D. contra DHR-LATERALE s.r.l.

(1).

(1)Voir les concl. du MP. Thésaurus Cassation: VENTE Mots libres: Bien grevé d'une servitude non apparente - Absence de déclaration d'existence de la servitude - Conséquence - Indemnité d'éviction Bases légales: ancien Code Civil - 21-03-1804 - Art. 1637 - 30 Lien ELI No pub 1804032150 ancien Code Civil - 21-03-1804 - Art. 1638 - 30 Lien ELI No pub 1804032150 Texte des conclusions C.22.0046.F-C.22.0196.F Conclusions de M. l’avocat général de Koster : Les pourvois en cassation en les causes C.22.0046.F et C.22.0196.F étant dirigés contre l’arrêt rendu le 20 mai 2021 par la cour d’appel de Bruxelles, il y a lieu de les joindre. I. Faits de la cause et antécédents de la procédure. Le litige concerne la vente d’un immeuble situé avenue latérale à Uccle et se trouvant en contrebas de - et parallèle à – (…), située une dizaine de mètres plus haut. En vue de préserver la vue des immeubles (…), une servitude limitait la construction d’immeubles à front de rue de l’avenue Latérale à une hauteur maximale de 10,50m au-dessus du niveau de cette avenue, étant précisé que les constructions seront soit d’un étage et demi avec toit « à la mansard », soit de deux étages avec toit plat. Ni le compromis du 30 octobre 2007, ni l’acte du 29 février 2008 ne mentionnaient l’existence de cette servitude, qui résultait toutefois de deux actes passés en 1949 et 1950. L’acquéreur, la SPRL DHR-Latérale -défenderesse en cassation dans les deux causes-, a sollicité une première demande de permis qui a fait l’objet le 3 décembre 2008 d’un avis défavorable de la commission de concertation du service d’urbanisme de la Commune d’Uccle (en raison notamment des dérogations au règlement régional d’urbanisme et du fait que l’immeuble R+2 prévu côté rue était plus grand que les constructions voisines). Le 20 juillet 2010, la SPRL DHR-Latérale a déposé une nouvelle demande de permis d'urbanisme pour la démolition de la villa et la construction de deux immeubles à appartements, un à l’avant rez+2 et un à l’arrière rez+3.Dans le cadre de l’enquête publique, des riverains se sont opposés au projet en invoquant notamment l’existence de la servitude litigieuse. Le 9 février 2011, la commission de concertation du service d’urbanisme de la Commune d’Uccle a rendu un avis favorable pour l’immeuble avant, à condition de répondre à certaines conditions et un avis défavorable pour l’immeuble arrière (indiquant qu’un tel immeuble devrait être limité à un gabarit rez+1). Le 26 septembre 2012, la SPRL DHR-Latérale a introduit une nouvelle demande de permis d’urbanisme. Le permis finalement délivré en avril 2013 autorise la construction de 1.209m2 avec un bâtiment avant d’un gabarit, d'une hauteur et de niveaux sous corniche « similaire à celui des bâtiments de la rue » et d’un bâtiment arrière limité à R+1 implanté dans le talus. La SPRL DHR-Latérale a introduit une procédure à l’encontre des personnes intervenues dans la vente dès lors que l’existence de la servitude (qui n'a pas été déclarée) contrariait son projet de promotion immobilière et demandait initialement de dire pour droit que les consorts D. (vendeurs), la SPRL Mirval (agent immobilier), la SCRL Berquin (notaire de l’acheteur) et M. V.L. (notaire du vendeur) avaient commis une faute en omettant de l’aviser de l’existence de la servitude litigieuse. Elle demandait également la condamnation de la SCRL B. Notaires à lui payer 40.000€ (réduction du taux des droits d’enregistrement), ainsi que la désignation d’un expert chargé d’évaluer son dommage. Les parties ont formé des demandes en garantie croisées. Par un jugement du 13 novembre 2015, le tribunal de première instance francophone de Bruxelles a dit les demandes principales non fondées et les demandes incidentes sans objet. La SPRL DHR-Latérale a interjeté appel de ce jugement. L’arrêt attaqué a réformé le jugement d’instance sauf en tant qu'il a débouté la SPRL DHR-Latérale et les consorts D. de leur demande en tant que dirigée contre la SPRL Mirval et en tant qu’il a considéré que les notaires ont commis une faute en n’informant pas la SPRL DHR-Latérale de l’existence de la servitude litigieuse. L’arrêt attaqué décide eu les conditions de l’article 1638 de l’ancien Code civil sont réunies en ce qui concerne la demande de la SPRL DHR-Latérale dirigée contre les consorts D. et, avant dire droit, désigne un expert. II. Examen des pourvois. Dans la cause C.22.0046.F. Le premier moyen reproche à l’arrêt attaqué de dire pour droit que les conditions de l’article 1638 de l’ancien Code civil sont réunies en l’espèce en omettant de vérifier si la servitude non déclarée était d’une telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit et en omettant de vérifier si les demandeurs avaient connaissance de l'intention de la première défenderesse de faire une promotion immobilière et si la perspective de cette promotion immobilière était rentrée ou non dans le champ des négociations contractuelles entre parties, dès lors que ces circonstances étaient de nature à déterminer, d'une part, si la servitude non déclarée était d'une certaine importance, et d'autre part, à juger si elle était d'une importance telle qu'il y avait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit. Selon le moyen, l’article 1638 de l’ancien Code civil requèrerait, pour sa mise en œuvre, que la servitude en question soit de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, et ce qu’il s’agisse pour l’acquéreur de demander la résiliation de la vente ou des dommages et intérêts, la disposition légale ne faisant aucune distinction à cet égard. Une telle lecture de l’article précité ne me paraît pas pouvoir être retenue. L’article 1638 dispose que « si l’héritage vendu se trouve grevé sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité ». Cette disposition propose donc à l’acheteur évincé d’opter soit pour la résolution judiciaire de la vente dans l’hypothèse où l’éviction est à ce point grave qu’il n’aurait pas acquis le bien s’il en avait été avisé, ce que l’acheteur évincé devra démontrer, soit pour l’exécution par équivalent (qui y est visée par le terme « indemnité »), pourvu que l’acheteur évincé démontre uniquement l’éviction dont il est la victime. La doctrine reprend une telle lecture en indiquant que « la garantie d’éviction ne suppose pas nécessairement la dépossession totale de la chose : l’éviction partielle, fût-ce pour une part minime de la chose vendue, entraînera donc la garantie autant que l’éviction totale. La seule différence se situera au niveau des modalités de la sanction (dommages-intérêts au lieu de la résolution), à moins que la partie dont l’acheteur ne soit évincé ne soit d’une telle conséquence relativement au tout que l'acquéreur n’eût point acheté sans cette partie (art. 1636 et 1638, C. civ.) »

(1). Dès lors que l’importance de la gravité engendrée par l’éviction n’est prise en considération que pour apprécier si l’acquéreur peut obtenir la résolution de la vente, le moyen, qui est tout entier fondé sur le soutènement contraire, manque en droit. (….) _________________________

(1)E. VAN DEN HAUTE E., « Sous-section 7 - La garantie d’éviction », in Contrats spéciaux, Larcier, Bruxelles 2018, p. 127-143, n° 135 ; MEINERTZHAGEN-LIMENS, DE PAGE, « Traité de droit civil belge, les principaux contrats (première partie) », vol. 1, Bruylant, Bruxelles, 4éme édition, 17 ; P. HARMEL, « La vente », Répertoire notarial, t. VII, livre 1, n° 294, 314, 315 ; A. CHRISTIAENS et J. DEL CORRAL, « Commentaar bij art. 1636-1638 BW », p. 5 voir aussi Cass. 26 novembre 1894, Pas. 1895, I, 12. Document PDF ECLI:BE:CASS:2023:CONC.20230126.1F.2 Publication(s) liée(s) Jugement/arrêt: ECLI:BE:CASS:2023:ARR.20230126.1F.2 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div