(1).

(1)Zie concl. OM. Thesaurus CAS: EIGENDOM Wettelijke bepalingen: oud

(1).

(1)Zie concl. OM. Thesaurus CAS: EIGENDOM Fiche 7 Degenen die betrokken zijn bij de beslissing van de algemene vergadering tot wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom kunnen niet aanzien worden als derden te goeder trouw; ten aanzien van hen creëert die beslissing onmiddellijk rechten en verplichtingen

(1).

(1)Zie conl. OM. Thesaurus CAS: EIGENDOM Tekst van de conclusie C.23.0175.N Conclusie van advocaat-generaal S. Ravyse: Situering. Uit de stukken waarop het Hof vermag acht te slaan blijkt dat de eiseres de eigenares is van een aantal garages en winkels in de mede-eigendom RESIDENTIE DE BERGPOORT. Tussen deze eigenares (eiseres) en de vereniging van mede-eigenaars (hierna ‘VME”, de verweerster) zijn er betwistingen over de toe te passen verdeelsleutels om de gemeenschappelijke lasten in de mede-eigendom te berekenen. Volgens de VME gelden de verdeelsleutels zoals voorzien in de basisakte en het reglement van mede-eigendom, terwijl de eiseres toepassing vraagt van de beslissing van de bijzondere algemene vergadering van 13 september 1997 (hierna BAV) die een wijziging van de verdeelsleutels voorziet en afwijken van de basisakte en het reglement van mede-eigendom. De meerdere geschillen die de eiseres daarover heeft ingesteld, werden gevoegd en zowel door de Vrederechter van het kanton Halle als door het bestreden vonnis van 13 december 2022 van de rechtbank van eerste aanleg Brussel afgewezen. De appelrechters oordelen dat de eiseres niet aantoont dat de beslissing van de BAV van 13 september 1997 werd genomen met een meerderheid van vier vijfde van de stemmen en de wijziging (van de verdeelsleutels) evenmin het voorwerp is van een authentieke akte, zoals vereist door artikel 3.88, § 1, 2° a) van het Burgerlijk Wetboek, waardoor met de verdeelsleutels (voorzien in de BAV) geen rekening dient te worden gehouden. De eiseres komt tegen dat vonnis op met één middel, bestaande uit drie onderdelen (waarvan twee met twee subonderdelen). Eerste onderdeel: onterechte toepassing nieuwe bepalingen Burgerlijk Wetboek. In het eerste onderdeel merkt de eiseres terecht op dat het vonnis melding maakt van de nieuwe bepalingen van het Burgerlijk Wetboek terwijl het geschil betrekking heeft op afrekeningen van de bijdragen in de lasten van de gemene delen op de algemene vergaderingen die dateren van vóór de inwerkingtreding op 1 september 2021. Op het voorwerp van het geschil zijn nog de vorige bepalingen van het Burgerlijk Wetboek toepasselijk. Meer bepaald zijn niet de nieuwe artikelen artikel 3.85, § 1, eerste lid, en 3.88, § 1, 2°, a), Burgerlijk Wetboek toepasselijk, maar wel de artikelen 577-4, § 1, eerste lid, en 577-7, § 1, 2°, a), Oud Burgerlijk Wetboek toepasselijk. De oude en de nieuwe artikelen stemmen met elkaar overeen, waardoor het vereiste belang bij de eiseres voor dit onderdeel lijkt te ontbreken en het niet ontvankelijk voorkomt. Tweede middel – eerste subonderdeel: rechtsgevolg onregelmatige beslissing. De eiseres voert aan dat de appelrechters de verbindende kracht van de beslissing van de BAV van 13 september 1997 hebben miskent, evenals de artikelen 1134, eerste lid oud Burgerlijk Wetboek, de artikelen 3.88, § 1, 2° a), 3.89, § 5, 1°, 3.92, § 3 en 3.93, § 1, Burgerlijk Wetboek (BW), namelijk door te oordelen dat er bij de verdeling van de lasten géén rekening moest worden gehouden met de beslissing van de BAV van 13 september 1997, doordat niet is aangetoond dat de beslissing genomen werd bij meerderheid van vier vijfde van de stemmen en zonder vast te stellen dat er een rechtsvordering tot vernietiging werd ingesteld tegen deze beslissing. Zoals door de eiseres in het eerste middel terecht aangegeven zijn in deze zaak de bepalingen van het oud Burgerlijk Wetboek toepasselijk, namelijk de artikelen 577-7, § 1, 2°, a), en 577-9, § 2 en 577-9, § 6, 2° oud BW. Artikel 577-7, § 1, 2°, a), oud BW voorziet, zoals correct vastgesteld door de appelrechters, dat een wijziging van de verdeling van de lasten een beslissing vereist van de algemene vergadering bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen. Artikel 577-9, § 2 en 577-9, § 6, 2° oud BW bepaalt dat iedere mede-eigenaar aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen. Deze vordering moet worden ingesteld binnen drie maanden te rekenen van het tijdstip waarop de belanghebbende kennis van de beslissing heeft genomen. De mede-eigenaar die op regelmatige wijze is opgeroepen, wordt geacht kennis van de beslissing te hebben genomen op het tijdstip waarop ze door de algemene vergadering is goedgekeurd. Artikel 577-9, § 6, 2°, oud BW bepaalt dat iedere mede-eigenaar aan de rechter kan vragen de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals de berekening ervan te wijzigen indien deze onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen. De vraag stelt zich of de rechter op grond van de vaststelling dat de beslissing van de BAV niet regelmatig werd genomen, kan oordelen dat de beslissing geen rechtsgevolgen heeft. De voormelde bepalingen maken duidelijk dat de rechter de beslissing van de BAV kan wijzigen op voorwaarde dat een mede-eigenaar daartoe een vordering instelt en dat vraagt aan de rechter (hetzij om een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen en die vordering tijdig instelt, hetzij om de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, of om de berekening ervan te wijzigen indien deze onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen). Uit de rechtspraak van het Hof volgt dat enkel de vaststelling dat een beslissing onregelmatig is genomen, de rechter niet toelaat die beslissing buiten toepassing te laten. Zo oordeelt het Hof dat besluiten van vennootschapsorganen die niet beantwoorden aan de gestelde vorm- of grondvoorwaarden daardoor niet ophouden te bestaan. Enkel door de nietigverklaring wordt een besluit uit de rechtsorde verwijderd. Een voor vernietiging vatbaar besluit behoudt bijgevolg zijn rechtsgevolgen zolang het niet door de rechter wordt vernietigd. Het besluit behoudt zijn bindende kracht ten aanzien van de vennoten van de vennootschap

(1). In een arrest van 4 februari 2008 oordeelde het Hof dat uit art. 577-9, § 2, eerste lid (oud) BW volgt dat de mede-eigenaar die zich wil beroepen op de onregelmatigheid van een beslissing van de algemene vergadering, dit moet doen binnen de bij die bepaling voorgeschreven termijn van drie maanden, zelfs als die onregelmatigheid het gevolg is van een strijdigheid van een bepaling van de basisakte of van het reglement van mede-eigendom met een wetsbepaling van dwingend recht. In die zaak verantwoorde de appelrechter naar recht de beslissing dat het recht van de mede-eigenaar om de gevorderde voorschotten te betwisten, vervallen is omdat geen rechtsvordering is ingesteld tot vernietiging van de beslissingen binnen drie maanden nadat zij ervan kennisgenomen heeft

(2). Ook in een arrest van 18 september 2017 oordeelde het Hof dat de mede-eigenaar de onregelmatigheid van een beslissing van de algemene vergadering moet aanvoeren binnen de termijn van vier maanden, ook als die onregelmatigheid ontstaan is uit de strijdigheid van een bepaling in de basisakte of in het reglement van mede-eigendom met een dwingende bepaling van de wet

(3). TIMMERMANS komt op basis van de rechtspraak tot de analyse dat de mede-eigenaar die niet tijdig in rechte treedt, zijn recht verbeurt, zelfs wanneer de onregelmatigheid verband houdt met een bepaling in de basisakte of in het reglement van mede-eigendom, welke strijdig is met de dwingende bepalingen van de wet

(4). Dit geldt ook voor (onregelmatige) beslissingen met betrekking tot de verdeling van de kosten zolang een mede-eigenaar geen wijziging vraagt aan de rechter. De beslissing blijft bestaan ook al is ze onregelmatig tot stand gekomen. Die analyse noopt tot de conclusie dat de appelrechters niet konden oordelen dat met die beslissing geen rekening moet worden gehouden, louter omdat ze onregelmatig tot stand is gekomen. Het eerste subonderdeel van het tweede middel komt gegrond voor. Tweede middel – tweede subonderdeel: vereiste authentieke akte voor tegenstelbaarheid. Het tweede subonderdeel richt zich tegen de beslissing dat met de beslissing van de BAV geen rekening dient te worden gehouden omdat deze een wijziging inhield van de statuten en niet het voorwerp was van een authentieke akte. De opname in een authentieke akte (en de daaruit voortvloeiende registratie) van de wijziging van de statuten zoals voorzien in artikel 577-4, § 1, eerste lid, oud BW, doelt op de tegenwerpelijkheid ervan ten aanzien van derden. Die doelstelling van kenbaarheid moet worden geacht te zijn bereikt bij degenen die bij de beslissing zijn betrokken. Uit de vaststellingen in het arrest blijkt dat de partijen bij de beslissing zijn betrokken, waardoor de beslissing hen tegenstelbaar is (ook) zonder de opname ervan in een authentieke akte. In zoverre de appelrechters oordelen dat de verweerster niet gebonden is door de beslissing van de BAV van 13 september 1997 omdat de beslissing niet het voorwerp uitmaakt van een authentieke akte, lijkt die beslissing niet naar recht verantwoord. Ook dit subonderdeel komt gegrond voor. Daaruit volgt dat een dergelijke beslissing niet tegenstelbaar is ten aanzien van een derde-verkrijger (nieuwe mede-eigenaar) en hij de kostenberekeningen op basis daarvan in rechte kan betwisten. Teneinde dergelijke betwistingen te vermijden hebben de bij de beslissing betrokken partijen er alle belang bij elke wijziging aan de statuten op te nemen in een authentieke akte. Het is in het bijzonder met het oog op het meer democratisch en transparant maken van de regels en beslissingen van de mede-eigendom, dat de wetgever bij wet van 2 juni 2010 onder meer artikel 577-10, § 1-1, oud BW heeft ingevoerd. De verplichting van elke mede-eigenaar om alle zakelijke en persoonlijke rechten die hij aan derden op zijn privatieve kavel zou hebben toegestaan, moeten onverwijld ter kennis worden gebracht van de syndicus. Hoewel het volgens SAGAERT over een zeer zware verplichting gaat, acht hij ze noodzakelijk voor de verscherpte tegenwerpelijkheid van de statuten

(5). Het komt me voor dat de overige grieven niet tot een ruimere cassatie kunnen leiden. Besluit: cassatie. __________________________________

(1)Cass. 18 juni 2020, AR C.18.0454.N, AC 2020, nr. 412, ECLI:BE:CASS:2020:ARR.20200618.1N.4.

(2)Cass. 4 februari 2008, AR C.06.0348.F, AC 2008, nr. 82, ECLI:BE:CASS:2008:ARR.20080204.8.

(3)Cass. 18 september 2017, AR C.17.0023.F, AC 2017, nr. 478, ECLI:BE:CASS:2017:ARR.20170918.3; zie bv. ook A. VRANCKX, J. DELAHAYE, M. WAHL en J. HANSENNE, “Les procédures judiciaires” in Guide de droit immobilier, Luik, Kluwer 2023, 22: “Le copropriétaire qui souhaite obtenir l’annulation d’une ou plusieurs décisions […] est tenu d’actionner son recours en annulation dans le délai légal s’il ne veut pas courir le risque d’être forclos de son droit d’action”.

(4)R. TIMMERMANS, “Handboek appartementsrecht”, Mechelen, Kluwer 2022, 857, nr. 1231.

(5)V. SAGAERT, “De statuten en het toepassingsdomein onder de nieuwe appartementswet, Het nieuwe appartementsrecht, Een analyse van de hervorming door de wet van 2 juni 2010”, die keure 2010, 23. PDF document ECLI:BE:CASS:2024:CONC.20240502.1N.3 Gerelateerde publicatie(s) Vonnis/arrest: ECLI:BE:CASS:2024:ARR.20240502.1N.3 citeert: ECLI:BE:CASS:2008:ARR.20080204.8 ECLI:BE:CASS:2017:ARR.20170918.3 ECLI:BE:CASS:2020:ARR.20200618.1N.4 Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div