B. contra V.

(1).

(1)Voir les concl. du MP. Thésaurus Cassation: PRINCIPES GENERAUX DU DROIT Bases légales: Principe général du droit 'fraus omnia corrumpit' Fiche 2 Les dispositions de la loi sur le bail à ferme n'excluent pas la possibilité pour le juge, qui considère que le preneur qui, par la cession frauduleuse, et avec la complicité du cessionnaire, de son droit de préemption, a empêché un tiers ayant acquis un bien rural sous condition de devenir propriétaire de ce bien et qui estime que cette sanction est nécessaire pour éviter que l'objectif visé par la fraude soit atteint, de sanctionner ce comportement frauduleux par l'annulation de la vente du bien au cessionnaire du droit de préemption

(1).

(1)Voir les concl. du MP. Thésaurus Cassation: LOUAGE DE CHOSES - BAIL A FERME - Droit de préemption Bases légales: L. du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux - 04-11-1969 - Art. 48.1 - 30 Lien ELI No pub 1969110401 L. du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux - 04-11-1969 - Art. 48bis - 30 Lien ELI No pub 1969110401 L. du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux - 04-11-1969 - Art. 55 - 30 Lien ELI No pub 1969110401 L. du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux - 04-11-1969 - Art. 56 - 30 Lien ELI No pub 1969110401 Texte des conclusions C.24.0051.F ECLI:BE:CASS:2024:ARR.20240916.3F.3 Conclusions de M. l’avocat général Hugo Mormont : Sur le moyen.

1. Le moyen est dirigé contre la décision du jugement attaqué de dire l’appel non fondé, de confirmer la décision du jugement entrepris déboutant les demandeurs de leur demande de réintégration et de dommages et intérêts ainsi que de les condamner aux dépens. La fin de non-recevoir opposée au moyen.
2. Les défendeurs soulèvent une fin de non-recevoir déduite du défaut d’intérêt du moyen, pris dans son ensemble, en ce qu’il serait dirigé contre des considérations surabondantes du jugement. Celui-ci serait en effet justifié par les considérations non critiquées selon lesquelles le motif du congé donné aux demandeurs doit être réalisé dans un délai de six mois – dont l’échéance est donc nécessaire à une demande en réintégration – et qui n’aurait pas encore commencé à courir du fait que la poursuite d’échanges antérieurs pourrait signifier que les terres échangées n’ont pas été restituées.
3. Il apparaît à cet égard que le jugement, s’il n’est pas d’une très grande clarté, utilise le conditionnel pour évoquer des échanges de parcelles antérieurs au congé, tout comme l’absence d’exécution par les demandeurs de l’obligation de restitution et, partant, l’éventuel défaut de prise de cours du délai pour l’exploitation personnelle qui constitue le motif du congé. Par ailleurs, ces considérations émises par le jugement ne peuvent concerner l’ensemble des parcelles litigieuses dès lors que le jugement relève que certaines d’entre elles ont bien été restituées et ont fait l’objet d’échanges ultérieurs. Par conséquent, il ne me paraît pas pouvoir s’en déduire que le jugement attaqué décide pour l’ensemble des parcelles en cause que le délai d’exploitation personnelle n’a pas commencé à courir, ce qui suffirait à justifier sa décision de rejeter les demandes et qui rendrait le moyen irrecevable à défaut d’intérêt.
4. La fin de non-recevoir ne peut être accueillie. La première branche.
5. En sa première branche, le moyen fait grief au jugement attaqué de considérer que l’exploitation personnelle exercée dans le cadre de l’article 9 de la loi sur les baux à ferme peut prendre la forme d’un échange de culture. Selon le moyen, en cette branche, l’exploitation personnelle exclut toute possibilité pour le bailleur, ou le nouvel exploitant, de sous-location, de cession du bail ou d’échange de culture. Rejetant la demande de réintégration et de dommages et intérêts des demandeurs sur la base de la position inverse, le jugement violerait les articles 7, 1°, 8, § 1er, 9, alinéa 1er, 13 et 30, alinéa 3, de la loi du 4 novembre 1969 sur les baux à ferme.
6. Selon l’article 7 de la section III du livre III, titre VIII, chapitre II de l’ancien Code civil, introduite par la loi du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux – ci-après la loi sur les baux à ferme, le bailleur peut mettre fin au bail à l'expiration de chaque période s'il justifie de l'existence d'un motif sérieux. Parmi les motifs qui peuvent seuls être admis comme tels, figure, selon le point 1° de cet article, l'intention manifestée par le bailleur d'exploiter lui-même tout ou partie du bien loué ou d'en céder en tout ou en partie l'exploitation à son conjoint, à ses descendants ou enfants adoptifs ou à ceux de son conjoint ou aux conjoints desdits descendants ou enfants adoptifs.
7. L’article 9, alinéa 1er, de la même loi dispose que l'exploitation du bien repris au preneur sur la base du motif déterminé aux articles 7, 1°, et 8, doit consister en une exploitation personnelle, effective et continue pendant neuf années au moins par la personne ou les personnes indiquées dans le congé comme devant assurer cette exploitation.
8. L’article 13.1 de la loi énonce que le preneur qui a évacué les lieux loués à la suite d'un congé donné pour exploitation personnelle a droit à sa réintégration dans les lieux loués avec dommages-intérêts ou, s'il le souhaite, aux dommages-intérêts seuls, si, sans motifs graves, plus de six mois et moins de neuf années après l'évacuation du bien, celui-ci ne se trouve pas exploité par la personne ou les personnes indiquées dans le congé comme devant assurer cette exploitation.
9. La question posée par le moyen est celle de savoir si l’exploitation personnelle par le bailleur ou le bénéficiaire du congé peut prendre la forme d’un échange de culture.
10. Les dispositions sur le bail à ferme, spécialement celles relatives au congé, ont pour finalité essentielle de protéger les preneurs dont le bail est le premier outil de travail

(1). Ces dispositions sont ainsi impératives en faveur du preneur, ce que confirme explicitement l’article 56 de la loi. C’est ainsi de manière restrictive que doivent être appréhendées les possibilités de congé et notamment l’exploitation personnelle qui peut le justifier. La jurisprudence se montre ainsi assez stricte quant aux conditions de cette exploitation, laquelle doit être personnelle – sans substitution de personne, effective et continue

(2). Si aucun arrêt de la Cour ne s’est jamais prononcé sur la question posée par cette branche du moyen, tous me semblent inspirés par cette approche restrictive de l’exploitation personnelle

(3). 11. La doctrine est partagée quant au fait de savoir si le bénéficiaire de l’exploitation personnelle suite à un congé peut procéder à des échanges de culture, la majorité d’entre elle y étant toutefois hostile au nom de cette approche restrictive

(4). 12. L’exposé des motifs de la loi sur les baux à ferme n’aborde pas explicitement la question. Il en ressort toutefois assez clairement la volonté de protéger le preneur et de l’approche restrictive de l’exploitation personnelle que l’on vient d’évoquer, notamment en vue de mettre fin à certains abus antérieurs

(5). La version initiale du texte disposait du reste explicitement que cette notion devait être « entendue limitativement »

(6). La loi du 7 novembre 1988 a de même encore entendu renforcer les conditions mises au congé pour exploitation personnelle, indiquant vouloir « mieux définir le congé donné pour exploitation personnelle afin d’éviter les abus des bailleurs »

(7).

1. Cette volonté de protéger le preneur et d’éviter les abus me paraît militer en faveur d’une interprétation qui exclut l’échange de culture. Admettre la solution inverse a en effet pour conséquence de permettre une exploitation du fond par d’autres personnes que celles désignées comme bénéficiaires du congé, voire par des personnes qui ne rempliraient pas les conditions – d’âge ou de capacité par exemple – pour pouvoir être désigné comme bénéficiaire du congé qui sont énoncées par l’article 9, alinéas 2 et suivants, de la loi.
2. On peut évidemment avancer que l’article 30, alinéa 3, de la loi autorise le preneur à procéder à des échanges de culture – ce sans l’accord du bailleur

(8), de sorte que cette faculté devrait également être ouverte au bénéficiaire d’un congé pour exploitation personnelle. La Cour d’arbitrage a toutefois considéré que les situations ne pouvaient être assimilées de sorte qu’il n’était pas discriminatoire, par rapport aux preneurs de bail, d’exclure du droit aux échanges de culture les bénéficiaires d’un congé donnés dans le cadre de l’article 8bis de la loi et désignés pour assurer l’exploitation personnelle du bien. Elle s’est exprimée comme suit: « Il existe une justification objective et raisonnable pour la distinction établie entre le preneur « ordinaire » et la personne qui, par suite de la cessation du bail conformément à l'article 8bis de la loi sur le bail à ferme, est désignée comme futur exploitant et qui, aux termes de l'article 9 de cette loi, doit assurer « une exploitation personnelle, effective et continue pendant neuf années au moins ». Certes, l'article 30 de la loi sur le bail à ferme dispose que ne sont pas considérés comme des sous-locations les échanges portant sur la culture des biens loués et que ces échanges n'affectent pas les droits et obligations, ni des preneurs ni des bailleurs, mais il existe en l'espèce une différence fondamentale dans les rapports juridiques: outre les droits et obligations réciproques du locataire et du bailleur d’un bien rural, les obligations spécifiques envers l'ancien locataire sont imposées à la personne qui poursuit l'exploitation, afin de prévenir les abus pouvant résulter de la possibilité de cessation visée à l'article 8bis ou, le cas échéant, de les sanctionner. Eu égard aux sanctions liées à l’obligation d’exploitation dans le chef du nouvel exploitant, la mesure est dans un rapport raisonnable de proportionnalité avec l’objectif poursuivi par le législateur »

(9). S’il est exact que la Cour d’arbitrage ne s’est ainsi prononcée que dans l’interprétation qui lui était soumise et selon laquelle l’échange de culture n’était pas autorisé à celui désigné pour assurer une exploitation personnelle, il n’en reste pas moins qu’elle a exposé et justifié les motifs de cette interprétation dans le cadre de son contrôle de constitutionnalité. La solution paraît devoir être transposée à l’obligation d’exploitation personnelle imposée par les articles 7, 1°, et 9 de la loi. 15. De tout ce qui précède, j’incline à penser, comme le soutient le moyen en cette branche, que l’échange de culture ne constitue pas une exploitation personnelle au sens des articles 7, 1°, 9 et 13.1 de la loi sur les baux à ferme. Partant, le jugement attaqué qui rejette les demandes des demandeurs, qui étaient fondées sur l’absence d’exploitation personnelle dans le chef des deux derniers défendeurs notamment en raison des échanges de culture auxquels ces derniers avaient procédé, en considérant que de tels échanges ne sont pas incompatibles avec une exploitation personnelle dans le cadre d’un congé donné pour ce motif, me paraît méconnaître les dispositions précitées. Conclusion : Cassation. ______________________________

(1)V. RENIER et alii, Le bail à ferme, Bruxelles, Larcier, 1992, coll. Répertoire notarial, tome VIII, livre II, n° 2.

(2)Voy. E. BEGUIN et P. RENIER, Le bail à ferme. Chronique de jurisprudence 1996-2004, Bruxelles, Larcier 2006, coll. Les dossiers du JT, vol. 54, p. 65 et les nombreuses références citées.

(3)Voy. par ex. : Cass. 10 octobre 1979, Pas. 1980, I, p. 197 ; Cass. 17 mars 1983, RG 6786, Pas. 1983, I,. n° 400 ; Cass. 9 février 1984, RG 700, Pas. 1984, I, n° 316 ; Cass. 16 mai 1986, RG 4983, Pas. 1986, I, n° 572 ; Cass. 13 octobre 2006, RG C.05.0165.N ECLI:BE:CASS:2006:ARR.20061013.5, Pas. 2006, n° 487.

(4)E. BEGUIN et A. CAPRASSE, Bail à ferme et droit de préemption, Bruxelles, Larcier 2020, 2ème éd., coll. Répertoire pratique de droit belge, n° 959 ; P. RENIER, « Le bail à ferme » in I. DURANT (coord.), Le bail et la jurisprudence récente de la Cour de cassation, Bruxelles, Larcier 2004, coll. Commission Université-Palais, vol. 71, p. 206 ; M. STEVENS en G. TRAEST, Pacht, Gent, Strory-Scientia, 1978, coll. APR, p. 101 ; R. EECKLOO et R. GOTZEN, Pacht en voorkoop, Leuven, Belgische Boerenbond, 1990 p. 143; N. VANDEBEEK, De landpacht, Mechelen, Kluwer 2017, p. 99 . En sens contraire H. CLOSON, Le bail à ferme, Bruxelles, Bruylant 1970 p. 244 (cet auteur insiste sur le fait que l’échange correspond bien à une exploitation effective, négligeant peut-être cependant qu’elle doit également être personnelle) ; E. et A. GRÉGOIRE, « L’exploitation personnelle » in R. GOTZEN, Le bail à ferme. Un état des lieux, Bruxelles, la Charte 2015, n° 38. Voy. aussi E. STASSIJNS, Pacht, Antwerpen, Story-Scientia, coll. APR, p. 290.

(5)Doc. Parl., Sénat, sess. 1961-1962, n° 139, p. 5.

(6)Idem, p. 12.

(7)Doc. Parl., Ch., sess. 1984-1985, n° 171/40, p. 58.

(8)Voy. E. BEGUIN et A. CAPRASSE, op. cit., n° 952.

(9)C.A., 24 septembre 1998, n° 98/1998. Document PDF ECLI:BE:CASS:2024:CONC.20240916.3F.5 Publication(

1. s)liée(
2. s)Jugement/arrêt: ECLI:BE:CASS:2024:ARR.20240916.3F.5 citant: ECLI:BE:CASS:2006:ARR.20061013.5 ECLI:BE:CASS:2024:ARR.20240916.3F.3 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div