IMMO GRAM s.r.l. c. ASS. DES COPROP. RESIDENCE DU PARC

(1), dans la version applicable issue de la loi du 2 juin 2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion, s'applique aux demandes tendant à rectifier le mode de répartition des charges visées à l'article 577-9, § 6, 2°, en sorte que ces demandes peuvent être dirigées contre l'association des copropriétaires qui a la qualité et l'intérêt requis pour s'en défendre

(1).

(1)Dans sa version applicable issue de la loi du 2 juin 2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion.

(2)Voir les concl. du MP. Thésaurus Cassation: PROPRIETE Mots libres: Copropriété - Association des copropriétaires - Qualité et intérêt - Droit d'action - Droit de la défense - Action en rectification du mode de répartition des charges Bases légales: ancien Code Civil - 21-03-1804 - Art. 577-9, § 1er, al. 2, et § 6, 2° - 30 Lien ELI No pub 1804032150 Thésaurus Cassation: DEMANDE EN JUSTICE Mots libres: Qualité et intérêt à agir - Qualité et intérêt du défendeur - Action en rectification du mode de répartition des charges - Association des copropriétaires Bases légales: ancien Code Civil - 21-03-1804 - Art. 577-9, § 1er, al. 2, et § 6, 2° - 30 Lien ELI No pub 1804032150 Texte des conclusions C.22.0155.F Conclusions de Mme l’avocat général Bénédicte Inghels :

1. Le moyen fait grief au jugement attaqué de considérer que la défenderesse ne pouvait pas agir pour défendre les droits privatifs des copropriétaires et que l’action de la demanderesse en répartition des quotes-parts et en modification des charges devait donc être introduite à l’égard de l’ensemble des copropriétaires, en violation de l’article 577-9, § 1er, alinéa 2 de l’ancien Code civil, tel qu’applicable à la suite de la modification de la loi du 2 juin 2010, et pour autant que de besoin de l’article 577-9, § 6, 2° de l’ancien Code civil. Le jugement attaqué ne justifie dès lors pas légalement sa décision de déclarer irrecevable la demande des demanderesses.
2. Le moyen soulève la question de la recevabilité d’une action en répartition des quotes-parts et en modification des charges en tant qu’elle est dirigée contre une association de copropriétaires. Cette question fut l’objet d’une longue controverse, désormais résolue suite à l’intervention du législateur

(1). 3. Dans sa version initiale, suite à l’entrée en vigueur de la loi du 30 juin 1994, l’article 577-9, § 1er, de l’ancien Code civil disposait que « l’association des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant ». Si cette loi avait attribué la personnalité juridique aux associations de copropriétaires et entendait faciliter les rapports entre la copropriété et les tiers, elle n’avait pas tout réglé : « la recevabilité des demandes relatives aux litiges qui concernent ou sont liés à la propriété de l’immeuble ou à l’exercice de droits réels sur le bien, introduite par ou contre l’association des copropriétaires, restait controversée

(2)». Deux tendances s’opposaient en doctrine et en jurisprudence, l’une, invoquant l’esprit de la loi et l’objectif du législateur, reconnaissait l’intérêt et la qualité à agir de l’association

(3). L’autre fut plus convaincante: elle considérait qu’en raison de l’objet (conservation et administration de l’immeuble) et du patrimoine limités de l’association, les actions relatives à la propriété et aux droits réels affectant l’immeuble appartenaient aux seuls copropriétaires

(4). C’est cette thèse qui a été retenue par Votre Cour. Par un arrêt du 3 avril 2009

(5), la Cour décide que la demande visée par l’article 577-9, § 6, 2°, de l’ancien Code civil « tend à la modification de la situation des copropriétaires individuels ayant chacun un intérêt qui lui est propre » et qu’elle « n’est, dès lors, pas admissible si elle est dirigée uniquement contre l’association de copropriétaires ». 4. Lors de la modification apportée à la législation par la loi du 2 juin 2010, qui modifie le texte dans le sens de sa version applicable en la présente cause, l’intention du législateur était toujours d’assurer à l’association des copropriétaires la qualité pour agir et défendre en justice, tant en demandant qu’en défendant. Initialement, le projet de loi qui a abouti à la loi de 2010 prévoyait que l’association des copropriétaires est en droit d’agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde « des droits qui découlent de la propriété du bien immobilier ». Après avoir rappelé les deux thèses qui s’opposaient en doctrine et en jurisprudence, l’auteur de la proposition de loi expose que « la nouvelle disposition vise donc à conférer explicitement à l’association des copropriétaires la qualité légale requise pour engager des actions en justice qui découlent de la propriété du bien immobilier. Afin d’éviter que les articles 17 et 18 du Code judiciaire ne fassent entrave à ce droit d’action, la disposition précise que l’association est ‘réputée avoir la qualité et l’intérêt à agir pour la défense des droits qui découlent de la propriété du bien immobilier’

(6)». Au cours des travaux préparatoires, d’aucuns ont objecté que la formulation était trop large « dans le sens où le bien immobilier doit être compris comme incluant tant la partie privative que les parties communes » ou au contraire trop restrictive « parce que les droits visés comprennent tous les droits afférents à l’exercice, la reconnaissance ou la négation des droits réels ou personnels ou pour la gestion des parties communes

(7)». Le législateur a dès lors adopté le texte en cause, nous y reviendrons. Il n’apparaît cependant pas de cet amendement que le législateur ait entendu exclure les actions en répartition des quotes-parts et en modification des charges du champ d’application de la disposition, l’argument apporté dans la critique d’une approche jugée trop restrictive tendant même à démontrer le contraire. Le texte n’a toutefois pas apporté la paix espérée, même si plusieurs commentateurs considéraient que la loi de 2010 avait clarifié la situation

(8). Une nouvelle controverse a surgi en doctrine et en jurisprudence

(9). La première tendance se rallie à l’objectif annoncé du législateur et reconnaît à l’association des copropriétaires la qualité pour agir en justice, tant en demande qu’en défense, pour ce type d’action. La seconde thèse considère que le texte n’a pas modifié la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation du 3 avril 2009, ou encore qu’il se déduirait du projet de 2018, qui entend modifier encore l’article 577-9, § 1er, alinéa 2 de l’ancien Code civil en y ajoutant le bout de phrase « ainsi qu’en vue de la modification des quotes-parts dans les parties communes ou de la modification de la répartition des charges », qu’en l’état de la législation, l’action basée sur l’article 577-9, § 6 de l’ancien Code civil ne ferait pas partie des actions visées au § 1er du même article, de sorte que l’association des copropriétaires n’aurait pas qualité à agir. C’est à cette seconde thèse que s’est ralliée le jugement attaqué. 5. Pour ma part, je ne partage pas cette seconde analyse et adopte la première thèse, pour divers motifs. a) La reconnaissance de la qualité à agir de l’association des copropriétaires s’inscrit assurément dans le cadre de l’objectif global de la législation. Dès 1994, l’objectif était de simplifier et moderniser les procédures. Contrairement à ce que décide le jugement attaqué, en 2010, il ne fait aucun doute que l’objectif de l’auteur du projet était de régler cette question et de « conférer explicitement à l’association des copropriétaires la qualité légale requise pour engager des actions en justice qui découlent de la propriété du bien immobilier

(10)». Ainsi que je l’ai évoqué, si un amendement a semé le trouble en apportant une modification au texte initial, qui était plus clair, il ne me paraît pas qu’il ait spécialement voulu exclure les actions tendant à la modification des quotes-parts de la copropriété ou en rectification du calcul des charges. Les explications justifiant cet amendement ne sont en tous cas pas décisives. La situation semblait d’ailleurs évidente pour de nombreux observateurs, surpris par l’émergence d’une nouvelle controverse qu’ils qualifient parfois de « détricotage

(11)». L’objectif de simplification et d’économie procédurale doit être retenu. Ce point me semble important et n’est pas une formule de style.

1. b)Le critère déterminant aux yeux de défenseurs de la seconde thèse est que ce type d’actions a pour effet de toucher aux droits individuels des copropriétaires et ils se réfèrent souvent à l’arrêt de la Cour du 3 avril 2009, rendu sous l’empire de l’ancien texte cependant. Sans dénier l’attention à porter à leurs droits, et en dépit d’un affaiblissement constant du droit de propriété dans l’évolution récente de la législation, il convient de se pencher sur la nature de l’action et d’identifier son objet : or, c’est précisément en ce qu’elle a pour origine la division de l’immeuble (les quotités et la répartition des charges) qu’elle intéresse la copropriété dans son ensemble – et doit être dirigée contre l’association en tant que telle. Il ne s’agit pas d’une action dont le fondement se trouve exclusivement dans la partie privative du bien, mais c’est simplement par son effet, ses conséquences, que l’action peut affecter des droits individuels. Enfin, et fort heureusement, des garde-fous ont été instaurés dans l’article 577-9 de l’ancien Code civil pour garantir le respect des droits individuels de chaque copropriétaire. D’une part, l’association a l’obligation d’informer tous les copropriétaires de l’action. D’autre part, les propriétaires individuels ont le droit d’intervenir à la procédure en cours s’ils y ont un intérêt.
2. c)Enfin, et même si l’argument d’une loi postérieure n’est nullement décisif, il faut rappeler que la loi du 18 juin 2018 portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges a résolu la question dans ce sens. Dans son article 171, 1°, elle a le même objet que l’article 11, 1°, de la loi du 2 juin 2010, en ce qu’elle prévoit que l’article 577-9, § 1er, alinéa 2, s’applique aux demandes visées à l’article 577-9, § 6, 2°, en sorte que ces demandes peuvent être dirigées contre l’association des copropriétaires qui a la qualité et l’intérêt requis pour s’en défendre. L’objectif de clarification de cette loi convainc qu’il s’agit d’adopter une interprétation cohérente du texte, qui s’inscrit dans le cadre de l’objectif et de la ratio legis du législateur de 2010 et qui paraît renouvelé et réaffirmé par le législateur en 2018: après avoir rappelé que la loi du 2 juin 2010 avait modifié l’article 577-9 afin de préciser qu’en principe, tous les litiges peuvent être engagés par ou contre l’association de copropriétaires mais qu’il subsistait une controverse, les travaux préparatoires relèvent qu’ : « il est à présent mis fin à cette controverse de la manière la plus souhaitable du point de vue de l’économie de procédure

(12)». Il en résulte que l’ajout, par la loi de 2018, des mots « ainsi qu’en vue de la modification des quotes-parts dans les parties communes ou de la modification de la répartition des charges » à la fin de l’article 577-9, § 1er, alinéa 2, procède de la volonté de clarifier l’état du droit déjà existant et non de celle de modifier celui-ci. 6. Compte tenu de l’importance d’une interprétation évolutive des lois

(13), il me paraît que l’interprétation du texte invoquée par le moyen doit être retenue. En décidant que la demande des demandeurs de rectifier le mode de répartition des charges est irrecevable dès lors qu’elle a été dirigée contre la défenderesse alors qu’elle aurait dû être dirigée contre chacun des copropriétaires individuellement, le jugement attaqué viole l’article 577-9, § 1er, alinéa 2, de l’ancien Code civil. Le moyen est fondé. 7. De même, les demandeurs ont intérêt à ce que l’arrêt à intervenir soit déclaré commun à la partie appelée à la cause en déclaration d’arrêt commun. Conclusion: Cassation et déclaration de l’arrêt à intervenir commun à la SRL PARK. _________________________________________

(1)Loi du 18 juin 2018 portant dispositions diverses en matière de droit civil et portant modification du Code judiciaire en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges, MB 2 juillet 2018.

(2)C. MOSTIN, « Le contentieux de la copropriété 2018 : entre continuité et nouveautés », in La copropriété après la loi du 18 juin 2018, I. DURANT, P. LECOCQ, C. MOSTIN, Bruxelles, La Charte 2018, p. 127.

(3)S. DUFRENE, « Approches théoriques et pratiques de la loi du 30 juin 1994 », in La pratique de la copropriété, Collection de la Faculté de droit de l’Université libre de Bruxelles, Bruylant, p.18.

(4)L. DU CASTILLON, « Le contentieux de la copropriété », in Copropriété, colloque organisé le 7 octobre à l’UCL, 1994, p.157 ; H. BOULARBAH, Le contentieux de la copropriété ordinaire et forcée, Collection de la faculté de droit de l'ULB, Bruxelles, 1999, pp. 132 et s.

(5)Cass. 3 avril 2009, RG C.07.0488.N ECLI:BE:CASS:2009:ARR.20090403.2, Pas. 2009, n° 238.

(6)Proposition de loi modifiant certaines disposition du Code civil relatives à la copropriété, Développements de Madame Cl. NYSSENS, Doc. Parl. Ch. Repr. n°52 1334/001, pp. 8 et 9.

(7)Doc. Parl. Ch. Repr. N° 52 1334/011, pp. 30 et 31.

(8)A. SALVÉ, Contentieux de la copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis, in Questions pratiques de (co)propriété, de possession et de voisinage, dir. P. LECOQ, Anthémis, CUP, n° 179/2018, spec. n°7 ; C. MOSTIN, « La copropriété réformée par la loi du 2 juin 2010 », JT 2011, p. 28, n° 72 ; P. LECOCQ et A. SALVÉ, « La loi du 2 juin 2010 et les qualités de l’association des copropriétaires, délicates nuances entre procédure et fond », note sous Liège, 27 juin 2011, Rev. Dr. ULg, pp. 555 et s. ; R. TIMMERMANS, « Vernieuwde appartmentswet. Een eerste verkenning », NJW, 2010, p .449 ; P. LECOQ, « Les associations de copropriétaires : des personnes morales particulières », in La copropriété par appartements. Deux ans après la réforme, Anthémis, CUP, n° 138, 2012, p. 42.

(9)9 V. SAGAERT, « De hervorming van het appartmensrecht door de wet van 2 juni 2010 », RW 2010-11, pp. 178 et s. ; J.P. WOLUWÉ Saint Pierre 28 avril 2014, RCDI 2015/1, p. 52, note C. MOSTIN, « Une controverse qui renaît » ; J.P. ETTERBEEK, 21 juin 2012, JJP, 2014, p. 118, note C. MOSTIN, « Contre qui les actions en rectification de la répartition des quotes-parts dans les parties communes et en rectification du mode de répartition des charges doivent-elles être introduites » ; C. MOSTIN, « Les actions en rectification de la répartition des quotes-parts et du mode de répartition des charges : l’éternel retour ? », RCDI 2015/3, p.57 ; J.P. Braine-l’Alleud du 13 janvier 2017, obs. M. CHERUY.

(10)Proposition de loi modifiant certaines disposition du Code civil relatives à la copropriété, Développements de Madame Cl. NYSSENS, Doc. Parl. Ch. Repr. n°52 1334/001, pp. 8 et 9.

(11)P. LECOQ, « Les associations de copropriétaires : des personnes morales particulières », in La copropriété par appartements. Deux ans après la réforme, CUP 2012, n° 138, p. 36.

(12)Doc. Parl. Ch. Repr. n° 54 2019/001, p. 221.

(13)F. DUMON, « La mission des cours et tribunaux », JT 1975, p. 546. Document PDF ECLI:BE:CASS:2023:CONC.20230601.1F.4 Publication(

1. s)liée(
2. s)Jugement/arrêt: ECLI:BE:CASS:2023:ARR.20230601.1F.4 citant: ECLI:BE:CASS:2009:ARR.20090403.2 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div