id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab Hof van Cassatie Vonnis/arrest van 02 mei 2024 ECLI nr: ECLI:BE:CASS:2024:A
Art. 577
-7, § 1, 2°, a) - 30 ELI link Pub nr 1804032150 oud
Art. 577
-9, §§ 2 en 6, 2° - 30 ELI link Pub nr 1804032150 Thesaurus CAS: EIGENDOM Wettelijke bepalingen: oud
Art. 577
-7, § 1, 2°, a) - 30 ELI link Pub nr 1804032150 oud
Art. 577
-9, §§ 2 en 6, 2° - 30 ELI link Pub nr 1804032150 Fiches 3 - 4 Een statutenwijziging moet authentiek worden verleden om te kunnen worden overgeschreven in het register van het bevoegde hypotheekkantoor
(1).
(1)Zie concl. OM. Thesaurus CAS: EIGENDOM Wettelijke bepalingen: oud
Art. 577
-4, § 1 - 30 ELI link Pub nr 1804032150 oud
Art. 577
-10, § 1 - 30 ELI link Pub nr 1804032150 Burgerlijk Wetboek - Boek III - Titel XVIII: Voorrechten en hypotheken. - Hypotheekwet - 16-12-1851 - Art. 1 - 01 ELI link Pub nr 1851121650 Thesaurus CAS: AUTHENTIEKE AKTE Wettelijke bepalingen: oud
Art. 577
-4, § 1 - 30 ELI link Pub nr 1804032150 oud
Art. 577
-10, § 1 - 30 ELI link Pub nr 1804032150 Burgerlijk Wetboek - Boek III - Titel XVIII: Voorrechten en hypotheken. - Hypotheekwet - 16-12-1851 - Art. 1 - 01 ELI link Pub nr 1851121650 Fiche 5 De verdeling van de lasten van de mede-eigendom raakt aan het zakenrechtelijk statuut van de mede-eigendom Thesaurus CAS: EIGENDOM Fiche 6 Derden te goeder trouw kunnen niet geraakt worden door een wijziging van de verdeling van de lasten die niet is overgeschreven in het register van het bevoegde hypotheekkantoor
(1).
(1)Zie concl. OM. Thesaurus CAS: EIGENDOM Fiche 7 Degenen die betrokken zijn bij de beslissing van de algemene vergadering tot wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom kunnen niet aanzien worden als derden te goeder trouw; ten aanzien van hen creëert die beslissing onmiddellijk rechten en verplichtingen
(1).
(1)Zie conl. OM. Thesaurus CAS: EIGENDOM Tekst van de beslissing Nr. C.23.0175.N Y&S MX nv, met zetel te 1500 Halle, Edingensesteenweg 447, ingeschreven bij de KBO onder het nummer 0421.615.745, eiseres, vertegenwoordigd door mr. Bruno Maes, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1170 Brussel, Terhulpensesteenweg 177/7, waar de eiseres woonplaats kiest, tegen VERENIGING VAN MEDE-EIGENAARS RESIDENTIE DE BERGPOORT, met zetel te 1500 Halle, Bergensesteenweg 41, ingeschreven bij de KBO onder het nummer 0818.862.914, vertegenwoordigd door haar syndicus, SYNCURA SERVICES bv, met zetel te 9051 Gent, Poortakkerstraat 91, ingeschreven bij de KBO onder het nummer 0817.960.121, verweerster. I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis in hoger beroep van de rechtbank van eerste aanleg te Brussel van 13 december
- Advocaat-generaal Stijn Ravyse heeft op 26 maart 2024 een schriftelijke conclusie neergelegd. Raadsheer Bart Wylleman heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal Stijn Ravyse heeft geconcludeerd. II. CASSATIEMIDDEL De eiseres voert in haar verzoekschrift dat aan dit arrest is gehecht, een middel aan. III. BESLISSING VAN HET HOF Beoordeling […] Derde onderdeel Eerste subonderdeel
- Krachtens artikel 577-7, § 1, 2°, a), Oud Burgerlijk Wetboek, zoals hier van toepassing, beslist de algemene vergadering bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom. Krachtens artikel 577-9, § 2, Oud Burgerlijk Wetboek, zoals hier van toepassing, kan iedere mede-eigenaar aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen. Deze vordering moet worden ingesteld binnen drie maanden te rekenen van het tijdstip waarop de belanghebbende kennis van de beslissing heeft genomen. De mede-eigenaar die op regelmatige wijze is opgeroepen, wordt geacht kennis van de beslissing te hebben genomen op het tijdstip waarop ze door de algemene vergadering is goedgekeurd. Krachtens artikel 577-9, § 6, 2°, Oud Burgerlijk Wetboek, zoals hier van toepassing, kan iedere mede-eigenaar aan de rechter vragen de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals de berekening ervan te wijzigen indien deze onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen. Deze vordering is niet onderworpen aan de termijn voor het instellen van de vordering bepaald in artikel 577-9, § 2, Oud Burgerlijk Wetboek, ook al heeft de algemene vergadering over de betwisting reeds een beslissing genomen.
- Uit deze wetsbepalingen volgt dat een beslissing van de algemene vergadering over de wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom die niet genomen werd met een meerderheid van vier vijfden van de stemmen, daardoor niet ophoudt te bestaan. Zolang die beslissing niet vernietigd wordt of zolang de wijze van verdeling van de lasten niet gewijzigd wordt door de rechter op grond van artikel 577-9, § 6, 2°, Oud Burgerlijk Wetboek, behoudt zij haar bindende kracht, ook al is zij onregelmatig tot stand gekomen.
- De appelrechters oordelen dat: - de beslissing van de bijzondere algemene vergadering van 13 september 1997 een wijziging van de statuten betreft, meer bepaald een wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom, die met een meerderheid van vier vijfden van de stemmen diende te worden genomen; - door de eiseres niet wordt aangetoond dat de beslissing van de bijzondere algemene vergadering van 13 september 1997 genomen werd met een meerderheid van vier vijfden van de stemmen. De appelrechters die op deze gronden oordelen dat bij de berekening van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom geen rekening dient te worden gehouden met de beslissing van de bijzondere algemene vergadering van 13 september 1997, zonder vast te stellen dat deze beslissing werd vernietigd of dat de verdeling van de lasten werd gewijzigd bij rechterlijke beslissing, verantwoorden hun beslissing niet naar recht. Het subonderdeel is gegrond. Tweede subonderdeel
- Krachtens artikel 577-4, § 1, eerste lid, Oud Burgerlijk Wetboek, zoals hier van toepassing, moeten de basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, het voorwerp zijn van een authentieke akte. Krachtens artikel 577-10, § 1, Oud Burgerlijk Wetboek, zoals hier van toepassing, kunnen de bepalingen van de statuten rechtstreeks worden tegengesteld door degenen aan wie ze kunnen worden tegengesteld en die houder zijn van een zakelijk of persoonlijk recht op het gebouw in mede-eigendom.
- Krachtens artikel 1 Hypotheekwet, zoals hier van toepassing, worden de authentieke akten bedoeld in artikel 577-4, § 1, alsook de daarin aangebrachte wijzigingen, in hun geheel overgeschreven in een daartoe bestemd register, op het kantoor van bewaring der hypotheken van het arrondissement waar de goederen gelegen zijn. Tot dan toe kan men zich op die akten niet beroepen tegen derden die zonder bedrog gecontracteerd hebben. Hieruit volgt dat een statutenwijziging authentiek moet worden verleden om te kunnen worden overgeschreven in het register van het bevoegde hypotheekkantoor.
- De verdeling van de lasten van de mede-eigendom raakt aan het zakenrechtelijk statuut van de mede-eigendom. Derden te goeder trouw kunnen niet geraakt worden door een wijziging van de verdeling van de lasten die niet is overgeschreven in het register van het bevoegde hypotheekkantoor. Degenen die betrokken zijn bij de beslissing van de algemene vergadering tot wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom kunnen niet aangezien worden als derden te goeder trouw. Ten aanzien van hen creëert die beslissing onmiddellijk rechten en verplichtingen.
- De appelrechters stellen vast en oordelen dat: - de discussie gaat over de vraag welke verdeelsleutel dient te worden toegepast bij het opmaken van de afrekening van de bijdragen in de lasten van de mede-eigendom, meer bepaald de vraag of daarbij rekening dient te worden gehouden met de beslissing van de bijzondere algemene vergadering van de verweerster van 13 september 1997; - de berekening van de verdeelsleutels vermeld in de beslissing van de bijzondere algemene vergadering van de verweerster van 13 september 1997 veel verder gaat dan waarin de basisakte en het reglement van mede-eigendom bepalen, zodat die beslissing wel degelijk een wijziging van de statuten betreft; - de eiseres betrokken was bij de beslissing van de algemene vergadering van de verweerster van 13 september
- Zij oordelen vervolgens dat door de eiseres niet wordt aangetoond dat de wijziging van de statuten, waartoe beslist werd door de bijzondere algemene vergadering van de verweerster van 13 september 1997, het voorwerp is geweest van een authentieke akte, zodat de syndicus van de verweerster met die beslissing die een statutenwijziging inhoudt, terecht geen rekening heeft gehouden bij de berekening van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom.
- De appelrechters die aldus te kennen geven dat de beslissing van 13 september 1997 bij gebrek aan authentieke akte en overschrijving op het hypotheekkantoor door de eiseres niet kan worden ingeroepen tegen de verweerster, verantwoorden hun beslissing niet naar recht. Het subonderdeel is gegrond. Dictum Het Hof, Vernietigt het bestreden vonnis. Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het vernietigde vonnis. Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over. Verwijst de zaak naar de rechtbank van eerste aanleg te Leuven, rechtszitting houdend in hoger beroep. Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer, samengesteld uit sectievoorzitter Koen Mestdagh, als voorzitter, sectievoorzitter Geert Jocqué, en de raadsheren Bart Wylleman, Myriam Ghyselen en Michael Traest, en in openbare rechtszitting van 2 mei 2024 uitgesproken door sectievoorzitter Koen Mestdagh, in aanwezigheid van advocaat-generaal Stijn Ravyse, met bijstand van griffier Elien Van Isterdael. PDF document ECLI:BE:CASS:2024:ARR.20240502.1N.3 Gerelateerde publicatie(s) Conclusie O.M.: ECLI:BE:CASS:2024:CONC.20240502.1N.3 Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div