L. contra L.

(1).

(1)Voir les concl. du MP. Thésaurus Cassation: LOUAGE DE CHOSES - BAIL A FERME - Fin (Congé. Prolongation. Réintégration. Etc) Mots libres: Bail convenu avant l'entrée en vigueur de la loi du 7 novembre 1988 - Fin - Conditions Bases légales: L. du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux - 04-11-1969 - Art. 7 - 30 Lien ELI No pub 1969110401 L. du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux - 04-11-1969 - Art. 8 - 30 Lien ELI No pub 1969110401 L. du 7 novembre 1988 modifiant la législation sur le bail à ferme et la limitation des fermages - 07-11-1988 - Art. 44 - 43 Lien DB Justel 19881107-43 Texte des conclusions C.22.0304.F Conclusions de M. l’avocat général de Koster : I. Faits de la cause et antécédents de la procédure. En vertu d'un bail à ferme concédé par un acte authentique du 13 novembre 1984, les demandeurs ont pris en location à la défenderesse une parcelle de terre située à Templeuve, Chemin Marchand. Aux termes de cette convention, « le bail est consenti pour une période de 36 ans, ayant pris cours le premier octobre mil neuf cent quatre-vingt-quatre, expirant de plein droit et sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure le trente septembre deux mil vingt, sauf à respecter les dispositions légales qui seront en vigueur à cette époque pour les congés en matière de bail à ferme. Cette période de trente-six ans doit être considérée comme quatre périodes successives d'occupation de neuf ans ». Le 24 septembre 2018, la défenderesse a notifié un congé pour motif d'exploitation personnelle au profit de son beau-fils. Le préavis mentionnait que le bail prendrait fin le 30 septembre

1. Par jugement du 26 mai 2020, le juge de paix du second canton de Tournai a dit la demande en validation du congé introduite par la défenderesse recevable mais non fondée. Le 17 novembre 2020, la défenderesse a interjeté appel de cette décision devant le tribunal de première instance du Hainaut, division Tournai. Par voie de conclusions, elle a introduit une demande nouvelle visant à obtenir la condamnation des demandeurs à la somme de 6.000 € « pour persistance dans les lieux loués au-delà de la date du 30 septembre 2020 ». 3ème feuillet. Par un premier jugement du 6 septembre 2021, le tribunal a décidé successivement que la clause du bail en vertu de laquelle le bail à ferme prend fin de plein droit « n'est pas valable » et qu'« un congé est nécessaire », que cette clause contractuelle est « nulle » en ce qu'elle prévoit que la période de 36 ans doit être considérée comme quatre périodes successives d'occupation, « la fin de la première période d'occupation (étant) bien le 30 septembre 2020 », et qu'il y a lieu d'ordonner la réouverture des débats afin que les parties s'expliquent sur le droit transitoire et l'application de la loi du 7 novembre 1988, cette loi ayant instauré les baux de longue durée, étendu les catégories de personnes susceptibles de bénéficier du congé pour exploitation personnelle et prévu des délais de préavis plus longs que ceux figurant dans la loi du 4 novembre 1969 sur le bail à ferme. Le jugement attaqué déclare l'appel recevable et fondé et la demande nouvelle de la défenderesse recevable et fondée. Il met à néant le jugement entrepris, valide le congé pour le 30 septembre 2020 et ordonne aux demandeurs de quitter les lieux dans le mois de la signification du jugement, en autorisant la défenderesse à les en expulser au besoin. II. Examen du pourvoi. La première branche du moyen reproche au jugement attaqué d’avoir décidé de valider pour le 30 septembre 2020 le congé donné par la défenderesse le 24 septembre 2018 pour exploitation personnelle en faveur de son beau-fils et d’avoir condamné les demandeurs à des dommages et intérêts pour s’être maintenus dans les lieux loués depuis le 30 septembre 2020 alors que ce motif supplémentaire de résiliation a été instauré par la loi du 7 novembre 1988 et que le bail liant les parties a été conclu avant l’entrée en vigueur de cette loi. Le moyen pose la question de l’application dans le temps des nouvelles dispositions de la loi du 7 novembre
2. L’article 44 de la loi du 7 novembre 1988 modifiant la législation sur le bail à ferme et la limitation des fermages dispose, en dérogeant à l’article 2 du Code civil, que « les règles nouvelles contenues dans la présente loi sont applicables à tous les baux en cours ou en période de prolongation au moment de son entrée en vigueur sous réserve de ce qui suit: 1° la validité et les effets des congés donnés antérieurement à l’entrée en vigueur de la présente loi seront appréciés conformément aux dispositions légales en vigueur au moment de leur notification; 2° les baux en cours peuvent d’un commun accord être transformés en baux de carrière conformément à l’article 14 de la section III du livre III, titre VIII, chapitre Il du Code civil (…) ». Il convient de relever que la loi du 7 novembre 1988 a étendu, pour tous les baux à ferme, la possibilité de donner un congé pour exploitation personnelle au profit des conjoints des descendants, alors qu’avant cette loi seuls les descendants étaient visés. La loi du 7 novembre 1988 prévoit aussi la création d’un nouveau type de bail: le bail de carrière répondant à des conditions spécifiques

(1). Plusieurs auteurs

(2)considèrent que le législateur de l’époque a créé une nouveauté – à savoir le bail de carrière – sans préjudice d’un bail de longue durée

(3). Il ressort que la particularité du bail de longue durée réside dans de nouveaux motifs de congé: d’une part, l’extension aux conjoints en suite de l’introduction de l’article 8, § 2, al. 2) et d’autre part, le congé en vue de l’aliénation du bien en suite de l’article 8, § 2, al. 3 ainsi que dans l’établissement de nouveaux délais de préavis en suite de l’article 11.3

(4). En vertu de l’article 44 de la loi du 7 novembre 1988, ces modifications sont d’application immédiates aux contrats en cours et il s’ensuit que le bailleur peut mettre fin, à l’expiration d’une période, au bail convenu avant l’entrée en vigueur de la loi du 7 novembre 1988 et pour au moins 27 années, pour céder l’exploitation du bien loué au conjoint de son enfant. Le moyen, en cette branche, qui repose sur le soutènement contraire, manque en droit. La deuxième branche du moyen reproche au jugement attaqué d’avoir validé le congé donné par la défenderesse aux demandeurs, assorti d'un délai de préavis de deux ans. Selon le moyen en cette branche, en vertu de l'article 11.3 de la loi sur les baux à ferme, tel qu'instauré par l'article 10 de la loi du 7 novembre 1988, le délai minimum de préavis, pour les baux visés par l'article 8, § 1er et 2, de la loi, à savoir tous les baux à ferme à l'exception des "baux de carrière", serait de trois ans. Nonobstant l’article 11.3 de la loi sur les baux à ferme, l’article 11.2 dispose que, dans les cas visés à l’article 7, 1° à 8°, le congé ne peut être donné au preneur qu’avec un préavis de deux ans au moins et quatre ans au plus. La résiliation du bail par l’élargissement du cadre familial a été inscrit par le législateur de 1988 à l’article 8 mais aussi à l’article 7. Ce motif me semble s’appliquer que le bail initial ait ou non été de plus de 27 années. Le moyen, qui revient à considérer que le délai minimum de préavis pour tous les baux à ferme, à l’exception des baux de carrière, est de trois ans, me paraît manquer en droit. III. Conclusion: rejet du pourvoi. _________________________________________

(1)Actuellement, le Décret wallon du 2 mai 2019 régissant la matière, entré en vigueur le 1er janvier 2020 distingue notamment le bail de longue du rée et le bail de carrière : le bail à ferme dit « de longue durée » est un contrat conclu devant un notaire pour une première période d'occupation d'au moins 27 ans et à défaut de congé valable à l'issue de la première période d'occupation, le bail se poursuit pour une seule période de neuf ans, par contre, le bail dit « de carrière » est conclu devant un notaire pour une période déterminée égale à la différence entre le moment où le preneur aura atteint l'âge légal de la pension et son âge à la date d'entrée en vigueur du contrat et il sera en tout état de cause de minimum 27 ans.

(2)Voy. P. RENIER, Le bail à ferme, Bruxelles, Kluwer 2005, p. 54 ; E. BEGUIN, « Le bail de longue durée et le droit transitoire... », Rev. not. b., 2012, p. 528 ; voir également E. STASSIJNS, Pacht, APR, Anvers, Story-Scientia, n° 114 et s. ; N. RAEMDONCK, « Oude pachten... », Rev. dr. rur., 2012, p. 678.

(3)Voir le Rapport fait au nom de commissions réunies, Doc. parl., Sén., 1986-1987, doc. n° 586/2, pages 41 à 43.

(4)Voy. P. RENIER, Le bail à ferme, op.cit. Document PDF ECLI:BE:CASS:2023:CONC.20230427.1F.2 Publication(

1. s)liée(
2. s)Jugement/arrêt: ECLI:BE:CASS:2023:ARR.20230427.1F.2 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div