B. contra W.

(1).

(1)Zie concl. OM. Thesaurus CAS: ERFPACHT (RECHT VAN) Wettelijke bepalingen: Wet van 4 november 1969 tot wijziging van de pachtwetgeving en van de wetgeving betreffende het recht van voorkoop ten gunste van huurders van landeigendommen - 04-11-1969 - Art. 47 - 30 ELI link Pub nr 1969110401 Wet van 4 november 1969 tot wijziging van de pachtwetgeving en van de wetgeving betreffende het recht van voorkoop ten gunste van huurders van landeigendommen - 04-11-1969 - Art. 48.1 - 30 ELI link Pub nr 1969110401 Wet van 4 november 1969 tot wijziging van de pachtwetgeving en van de wetgeving betreffende het recht van voorkoop ten gunste van huurders van landeigendommen - 04-11-1969 - Art. 51 - 30 ELI link Pub nr 1969110401 Thesaurus CAS: OVEREENKOMST - EINDE Wettelijke bepalingen: Wet van 4 november 1969 tot wijziging van de pachtwetgeving en van de wetgeving betreffende het recht van voorkoop ten gunste van huurders van landeigendommen - 04-11-1969 - Art. 47 - 30 ELI link Pub nr 1969110401 Wet van 4 november 1969 tot wijziging van de pachtwetgeving en van de wetgeving betreffende het recht van voorkoop ten gunste van huurders van landeigendommen - 04-11-1969 - Art. 48.1 - 30 ELI link Pub nr 1969110401 Wet van 4 november 1969 tot wijziging van de pachtwetgeving en van de wetgeving betreffende het recht van voorkoop ten gunste van huurders van landeigendommen - 04-11-1969 - Art. 51 - 30 ELI link Pub nr 1969110401 Fiche 3 Het recht van voorkoop van de pachter ontstaat zodra een koopovereenkomst tot stand gekomen is tussen de verpachter en een derde, dit is zodra er wilsovereenstemming is over het voorwerp en de prijs; bijgevolg kunnen partijen die koopovereenkomst na de totstandkoming ervan niet op een aan de pachter tegenstelbare wijze met wederzijdse toestemming ongedaan maken, krachtens artikel 1134, tweede lid, Oud Burgerlijk Wetboek, zonder miskenning van het door de pachter verworven recht van voorkoop

(1).

(1)Zie concl. OM. Thesaurus CAS: OVEREENKOMST - EINDE Wettelijke bepalingen: Wet van 4 november 1969 tot wijziging van de pachtwetgeving en van de wetgeving betreffende het recht van voorkoop ten gunste van huurders van landeigendommen - 04-11-1969 - Art. 47 - 30 ELI link Pub nr 1969110401 Wet van 4 november 1969 tot wijziging van de pachtwetgeving en van de wetgeving betreffende het recht van voorkoop ten gunste van huurders van landeigendommen - 04-11-1969 - Art. 48.1 - 30 ELI link Pub nr 1969110401 Wet van 4 november 1969 tot wijziging van de pachtwetgeving en van de wetgeving betreffende het recht van voorkoop ten gunste van huurders van landeigendommen - 04-11-1969 - Art. 51 - 30 ELI link Pub nr 1969110401 oud Burgerlijk Wetboek - 21-03-1804 - Art. 1134 - 30 ELI link Pub nr 1804032150 Fiche 4 Nadat tussen de verpachter en een derde een koopovereenkomst tot stand gekomen is en het recht van voorkoop voor de pachter aldus is ontstaan, kunnen partijen die koopovereenkomst niet, op een aan de pachter tegenstelbare wijze, met wederzijdse toestemming ongedaan maken, krachtens artikel 1134, tweede lid, Oud Burgerlijk Wetboek, waardoor afbreuk zou worden gedaan aan het door de pachter verworven recht van voorkoop

(1).

(1)Zie concl. OM. Thesaurus CAS: ERFPACHT (RECHT VAN) Tekst van de conclusie C.22.0422.N Conclusie van advocaat-generaal S. Ravyse: Het voorkooprecht van de pachter. 1. De verkoop van een onroerend goed komt tot stand als er tussen verkoper en koper een akkoord is over de prijs en het voorwerp

(1). De koop is een consensueel contract

(2). In principe kan de verkoop van een onroerend goed dus mondeling gebeuren, solo consensu. Omwille van de regels van bewijsvoering tussen partijen, stellen de koper en verkoper een geschrift op (een onderhandse verkoopovereenkomst of compromis). Om de koop tegenstelbaar te maken aan derden, volgt een notariële akte die wordt overgeschreven op het hypotheekkantoor

(3). 2. Krachtens art. 47 en 48.1, eerste lid, eerste zin, Pachtwet heeft het recht van voorkoop van de pachter een postcontractueel karakter. De uitoefening van dit recht van voorkoop veronderstelt dus het bestaan van een voorafgaandelijk koopcontract

(4). Gelet op zijn consensueel karakter, bestaat zulk koopcontract zodra er een akkoord is over de prijs en het voorwerp. Artikel 48.1, eerste lid, tweede zin en volgende, Pachtwet bevat vervolgens de procedure die gevolgd moet worden opdat de pachter dit voorkooprecht, met de nodige garanties door de verpachter, kan uitoefenen. Om misbruiken te voorkomen eist de wetgever dat bij een verkoop uit de hand het voorkooprecht slechts mag worden aangeboden nadat een akte van verkoop onder opschortende voorwaarde van niet-uitoefening van het recht van voorkoop is opgesteld

(5). De eigenaar/verpachter en de geïnteresseerde koper hebben de keuze een onderhandse verkoopovereenkomst op te maken, of de notaris te vragen een authentieke akte op te stellen. De notaris moet de inhoud van die akte, krachtens artikel 48.1, eerste lid, tweede zin, Pachtwet, ter kennis brengen van de pachter, waarbij die kennisgeving als aanbod van verkoop geldt. De notaris kan op geldige wijze de compromis ter kennis brengen van de pachter, het ontwerp van authentieke koopakte of de authentieke akte zelf

(6). De overeenkomst moet worden gesloten onder de opschortende voorwaarde van de niet-uitoefening van het recht van voorkoop

(7). De eigenaar kan het voorkooprecht dus niet aanbieden zonder dat hij heeft verkocht onder opschortende voorwaarde, maar hij zou evenzeer zijn verplichting schenden door onvoorwaardelijk te verkopen aan een derde

(8). 3. Het recht van voorkoop voor de pachter ontstaat zodra de koopovereenkomst tussen de verpachter en de derde gesloten is, d.i. zodra er een akkoord is over de prijs en het voorwerp

(9). Elke verkoop geeft aanleiding tot een recht van voorkoop. Er is dan ook miskenning van het recht van voorkoop van de pachter zodra een verkoop tussen partijen voltrokken is, d.i. zodra er overeenstemming is over de prijs en het voorwerp, krachtens art. 1583 Oud BW, zonder dat aan de pachter de gelegenheid werd gegeven zijn recht van voorkoop uit te oefenen, volgens de procedure van art. 48.1 Pachtwet

(10). Aangezien de pachter een derde is ten aanzien van het verkoopcontract gesloten tussen de verpachter en de koper, kan hij het bestaan van de koop door alle middelen van recht bewijzen

(11). 4. Het eerste middel, waarop beide onderdelen zijn gebouwd, dat ervan uitgaat het recht van voorkoop pas zou ontstaan of zou worden “geactiveerd” door de kennisgeving door de instrumenterende notaris aan de pachter van de inhoud van een compromis of ontwerp van authentieke akte van verkoop, op grond van art. 48.1, eerste lid, tweede zin, Pachtwet, lijkt te berusten op een verkeerde rechtsopvatting. In die opvatting zou het volstaan voor partijen om geen schriftelijke verkoopakte op te stellen onder opschortende voorwaarde van niet-uitoefening van het recht van voorkoop, of om die niet door de instrumenterende notaris ter kennis te laten brengen van de pachter – met andere woorden om de procedure van art. 48.1 Pachtwet niet te volgen – opdat het recht van voorkoop niet wordt “geactiveerd” en dus ook nooit miskend kan worden. Een miskenning van het voorkooprecht lijkt ook voorhanden wanneer een verkoop is voltrokken met volledige negatie van de voorschriften van art. 48.1 Pachtwet, met name wanneer – zoals in casu – de verkoop aan een derde noch onder opschortende voorwaarde van niet-uitoefening van het voorkooprecht door de pachter werd gesloten, noch een schriftelijke akte door de notaris ter kennis werd gebracht van de pachter, als aanbod van verkoop. De omstandigheid dat geen kennisgeving van de inhoud van de akte aan de pachter is gebeurd, krachtens artikel 48.1 Pachtwet, heeft als gevolg dat de voltrokken verkoop met miskenning van het voorkooprecht van de pachter is gebeurd

(12). 5. Krachtens artikel 51, eerste lid, Pachtwet heeft de pachter, bij miskenning van zijn recht van voorkoop, het recht om ofwel in de plaats gesteld te worden van de koper, ofwel van de verkoper een forfaitaire schadevergoeding te eisen ten bedrage van 20% van de verkoopprijs. Het Hof heeft reeds geoordeeld dat het voor de miskenning van het recht van voorkoop van de pachter niet vereist is dat de verkoop aan een derde reeds zou zijn vastgesteld in een authentieke akte. Zodra de verkoop tussen partijen tot stand is gekomen, is in voorkomend geval, het voorkooprecht van de pachter miskend en kan deze dus een beroep doen op de in artikel 51, eerste lid, Pachtwet, voorziene sancties

(13). Als voorbeeld van miskenning van het recht van voorkoop – die krachtens art. 51 Pachtwet recht geeft op een indeplaatsstelling van de koper – wordt gegeven: de verkoop zonder dat aan de pachter de vereiste kennisgeving werd gedaan, in de vereiste vormen en volgens de vereiste voorwaarden

(14). 6. Het eerste middel lijkt uit artikel 51 Pachtwet op onjuiste wijze af te leiden dat een schriftelijk koopcontract zou zijn vereist opdat voor de pachter een recht van voorkoop bestaat en hij een recht heeft op indeplaatsstelling van de koper bij miskenning ervan. Art. 51, tweede lid, Pachtwet bepaalt weliswaar dat de vordering tot indeplaatsstelling gelijktijdig tegen de verkoper en de eerste koper moet worden ingesteld en dat de eis eerst ontvankelijk is “na inschrijving op de kant van de overschrijving van de betwiste akte en in voorkomend geval op de kant van de overschrijving van de laatst overgeschreven titel.” Hieruit kan m.i. niet worden afgeleid dat een schriftelijke verkoop noodzakelijk is opdat de pachter een recht heeft op indeplaatsstelling van de koper bij miskenning van zijn voorkooprecht. Er wordt immers aangenomen dat indien de betwiste akte nog niet werd overgeschreven, de in art. 51, tweede lid, Pachtwet bedoelde randvermelding van de vordering tot indeplaatsstelling wordt vervangen door een werkelijke overschrijving ervan in de registers van de hypotheekbewaarder

(15). Uit de verjaringsregeling in art. 51, vierde lid, Pachtwet kan evenmin worden afgeleid dat een schriftelijke verkoop is vereist voor het bestaan van een recht van voorkoop en een recht op indeplaatsstelling bij miskenning ervan. Krachtens die bepaling verjaart de vordering tot indeplaatsstelling bij verkoop uit de hand door verloop van drie maanden vanaf de kennisgeving van de verkoop aan de pachter (d.i. de kennisgeving conform art. 48.1, vijfde lid, Pachtwet) en, bij gebrek aan kennisgeving, door verloop van twee jaren na de overschrijving van de akte verkoop. Dit zijn vervaltermijnen. Ze kunnen slechts verlopen voor zover ze effectief een aanvang hebben genomen. Dat zal niet het geval zijn indien bij verkoop uit de hand noch een geldige kennisgeving aan de pachter werd gedaan noch een overschrijving van een akte van verkoop

(16). De eventuele vorderingen van de pachter wegens miskenning van zijn voorkooprecht zijn dan niet onderworpen aan de vervaltermijnen van art. 51, vierde lid, Pachtwet maar wel aan de tienjarige verjaringstermijn van het gemeen recht

(17). Op grond van het bovenstaande kan worden besloten dat het recht van voorkoop ontstaat zodra de verkoopovereenkomst gesloten is, d.i. zodra er een wilsovereenstemming is over de prijs en het voorwerp, in de zin van art. 1583 Oud BW (zonder opschortende voorwaarde).

1. De rechtsopvatting in het eerste middel, waarop beide onderdelen geheel steunen, dat het recht van voorkoop van de pachter slechts ontstaat na de kennisgeving door de notaris aan de pachter van de inhoud van de verkoopakte, die als aanbod van verkoop aan de pachter geldt, faalt m.i. naar recht.
2. Het eerste onderdeel leidt hieruit ten onrechte af dat de pachter vóór die kennisgeving geen beroep zou kunnen doen op de sanctie van indeplaatsstelling, krachtens art. 51 Pachtwet. Nu het recht van voorkoop van de pachter miskend wordt zodra een verkoop voltrokken is zonder dat de procedure van artikel 48.1 Pachtwet werd gevolgd teneinde het goed aan de pachter aan te bieden, kan de pachter onmiddellijk de toepassing van de sanctie van indeplaatsstelling van de koper krachtens artikel 51 Pachtwet eisen. Het onderdeel faalt m.i. naar recht.
3. Het tweede onderdeel leidt uit de onjuiste rechtsopvatting, namelijk dat het recht van voorkoop van de pachter slechts zou ontstaan na kennisgeving aan hem door de notaris van de inhoud van de verkoopakte gesloten tussen de verpachter en de koper, ten onrechte af dat partijen vóór die kennisgeving met onderling akkoord (d.i. minnelijk) zouden kunnen terugkomen op die verkoop, krachtens art. 1134, tweede lid, Oud BW, zonder hierdoor het recht van voorkoop van de pachter te miskennen. Ook dit onderdeel faalt m.i. naar recht. Het recht van voorkoop van de pachter ontstaat zodra de koopovereenkomst gesloten is tussen de verpachter en de koper. Wanneer de verkoop wordt voltrokken – d.i. tot stand komt door akkoord over de prijs en het voorwerp – zonder dat aan de pachter de gelegenheid wordt geboden zijn voorkooprecht uit te oefenen conform de voorschriften van art. 48.1 Pachtwet – treedt de miskenning van het voorkooprecht in en ontstaat voor de pachter het recht op indeplaatsstelling van de koper, krachtens artikel 51 Pachtwet. Dat partijen de koop daarna noch schriftelijk hebben vastgelegd noch hebben geformaliseerd in een notariële akte, en/of zijn teruggekomen op de reeds tot stand gekomen verkoopovereenkomst, mag m.i. geen afbreuk doen aan het reeds ingetreden/verworven recht van voorkoop van de pachter en op de toepassing van de sanctie van indeplaatsstelling van de koper, krachtens artikel 51 Pachtwet, wegens de miskenning ervan.
4. Partijen zijn vrij om een contract in onderlinge overeenstemming te beëindigen

(18). Hieruit leidt een klassieke rechtsleer af dat een wederzijdse beëindiging/opzegging, een contract met doorlopende, opeenvolgende of terugkomende prestaties veronderstelt, minstens een contract waarin de prestaties over een zekere tijdspanne uitgesmeerd zijn

(19). Terecht wordt hiertegen geopperd dat ook een aflopend contract (zoals een koopcontract) een zeker tijdsverloop kan veronderstellen, en dus in aanmerking komt voor wederzijdse beëindiging

(20). Dit lijkt het geval te zijn zolang de verbintenissen (tot betaling en levering) gedeeltelijk niet uitgevoerd zijn – en het contract dus nog “lopende” is

(21). Met betrekking tot een koopcontract, dat wederzijds werd beëindigd alvorens de prijs was betaald en de zaak was geleverd, oordeelde het Hof in een arrest van 23 december 2005 dat “wanneer krachtens artikel 1134, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, de partijen overeenkomen de tussen hen bestaande overeenkomst te beëindigen, die ontbinding in de regel enkel gevolgen heeft voor de toekomst; dat evenwel, bij ontstentenis van een andersluidende overeenkomst tussen de partijen, de provisies die zijn gestort met het oog op de toekomstige uitvoering van de overeenkomst, moeten worden teruggestort”

(22). De werking ex nunc van de wederzijdse beëindiging van het koopcontract verhindert dus niet dat de voorschotten die zijn gestort met het oog op de toekomstige uitvoering van dit contract, worden teruggestort, tenzij dat niet overeenstemt met de wil van partijen

(23). 11. Op basis van de contractvrijheid kunnen partijen, in hun onderlinge verhouding, afwijken van de werking ex nunc van de wederzijdse beëindiging van de overeenkomst en aan die beëindiging, wat hen betreft, een retroactieve werking toekennen, waardoor zij teruggave- of herstelverplichtingen in het leven roepen

(24). De zogenaamde “mutuus dissensus” vormt een nieuwe overeenkomst die partijen hebben gesloten om hun vorige overeenkomst te beëindigen, waarbij partijen de concrete gevolgen van die beëindiging (zoals een restitutie) nader kunnen regelen

(25). De terugwerkende kracht die partijen aan de minnelijke beëindiging toekennen, kan echter niet tegen derden worden ingeroepen. Dit volgt uit de relativiteit van overeenkomsten, op grond van art. 1165 Oud BW

(26). De beëindigde overeenkomst zal ten aanzien van derden niet retroactief uit de rechtsorde verdwijnen. Met andere woorden, het bestaan van de beëindigde overeenkomst kan jegens derden niet ongedaan worden gemaakt. Derden kunnen zich op het bestaan van die overeenkomst, tot haar beëindiging, als een rechtsfeit blijven beroepen

(27). Het contract tot minnelijke beëindiging kan dus geen afbreuk doen aan de rechten die derden te goeder trouw hebben verworven ten gevolge van het ontstaan van die initiële overeenkomst, zoals hier het recht van voorkoop van de pachter. 12. Het contract tot minnelijke beëindiging, waardoor een vorige overeenkomst met wederzijdse toestemming wordt beëindigd los van een geldigheidsgebrek of een wanprestatie door partijen, moet worden onderscheiden van het contract tot minnelijke vernietiging (wegens een geldigheidsgebrek) of tot minnelijke ontbinding (wegens een wanprestatie begaan door één van de partijen; in het Frans: “résolution amiable” of “résolution conventionnelle”)

(28). Niets belet partijen om in onderling akkoord een overeenkomst te vernietigen wegens een geldigheidsgebrek (in plaats van de vernietiging gerechtelijk te vragen) of om de overeenkomst in onderling akkoord te ontbinden wegens een wanprestatie begaan door één van de partijen (in plaats van de gerechtelijke ontbinding te vorderen ex artikel 1184 Oud BW)

(29). In de rechtsleer bestaat verdeeldheid over de vraag of de minnelijke vernietiging of ontbinding wegens wanprestatie dezelfde rechtsgevolgen heeft als de gerechtelijke vernietiging of ontbinding wegens wanprestatie, namelijk een retroactieve werking (ex tunc) en in principe ook ten aanzien van derden

(30), dan wel of zij gekwalificeerd moet worden als een minnelijke beëindiging in de zin van art. 1134, tweede lid, Oud BW, met beperktere gevolgen ten aanzien van derden

(31). 13. Thans erkent artikel 5.59, tweede lid, Burgerlijk Wetboek dat de nietigverklaring kan voortvloeien uit een akkoord van partijen. Daarnaast bepaalt art. 5.90, eerste lid, Burgerlijk Wetboek dat het wederkerige contract kan worden ontbonden wanneer de niet nakoming van de schuldenaar voldoende ernstig is of wanneer partijen zijn overeengekomen dat die de ontbinding rechtvaardigt. Aan die minnelijke vernietiging of ontbinding worden ex art. 5.62 en art. 5.95 dezelfde rechtsgevolgen toegekend als aan een gerechtelijke vernietiging of ontbinding: in beginsel retroactieve werking (ex tunc). De retroactieve werking van de ontbinding wegens wanprestatie wordt voortaan genuanceerd ten aanzien van derden te goeder trouw. Krachtens art. 5.95, derde lid, Burgerlijk Wetboek ontneemt de ontbinding ten aanzien van derden te goeder trouw het contract zijn gevolgen enkel voor de toekomst. Zo wordt vermeden dat de retroactieve werking van de ontbinding tegenwerpelijk is aan een derde (bv. een onderverkrijger) te goeder trouw. Deze situatie verschilt van de situatie van nietigheid van het contract, waar de zorg om de wettigheid te herstellen, door middel van een retroactieve werking erga onmes, in de regel de bovenhand haalt op de particuliere belangen van de derde (bv. de onderverkrijger) te goeder trouw

(32).

1. Hoewel de appelrechter gebruik maakt van de woorden “minnelijke ontbinding”, blijkt duidelijk dat het hier een “mutuus dissensus” betreft, namelijk een contract tot minnelijke beëindiging van de overeenkomst, los van enige wanprestatie door partijen. De term “opzegging” in art. 5.70 BW, eerder geassocieerd met de beëindiging van duurcontracten (met opeenvolgende prestaties), kan hier begrepen worden als “beëindiging met wederzijdse toestemming” of van “met wederzijdse toestemming ongedaan maken”.
2. Het eerste middel, tweede onderdeel, en het tweede middel lijken te overlappen: beide berusten in wezen op de stelling dat de minnelijke beëindiging van de verkoop tussen de verpachter en de koper als rechtsfeit tegenstelbaar is aan de pachter, zodat hij zich niet meer op de verkoopovereenkomst kan beroepen; hij derhalve geen recht op voorkoop heeft en hij geen beroep kan doen op de sanctie van indeplaatsstelling, krachtens art. 51 Pachtwet, bij miskenning ervan.
3. Het eerste middel, tweede onderdeel, benadrukt de overtuiging dat vóór de kennisgeving van de inhoud van de verkoopakte aan de pachter geen verworven recht op voorkoop bestaat, zodat partijen op een aan de pachter tegenstelbare wijze minnelijk op de verkoop kunnen terugkomen.
4. Het tweede middel benadrukt op zijn beurt dat de minnelijke beëindiging van de verkoop door partijen als gevolg heeft dat die verkoop ten aanzien van de pachter retroactief uit de rechtsorde verdwijnt, hierbij opnieuw het door de pachter reeds verworven recht van voorkoop negerend. Zoals hoger uiteengezet, lijkt deze opvatting naar recht te falen. Het tweede middel gaat er ten onrechte vanuit dat het contract tot minnelijke beëindiging van de verkoop, op grond van de externe gevolgen van contracten voor derden, als rechtsfeit zou kunnen worden tegengesteld aan de pachter, zodat de koopovereenkomst ten aanzien van hem retroactief uit de rechtsorde zou verdwijnen, ook al zou dit afbreuk doen aan zijn reeds ingetreden recht van voorkoop of van indeplaatsstelling krachtens artikel 51 Pachtwet. De minnelijke beëindiging is, zoals elke overeenkomst, weliswaar tegenstelbaar aan derden als rechtsfeit dat de rechtsorde wijzigt

(33). Zoals gezegd, mag het contract tot minnelijke beëindiging derden echter niet benadelen, op grond van het principe van de relativiteit van over-eenkomsten (art. 1165 Oud BW). De minnelijke beëindiging mag de rechten dus niet aantasten die derden voorafgaand aan de beëindiging van het contract hebben verworven ten gevolge van daden van beheer of beschikking gesteld door partijen

(34). Bovendien mogen derden zich, als rechtsfeit, op het bestaan van de overeenkomst blijven beroepen tot de beëindiging ervan

(35). De pachter mag zich dus op het bestaan van de verkoopovereenkomst blijven beroepen, minstens tot de beëindiging ervan, die zijn (verworven) recht op voorkoop heeft doen ontstaan. In lijn met de redenering inzake het eerste middel, tweede onderdeel, faalt ook dit tweede middel m.i. naar recht. 18. Het tweede middel lijkt bovendien ten onrechte aan te nemen dat de minnelijke beëindiging – het middel spreekt van minnelijke “ontbinding” – “per definitie” terugwerkende kracht heeft tussen partijen, zodat de oorspronkelijke overeenkomst uit de rechtsorde verdwijnt

(36). In het Belgisch recht wordt evenwel erkend dat de minnelijke beëindiging in beginsel geen retroactieve werking heeft, maar slechts een werking ex nunc

(37).

1. Anderzijds blijken het eerste middel, tweede onderdeel, en het tweede middel geheel te berusten op de vaststelling van de appelrechter dat partijen de verkoopovereenkomst minnelijk hebben beëindigd (“ontbonden”). Op basis van die vaststelling gaan deze beide grieven ervan uit dat die minnelijke beëindiging aan de verweerder (de pachter) tegenwerpelijk is, zodat hij zich niet meer op de sanctie van indeplaatsstelling van de koper kan beroepen, krachtens artikel 51 Pachtwet, wegens miskenning van zijn recht van voorkoop. De appelrechter stelt evenwel niet alleen vast dat partijen de verkoop minnelijk hebben beëindigd, maar oordeelt ook dat die minnelijke beëindiging niet aan de verweerder kan worden tegengeworpen, krachtens art. 1167 Oud BW, aangezien zij is gebeurd met bedrieglijke benadeling van zijn rechten, namelijk zijn recht van voorkoop en van indeplaatsstelling wegens miskenning van dit voorkooprecht, krachtens artikel 51 Pachtwet. De eisers bekritiseren dit oordeel niet in hun cassatieberoep. De grieven lijken aldus te berusten op een onvolledige lezing van het bestreden vonnis, reden waarom ze feitelijke grondslag missen.
2. De appelrechter zegt weliswaar niet letterlijk dat ook de minnelijke beëindiging van de verkoop niet aan de verweerder kan worden tegengeworpen. Op pagina 8 van het bestreden vonnis (de 3de en 5de alinea) oordeelt hij enkel dat de schenking (die op de minnelijke beëindiging is gevolgd) niet tegenstelbaar is aan de verweerder. Ongeacht de gebruikte bewoordingen, blijkt evenwel uit de gehele redenering dat de appelrechter (wel letterlijk) “de ganse operatie”, namelijk zowel de minnelijke beëindiging van de verkoop als de daarop volgende schenkingsakte niet tegenstelbaar heeft willen verklaren aan de verweerder omdat deze is gebeurd met bedrieglijke benadeling van diens rechten

(38). Hij oordeelt immers dat de eisers “die sanctie hebben omzeild door de koop-verkoopovereenkomst te ontbinden en doordat eerstgenoemden daarna zijn overgegaan tot schenking van de goederen aan laatstgenoemde” (p. 8, 1ste alinea) en dat “de benadeling bedrieglijk was: de ganse operatie, namelijk ontbinding van de koop en het vervolgens in plaats daarvan met tussenkomst van een andere notaris schenken van het goed aan een vreemde, kan niet anders worden aanzien dan als een kunstgreep waarmee zowel [de tweede en derde eisers] als [de eerste eiser] de pachter wilden benadelen door zijn reeds verworven voorkooprecht te fnuiken” (p. 8, tweede alinea, laatste vinkje). 21. Het tweede middel lijkt erop te wijzen dat de appelrechter niet letterlijk heeft gezegd dat ook de minnelijke beëindiging van de verkoop zelf niet tegenstelbaar is aan de verweerder wegens bedrieglijke benadeling van zijn rechten, krachtens art. 1167 Oud BW. Uit de motivering blijkt dat de appelrechter duidelijk heeft laten verstaan dat ook die minnelijke beëindiging op zichzelf niet aan de verweerder kan worden tegengeworpen. Besluit: verwerping. _________________________________

(1)Artikel 1583 Oud BW.

(2)S. MARYSSE, “Art. 1582 en 1583 BW” in Bijzondere overeenkomsten, Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer 2020, 59, nr. 137.

(3)W. DE VOGELAERE, “Voorlopige verkoopovereenkomst of wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte”, Not.Fisc.M. 2013, 75; L. WEYTS, “Notarieel contractenrecht. Deel 1, Verkoop uit de hand, Vrijwillige openbare verkoop in Notarieel Recht”, Mechelen, Kluwer 2018, 34 en 46.

(4)E. BEGUIN en A. CAPRASSE, “Bail à ferme et droit de préemption”, Brussel, Larcier 2020, 277, nrs. 1159 en 1163; E. BEGUIN, “Droit de préemption: synthèse de la ré-forme”, T.Agr.R. 1991, 121.

(5)E. STASSIJNS, Pacht in APR, Antwerpen, Kluwer 1997, 480, nr. 472.

(6)Cass. 28 juni 2001, AR C.99.0435.F, AC 2001, nr. 412, ECLI:BE:CASS:2001:ARR.20010628.13, met concl. van advocaat-generaal Henkes, op datum in Pas.: De notaris waarborgt aan de pachter het bestaan en de voorwaarden van een verkoop uit de hand die is gesloten tussen de verpachter en de koper, door de pachter kennis te geven van de inhoud van de koopakte en handelt overeenkomstig de wet wanneer hij aan de pachter een ontwerp van authentieke koopakte bezorgt dat de draagwijdte overneemt van de tussen de verpachter en de koper opgestelde onderhandse akte.

(7)E. STASSIJNS, Pacht, APR, Antwerpen, Kluwer 1997, 507, nr. 500.

(8)E. STASSIJNS, Pacht, APR, Antwerpen, Kluwer 1997, 506, nr. 499.

(9)N. RAEMDONCK en A. VAN-DEWIELE, “Chapitre XI. L’aliénation du bien faisant l’objet du bail à ferme et le droit de préemption” in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL (eds.), Le bail à ferme, Brussel, la Charte 2009, 303-304, nr. 7; I. SNICK, M. SNICK en H. D’UDEKEM D’ACOZ, De pachtovereenkomst, Gent, Larcier 2019, 562, nr. 1102.

(10)R. EECKLOO en R. GOTZEN, Pacht en Voorkoop, Leuven, Belgische Boerenbond, 1990, nr. 195; R. GOTZEN “Art. 47 Pachtwet”, Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer 1999, 3, nr. 3.

(11)E. BEGUIN en A. CAPRASSE, o.c. 286, nr. 1209; P. RENIER, Le bail à ferme. Chronique de jurisprudence 2005-2017 rédigée dans la perspective d’une réforme in dossiers du JT, Brussel, Larcier 2018, 156, nr. 237.

(12)Zie in die zin terecht: de memorie van antwoord, p. 6 onderaan.

(13)Cass. 12 januari 1968, AC 1968, 652; R. EECKLOO en R. GOTZEN, Pacht en Voorkoop, Leuven, Belgische Boerenbond 1990, nr. 221; R. GOTZEN “Art. 51 Pachtwet”, Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer 1999, 2-3, nr. 1; I. SNICK, M. SNICK en H. D’UDEKEM D’ACOZ, De pachtovereenkomst, Gent, Larcier 2019, 635, nr. 1274.

(14)R. EECKLOO en R. GOTZEN, Pacht en Voorkoop, Leuven, Belgische Boerenbond 1990, nr. 221; I. SNICK, M. SNICK en H. D’UDEKEM D’ACOZ, De pachtovereenkomst, Gent, Larcier 2019, 636, nr. 1275.

(15)R. EECKLOO en R. GOTZEN, Pacht en Voorkoop, Leuven, Belgische Boerenbond 1990, nr. 225.

(16)R. GOTZEN “Art. 51 Pachtwet”, Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer 1999, 3, nr. 2.

(17)R. EECKLOO en R. GOTZEN, Pacht en Voorkoop, Leuven, Belgische Boerenbond 1990, nr. 223.

(18)Art. 1134, tweede lid, Oud BW; thans artikel 5.70 Burgerlijk Wetboek (in werking getreden op 1 januari 2023) bepaalt thans dat “een contract enkel kan worden gewijzigd of opgezegd met de wederzijdse toestemming van de partijen of op de gronden door de wet erkend.”; I. CLAEYS en T. TANGHE, Algemeen contractenrecht, Antwerpen, Intersentia 2022, nr. 1102). In de regel heeft een wederzijdse beëindiging geen retroactieve werking, maar enkel gevolgen voor de toekomst (ex nunc); I. CLAEYS en T. TANGHE, o.c. nr. 1103; H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, II, Brussel, Bruylant 1964, nr. 759; P. WÉRY, Droit des obligations, 1, Brussel, Larcier 2021, 974, nr. 970.

(19)H. DE PAGE, Traité, II, 1964, nr. 759.

(20)S. STIJNS, De gerechtelijke en de buitengerechtelijke ontbinding van overeenkomsten, Antwerpen, Maklu 1994, 53-54, nr. 19.

(21)J. DEWEZ, “La résiliation du contrat par accord mutuel des parties” (noot onder Cass. 27 november 2008), RGDC 2010, 229, nr. 9.

(22)Cass. 23 december 2005, AR C.03.0631.F, AC 2005, nr. 234, ECLI:BE:CASS:2005:ARR.20051223.6.

(23)I. CLAEYS en T. TANGHE, Algemeen contractenrecht, Antwerpen, Intersentia 2022, nr. 1103; B. KOHL en M. VANWIJCK-ALEXANDRE, La vente immobilière. Chronique de jurisprudence 1990-2010 in dossiers du JT, Brussel, Larcier 2012, 349, nr. 204.

(24)L. CORNELIS, Algemene theorie van de verbintenis, Antwerpen, Intersentia 2000, 803-804, nr. 622; R. VAN RANSBEECK, “Hoofdstuk

1. Schorsing en beëindiging van overeenkomsten. Afdeling
2. Verbreking” in Bijzondere overeenkomsten, Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer 2005, 3.

(25)I. CLAEYS en T. TANGHE, Algemeen contractenrecht, Antwerpen, Intersentia 2022, nr. 1104.

(26)J. BAECK, “(Feitelijk) vooruitlopen op de vernietiging en de ontbinding van contracten”, TPR 2008, 329, nr. 10 en 351, nr. 39; J. DEWEZ, o.c. 234, nr. 25.

(27)L. CORNELIS, Algemene theorie van de verbintenis, Antwerpen, Intersentia 2000, 804, nr. 622; J. DEWEZ, o.c. 234, nr. 25; R. VATINET, “Le mutuus dissensus”, RTDC 1987, 281, nr. 38.

(28)Zie J. DEWEZ, o.c. 227, nr. 4.

(29)H. DE PAGE, Traité, II, 1964, 846, nr. 887; R. JAFFERALI, La rétroactivité dans le contrat, Brussel, Bruylant 2014, nrs. 230 en 358.

(30)In die zin: R. JAFFERALI, La rétroactivité dans le contrat, Brussel, Bruylant 2014, nrs. 230 en 358.

(31)In die zin: J. BAECK, “(Feitelijk) vooruitlopen op de vernietiging en de ontbinding van contracten”, TPR 2008, 329, nr. 10 en 351, nr. 39.

(32)MvT, Parl.St. Ka-mer 2020-2021, doc. 55, nr. 1806/001, p. 123.

(33)J. DEWEZ, o.c. 234, nr. 25; R VATINET, o.c. 281.

(34)J. DEWEZ, o.c. 234, nr. 25; J. BAECK, o.c. 329-330, nr. 10 en 351, nr. 39.

(35)L. CORNELIS, o.c. 804, nr. 622; J. DE-WEZ, o.c. 234, nr. 25.

(36)Voorziening, p. 13 onderaan en p. 18 onderaan, met verwijzing naar Franse rechtsleer: J. GHESTIN en M. BILLIAU, Traité de droit civil, III, Les obligations, Les effets du contrat, Parijs, LGDJ, 1992, nrs. 544-554.

(37)S. STIJNS, De gerechtelijke en de buitengerechtelijke ontbinding van overeenkomsten, Antwerpen, Maklu 1994, 51, nr. 18 en vn. 109.

(38)Art. 1167 Oud BW. PDF document ECLI:BE:CASS:2023:CONC.20230602.1N.7 Gerelateerde publicatie(s) Vonnis/arrest: ECLI:BE:CASS:2023:ARR.20230602.1N.7 citeert: ECLI:BE:CASS:2001:ARR.20010628.13 ECLI:BE:CASS:2005:ARR.20051223.6 Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div