Obsah (5)
Art. 1730Art. 1731Art. 1732Art. 1728Art. 1754id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour de cassation Conclusions du Ministère public du 26 juin 2
Art. 1730
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Art. 1731
, § 1er - 30 Lien ELI No pub 1804032150
Art. 1732
- 30 Lien ELI No pub 1804032150 Fiche 2 La circonstance que, au moment de l'entrée dans les lieux, la chose louée est en mauvais état ne dispense le preneur, qui a accepté le bien en cet état, ni de son obligation de restitution, ni de sa responsabilité du chef des dégradations ou des pertes qui arrivent en cours de bail ou du chef du manquement à son obligation d'user de la chose louée en bon père de famille
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(1)Voir les concl. du MP. Thésaurus Cassation: LOUAGE DE CHOSES - GENERALITES Bases légales:
Art. 1728
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Art. 1732
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Art. 1754
- 30 Lien ELI No pub 1804032150 Fiche 3 Lorsque, avant la conclusion du bail ou en cours de bail, les parties ont convenu de la réalisation par le bailleur de travaux d'aménagement de la chose louée, le preneur est responsable des dégradations à ces aménagements, ces travaux eussent-ils été réalisés après l'entrée du preneur dans les lieux
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(1)Voir les concl. du MP. Thésaurus Cassation: LOUAGE DE CHOSES - BAIL A LOYER - Obligations entre parties Bases légales:
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Art. 1732
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Art. 1754
- 30 Lien ELI No pub 1804032150 Fiches 4 - 5 Si, à défaut d'état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, pour fournir la preuve contraire, le bailleur n'est pas tenu de démontrer que le bien était en bon état à l'entrée dans les lieux, mais seulement que l'état du bien s'est dégradé par rapport au moment, soit de l'entrée dans les lieux, soit de la réalisation des aménagements par le bailleur
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(1)Voir les concl. du MP. Thésaurus Cassation: LOUAGE DE CHOSES - GENERALITES Bases légales:
Art. 1728
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Art. 1754
- 30 Lien ELI No pub 1804032150 Thésaurus Cassation: PREUVE - MATIERE CIVILE - Administration de la preuve Bases légales:
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Art. 1754
- 30 Lien ELI No pub 1804032150 Texte des conclusions C.23.0015.F Conclusions de M. l’avocat général Hugo Mormont : Le cadre du litige.
- Le litige porte sur l’indemnisation de dégâts locatifs au terme d’un contrat de bail par lequel les défendeurs ont donné en location à la demanderesse un bâtiment à usage industriel. Sur le moyen.
- Le moyen critique la décision du second jugement attaqué de dire la demande originaire des défendeurs fondée et de condamner la demanderesse au paiement de la somme de 116 308,76 euros tva comprise et à majorer des intérêts, ce à titre d’indemnisation des dégâts locatifs et après que le premier jugement attaqué ait considéré que, si, à défaut d’état des lieux d’entrée, le preneur était présumé avoir reçu le bien loué dans le même état que celui où il se trouve à la fin du bail sauf preuve contraire à apporter par toutes voies de droit, il convenait de tenir compte de la réalisation des travaux convenus par les parties avant la conclusion du contrat et, partant, de l’état du bien après la réalisation de ces travaux. Le moyen fait premièrement valoir que, selon les articles 1730 et 1731 de l’ancien Code civil, en l’absence d’état des lieux d’entrée, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans l’état dans lequel elle se trouve à l’expiration du bail, sauf preuve contraire à apporter par toutes voies de droit et sans qu’il soit dérogé à cette présomption légale lorsque les parties ont conclu, avant le bail ou lors de la conclusion d’un nouveau contrat, de la réalisation de travaux. Par ailleurs, en vue de renverser cette présomption, il y a lieu de démontrer la délivrance du bien en bon état et d’avoir égard à l’état du bien à son origine, c’est-à-dire en début de bail. En comparant, en l’absence de tout état des lieux d’entrée, l’état du bien à la libération avec celui qui était le sien après la réalisation des travaux convenus, les jugements violerait ainsi les deux dispositions précitées. Dans un second temps, le moyen fait grief aux jugements attaqués, s’ils doivent être lus comme signifiant que les défendeurs ont renversé la présomption légale de l’article 1731, § 1er, de l’ancien Code civil, de se fonder pour ce faire sur le seul motif que les parties ont convenu de la réalisation de travaux — avant la signature du premier bail puis lors de la conclusion d’un nouveau contrat — sans constater qu’était prouvée la délivrance du bien en bon état dès l’origine, c’est-à-dire au moment de la prise d’occupation par la demanderesse. Ce faisant, les jugements violeraient également les articles 1730 et 1731 de l’ancien Code civil.
- Selon l’article 1728, 1°, de l’ancien Code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention. Aux termes de l’article 1732 du même code, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
- L’article 1730, § 1er, du même code énonce que les parties dressent impérativement un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs. Cet état des lieux est dressé, soit au cours de la période où les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d'occupation. Il est annexé au contrat de bail écrit. Le paragraphe 2 du même article dispose que, si des modifications importantes ont été apportées aux lieux loués après que l'état des lieux a été établi, chacune des parties peut exiger qu'un avenant à l'état des lieux soit rédigé contradictoirement et à frais communs. L’article 1731, règle la question de la preuve des dégâts locatifs, selon qu’un état des lieux détaillé a ou non été dressé. Aux termes du paragraphe 2, s'il a été fait un état des lieux détaillé entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Selon le paragraphe 1er, s'il n'a pas été fait état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit. Ainsi, dans tous les cas, c’est au bailleur qu’incombe la preuve des dégâts locatifs, c’est-à-dire du dommage qu’il invoque
(1). Simplement, dans le cas où un état des lieux d’entrée a été établi, le bailleur pourra apporter cette preuve par la simple comparaison entre cet état des lieux et celui constaté
(2)à la sortie, à charge pour le preneur de justifier la divergence par la vétusté ou la force majeure. Dans le cas contraire, le bailleur devra combattre la présomption que l’état à l’entrée était le même qu’à la fin de l’occupation. 5. Par ailleurs, en règle — et qu’un état des lieux ait été dressé ou non, le moment déterminant pour accomplir la comparaison de l’état du bien loué avec celui qu’il connaît au terme du bail est celui de l’entrée dans les lieux par le bailleur. Votre Cour a ainsi jugé, par son arrêt du 15 décembre 1997 en matière de baux commerciaux, que la constatation de dommages locatifs implique une comparaison entre l’état du bien loué au moment de l’occupation et au moment de la sortie et qu’est ainsi déterminant l’état du bien au moment de l’occupation et non au moment où un nouveau bail prend naissance ensuite d’un renouvellement
(3). 6. Cela étant, eu égard aux obligations générales — d’user de la chose en bon père de famille et de répondre des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute — la réalisation de travaux en cours de bail peut être prise en considération pour apprécier la responsabilité du preneur. Si en effet, des travaux ont été accomplis au bien loué, le preneur sera tenu à l’égard de ces travaux de la même obligation d’usage en bon père de famille, de restitution et d’indemnisation des dégâts. Retenir la solution inverse reviendrait à considérer que le preneur ne serait tenu que de l’état initial du bien sans avoir la moindre responsabilité de conservation prudente et de restitution de ce qui a fait l’objet de travaux convenus entre les parties et accomplis par le bailleur
(4). Ici encore, la preuve de la méconnaissance de ces obligations incombe au bailleur et deux situations peuvent se présenter. Dans la première, un état des lieux a été dressé au début de l’occupation puis, comme le permet l’article 1730, § 2, de l’ancien Code civil, un avenant à l’état des lieux a été accompli. Dans ce cas, le bailleur pourra également apporter la preuve qui lui incombe par la comparaison entre l’état du bien loué au terme du bail avec celui constaté dans cet avenant. Soit aucun avenant — voire aucun état des lieux initial — n’a été établi et il appartiendra au bailleur d’établir la dégradation aux travaux accomplie pendant la jouissance du preneur, en démontrant que les dégradations qu’il allègue ne préexistaient pas ou qu’elles ne peuvent découler que du fait du preneur. Partant, en tant qu’il soutient que les travaux accomplis pendant le bail ne peuvent en aucun cas être pris en compte pour l’appréciation de la responsabilité du preneur et l’indemnisation de dégâts locatifs, le moyen ne me paraît pouvoir être suivi. 7. Par ailleurs, s’agissant de la preuve à apporter par le bailleur de l’existence de dégâts locatifs, elle consiste à démontrer que le bien était, au moment de l’occupation par le preneur et le cas échéant après les travaux accomplis pendant l’occupation, en meilleur état qu’au terme du bail, c’est-à-dire que son état s’est dégradé pendant la durée de l’occupation et qu’il doit ainsi être indemnisé de cette dégradation. La circonstance que le bien n’ait pas été en bon état en début de bail n’enlève en effet rien aux obligations et à la responsabilité du preneur
(5). Partant, le moyen ne me paraît pas non plus pouvoir être suivi en ce qu’il soutient qu’en l’absence d’état des lieux en début d’occupation, l’indemnisation du bailleur pour des dégâts locatifs lui imposerait nécessairement la preuve de la délivrance du bien au preneur en bon état. 8. En résumé, si, à défaut d’état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, la preuve contraire à apporter par le bailleur n’exige pas que ce dernier démontre que le bien était en bon état à l’entrée dans les lieux, mais seulement que l’état du bien s’est dégradé par rapport soit au début de l’occupation soit à l’éventuel accomplissement de travaux accomplis par le bailleur. Le moyen, qui soutient une thèse différente, manque en droit. Conclusion : Rejet. _______________________________
(1)Voy. Cass. 18 octobre 1996, RG C.95.0171.N ECLI:BE:CASS:1996:ARR.19961018.8, Pas. 1996, I, n° 388.
(2)Peu importe la manière dont ce constat à la sortie est lui-même dressé : nouvel état des lieux contradictoire, expertise, descente sur les lieux, accord ou absence de contestation des parties, etc. Il va de soi en tout cas que cette preuve de l’état à la sortie — quand le preneur quitte les lieux et que survient le litige — sera bien plus aisée à apporte que celle de l’état à l’entrée, des mois ou des années plus tôt.
(3)Cass. 15 décembre 1997, RG C.96.0160.N ECLI:BE:CASS:1997:ARR.19971215.4, Pas. 1997, I, n° 555.
(4)Ce qui n’inciterait guère les propriétaires à s’engager à de tels travaux.
(5)Voy., pour l’obligation du preneur de répondre de l’incendie, Cass. 25 mars 2010, RG C.09.0117.N ECLI:BE:CASS:2010:ARR.20100325.2-C.09.0335.N ECLI:BE:CASS:2010:ARR.20100325.2, Pas. 2010, n° 217. Voy. également N. BERNARD, « Les principes généraux en matière de restitution du bien loué », Jurim., 2020/1, p. 20. Document PDF ECLI:BE:CASS:2023:CONC.20230626.3F.3 Publication(
- s)liée(
- s)Jugement/arrêt: ECLI:BE:CASS:2023:ARR.20230626.3F.3 citant: ECLI:BE:CASS:1996:ARR.19961018.8 ECLI:BE:CASS:1997:ARR.19971215.4 ECLI:BE:CASS:2010:ARR.20100325.2 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div