VERA CRUZ nv contra GOOD LIFE HOLDING cv

(1).

(1)Zie concl. OM. Thesaurus CAS: HUUR VAN GOEDEREN - HANDELSHUUR - Einde (Opzegging. Huurhernieuwing. Enz) Wettelijke bepalingen: Wet van 30 april 1951 BURGERLIJK WETBOEK. - BOEK III - TITEL VIII - HOOFDSTUK II, Afdeling 2bis : Regels betreffende de handelshuur in het bijzonder - 30-04-1951 - Art. 12, eerste lid - 30 ELI link Pub nr 1951043003 Tekst van de beslissing Nr. C.23.0486.N VERA CRUZ nv, met zetel te 3350 Linter, Kosterstraat 7, ingeschreven bij de KBO onder het nummer 0449.525.417, eiseres, vertegenwoordigd door mr. Johan Verbist, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 2000 Antwerpen, Amerikalei 187/302, waar de eiseres woonplaats kiest, tegen GOOD LIFE HOLDING bv, met zetel te 9000 Gent, Nieuwewandeling 62, ingeschreven bij de KBO onder het nummer 0713.511.214, verweerster, vertegenwoordigd door mr. Willy van Eeckhoutte, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 9051 Gent, Drie Koningenstraat 3, waar de verweerster woonplaats kiest. I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis in hoger beroep van de rechtbank van eerste aanleg te Leuven van 7 december

1. Advocaat-generaal Stijn Ravyse heeft op 17 september 2024 een schriftelijke conclusie neergelegd. Sectievoorzitter Geert Jocqué heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal Stijn Ravyse heeft geconcludeerd. II. CASSATIEMIDDEL De eiseres voert in haar verzoekschrift dat aan dit arrest is gehecht, een middel aan. III. BESLISSING VAN HET HOF Beoordeling Eerste onderdeel
2. Er bestaat geen algemeen rechtsbeginsel houdende eerbied voor de rechtmatige verwachtingen van een derde. In zoverre het onderdeel uitgaat van een andere rechtsopvatting, faalt het naar recht.
3. Artikel 12, eerste lid, Handelshuurwet bepaalt dat, zelfs wanneer het huurcontract het recht voorbehoudt om de huurder uit het goed te zetten in geval van vervreemding, hij die het verhuurde goed om niet of onder bezwarende titel verkrijgt, de huurder slechts eruit mag zetten in de gevallen vermeld onder 1°, 2°, 3° en 4° van artikel 16, en mits hij de huur opzegt, één jaar vooraf, en binnen drie maanden na de verkrijging, met duidelijke opgave van de reden waarop de opzegging gegrond is, alles op straffe van verval. Het tweede lid vervolgt dat hetzelfde geldt wanneer de huur geen vaste dagtekening heeft verkregen vóór de vervreemding, ingeval de huurder het verhuurde goed sinds ten minste zes maanden in gebruik heeft.
4. Hieruit volgt dat de verkrijger de handelshuur kan opzeggen binnen een termijn van drie maanden vanaf het ogenblik dat hij een zakelijk recht verkrijgt op het goed dat hem het genot ervan verschaft. Het zich louter gedragen als titularis van een zakelijk recht op het goed waaronder het innen van de huur voorafgaand aan het verkrijgen van dat zakelijk recht, volstaat niet.
5. De appelrechter stelt vast en oordeelt dat: - op 29 januari 1993 tussen de eiseres en de rechtsvoorganger van Warehouses D.P. cva een handelshuurovereenkomst werd gesloten voor een periode van 9 jaar met ingang van 1 februari 1993 en stilzwijgend vernieuwbaar voor telkens een periode van 9 jaar; - op 18 januari 2019 tussen Warehouses D.P. cva als optiegever en The Good Life Development Fund cvba als optienemer een overeenkomst houdende een optie tot aankoop werd gesloten met betrekking tot onder meer het pand waarin de eiseres haar handelszaak uitbaatte, waarbij The Good Life Development Fund cvba optrad in naam en voor rekening van een nog op te richten projectvennootschap; - bij brief van 28 juni 2019 The Good Life Development Fund cvba de overeengekomen aankoopoptie heeft gelicht in naam en voor rekening van M.T. bv, vennootschap in oprichting; - op 11 december 2019 tussen Warehouses D.P. cva als verkoper en de verweerster als koper een authentieke akte van verkoop werd verleden met betrekking tot het pand waarin de eiseres haar handelszaak uitbaatte; - bij aangetekende brief van 20 december 2019 de verweerster aan de eiseres meedeelde dat zij, als nieuwe eigenaar van het door de eiseres gehuurde handelspand, bij toepassing van de artikelen 12 en 16, 3°, Handelshuurwet, de handelshuurovereenkomst opzegde met inachtneming van een opzeggingstermijn van 1 jaar met aanvang op 24 december 2019 en eindigend op 23 december 2020; - de eiseres bij aangetekende brief van 10 januari 2020 de geldigheid en de motieven van de opzegging door de verweerster betwistte; - zij stelt dat de opzegging nietig is omdat deze niet gebeurde binnen een termijn van 3 maanden na de verkrijging van het handelspand door de verweerster; - uit de authentieke verkoopakte met betrekking tot het handelspand blijkt dat de overdracht van eigendom tussen de Warehouses D.P. cva als verkoper en de verweerster als koper heeft plaatsgevonden op de datum van het verlijden van deze akte, namelijk op 11 december 2019; - de verweerster het verhuurde handelspand zakenrechtelijk heeft verkregen op 11 december 2019, door de overdracht van het eigendomsrecht; - dit overeenstemt met de overeenkomst die voorafgaandelijk met betrekking tot de gelichte aankoopoptie werd gesloten, waarin onder artikel 4.1 werd bepaald dat de optienemer eigenaar zal zijn vanaf de notariële akte; - de verweerster op 11 december 2019 het verhuurde handelspand bijgevolg heeft verkregen in de zin van artikel 12 van de Handelshuurwet; - het gegeven dat de verweerster zich reeds eerder – volgens de eiseres minstens sinds augustus 2019 – als eigenaar zou hebben gedragen ten aanzien van de eiseres, en dat de huurgelden reeds vanaf 1 oktober werden geïnd door de verweerster, daar geen afbreuk aan doet, aangezien deze handelingen in elk geval losstaan van enige zakenrechtelijke verkrijging van het verhuurde goed door de verweerster.
6. De appelrechter die op die gronden oordeelt dat de opzegging, die plaatsgreep binnen drie maanden na de zakenrechtelijke verkrijging van het handelspand op 11 december 2019, tijdig plaatsvond, verantwoordt zijn beslissing naar recht. In zoverre kan het onderdeel niet worden aangenomen.
7. Voor het overige is het onderdeel afgeleid uit de in het tweede onderdeel tevergeefs aangevoerde grief dat de appelrechter heeft nagelaten na te gaan of de verweerster zich in de gegeven omstandigheden niet schuldig maakte aan rechtsmisbruik, en is het aldus in zoverre niet ontvankelijk. (…) Dictum Het Hof, Verwerpt het cassatieberoep. Veroordeelt de eiseres tot de kosten. Bepaalt de kosten voor de eiseres op 593,64 euro en op de som van 650 euro rolrecht verschuldigd aan de Belgische Staat. Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer, samengesteld uit sectievoorzitter Koen Mestdagh, als voorzitter, sectievoorzitter Geert Jocqué, en de raadsheren Bart Wylleman, Myriam Ghyselen en Ann De Wolf, en in openbare terechtzitting van 18 oktober 2024 uitgesproken door sectievoorzitter Koen Mestdagh, in aanwezigheid van advocaat-generaal Stijn Ravyse, met bijstand van griffier Elien Van Isterdael. PDF document ECLI:BE:CASS:2024:ARR.20241018.1N.8 Gerelateerde publicatie(s) Conclusie O.M.: ECLI:BE:CASS:2024:CONC.20241018.1N.8 Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div