(2).

(1)Zie concl. OM.

(2)Art. 1, eerste lid, Hypotheekwet, zoals van toepassing zowel vóór als na de wijziging ervan bij Wet van 30 juni 1994 en vóór de opheffing ervan bij Wet van 4 februari 2020. Thesaurus CAS: VOORRECHTEN EN HYPOTHEKEN - ALLERLEI Wettelijke bepalingen: Burgerlijk Wetboek - Boek III - Titel XVIII: Voorrechten en hypotheken. -

(1)alsook, voor zoveel als nodig, de artikelen 74, 109 en 139 tot en met 143 van diezelfde wet en de artikelen 1122 en 1238 van het Oud Burgerlijk Wetboek heeft geschonden door te oordelen dat de eigendomstitel van verweerders tegenwerpbaar is aan eiseres omdat de eigendomstitel van eiseres later werd overgeschreven op het hypotheekkantoor dan die van verweerders en verweerders niet dienen te bewijzen tegenover eiseres dat hun rechtsvoorgangers of zijzelf ingevolge de dertigjarige verjaring eigenaar zijn geworden van het betrokken onroerend goed en de beschouwingen van eiseres omtrent de beweerde beschikkingsonbevoegdheid van de rechtsvoorgangers van verweerders daaraan niets verandert terwijl de derdenbescherming van artikel 1, eerste lid Hypotheekwet enkel geldt voor derden die vanwege dezelfde rechtsvoorganger een conflicterend zakelijk recht hebben verkregen en in dat geval de regel dat de overdrager van een zakelijk recht niet meer rechten kan overdragen dan hij er zelf bezit, onverkort van toepassing is. I. Situering. De problematiek die aan het Hof wordt voorgelegd betreft de vraag naar de draagwijdte van de derdenbescherming zoals bepaald in artikel 1, eerste lid, Hypotheekwet en meer precies of deze derdenbescherming al dan niet geldt voor conflicterende zakelijke rechten bekomen door derden afkomstig van verschillende rechtsvoorgangers. II. Principes. De Hypotheekwet organiseert de wettelijke publiciteit van bepaalde rechtshandelingen tot overdracht van zakelijke onroerende rechten. De Hypotheekwet streeft met deze formaliteit de zekerheid na van de transacties betreffende onroerend goed. Deze publiciteit wordt verzekerd door openbare registers die bijgehouden worden door de hypotheekbewaarder. Artikel 1 Hypotheekwet, zoals hier van toepassing, bepaalt: “Alle akten onder de levenden, om niet of onder bezwarende titel, tot overdracht of aanwijzing van onroerende zakelijke rechten, andere dan voorrechten en hypotheken, met inbegrip van de authentieke akten bedoeld in de artikelen 577-4, § 1, en 577-13, § 4, van het Burgerlijk Wetboek, alsmede van de daarin aangebrachte wijzigingen, worden in hun geheel overgeschreven in een daartoe bestemd register, op het kantoor van bewaring der hypotheken van het arrondissement waar de goederen zijn gelegen. Tot dan toe kan men zich op die akten niet beroepen tegen derden die zonder bedrog gecontracteerd hebben”. Vanaf de overschrijving zijn de in artikel 1 van de Hypotheekwet bedoelde akten dus tegenwerpelijk aan derden. Door de openbaarheid van de registers kan de derde deze immers consulteren (in de praktijk niet door rechtstreekse inzage, doch door de aanvraag van een hypothecair getuigschrift). Vanaf de overschrijving kan de derde zich niet meer beroepen op onwetendheid omtrent de betrokken rechtshandeling, vermits hij er kennis kon van nemen. Onder derden in de zin van artikel 1, eerste lid Hypotheekwet dient volgens Uw rechtspraak te worden begrepen: “zij die niet bij de bedoelde akten betrokken waren en die hetzij een conflicterend zakelijk recht hebben verworven op de goederen waarop bedoelde akten betrekking hebben, hetzij op die goederen hun verhaalsrechten tegen hun schuldenaar hebben vervolgd. Deze wetsbepaling beschermt immers derden die op het onroerend goed een conflicterend zakelijk recht hebben of op het onroerend goed een onroerend beslag hebben gelegd en voor wie de openbaar te maken akten om die reden relevant zijn”

(2). De overschrijving heeft tot gevolg dat derden met een conflicterend recht van dat ogenblik af niet meer hun goede trouw kunnen inroepen

(3). De Belgische hypotheekregisters hebben een zogenaamde negatieve werking

(4). Dit houdt in dat de overschrijving of inschrijving van een zakelijk recht geen garanties geeft voor de geldigheid van dat recht. De hypothecaire formaliteit is een instrument van kennisgeving en niet van bewijs. De geloofwaardigheid van de akte wordt niet versterkt door de overschrijving of inschrijving

(5). Derden die te goeder trouw op de hypothecaire registers zijn voortgegaan hebben in beginsel geen bescherming indien die hypothecaire registers niet het correcte zakenrechtelijke statuut van het onroerend goed weerspiegelde bijvoorbeeld wanneer de initiële titel waarop de eerste verwerver zich op beroept nietig blijkt te zijn

(6). Dit vormt een toepassing van het principe dat niemand meer rechten kan overdragen dan hij zelf heeft

(7). De conflicterende zakelijke rechten van de derden moet bovendien terug te voeren zijn tot dezelfde rechtsvoorganger

(8). Wanneer er een conflict is tussen verwervers die met verschillende rechtsvoorgangers hebben gehandeld of wanneer één persoon met de ware eigenaar heeft gehandeld en de andere met een non dominus moet de rechter bepalen wie de ware eigenaar is en heeft de datum van overschrijving geen invloed

(9). Artikel 1 Hypotheekwet biedt met andere woorden bescherming in gevallen van dubbele verkoop door eenzelfde vervreemder aan de verwerver die zijn titel eerst liet overschrijven

(10)maar niet aan degenen die eenzelfde goed verwierven van twee verschillende vervreemders. In dat laatste geval moet de rechter beslissen wie de echte eigenaar is die het goed verkocht en wie dus de nieuwe eigenaar werd. II Toepassing van de principes in deze zaak. Uit de vaststellingen van de appelrechter (die hiervoor verwijst naar de vaststellingen van de eerste rechter in het vonnis van 29 juni 2022) blijkt dat de beweerde zakelijke rechten van de eiseres en verweerders op hetzelfde onroerend goed niet terug te voeren zijn tot dezelfde rechtsvoorganger. Er wordt immers vastgesteld dat eiseres het onroerend goed kocht van de curator van de onbeheerde nalatenschap van R., overleden op 4 juli 1957 waarbij de koopovereenkomst authentiek werd verleden op 16 maart 2011 en dat verweerders hun recht verkregen via een schenkingsovereenkomst van hun ouders die authentiek werd verleden op 4 februari 1994 en dat de ouders van verweerders op dezelfde datum een onderhandse verklaring werd gedaan dat zij ingevolge de verkrijgende verjaring eigenaar waren geworden van het betreffende onroerend goed. Met het oordeel op pagina 6, randnr. 13 van het bestreden arrest (voorrang van de eerst overgeschreven titel) kon de appelrechter dan ook niet wettig beslissen dat de eigendomsvordering van verweerders gegrond is zonder te bepalen wie de ware eigenaar is en schendt de appelrechter artikel 1, eerste lid, Hypotheekwet. Conclusie: cassatie. ___________________________________

(1)Hypotheekwet van 16 december 1851, BS 22 december 1851, thans is een gelijkaardige regeling opgenomen in artikel 3.30, § 2, Burgerlijk Wetboek.

(2)Cass. 14 mei 2020, AR F.18.0162.N, AC 2020, nr. 295, ECLI:BE:CASS:2020:ARR.20200514.1N.7 met concl. van advocaat-generaal VAN DER FRAENEN (ECLI:BE:CASS:2020:CONC.20200514.1N.7).

(3)Cass. 26 april 2012, AR C.11.0143.N, AC 2012, nr. 260 ECLI:BE:CASS:2012:ARR.20120426.3 met concl. van advocaat-generaal VANDEWAL (ECLI:BE:CASS:2012:CONC.20120426.3).

(4)H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, VII, Brussel, Bruylant, nr. 1055; E. DIRIX en R. DE CORTE, Zekerheidsrechten in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Story, Anwerpen, 2006, 89, nr. 97. A. VERBEKE en J. BYTTEBIER, “Onroerende en hypothecaire publiciteit. Organisatie en tegenwerpelijkheid”, RW 1997-98, 1121; V. SAGAERT, “De negatieve werking van hypotheekregisters: een aanklacht”, 180 in A. DE BOECK, V. SAGAERT en R. VAN RANSBEECK, Publiciteit in het zakenrecht, Die Keure 2015, 215p; F. WERDEFROY, “De hypothecaire inrichting in België”, 1229 in X, Liber Amicorum Professor Baron Jean Van Houtte, Elsevier-Sequoia, Brussel 1975, 2 dln, 1256p.

(5)F. WERDEFROY, “De hypothecaire inrichting in België”, 1227 in X, Liber Amicorum Professor Baron Jean Van Houtte, Elsevier-Sequoia, Brussel 1975, 2 dln, 1256p.

(6)V. SAGAERT, “De negatieve werking van hypotheekregisters: een aanklacht”, 180 in A. DE BOECK, V. SAGAERT en R. VAN RANSBEECK, Publiciteit in het zakenrecht, Die Keure 2015, 215p

(7)V. SAGAERT, “De negatieve werking van hypotheekregisters: een aanklacht”, 181 in A. DE BOECK, V. SAGAERT en R. VAN RANSBEECK, Publiciteit in het zakenrecht, Die Keure 2015, 215p.

(8)B. VERHEYE, Onroerende registerpubliciteit, Die Keure, Brugge, 2021, p. 319, randnummer 225, W. DELVA, Voorrechten en Hypotheken, Story-Scientia, Gent, 1973, 25; Cass. 11 juni 1954, Pas.1954, I, 871.

(9)G. DE LEVAL, A. GENIN, R. PONCELET en M. RENARD-DECLAIRFAYT, Rép. Not., deel X, Les Sûretés, Boek 1, Brussel, Larcier 1987, nr. 360 en 362; E. GENIN, Traité des hypothèques et de la transcription, Emile Bruylant, Brussel, 1935, 47, randnr. 360 en 362.

(10)Vb. Cass. 11 juni 1954, Pas.1954, I, 871; M. DE CLERCQ, “Commentaar bij artikel 1 Hyp.W”, 34, in E. DIRIX, P., FRANCOIS, M., TISON, Voorrechten en hypotheken. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Wolters Kluwer Belgium, Mechelen, losbl., 5 dln.; B. VAN DEN BERGH, “Over de verus dominus, de verkoper van andermans zaak en de koper zonder eigendomsrecht: een geval van stellionaat”, TBBR 2010, 239. PDF document ECLI:BE:CASS:2024:CONC.20241004.1N.1 Gerelateerde publicatie(s) Vonnis/arrest: ECLI:BE:CASS:2024:ARR.20241004.1N.1 citeert: ECLI:BE:CASS:2012:ARR.20120426.3 ECLI:BE:CASS:2012:CONC.20120426.3 ECLI:BE:CASS:2020:ARR.20200514.1N.7 ECLI:BE:CASS:2020:CONC.20200514.1N.7 Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div