R. contra MAGNUS VILLAS s.a.

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(1)Voir les concl. du MP. Thésaurus Cassation: LOUAGE D'INDUSTRIE Mots libres: Construction - Loi Breyne - Réception provisoire - Ecrit contradictoire ou réception présumée - Notion - Conditions Bases légales: A.R du 21 octobre 1971 portant exécution de la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction - 21-10-1971 - Art. 2, § 1er et 2, al. 1er et 2 - 30 Lien ELI No pub 1971102106 Fiche 2 Le juge appelé à apprécier la portée d'un procès-verbal établi par un expert judiciaire doit examiner si ces constatations de l'expert traduisent la volonté d'une de procéder à une réception provisoire

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(1)Voir les concl. du MP. Thésaurus Cassation: LOUAGE D'INDUSTRIE Mots libres: Construction - Loi Breyne - Réception provisoire - Ecrit contradictoire ou réception présumée - Procès-verbal établi dans le cadre d'une expertise judiciaire - Conditions - Vérification par le juge Bases légales: A.R du 21 octobre 1971 portant exécution de la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction - 21-10-1971 - Art. 2, § 1er et 2, al. 1er et 2 - 30 Lien ELI No pub 1971102106 Texte des conclusions C.22.0354.F Conclusions de Mme l’avocat général Bénédicte Inghels : Sur le moyen : Quant à la première branche :

1. Dans sa première branche, le moyen fait grief à l’arrêt attaqué de violer les dispositions de la loi Breyne, spécialement les articles 3, 9 et 13, et de son arrêté royal d’exécution du 21 octobre 1971, en son article
2. Dans un premier rameau, il fait grief à l’arrêt attaqué de conclure à l’existence d’une réception provisoire, en se fondant sur la circonstance que « […] l’expert a noté, lors de ses premiers constats sur place effectués le 9 janvier 2014, qu’aucun inachèvement n’était dénoncé, que le chantier était terminé et que les quelques remarques restantes (emplacement de l’alarme, chape du palier, finition d’enduisage) auraient pu être levées en un jour […] », sans rechercher la manifestation de la volonté de la demanderesse d’accorder la réception provisoire, en violation de la notion légale de « réception provisoire » et par voie de conséquence de toutes les dispositions légales visées au moyen.
3. Le contrat est régi par la loi du 9 juillet 1971 règlementant la construction d’habitation et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction (ci-après la loi Breyne). En vertu de l’article 9 de la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d’habitation et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction, la réception définitive de l’ouvrage ne peut avoir lieu qu’après qu’il s’est écoulé un an depuis la réception provisoire, et pour autant qu’il ait déjà été procédé à la réception définitive des parties communes, y compris les accès, de telle sorte qu’une habitabilité normale soit assurée. En d’autres termes, cette loi impose une double réception, soit d’abord une réception provisoire puis une réception définitive qui ne peut intervenir au plus tôt qu’un an après la réception provisoire. La réception est un acte unilatéral par lequel le maître de l’ouvrage approuve les travaux

(1). En matière de contrat d’entreprise, la réception provisoire a pour but de constater l’achèvement des travaux; ayant un caractère provisoire, cette réception n’implique pas, pour elle-même, l’existence d’une agréation

(2). 3. La loi renvoie à des modalités particulières de preuve de ces réceptions

(3). Ces modalités figurent à l’arrêté royal du 21 octobre 1971 portant exécution de la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction. L’article 2 de cet arrêté royal dispose que : « §

1. La réception d'un ouvrage exécuté en vertu d'une convention visée à l'article 1er de la même loi doit répondre aux conditions minimales suivantes. Seul un acte écrit et contradictoire des parties fait la preuve de la réception des ouvrages, tant provisoire que définitive. Le refus de réception est notifié, avec ses motifs, par une lettre recommandée à la poste et adressée au vendeur ou à l'entrepreneur. §
2. Toutefois, et sauf preuve contraire, l'acheteur ou le maître de l'ouvrage qui occupe ou qui utilise le bien ou les parties transformées ou agrandies de celui-ci, est présumé en accepter tacitement la réception provisoire. L’acheteur ou le maître de l'ouvrage est présumé agréer les travaux, provisoirement ou définitivement selon le cas, s'il a laissé sans suite la requête écrite du vendeur ou de l'entrepreneur d'effectuer la réception à une date déterminée et si, dans les quinze jours qui suivent la sommation que le vendeur ou l'entrepreneur lui en aura faite par exploit d'huissier, il a omis de comparaître, à la date fixée dans cet exploit, aux fins de réception. Cette disposition ne s'applique pas à la réception des parties communes d'un immeuble […] ». Ainsi donc, la réception provisoire suppose un acte écrit et contradictoire. Par exception, deux hypothèses sont prévues dans lesquelles la réception provisoire peut s’opérer tacitement: d’une part, l’occupation personnelle de l’acheteur ou maitre de l’ouvrage, d’autre part, le défaut de réponse à la requête écrite du vendeur ou de l’entrepreneur, suivie d’une sommation. Il se déduit de ce régime que, sous réserve de ces deux présomptions de réception, la loi Breyne « déroge donc, dans son principe, au droit commun du contrat de construction, qui ne prévoit pas le respect de certaines formalités particulières

(4)», le droit commun permettant que la réception soit « expresse, c’est-à-dire constatée dans un écrit (nommé ‘procès-verbal’ par les praticiens) sans que l’utilisation de formules sacramentelles soit requise, mais également tacite

(5)». Au contraire, dans le cadre de la loi Breyne, la réception ne peut, en principe, être tacite

(6). Et en toute hypothèse, il suit de ces dispositions que la réception provisoire suppose la manifestation de volonté de l’acheteur ou du maître de l’ouvrage d’y procéder.

1. Dans les circonstances propres à la présente cause, l’arrêt attaqué ne constate pas de date d’occupation personnelle permettant de fixer une date de réception provisoire, pas plus qu’il ne constate qu’il aurait été fait usage de la procédure prévue à l’article 2, § 2, alinéa 2 de l’arrêté royal du 21 octobre
2. Il convient dès lors de vérifier si figure au dossier de la procédure un acte écrit et contradictoire valant procès-verbal de réception provisoire. L’arrêt attaqué considère qu’un tel acte existe, sur la base de la considération que « les constats contradictoires effectués par l’expert peuvent […] être assimilés à un procès-verbal de réception provisoire des travaux ». Je ne peux partager cette analyse, pour plusieurs motifs. En effet, la loi Breyne a un caractère impératif

(7). Elle tend à la protection d’une catégorie de personnes faibles. Sous deux exceptions, de stricte interprétation, elle érige en principe une modalité pour la réception provisoire: l’existence d’un acte écrit et contradictoire aux fins de réception des ouvrages. Tel n’est pas l’objet –ni le but– d’un procès-verbal de constatations des lieux lors d’une première réunion d’expertise, à moins qu’il en ait été disposé autrement – ce que l’arrêt ne constate pas. Rien ne permet d’étendre les effets d’une réception provisoire à un autre mode de constatation que celui prévu par la loi. En outre, le pourvoi rappelle à bon escient la nature de la réception. La réception est un acte unilatéral

(8)émanant du maître de l’ouvrage. Il n’est à cet égard pas fait de distinction entre la réception provisoire, dont les effets peuvent être plus limités, et la réception définitive. L’acte unilatéral « peut se définir comme la manifestation de volonté émanant d’une personne par laquelle celle-ci décide de faire naître certains effets de droit, sans avoir, pour ce faire, besoin du consentement d’autrui

(9)», cette définition étant désormais consacrée à l’article 5.125 du Code civil

(10). Or, « pour qu’un acte unilatéral puisse voir le jour, il est nécessaire que son auteur veuille produire des effets de droit; cette intention juridique est indispensable

(11)». Or, lorsque le maître de l’ouvrage est présent lors des premières constatations effectuées par l’expert judiciaire, il n’est pas invité à se prononcer sur une réception des travaux. En tous cas, l’arrêt attaqué n’a pas recherché une telle volonté et ne l’a, a fortiori, pas constatée. En effet, l’arrêt se borne à constater que « l’expert [judiciaire] a noté, lors de ses premiers constats sur place effectués le 9 janvier 2014, qu’aucun inachèvement n’était dénoncé, que le chantier était terminé et que les quelques remarques restantes […] auraient pu être levées en un jour » et qu’elles « n’empêchent nullement la réception provisoire des travaux exécutés, […]» et il en déduit que « le bien était en état de réception provisoire le 9 janvier 2014 ». L’arrêt attaqué qui, sur la base de ces énonciations, considère qu’« il y a lieu de fixer la réception provisoire à cette date » au motif que « les constats contradictoires effectués par l’expert peuvent […] être assimilés à un procès-verbal de réception provisoire des travaux », sans rechercher ni a fortiori constater que ces constatations de l’expert s’inscrivent dans un cadre révélant la volonté de la demanderesse de procéder à la réception provisoire, viole les dispositions légales précitées. Le moyen est donc fondé. Conclusion : Cassation. ____________________________________

(1)L. ROUSSEAU, « Les spécificités de la réception dans le cadre de la loi Breyne », Res Jura et Immobilia, 2013, p. 176.

(2)Cass. 24 février 1983, Pas. 1983, I, n° 356.

(3)L. ROUSSEAU, « Les spécificités de la réception dans le cadre de la loi Breyne », op.cit ., 2013, pp. 183 et s. ; B. KOHL, « La loi Breyne », Rép. Not., t. VII, livre VI, 2022, pp. 462 et s.

(4)B. KOHL, RPDB, Contrat d’entreprise, n° 500, note 5422.

(5)B. KOHL, RPDB , Contrat d’entreprise, n° 170.

(6)M. VON KUEGELEN, Délivrance, réception et agréation, in La loi Breyne, 2011, p. 142 : « en imposant l’écrit, la loi Breyne exclut en principe la réception tacite sauf dans deux hypothèses » ; L. ROUSSEAU, op. cit., p. 179 : « la réception ne peut, en principe, être tacite » ; L. TIMMERMANS, Privaatrechtelijke aspecten koop van appartementen, p. 163 : « uit een en ander volgt dat de oplevering een geformaliseerde rechtshandeling is die met een feitelijke rondgang van de partijen gepaard gaat en bewezen wordt door een schriftelijke op tegenspraak opgemaakte akte ».

(7)Article 13 de la loi ; Cass. 27 février 1980, Pas. 1980, I, pp. 782 ; B. KOHL, La loi Breyne, Rép. Not., 2022, n° 28.

(8)B. KOHL, RPDB, n° 164; L. ROUSSEAU, La loi Breyne, p. 114 n° 280; M. VON KUEGELEN, op. cit. p. 141-142 : « le caractère contradictoire de l’écrit signifie toutefois uniquement que les deux parties doivent être présentes ou représentées aux opérations de réception sans que celle-ci acquière pour autant la nature d’un acte bilatéral ».

(9)P. WÉRY, Droit des obligations, vol. 2, p. 23.

(10)Article 5.125 : « l’acte juridique unilatéral est la manifestation de volonté par laquelle une personne a l’intention de faire naître des effets de droit. L’auteur de cet acte peut notamment s’engager par sa seule volonté en faveur d’autrui ».

(11)P. WÉRY, op. cit. p. 28, n° 12. Document PDF ECLI:BE:CASS:2023:CONC.20230406.1F.3 Publication(

1. s)liée(
2. s)Jugement/arrêt: ECLI:BE:CASS:2023:ARR.20230406.1F.3 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div