L. contra H.

(1).

(1)Zie concl. OM. Thesaurus CAS: HUUR VAN GOEDEREN - PACHT - Verplichtingen van partijen Wettelijke bepalingen: Wet van 4 november 1969 tot wijziging van de pachtwetgeving en van de wetgeving betreffende het recht van voorkoop ten gunste van huurders van landeigendommen - 04-11-1969 - Art. 29, eerste en tweede lid - 30 ELI link Pub nr 1969110401 Thesaurus CAS: HUUR VAN GOEDEREN - PACHT - Einde (Opzegging. Verlenging. Terugkeer. Enz) Wettelijke bepalingen: Wet van 4 november 1969 tot wijziging van de pachtwetgeving en van de wetgeving betreffende het recht van voorkoop ten gunste van huurders van landeigendommen - 04-11-1969 - Art. 29, eerste en tweede lid - 30 ELI link Pub nr 1969110401 Tekst van de conclusie C.22.0164.N Conclusie van eerste advocaat-generaal Ria Mortier:

1. Feiten en procedure. Uit de stukken waarop mag worden acht geslagen blijkt dat eerste tot en met derde verweersters eigenaar zijn van een aantal percelen grond die werden verpacht aan eiser die samen met zijn toenmalige echtgenote een veeteeltbedrijf uitbaatte. Na echtscheiding werden de veestapel en de volledige bedrijfsuitrusting te koop gesteld. Een minnelijke beëindiging van de pachtovereenkomst kon niet worden gerealiseerd waarna eerste tot en met derde verweerster overgingen tot dagvaarding teneinde de ontbinding van de pachtovereenkomst te doen uitspreken. De appelrechter oordeelt dat eiser de bepalingen van de Pachtwet niet nakomt nu uit niets blijkt dat er actief landbouwgronden bedrijfsmatig worden geëxploiteerd, wat een voldoende ernstige tekortkoming is die de ontbinding van de pachtovereenkomst verantwoordt en waardoor de verpachter schade kan lijden. Tegen dit vonnis van 20 december 2021 van de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen, afdeling Turnhout, voert eiser één middel aan waarin hij stelt dat de appelrechter die de pachtovereenkomst ontbindt zonder na te gaan of vast te stellen dat eerste tot en met derde verweersters schade hebben geleden, artikel 29 van de Pachtwet schendt.
2. Bespreking. 2.
3. Het middel betreft de toepassing van artikel 29, Pachtwet dat in zijn eerste lid bepaalt dat indien de pachter van een landeigendom dit niet voorziet van de dieren en het gereedschap nodig voor het bedrijf, indien hij met de bebouwing ophoudt, indien hij bij de bebouwing niet als een goed huisvader handelt, indien hij het gepachte voor een ander doel aanwendt dan waartoe het bestemd was, of, in het algemeen, indien hij de bepalingen van de pachtovereenkomst niet nakomt, en daardoor schade ontstaat voor de verpachter, deze, naar gelang van de omstandigheden, de pachtovereenkomst kan doen ontbinden. Het tweede lid bepaalt dat in geval van ontbinding door de schuld van de pachter, deze gehouden is tot schadevergoeding. 2.
4. Eiser voert aan dat de appelrechter artikel 29 Pachtwet schendt door de overeenkomst te ontbinden zonder na te gaan of de verpachters daadwerkelijk schade hebben geleden. Verweersters voeren aan dat dit middel feitelijke grondslag mist nu de appelrechter hun standpunt is bijgetreden dat het evident is dat verweersters schade lijden ten gevolge van het niet meer bedrijfsmatig uitbaten van het landbouwbedrijf door de eiser gezien zij niet vrij kunnen beschikken over hun eigendom en dit evenmin kunnen verkopen vrij van pacht. Verweersters verwijzen hierbij naar rechtsleer die dit standpunt ondersteunt

(1)en er van uitgaat dat, bij gebrek aan bedrijfsmatige landbouwexploitatie van een oorspronkelijk in pacht gegeven goed, de schade voor de verpachter bestaat in de toepassing van de Pachtwet, dewelke zware eigendomsbeperkingen met zich meebrengt

(2). 2.3. Deze redenering die er, anders gezegd, van uitgaat dat het voldoende is dat de rechter vaststelt dat de pachter de persoonlijke exploitatie van de gepachte grond heeft stopgezet om de ontbinding van de pacht uit te spreken ten nadele van de pachter, faalt mijns inziens naar recht. Zowel in de voorziening als in de memorie van antwoord wordt terecht verwezen naar de, inmiddels vaste rechtspraak van uw Hof waarin wordt geoordeeld dat uit de in artikel 29 Pachtwet gebruikte termen “daardoor schade ontstaat voor de verpachter” en “naar gelang van de omstandigheden”, alsook uit de verplichting voor de pachter om die schade te vergoeden “in geval van ontbinding door (zijn) schuld”, moet worden afgeleid, enerzijds, dat de wetgever gewild heeft dat de feitenrechter zou nagaan of de wanprestatie ernstig genoeg is om de ontbinding uit te spreken, anderzijds, dat de ernst van de wanprestatie moet worden beoordeeld met inachtneming van het al dan niet bestaan van schade voor de verpachter

(3). Op de verpachter die de ontbinding van de pacht vordert, rust derhalve de bewijslast dat de pachter is tekortgekomen aan zijn verplichtingen, deze tekortkoming aan de verpachter schade berokkent en de tekortkoming voldoende ernstig is om de ontbinding te verantwoorden

(4). De feitenrechter oordeelt onaantastbaar of de wanprestatie schade heeft veroorzaakt voor de verpachter, met dien verstande dat uw Hof kan nagaan of de rechter op grond van de gedane vaststellingen kon besluiten tot het bestaan van schade

(5). De feitenrechter kan de overeenkomst dus niet ontbinden zonder na te gaan of de verpachter schade heeft geleden ingevolge de wanprestatie van de pachter

(6). Hoewel de schade voor de verpachter dus kan bestaan uit de eigendomsbeperkingen die voortvloeien uit de onterechte toepassing van de Pachtwet, is het voor de toepassing van artikel 29 Pachtwet, niet voldoende dat de verpachter bewijst dat de pachter is tekortgekomen aan zijn (exploitatie)verplichtingen, maar moet hij ook bewijzen dat die tekortkoming aan de verpachter schade berokkent en voldoende ernstig is om de ontbinding te verantwoorden

(7). In dezelfde zin dient de feitenrechter die aanneemt dat de niet-uitvoering van de exploitatieverplichting schade berokkent aan de verpachter doordat deze ingevolge de blijvende toepassing van de Pachtwet niet vrij over zijn eigendom kan beschikken, daarnaast dus het bestaan van die schade en de ernst om de ontbinding te verantwoorden uitdrukkelijk vast te stellen, zeker wanneer er tussen partijen betwisting bestaat over het al dan niet bestaan van schade. Slechts wanneer de rechter vaststelt dat de niet-uitvoering van de exploitatieverplichting schade berokkent aan de verpachter, kan hij wettig de ontbinding van de pachtovereenkomst uitspreken

(8). 2.4. Te dezen stelt de appelrechter niet vast dat door het niet bedrijfsmatig exploiteren van de landbouwgronden schade wordt berokkend aan de verweersters, maar enkel dat de verpachter daardoor schade kan lijden. Door de ontbinding van de pachtovereenkomst uit te spreken, zonder de ernst van de wanprestatie te beoordelen in het licht van het al dan niet bestaan van schade voor de verpachter, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht. Conclusie: vernietiging met verwijzing. ________________________________

(1)H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, De pachtovereenkomst, Brussel, Larcier 2019, 345, nr. 542: “Het nieuwe artikel 29 schrijft uitdrukkelijk voor dat de verpachter slechts de pachtontbinding kan bekomen zo hij schade lijdt. Zonder schade kan de ontbinding niet worden toegekend. De schade kan het gevolg zijn van het verwaarlozen van de gebouwen of van het overbemesten van de landerijen. Zolang de pachter zich beroept op een door de Pachtwet beschermde pachtovereenkomst heeft hij een aantal rechten die een andere pachter niet heeft. Zo betaalt hij normaal de wettelijk beperkte pachtprijs. Zo geniet hij het voorkooprecht en kan hij slechts om een beperkt aantal redenen worden opgezegd. Al deze redenen vormen voor de verpachter even zoveel beperkingen aan zijn eigendomsrecht en betekenen voor hem schade, daar zij het genot van zijn eigendom beperken”.

(2)E. STASSIJNS, Pacht in APR, Antwerpen, Kluwer 1997, nr. 337, 320-321; E. STASSIJNS, “Perspectief van het Hof van Cassatie” in N. HOECKX en A.-L. VERBEKE, Knelpunten pacht, Mortsel, Intersentia 2008,

(87)110, nr. 37; N. RAEMDONCK, “Het niet meer aanwenden van de “bedrijfsmatige landbouwexploitatie” en het begrip “schade”, in geval van ontbinding van de pachtovereenkomst, bij toepassing van artikel 29 van de Pachtwet”, T.Not. 2011,

(639)645; R. GÖTZEN, “Beëindiging van de pachtovereenkomst” in N. CARETTE (ed.), Landpacht. Actualia en topics, Antwerpen, Intersentia 2017,

(116)129, nr. 21; P. RENIER, Le bail à ferme. Chronique de jurisprudence 2005-2017 rédigée dans la perspective d’une réforme, Brussel, Larcier 2018, 107, nr. 163 e.v. Vgl. P. PAPLEUX, “La fin du bail à ferme” in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL (eds.), Le bail à ferme, Brugge, die Keure 2009, 96, nr. 84

(3)Zie onder andere vrij recent nog Cass. 5 mei 2022, AR C.21.0450.N ECLI:BE:CASS:2022:ARR.20220505.1N.4, AC 2022, nr. 320; Cass. 7 april 2022, AR C.21.0414.N, arrest niet gepubliceerd; en ook voordien onder andere Cass. 19 oktober 2018, AR C.18.0036.N ECLI:BE:CASS:2018:ARR.20181019.3, AC 2018, nr. 572; Cass. 11 oktober 2013, AR C.12.0245.F ECLI:BE:CASS:2013:ARR.20131011.4, AC 2013, nr. 517; Cass. 18 mei 2006, AR C.05.0369.N, AC 2013, nr. 517.

(4)Cass. 22 oktober 2010, AR C.10.0042.N, arrest niet gepubliceerd; Zie ook E. STASSIJNS, “Perspectief van het Hof van Cassatie” in N. HOECKX en A.-L. VERBEKE, Knelpunten pacht, Mortsel, Intersentia 2008,

(87)109, nr. 36.

(5)Cass. 5 mei 2022, AR C.21.0450.N ECLI:BE:CASS:2022:ARR.20220505.1N.4, AC 2022, nr. 320.

(6)Zie Cass. 23 juni 2005, AR C.03.0450.F ECLI:BE:CASS:2005:ARR.20050623.18, AC 2005, nr. 367; Cass. 27 maart 1998, AR C.97.0124.F ECLI:BE:CASS:1998:ARR.19980327.11, AC 1998, nr. 175; Cass. 15 april 1993, AR 9542, AC 1993, nr. 180; Cass. 11 oktober 1991, AR 7548, AC 1991, nr. 81.

(7)Cass. 22 oktober 2010, AR C.10.0042.N, arrest niet gepubliceerd.

(8)Cass. 5 mei 2022, AR C.21.0450.N ECLI:BE:CASS:2022:ARR.20220505.1N.4, AC 2022, nr. 320; Cass. 7 april 2022, AR C.21.0414.N, arrest niet gepubliceerd; Cass. 11 oktober 2013, AR C.12.0245.F ECLI:BE:CASS:2013:ARR.20131011.4, AC 2013, nr. 517; Cass. 9 december 2010, AR C.07.0113.F ECLI:BE:CASS:2010:ARR.20101209.8, AC 2010, nr. 721. PDF document ECLI:BE:CASS:2023:CONC.20230609.1N.3 Gerelateerde publicatie(s) Vonnis/arrest: ECLI:BE:CASS:2023:ARR.20230609.1N.3 citeert: ECLI:BE:CASS:1998:ARR.19980327.11 ECLI:BE:CASS:2005:ARR.20050623.18 ECLI:BE:CASS:2010:ARR.20101209.8 ECLI:BE:CASS:2013:ARR.20131011.4 ECLI:BE:CASS:2018:ARR.20181019.3 ECLI:BE:CASS:2022:ARR.20220505.1N.4 Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div