H. contra L.

(1).

(1)Voir les concl. « dit en substance » du MP. Thésaurus Cassation: URBANISME - PERMIS DE BATIR Mots libres: Région bruxelloise - Modification du nombre de logements dans une construction existante - Appréciation souveraine en fait du juge - Logement - Notion Bases légales: Code bruxellois d'aménagement du territoire - 09-04-2004 - Art. 98, § 1er, al. 1er, 12° Thésaurus Cassation: APPRECIATION SOUVERAINE PAR LE JUGE DU FOND Mots libres: Urbanisme - Région bruxelloise - Modification du nombre de logements dans une construction existante - Logement - Notion Bases légales: Code bruxellois d'aménagement du territoire - 09-04-2004 - Art. 98, § 1er, al. 1er, 12° Annotations Publications: Rev.not.b.-Revue du notariat belge (bij voorkeur RNB) - 2024, n° 3190, p. 200-218. - CARNOY, Ulrich; Note'Un permis de division pour du coliving?' Texte des conclusions P.21.1495.F L’avocat général D. Vandermeersch a dit en substance : La deuxième branche. Les demandeurs soutiennent que les juges d’appel ont méconnu la notion légale de logement et violé les dispositions visées au moyen en décidant que la transformation de leur immeuble constitue une modification du nombre de logements dans les lieux (passé d’une unité à quinze unités), tout en ne contestant pas l’existence de quinze chambres préexistantes et en relevant la présence de pièces communes, comme la cuisine, le salon et la salle à manger, ce qui exclut la création de nouvelles unités de résidence autonomes. En vertu de l'article 98, § 1er, alinéa 1er, 12°, du Code bruxellois de l’aménagement du territoire, dans sa version applicable au moment des faits, nul ne peut, sans un permis préalable, modifier le nombre de logements dans une construction existante. Il me semble qu’à défaut de définition spécifique dans l’incrimination, la notion de logement doit s’entendre dans son sens usuel du terme et que le juge apprécie souverainement en fait si une construction comporte une ou plusieurs unités de logement. Dans un arrêt n° 237.973 du 20 avril 2017 (Ville d’Ottignies – Louvain-la-Neuve c. Région wallonne), le Conseil d’Etat a jugé qu’« une maison unifamiliale n’est pas réservée à des personnes apparentées ; les modes de vie contemporains créent des familles constituées de personnes non apparentées ; la maison unifamiliale est donc destinée à accueillir des personnes qui vivent ensemble, comme en famille apparentée, dans le même logement; partant, l’ouverture de l’habitation unifamiliale à la colocation, c’est-à-dire à des personnes qui vont vivre ensemble dans l’immeuble en se partageant le loyer, en l’utilisant comme le font les membres d’une famille et qui sont peut-être les membres d’une famille, ne constitue pas un changement de destination contraire au permis délivré pour l’habitation unifamiliale ; la colocation ainsi conçue ne crée pas de nouveau logement ». Par ailleurs, dans un arrêt n° 238.097 du 4 mai 2017, le Conseil d’Etat a énoncé que « Le concept de logement a une acception large, allant du kot à l’appartement ou la maison d’habitation. Pour qu’il y ait création d’un second logement au sens des dispositions visées au moyen, il faut que le nouveau logement constitue une entité autonome du logement existant ». Dans ce cas d’espèce, cette juridiction a jugé que la transformation de la maison d'habitation unifamiliale en six kots, qu'elle offre ou non des pièces d'habitation à usage collectif, crée au moins un nouveau logement et requiert dès lors un permis. En l’espèce, les juges d’appel ont d’abord fait les constats suivants : - au niveau de la situation en droit pour la commune, l'immeuble est destiné au logement et utilisé comme une habitation unifamiliale ; - la commune a refusé, le 9 mars 2010, la transformation de cette maison en quatre appartements ; - lors de la visite de l'immeuble, le 26 février 2013, il a été constaté que la maison unifamiliale a été divisée en quinze kots pour étudiants, soit trois au rez-de-chaussée, un à l'entresol, trois au premier étage, trois au deuxième étage, trois au troisième étage et deux au grenier, qu’une cuisine, un salon et une salle à manger se trouvent au sous-sol et que chaque étage comporte des toilettes et une salle d'eau ; - le demandeur a produit le 20 décembre 2016 un copie d’un bail dit de colocation aux termes duquel les locataires sont quinze individus dont les identités sont reprises ; d’une manière contradictoire, il y est fait mention d’une part que les colocataires sont, de manière solidaire et indivisible, responsables des obligations du contrat et, d’autre part, que chaque locataire est responsable de sa seule part de loyer et des charges ; le dossier répressif ne comporte pas la moindre trace de baux pour les périodes antérieures ; - le demandeur signe le bail, comme caution solidaire et indivisible pour les locataires à concurrence de tout montant dû en exécution du contrat, cette clause ayant, suivant le demandeur pour objectif de rassurer ces locataires sur la circonstance qu’il s’engageait à ce que, nonobstant les termes du contrat, aucun locataire ne devait assumer le défaut de paiement de la quote-part de l’autre ; Ensuite, pour considérer que la thèse de la colocation avancée par les demandeurs ne correspondait pas à la réalité et que leur situation s’écartait sensiblement de cette notion juridique, les juges d’appel ont pris en considération les éléments suivants : - les prétendus colocataires ne se partageant pas entre eux les espaces, chacun occupant un logement propre qu’il a personnellement choisi ; - le contrat comprend une répartition individuelle des loyers et des charges pour chaque prétendu colocataire, en fonction de chaque logement occupé ; - s’il est indiqué que les prétendus colocataires sont indivisiblement responsables des obligations du contrat, chacun connait sa part du loyer et des charges et en est seul responsable du paiement ; il n’existe aucune solidarité entre les locataires ; - il s’agit, en réalité, de plusieurs locataires de kots individuels qui partagent, toutefois, certains lieux communs de l’immeuble. Ensuite, les juges ont considéré qu’il ne suffit pas de faire porter la mention « colocation » sur un contrat de bail pour qu'il en devienne un, que la circonstance que des locataires sont amenés à utiliser des lieux en commun ne crée pas nécessairement une colocation au sens légal du terme et que la conclusion d'une convention de nature civile ne peut avoir pour effet, a fortiori lorsqu'elle constitue, comme en l'espèce, un artefact juridique, de tenir en échec les dispositions urbanistiques qui sont d'ordre public. Sur la base de ces considérations qui se situent en fait, les juges d’appel ont pu légalement décider que la transformation que les prévenus ont opérée de leur immeuble en chambres meublées ou kots pour étudiants constitue une modification du nombre de logements dans les lieux qui est soumis à la délivrance d’un permis d’urbanisme préalable. Partant, le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli. Document PDF ECLI:BE:CASS:2023:CONC.20231004.2F.2 Publication(s) liée(s) Jugement/arrêt: ECLI:BE:CASS:2023:ARR.20231004.2F.2 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div