TEMEL FRERES s.r.l. contra Y.

(1).

(1)Voir. les concl. du MP. Thésaurus Cassation: LOUAGE DE CHOSES - BAIL COMMERCIAL - Fin (Congé. Renouvellement. Etc) Mots libres: Renouvellement - Maintien dans les lieux sans renouvellement - Nouveau bail - Vente de l'immeuble loué - Droit de préférence - Conséquence Bases légales: L. du 30 avril 1951 CODE CIVIL. - LIVRE III - TITRE VIII - CHAPITRE II, Section 2bis : Des règles particulières aux baux commerciaux - 30-04-1951 - Art. 14, al. 3 - 30 Lien ELI No pub 1951043003 Annotations Publications: Rev.not.b.-Revue du notariat belge (bij voorkeur RNB) - 2023, n° 3184, p. 682-

1. - VAN BOXSTAEL, Jean-Louis; Note sous cassation. Texte des conclusions C.22.0480.F Conclusions de M. l’avocat général Hugo Mormont : Le deuxième moyen.
2. Le deuxième moyen critique la décision du jugement attaqué de débouter la demanderesse de ses demandes et notamment de sa demande d’annulation de la vente de l’immeuble litigieux par les troisième et quatrième défendeurs aux deux premières défenderesses, ce au motif que la demanderesse bénéficiait d’un bail nouveau, né à partir du 1er avril 2015 et d’une durée indéterminée, mais non d’une clause conventionnelle de préférence. Or, selon l’article 14, alinéa 3, de la loi du 30 avril 1951 relative aux baux commerciaux, si le preneur est, après l’expiration du bail, laissé en possession du bien loué, il s’opère un nouveau bail de durée indéterminée. Le moyen fait valoir que ce bail renouvelé l’est aux mêmes conditions que le bail originaire, en ce compris en ce qui concerne la clause de préférence accordée au locataire en cas de vente de l’immeuble loué. Considérant qu’un bail nouveau était né à partir du 1er avril 2015 par application de cet article 14, alinéa 3, mais sans qu’existe en faveur de la demanderesse la clause de préférence que comportait le bail précédent, le jugement attaqué violerait cette disposition légale.
3. Les articles 13 et suivants de la loi du 30 avril 1951 relative aux baux commerciaux organisent en faveur du preneur le renouvellement du bail à son expiration ou à l’expiration d’un renouvellement précédent. L’article 14, alinéa 1er, énonce les délai et formes dans lesquels le preneur désireux d'exercer le droit au renouvellement doit, à peine de déchéance, le notifier au bailleur.
4. Selon l’article 14, alinéa 3, si le preneur, forclos du droit au renouvellement, est, après l'expiration du bail, laissé en possession des lieux loués, il s'opère un nouveau bail d'une durée indéterminée, auquel le bailleur pourra mettre fin moyennant un congé de dix-huit mois au moins, sans préjudice du droit, pour le preneur, de demander le renouvellement.
5. La question que soulève le moyen est celle de savoir si la naissance d’un nouveau bail par application de cette disposition fait également perdurer la clause de préférence dont bénéficiait le preneur.
6. Les termes de « nouveau bail » utilisés par l’article 14, alinéa 3, de même que sa durée spécifique ou encore son régime propre de congé donnent à penser que le bail obtenu en vertu de ce texte n’est pas la pure et simple continuation du bail antérieur, dans tous ses aspects, mais bien un contrat de bail distinct, de caractère provisoire et qui n’emprunte au précédent que les clauses, dont au premier chef le montant du loyer, nécessaires à l’existence précaire qui est la sienne.
7. De Page relève ainsi, dans le cadre de la tacite reconduction du bail de droit commun dont il explique qu’elle est également applicable aux baux commerciaux, que la durée du bail nouveau n’est pas celle de l’ancien, que le régime d’extinction est distinct, que les garanties du bail ancien « tombent » et ne passent pas au bail nouveau, dont notamment l’option d’achat consentie au locataire. Il conclut comme suit : « L’idée générale du système est, somme toute, celle-ci : le bail ancien est expiré. Le bail nouveau ne correspond, au fond, qu’à une situation essentiellement provisoire. Sinon, l’on aurait pris soin de conclure un bail en bonne et due forme, ou de renouveler de la même manière le bail ancien. […] Il s’ensuit que les clauses anciennes qui ne sont pas indispensables au fonctionnement de cette situation provisoire ne doivent pas être considérées comme renouvelées. Tel est, semble-t-il, le principe qui doit commander les solutions »

(1). Le reste de la doctrine est également très largement fixé en ce sens

(2), considérant notamment que la protection assurée par la loi relative aux baux commerciaux au preneur ne s’étend pas aux pactes accessoires que la loi n’envisage pas, dont le pacte de préférence en cas de vente du bien loué. 7. On peut enfin relever que votre Cour, si elle ne me paraît jamais avoir examiné la question soulevée par le moyen, a exclu l’application au bail obtenu par tacite reconduction de la faculté de révision triennale, mettant ainsi l’accent sur le fait que ce bail nouveau a un caractère autonome, distinct du bail reconduit et marqué par une certaine précarité

(3). Elle s’est ainsi inscrite dans la ligne de la doctrine qui vient d’être évoquée. 8. Il m’apparaît de ce qui précède que la tacite reconduction du bail par application de l’article 14, alinéa 3, de la loi du 30 avril 1951 relative aux baux commerciaux n’emporte en règle — et notamment sauf accord des parties en ce sens, qu’il soit exprès ou résulte d’une volonté tacite d’indivisibilité conventionnelle — pas la reconduction du droit de préférence précédemment accordé au preneur. Le moyen, qui repose sur le postulat inverse, manque en droit. (…) Conclusion : Cassation partielle. ________________________________

(1)H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, Bruxelles, Bruylant, 1972, 3ème éd., tome IV, n°576 et 792bis, litt. A.

(2)M. LA HAYE et J. VANKERCKHOVE, « Les baux commerciaux », Les Novelles, Bruxelles, Larcier 1970, tome VI, vol. 2, n° 1775 ; J. VANKERCKHOVE et allii, « Les baux en général », Les Novelles, Bruxelles, Larcier 2000, 2ème éd., tome VI, vol. 1, n° 364 ; B. LOUVEAUX, Le droit du bail. Régime général, Bruxelles, Larcier 1993, p. 361 ; B. LOUVEAUX, Le droit du bail commercial, Bruxelles, Larcier 2010, p. 953 et 1181 ; G. BERTHOLET, note sous J.P. JUMET, 24 mai 1993, JJP 1998, p. 31 et les références citées ; M. GODHAIRD, « Le bail commercial », Répertoire notarial, tome 8, vol. 5, n° 420 ; M. VANWIJCK-ALEXANDRE et S. BAR, « Le pacte de préférence ou le droit de conclure par priorité » in M. Vanwijck-Alexandre et P. Wéry (coord.), Le processus de formation du contrat, Bruxelles, Larcier 2004, coll. Commission université-palais, vol. 72, p. 178 et ss. ; J. BYTTEBIER, « Het conventioneel voorkeur- en voorkooprecht : een mijnenveld voor de notariële praktijk”, T. not., 2001, p. 693; J. HERBOTS et alii, « Overzicht van rechtspraak. Bijzondere overeenkomsten 1995-1998 – Handelshuur”, T.P.R., 2002, p. 411; J. DEWEZ, « Le régime juridique du pacte de préférence et les sanctions de sa violation : nouvelles perspectives », RGDC 2008, p. 433 ; B. KOHL, « La prolongation et la reconduction du contrat » in P. Wéry (coord.), La fin du contrat, Liège, formation permanente CUP, vol. 51, p. 293, C. BARÉ, B. KOHL et F. ONCLIN, « Le bail de droit commun, le bail d’habitation et le bail commercial : chronique de jurisprudence (2015-2020) » in B. Kohl (dir.), Actualités en droit du bail, Liège, Anthemis, coll. Commission université-palais, vol. 206, p. 190 (ces auteurs s’expriment dans le cadre du bail renouvelé, ce qui vaut à plus forte raison pour le bail tacitement reconduit). Voy. en sens contraire, outre l’arrêt cité par les développements du moyen : Y. MERCHIERS, « Le bail en général », Répertoire notarial, tome 8, vol. 1, n° 435 et J.P. NIEUPORT, 14 décembre 2010, JJP 2012, p. 206 . Les hésitations de la doctrine portent essentiellement sur la question de savoir si le bail tacitement reconduit reste un bail commercial ou devient un bail de droit commun (voy. B. LOUVEAUX, « jurisprudence récente en matière de bail commercial. 2009-2013 » in B. Kohl (dir.), Actualités en droit du bail, Bruxelles, Larcier, 2014, coll. Commission université-palais, vol. 147, p. 170).

(3)Cass. 28 avril 2011, RG C.08.0332.F ECLI:BE:CASS:2011:ARR.20110428.4, Pas. 2011, n° 283. Document PDF ECLI:BE:CASS:2023:CONC.20230626.3F.4 Publication(

1. s)liée(
2. s)Jugement/arrêt: ECLI:BE:CASS:2023:ARR.20230626.3F.4 citant: ECLI:BE:CASS:2011:ARR.20110428.4 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div