MARKT 1 bv contra HISTORIUM nv

(1).

(1)Zie concl. OM. Thesaurus CAS: HUUR VAN GOEDEREN - HANDELSHUUR - Einde (Opzegging. Huurhernieuwing. Enz) Wettelijke bepalingen: Wet van 30 april 1951 BURGERLIJK WETBOEK. - BOEK III - TITEL VIII - HOOFDSTUK II, Afdeling 2bis : Regels betreffende de handelshuur in het bijzonder - 30-04-1951 - Art. 18 - 30 ELI link Pub nr 1951043003 Wet van 30 april 1951 BURGERLIJK WETBOEK. - BOEK III - TITEL VIII - HOOFDSTUK II, Afdeling 2bis : Regels betreffende de handelshuur in het bijzonder - 30-04-1951 - Art. 19 - 30 ELI link Pub nr 1951043003 Tekst van de conclusie C.23.0272.N Conclusie van advocaat-generaal met opdracht Frederic Vroman: Eiseres komt op tegen het vonnis in hoger beroep van de rechtbank van eerste aanleg West-Vlaanderen, afdeling Brugge, gewezen op 15 februari

1. Door eisers wordt er één middel aangevoerd. I. Situering. De problematiek die aan Uw Hof wordt voorgelegd betreft de gevolgen van de COVID-19-pandemie voor de gerechtelijke bepaling van de huurprijs bij een handelshuurhernieuwing. In het middel worden er twee grieven aangevoerd:
2. Bij het bepalen van de huurprijs (normale huurprijs is 400.000 euro per jaar en rekening houdend met de COVID-19-pandemie wordt de huurprijs bepaald op 300.000 per jaar) geeft de rechtbank rekening gehouden met een tijdelijk fenomeen, nl. de COVID-19-pandemie waarvan de economische gevolgen op de datum van de huurhernieuwing (1 januari 2021) niet waren in te schatten waardoor de appelrechter de artikelen 14, 18, 19 en 20 Handelshuurwet schendt.
3. De beslissing van de appelrechter om de huurwaarde met 25% te verminderen is niet gemotiveerd waardoor het Hof niet kan nagaan of deze beslissing steunt op welbepaalde stukken die dergelijke prijsdaling documenteren en aan de tegenspraak van partijen werden onderworpen, dan wel op de persoonlijke kennis van de appelrechter zelf. De beslissing is hierdoor niet regelmatig gemotiveerd (schending van artikel 149 Grondwet) en schendt de regels inzake de bewijslast in zoverre ze steunt op de persoonlijke kennis (schending van artikel 870 Gerechtelijk Wetboek en artikel 8.3 en 8.4 Burgerlijk Wetboek) en het recht van verdediging in zoverre de beslissing steunt op gegevens die niet aan tegenspraak werden onderworpen (schending van het algemeen rechtsbeginsel dat de eerbiediging van het recht van verdediging voorschrijft). II. Principes. Artikel 18 Handelshuurwet bepaalt dat indien uit het in artikel 14 Handelshuurwet bedoelde antwoord blijkt, dat de verhuurder de hernieuwing afhankelijk stelt van voorwaarden betreffende de huurprijs, de bijdrage in de lasten, de wijze van genot of andere modaliteiten van de huur, en indien omtrent die voorwaarden onenigheid blijft bestaan, de huurder zich wendt tot de rechter binnen dertig dagen na het antwoord van de verhuurder, op straffe van verval. De rechter doet uitspraak naar billijkheid. Artikel 19 Handelshuurwet bepaalt dat indien de onenigheid de door de verhuurder gevraagde huurprijs betreft, de rechter onder meer rekening houdt met de prijs die in de wijk, de agglomeratie of de streek gewoonlijk wordt gevraagd voor vergelijkbare onroerende goederen, gedeelten van onroerende goederen of lokalen, en eveneens, in voorkomend geval, met de bijzondere aard van de gedreven handel, en het voordeel door de huurder getrokken uit de gehele of gedeeltelijke onderverhuring van de lokalen. Hij let niet op het gunstig of ongunstig rendement van de onderneming, dat uitsluitend aan de huurder is toe te schrijven. In verband met deze bepalingen oordeelde het Hof onder meer:
4. Uit de samenhang van de artikelen 18, eerste en tweede lid, en 19, eerste en tweede lid, Handelshuurwet en uit de wetsgeschiedenis volgt dat wanneer bij huurhernieuwing onenigheid blijft bestaan over de huurprijs, de rechter naar billijkheid, rekening houdend met alle objectieve omstandigheden en onder meer met de in artikel 19, eerste lid opgesomde criteria, de normale huurwaarde van het goed op het ogenblik van de huurhernieuwing bepaalt. Deze normale huurwaarde omvat in beginsel de door de huurder tijdens de vorige huurperiode aan het goed uitgevoerde werken; de rechter kan echter naar billijkheid, op grond van objectieve elementen die geen verband houden met de toestand van de partijen, oordelen dat bij het bepalen van de normale huurwaarde geen rekening dient te worden gehouden met bepaalde door de huurder aan het goed uitgevoerde werken

(1). 2. Uit de bepalingen van artikel 18 en 19, eerste lid, Handelshuurwet volgt dat het, binnen de perken van de aanspraken van partijen, aan de rechter behoort om, bij onenigheid tussen de huurder en de verhuurder omtrent de modaliteiten van de huur, deze modaliteiten in hun plaats naar billijkheid te bepalen en dat, wanneer de onenigheid de gevraagde huurprijs betreft, de rechter onder meer rekening dient te houden met de prijs die in de wijk, de agglomeratie of de streek gewoonlijk wordt gevraagd voor vergelijkbare onroerende goederen

(2). Handelshuurhernieuwing doet een nieuw huur ontstaan waarvan de voorwaarden door de partijen of in voorkomend geval door de rechter worden vastgesteld

(3). De rechter moet dus naar billijkheid de normale huurprijs op het ogenblik van de huurhernieuwing bepalen rekening houdende met alle objectieve omstandigheden

(4). De rechter kan de aanvankelijke huurprijs zowel verhogen als verlagen rekening houdende met de objectieve beschouwing van de toestand op het ogenblik van de huurhernieuwing

(5). De rechter is met andere woorden niet gebonden door de bestaande huurprijs

(6). De normale huurprijs is in de regel gebaseerd op de huurprijzen van vergelijkbare panden die zo dicht mogelijk gelegen zijn bij het pand waarvan de rechter de huurprijs moet vaststellen

(7). De niet-limitatieve criteria opgesomd in artikel 19 Handelshuurwet wijzen erop dat de normale regels op basis waarvan een huurprijs wordt bepaald, moeten worden gebruikt om de normale huurprijs vast te stellen

(8). In de doctrine wordt dan ook terecht gesteld dat de economische wet van vraag en aanbod in een vrije huurmarkt speelt

(9). De door de rechter bepaalde huurprijs moet zoveel mogelijk overeenstemmen met de prijs die zou volgen uit de wet van vraag en aanbod. Uit de parlementaire voorbereiding bij de Handelshuurwet blijkt dat de economische conjunctuur moet worden beschouwd als een objectieve omstandigheid die een invloed heeft op de normale huurprijs

(10). Een economische crisis kan een reden zijn voor een verlaging van de huurprijs bij een handelshuurhernieuwing

(11). Ook in de rechtsleer worden de economische conjunctuur en de marktomstandigheden beschouwd als een dergelijke objectieve omstandigheden

(12). De rechter mag hierbij echter enkel rekening houden met de objectieve omstandigheden die reeds op het ogenblik van de handelshuurhernieuwing voltrokken zijn. Hij mag geen rekening houden met eventuele toekomstige waardevermeerderingen of -verminderingen van het verhuurde goed

(13). De vraag rijst in dit dossier of de coronapandemie en de maatregelen die de overheid uitvaardigde in het kader van de bestrijding van deze pandemie en de gevolgen ervan voor de economie een objectieve omstandigheid kunnen uitmaken die invloed heeft op de bepaling van de normale huurprijs bij de handelshuurhernieuwing. Het Hof heeft reeds in diverse arresten het destructief karakter van de coronapandemie en de daaruit voorvloeiende maatregelen van de overheid in het kader van de bestrijding van deze pandemie op de verbintenissen die voortvloeien uit een handelshuur erkend

(14). Ingevolge de maatregelen van de overheid in het kader van de bestrijding van de coronapandemie, die overmacht uitmaken in hoofde van de verhuurder om het beloofde genot te verschaffen, kan onder bepaalde omstandigheden het verhuurde goed in het kader van een handelshuur geheel of gedeeltelijk tenietgaan. Hoewel thans blijkt dat de COVID-19-pandemie slechts van tijdelijke aard was, was dit op het ogenblik van de handelshuurhernieuwing waarop in dit dossier de huurprijs moest worden bepaald (nl. 1 januari 2021) allerminst zeker. De invloed van de COVID-19-pandemie en van de maatregelen van de overheid in het kader van de bestrijding van deze pandemie hadden op dat ogenblik reeds ontegensprekelijk een negatieve invloed op de economische conjunctuur en de handelshuurmarkt. De economische conjunctuur is een objectieve omstandigheid die geen verband houdt met de toestand van de partijen. De economische conjunctuur op een bepaald ogenblik is per definitie een momentopname waarvan men de precieze evolutie over langere termijn moeilijk kan voorspellen. Dit belet echter niet dat de economische conjunctuur een grote invloed heeft op de huurprijzen van handelszaken op het moment dat een handelshuur wordt afgesloten of hernieuwd. De rechter moet deze objectieve omstandigheid dan ook betrekken bij de bepaling van de huurprijs in het kader van zijn oordeel naar billijkheid. III. Toepassing van deze principes in dit dossier. Met de motivering vermeld op pagina 16 en 17 (punten 7 tot en met 9) van het bestreden vonnis geeft de appelrechter te kennen dat op het ogenblik van de handelshuurhernieuwing op 1 januari 2021, de onzekere economische conjunctuur als gevolg van de COVID-19-pandemie een negatieve invloed had op de normale huurwaarde en verantwoordt hij zijn beslissing om daarmee rekening te houden bij het bepalen van de normale huurprijs naar recht. In zoverre dat het middel een schending aanvoert van de artikelen 14, 18, 19 en 20 Handelshuurwet kan het niet worden aangenomen. In zoverre het middel de schending aanvoert van artikel 149 Grondwet, 870 Gerechtelijk Wetboek en de artikelen 8.3 en 8.4 Burgerlijk Wetboek en de miskenning van het algemeen rechtsbeginsel houdende eerbiediging van het recht van verdediging kan het niet worden aangenomen. Met de motivering vermeld op pagina 16 en 17 (punten 7 tot en met 9) van het bestreden vonnis oordeelt de appelrechter naar billijkheid dat de normale huurwaarde met 25% diende te worden verminderd rekening houdende met de onzekerheid en de gevolgen van de wereldwijde coronapandemie zonder dat de appelrechter daarbij steunt op zijn persoonlijk kennis. De appelrechter steunt daarbij op de gegevens die aan de tegenspraak van partijen waren onderworpen. Uit de appelconclusie van de eisers blijkt dat zij stelden dat er geen invloed was ten gevolge van de door de overheid uitgevaardigde coronamaatregelen op de huurwaarde van het gehuurde goed en uit de appelconclusie van verweerster blijkt dat werd verdedigd dat de pandemie aanleiding gaf tot een daling van de huurprijzen fluctuerend tussen de 20% en 40%. Conclusie: Verwerping. _______________________________

(1)Cass. 29 oktober 2015, AR C.15.0013.N, AC 2015, nr. 636, ECLI:BE:CASS:2015:ARR.20151029.5; RABG 2016, 1é met noot A. COPPENS; TBO 2016, 42 met noot P. PARMENTIER; TGR-TWVR 2016, 39 met noot F. MOEYKENS.

(2)Cass. 10 december 2015, AR C.13.0463.N, AC 2015, nr. 737, ECLI:BE:CASS:2015:ARR.20151210.5.

(3)Vb. Cass. 17 september 2015, AR C.14.0343.N, AC 2015, nr. 529, ECLI:BE:CASS:2015:ARR.20150917.17; RABG 2016, 1216 met noot S. SLACHMUYLDERS; Cass. 28 april 2011, AR C.08.0332.F, AC 2011, nr. 283, ECLI:BE:CASS:2011:ARR.20110428.4; Cass. 7 mei 1981, AR 3127, AC 1981, nr. 510, ECLI:BE:CASS:1981:ARR.19810507.12; Cass. 11 februari 1972, AC 1972, 543, ECLI:BE:CASS:1972:ARR.19720211.1.; Cass 3 januari 1958, Pas. 1958, I, 456.

(4)B.-N. JEONG en F. BLOCKX, “Uitzettingsvergoeding en huurprijsherziening”, 116 in N. CARETTE (ed.), Handelshuur. Actuele stand van zaken, Intersentia, Antwerpen, 2018, 204p.

(5)A. PAUWELS, M. VRANCKEN, A. LINDERS, “Art. 18-19 Handelshuurwet”, 7, randnr. 9 in M. DAMBRE, en B. TILLEMAN, Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Wolters Kluwer Belgium, Mechelen, losbl., 14 dln.

(6)M. DAMBRE, De Huurprijs. Analyse van de financiële verbintenissen van de huurder en een onderzoek naar de mogelijkheid tot objectivering van de woninghuurprijzen, Die Keure, Brugge, 2008, 209.

(7)Zie de conclusies van J. BAEK en I. CLAEYS omtrent hun onderzoek met betrekking tot de parlementaire voorbereiding van de Handelshuurwet: J. BAEK en I. CLAEYS, “Rechterlijke handelshuurprijsherziening en -bepaling “naar billijkheid”: een exploratieve casestudy”, TPR 2017, 335-336.

(8)Dit blijkt ook uit de parlementaire voorbereiding bij de handelshuurwet waarbij er zelfs voorstellen waren om het begrip “normale huurwaarde” te vervangen door het begrip “vraag en aanbod” (zie Verslag bij het wetsontwerp houdende bescherming van de handelszaak, Parl. St. Kamer, 1947-48, nr. 20, 35-36).

(9)K. VAN HOVE, Handelshuur- Rechtsvergelijkend onderzoek naar een evenwichtige regeling, Intersentia, Antwerpen, 2012, 492; M. LA HAYE en J. VANKERCKHOVE, “Les Novelles – Droit civil – Tome VI – Le louage de choses, II, Les baux commerciaux”, Brussel, Larcier 1984, 244, nr. 1803.

(10)Mvt bij het wetsontwerp houdende bescherming van de handelszaak, Parl. St. Kamer 1946-47, nr. 27, 40. Verslag bij het wetsontwerp houdende bescherming van de handelszaak, Parl. St. Kamer, 1947-48, nr. 20, 16-17.

(11)Mvt bij het wetsontwerp houdende bescherming van de handelszaak, Parl. St. Kamer 1946-47, nr. 27, 10.

(12)P. PARMENTIER, “De gerechtelijke huurprijs bij handelshuurhernieuwing”, TBO 2016, 429; M. DAMBRE, “Kroniek van het handelshuurrecht (2006-2014)”, RW 2015-16, 98; J. VANKERCKHOVE, “Les Novelles – Droit civil – Tome VI – Le louage de choses, II, Les baux commerciaux”, Brussel, Larcier 1984, 235, nr. 1791.

(13)M. LA HAYE en J. VANKERCKHOVE, “Les Novelles – Droit civil – Tome VI – Le louage de choses, II, Les baux commerciaux”, Brussel, Larcier 1984, 245, nr. 1807.

(14)Cass. 7 september 2023, AR C.22.0437.N, AC 2023, nr. 544, ECLI:BE:CASS:2023:ARR.20230907.1N.4; Cass. 26 mei 2023, AR C.22.0296.N, AC 2023, nr. 381, ECLI:BE:CASS:2023:ARR.20230526.1N.2, RW 2023-24, noot J. DEL CORRAL en M. DE POTTER DE TEN BROECK; Cass. 10 november 2022, AR C.22.0006.F, AC 2022, nr. 723, ECLI:BE:CASS:2022:ARR.20221110.1F.5, met concl. van advocaat-generaal INGHELS, JT 2023, 160 met noot J. VAN ZUYLEN. PDF document ECLI:BE:CASS:2024:CONC.20241004.1N.2 Gerelateerde publicatie(s) Vonnis/arrest: ECLI:BE:CASS:2024:ARR.20241004.1N.2 citeert: ECLI:BE:CASS:1972:ARR.19720211.1 ECLI:BE:CASS:1981:ARR.19810507.12 ECLI:BE:CASS:2011:ARR.20110428.4 ECLI:BE:CASS:2015:ARR.20150917.17 ECLI:BE:CASS:2015:ARR.20151029.5 ECLI:BE:CASS:2015:ARR.20151210.5 ECLI:BE:CASS:2022:ARR.20221110.1F.5 ECLI:BE:CASS:2023:ARR.20230526.1N.2 ECLI:BE:CASS:2023:ARR.20230907.1N.4 Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div