - Forme du pourvoi et indications Mots libres: Moyen - Indication requises - Appel d'une décision - Pourvoi en cassation concomitamment contre la même décision - Caractère subsidiaire du pourvoi - Absence d'indication Texte des conclusions C.21.0367.F Conclusions de M. l’avocat général de Koster : I. Faits de la cause et antécédents de la procédure. Le litige est relatif à la contestation du prix d’une vente publique sur saisie. A la requête de la S. A. Europabank, le juge des saisies du tribunal de première instance francophone de Bruxelles a nommé le notaire Paul Maselis, de résidence à Schaerbeek, aux fins de procéder à l’adjudication de deux immeubles saisis appartenant à la S.A. Altaf Immobilière, situés à Bruxelles, avenue de Stalingrad 122 et à Watermael-Boitsfort, rue de la Fauconnerie 1-

1. La vente de l'immeuble de l'avenue de Stalingrad s'est déroulée en ligne, via la plate-forme « Biddit ». Suivant le cahier des charges du 11 décembre 2019, les enchères devaient débuter le 5 février 2020 à 14h00 pour se terminer le 13 février 2020 à 14h
2. Il était par ailleurs prévu que le procès-verbal d'adjudication serait signé en l'étude du notaire le 18 février
3. La mise à prix a été fixée à 350.000,00 €. Il ressort de l'historique des enchères que celles-ci ont été très animées le 13 février 2020, au cours de la dernière demi-heure de la vente. A l'échéance de celle-ci, l'immeuble a été adjugé provisoirement à la demanderesse au prix de 2.000.000,00 €. D'après les premières informations disponibles, le notaire Maselis avait, au préalable, écarté une enchère supérieure, réalisée par un tiers. En réalité, il est apparu par la suite que le notaire avait écarté les enchères supérieures de deux enchérisseurs avant de retenir celle de la demanderesse. Le 14 février 2020, l'étude du notaire Maselis a invité la demanderesse à verser la caution de 250.000,00 €. Le même jour, l'avocat de la demanderesse a répondu qu'elle allait verser cette caution tout en précisant qu'elle se réservait le droit de contester le prix retenu « dans la mesure où vous avez reconnu vous-même que les enchères n'étaient pas sérieuses et qu'elles avaient été réalisées par un tiers insolvable. Vous avez d'ailleurs écarté vous-même lesdites enchères avant même la clôture des enchères de sorte qu'il faut adjuger le bien à concurrence du montant de la dernière enchère effectuée par notre cliente, soit un prix de 1.050.000 € ». Le 18 février 2020, le notaire Maselis a dressé le procès-verbal d'adjudication. Il y est fait mention d'un prix obtenu et retenu lors des enchères de 2.000.000,00 €. Le conseil de la demanderesse s'est ensuite à nouveau adressé au notaire et à la S.A. Europabank, en réitérant que le bien devrait être adjugé à la demanderesse au prix de 1.050.000,00 €, étant le montant de sa dernière enchère, après élimination de toutes les enchères émises par les deux enchérisseurs écartés, ayant entrainé une augmentation artificielle de celles-ci. La demanderesse a payé le prix de vente, les frais forfaitaires mis à charge de l'adjudicataire et les intérêts de retard, sans préjudice du droit qu'elle se réservait de contester le prix auquel l'immeuble lui était adjugé. Le 3 mars 2020, le notaire Maselis a fait signifier le procès-verbal d'adjudication à la S.A. Altaf Immobilière. Entretemps, le 28 février 2020, la demanderesse a fait citer les SPRL Maselis et SRL Maselis & Devriese devant le Président du tribunal de l'entreprise francophone de Bruxelles aux fins de : - leur faire interdiction de se dessaisir en faveur de quiconque des fonds versés entre leurs mains par la SPRL Biblimmo dans le cadre de la vente publique de l'immeuble, et ce dans l'attente d'une décision définitive à intervenir dans le cadre de la procédure au fond ; - leur faire interdiction de dresser le procès-verbal d'ordre, et ce, dans l'attente d'une décision définitive à intervenir dans le cadre de la procédure au fond ; - leur ordonner de communiquer à la demanderesse, dans les 48 heures du jugement à intervenir, l'intégralité du dossier de la vente publique contenant notamment l'identité de l'ensemble des enchérisseurs et les éléments leur ayant permis de s'apercevoir en quelques secondes que le dernier offrant n'était ni sérieux ni solvable, sous peine d'astreinte ; - à titre subsidiaire, limiter la divulgation du dossier notarial en autorisant les SPRL Maselis et SRL Maselis & Devriese à raturer pour rendre illisibles les coordonnées des autres enchérisseurs que la demanderesse et le dernier enchérisseur non retenu et, pour le surplus ; - leur ordonner de divulguer, dans les 48 heures du jugement à intervenir, les éléments leur ayant permis de s'apercevoir en quelques secondes que le dernier offrant n'était ni sérieux, ni solvable, sous peine d'astreinte. Par ordonnance du 8 avril 2020, le Président dudit tribunal a ordonné le renvoi de la cause devant le Président du tribunal de première instance francophone de Bruxelles. Cette cause est actuellement au rôle. Le 6 mai 2020, la demanderesse a introduit la présente procédure. A l'audience du 21 septembre 2020, les parties ont indiqué que la cause introduite le 28 février 2020 était « bloquée » et ne serait pas diligentée. Par jugement du 14 décembre 2020, le juge des saisies du tribunal de première instance francophone de Bruxelles a déclaré l'action recevable en ce qu'elle tend à fixer le prix de l'adjudication de l'immeuble de l'avenue de Stalingrad au montant de 1.050.000,00 € et, avant dire droit, sur base de l'article 19, alinéa 3, du Code judiciaire, a ordonné aux SPRL Maselis et SRL Maselis & Devriese de déposer au dossier de la procédure, en le remettant au greffe de la chambre des saisies pour le 4 janvier 2021 au plus tard, une copie certifiée conforme par elles-mêmes du dossier de la vente publique contenant le déroulement des enchères depuis le 5 février 2020 à 14h00 qu'à la dernière enchère non retenue (de 2.022.000,00 € ou 2.026.000,00 €) et ce, sans que les identités des enchérisseurs autres que la SPRL Biblimmo apparaissent; la motivation du refus de retenir la dernière enchère de 2.022.000,00 € ou 2.026.000,00 € et, si cette motivation n'apparaît pas dans le dossier de la vente publique, a ordonné aux SPRL Maselis et SRL Maselis & Devriese de l'expliquer dans une note à déposer au dossier de la procédure, en la remettant au greffe de la chambre des saisies, pour le 4 janvier 2021 au plus tard; enfin, a ordonné aux SPRL Maselis et SRL Maselis & Devriese de déposer une note au dossier de la procédure, en la remettant au greffe de la chambre des saisies, pour le 4 janvier 2021 au plus tard, dans laquelle elles précisent, pour chaque enchère émise depuis le 5 février 2020 à 14h00, si elle l'a été par la personne « A », « B » ou « C ». Le juge des saisies a, par contre, rejeté la demande avant dire droit de la SPRL Biblimmo d'ordonner aux Sprl Maselis et SRL Maselis & Devriese de lui délivrer les clés de l'immeuble dans les 48 heures du jugement à intervenir, sous peine d'une astreinte de 250,00 € par jour de retard ainsi que la demande avant dire droit de la S.A. Altaf Immobilière d'autoriser le notaire Maselis à dresser le procès-verbal d'ordre et à payer les créanciers hypothécaires « à titre provisionnel ». A la suite de ce jugement, les SPRL Maselis et SRL Maselis & Devriese ont déposé les pièces sollicitées, dont il ressort notamment que deux enchères supérieures à celle de la demanderesse, émanant de deux personnes différentes, ont été écartées. Statuant sur la demande de révision du prix de l'adjudication du bien litigieux, le jugement attaqué décide que l'adjudication constatée en faveur de la demanderesse, au prix de 2.000.000 € avec l'accord du créancier poursuivant, est régulière et conforme à ce que prévoyait le cahier des charges de la vente. II. Examen du pourvoi. La défenderesse oppose une fin de non-recevoir au pourvoi déduite de l’absence d’indication du caractère subsidiaire du pourvoi qui ne me paraît pas pouvoir être retenue. Cette fin de non-recevoir est inspirée de la doctrine défendue par le Professeur G. De Leval qui considère qu’« en cas de doute, le demandeur peut simultanément former un appel et un pourvoi en cassation contre le jugement entrepris. Dans ce cas, le pourvoi (qui pour être recevable doit être expressément formé à titre conservatoire), n’implique aucune renonciation à l’appel »

(1). Je relève que les défenderesses soutiennent d’ailleurs, dans le cadre de la procédure d’appel, que cet appel est irrecevable. Au demeurant, aucune disposition légale n’impose l’indication du caractère subsidiaire du pourvoi. La première branche du moyen unique reproche à la décision attaquée d’avoir avoir violé l’article 1589 du Code judiciaire en décidant que seule la dernière offre de A et ensuite seule la dernière offre de B devaient être écartées alors que, selon le pourvoi, le juge aurait dû interpréter l’article 1589 du Code judiciaire de façon à obliger le notaire à refuser toutes les enchères émises par A et B. Un créancier peut poursuivre l’expropriation des biens immobiliers appartenant en propriété à son débiteur conformément aux dispositions du Code judiciaire et notamment celles relatives à l’adjudication des biens saisis. En vertu de l’article 1587, aliéna 2, du Code judiciaire, l’adjudication se fait en une seule séance, dématérialisée ou non, aux enchères; les articles 1589 et 1590 sont applicables à cette adjudication; les enchères peuvent être émises sous forme physique ou sous forme dématérialisée; les conditions de vente déterminent le mode, les conditions et le délai d’émission des enchères; lors d’une vente publique dématérialisée, le notaire adjuge le bien dans une période de maximum dix jours ouvrables après le moment où les enchères dématérialisée ont été clôturées; l’adjudication se réalise en un même jour, d’une part, par la communication en ligne de l’enchère la plus élevée retenue et, d’autre part, par l’établissement d’un acte qui constate l’enchère la plus élevée retenue ainsi que le consentement du requérant et de l’adjudicataire. Selon l’article 1589, alinéa 1er, du même code, le notaire peut refuser les enchères des personnes qui lui sont inconnues ou dont l’identité ou la solvabilité ne lui paraissent pas justifiées. Dans son arrêt du 15 avril 2005, votre Cour a fixé les limites de la mise en œuvre de l’article 1589 du Code judiciaire en décidant que « lorsqu’il refuse la meilleure offre parce que l’enchérisseur ne satisfait pas à la condition qui consiste à être en possession d’un chéque bancaire d’un certain montant, le notaire peut adjuger la vente au second plus offrant qui est en possession du juge exigé; que le fait que le plus offrant qui a été refusé a fait d’autres offres lors de la dite séance au cours de laquelle le second plus offrant a, chaque fois, fait une offre plus importante, n’y déroge pas »

(2). L’enseignement que l’on peut tirer de votre arrêt consiste à dire que l’enchère la plus élevée n’est pas celle subsistant après l’écartement de l’ensemble des enchères émises par la personne concernée, mais bien l’enchère qui précède immédiatement l’enchère ainsi écartée eu égard à la nature juridique de l’enchère qui s’identifie à une offre

(3)en sorte que l’offre émise par une personne lie cette dernière qui restera tenue par sa dernière offre. Le moyen, en cette première branche, repose tout entier sur le soutènement contraire et me paraît, en conséquence, manquer en droit. La deuxième branche du moyen unique reproche à la décision attaquée de ne pas avoir constaté avec certitude que les raisons ayant justifié l’écartement des dernières enchères émises par les enchérisseurs A et B, n’imposaient pas, aussi, l’écartement de toutes celles émises par eux dans le cours des enchères. Les considérations, vainement critiquées par la première branche du moyen, que le refus par le notaire de l’enchère la plus élevée d’un enchérisseur pour un motif visé à l’article 1589 du Code judiciaire n’entraîne pas l’écartement de l’ensemble des enchères de celui-ci, suffit à fonder la décision du jugement attaqué que la demanderesse reste tenue par sa dernière offre. Dirigé contre des considérations surabondantes du jugement attaqué, le moyen, qui, en cette branche, ne saurait entraîner la cassation, est dénué d’intérêt, partant, irrecevable. III. Conclusion: rejet du pourvoi. __________________________________________

(1)G. DE LEVAL, « Manuel de procédure civile », Larcier, T. 2, vol. 2, p. 148 ; voir également J. VERBIST et B. VANLERBERGHE, « Ontvankelijkheid van het cassatie beroep in burgelijke zaken », in Procéder devant la Cour de cassation, 2016, p. 353, n° 40; Ph. GÉRARD, H. BOULARBAH et J-F VAN DROOGHENBROECK, « Pourvoi en cassation en matière civile », p. 42, n° 50.

(2)Cass. 15 avril 2005, RG C.04.0324.N ECLI:BE:CASS:2005:ARR.20050415.7, Pas. 2005, n° 230, avec concl. de l’avocat général BRESSELEERS, publiée à leur date dans AC et publié dans T. Not. 2005, p. 594.

(3)H. DE PAGE, « Traité élémentaire de droit civil belge », t. II, n° 531ter ; D. MICHIELS, « Hoe definitief is de toewijzing », RW 2012-2013, 1143-1144 ; Cass. 13 janvier 1966, Pas. 1966, I, 613 ; A. DE COSTER, « De wijzigingen inzake insolventie bekeken door het oog van de rechtspracticus », Nieuwsbrief Notariaat 2018, p. 7 et suiv. Document PDF ECLI:BE:CASS:2022:CONC.20221117.1F.6 Publication(s) liée(s) Jugement/arrêt: ECLI:BE:CASS:2022:ARR.20221117.1F.6 citant: ECLI:BE:CASS:2005:ARR.20050415.7 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div