id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab Hof van Cassatie Vonnis/arrest van 18 december 2025 ECLI nr: ECLI:BE:CASS:2025:ARR.20251218.1N.6 Rolnummer: D.25.0005.N Zaak: BEROEPSINSTITUUT VAN VASTGOEDMAKERLAARS contra B. Kamer: 1N - eerste kamer Rechtsgebied: Handelsrecht Invoerdatum: 2026-01-09 Raadplegingen: 699 - laatst gezien 2026-06-18 20:13 Versie(s): Vertaling samenvatting(en) FR nog niet beschikbaar Fiche Iedere persoon die ingeschreven is op het tableau om het beroep van vastgoedmakelaar uit te oefenen is deontologisch verantwoordelijk voor de tuchtrechtelijke inbreuken die hij persoonlijk begaat in de uitoefening van zijn beroep, ook als hij zijn beroep uitoefent als zelfstandig medewerker in het kader van een rechtspersoon. Thesaurus CAS: MAKELAAR Wettelijke bepalingen: Wet 11 februari 2013 houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar - 11-02-2013 - Art. 2, 4° - 51 ELI link Pub nr 2013011368 Wet 11 februari 2013 houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar - 11-02-2013 - Art. 5, § 2, eerste lid, 2° - 51 ELI link Pub nr 2013011368 Wet 11 februari 2013 houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar - 11-02-2013 - Art. 10, § 2, eerste en tweede lid - 51 ELI link Pub nr 2013011368 Reglement van plichtenleer van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV), goedgekeurd bij KB van 29 juni 2018 - Art. 2, 6° Reglement van plichtenleer van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV), goedgekeurd bij KB van 29 juni 2018 - Art. 3, eerste en tweede lid Tekst van de beslissing Nr. D.25.0005.N BEROEPSINSTITUUT VAN VASTGOEDMAKELAARS, met zetel te 1000 Brussel, Luxemburgstraat 16B, ingeschreven bij de KBO onder het nummer 0267.300.821, eiser, vertegenwoordigd door mr. Caroline De Baets, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1150 Sint-Pieters-Woluwe, Laurierlaan 1, waar de eiser woonplaats kiest, tegen P. B., verweerder, vertegenwoordigd door mr. Johan Verbist en mr. Beatrix Vanlerberghe, advocaten bij het Hof van Cassatie, beiden met kantoor te 2000 Antwerpen, Amerikalei 187/302, waar de verweerder woonplaats kiest. I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF Het cassatieberoep is gericht tegen de beslissing van de Nederlandstalige kamer van beroep van het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars van 17 december
- Raadsheer Sven Mosselmans heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal Henri Vanderlinden heeft geconcludeerd. II. CASSATIEMIDDEL De eiser voert in zijn verzoekschrift dat aan dit arrest is gehecht, een middel aan. III. BESLISSING VAN HET HOF Beoordeling Eerste onderdeel Ontvankelijkheid
- De verweerder voert een grond van niet-ontvankelijkheid aan: het onderdeel komt op tegen slechts een van verschillende redenen die elk op zich de beslissing tot vrijspraak in een van beide tuchtdossiers dragen.
- Anders dan de verweerder aanvoert, komt het onderdeel op tegen een zelfstandige reden die de beslissing tot vrijspraak in beide tuchtdossiers draagt. De grond van niet-ontvankelijkheid moet worden verworpen. Gegrondheid
- Krachtens artikel 2, 4°, van de wet van 11 februari 2013 houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar, hierna Vastgoedmakelaarswet, wordt voor de toepassing van deze wet onder vastgoedmakelaar verstaan: de persoon die is ingeschreven op het tableau of op de lijst van stagiairs om een of meer van de onder 5°, 6° en 7°, vermelde activiteiten uit te oefenen of om de beroepstitel te dragen. Krachtens artikel 5, § 2, eerste lid, 2°, Vastgoedmakelaarswet moet de vastgoedmakelaar de deontologische regels bedoeld in artikel 13 naleven. Krachtens artikel 8, eerste lid, Vastgoedmakelaarswet wordt de vastgoedmakelaar op onweerlegbare wijze vermoed het beroep van vastgoedmakelaar als zelfstandige uit te oefenen. Artikel 10, § 2, eerste lid, Vastgoedmakelaarswet bepaalt dat als de rechtspersoon niet is ingeschreven op het tableau, de leden van het bestuursorgaan en de werkende vennoten volledig burgerlijk aansprakelijk zijn voor de handelingen gesteld bij de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar in het kader van de rechtspersoon. Artikel 10, § 2, tweede lid, Vastgoedmakelaarswet bepaalt dat, onverminderd de toepassing van artikel 8, minstens één lid van het bestuursorgaan of werkend vennoot ingeschreven is bij het Instituut in de overeenkomstige kolom van het tableau of van de lijst evenals, als het om een rechtspersoon gaat, zijn vaste vertegenwoordiger.
- Krachtens artikel 2, 6°, van het Reglement van plichtenleer van het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars, goedgekeurd bij koninklijk besluit van 29 juni 2018, hierna Reglement van plichtenleer, wordt voor de toepassing van dit reglement onder vastgoedmakelaar verstaan: de persoon die is ingeschreven hetzij op de lijst van de stagiairs hetzij op het tableau van de beoefenaars. Krachtens artikel 3, eerste lid, Reglement van plichtenleer is de vastgoedmakelaar, die zijn beroep uitoefent in de hoedanigheid van natuurlijk persoon of in het kader van een rechtspersoon, op deontologisch vlak verantwoordelijk voor alle handelingen gesteld in de uitoefening van zijn beroep, hetzij persoonlijk hetzij door de aangestelden die in het kader van die uitoefening onder zijn gezag staan hetzij door personen waarvoor hij zich uitdrukkelijk verbonden heeft tot het onder zijn verantwoordelijkheid coördineren van de activiteiten. Krachtens artikel 3, tweede lid, Reglement van plichtenleer draagt de vastgoedmakelaar, buiten die gevallen, op deontologisch vlak geen enkele aansprakelijkheid voor zelfstandig medewerkende vastgoedmakelaars, tenzij hij meegewerkt heeft aan feiten die een dergelijke aansprakelijkheid met zich kunnen meebrengen.
- Uit deze bepalingen volgt dat iedere persoon die is ingeschreven op het tableau om het beroep van vastgoedmakelaar uit te oefenen deontologisch verantwoordelijk is voor de tuchtrechtelijke inbreuken die hij persoonlijk begaat in de uitoefening van zijn beroep, ook als hij zijn beroep uitoefent als zelfstandig medewerker in het kader van een rechtspersoon.
- Uit de stukken waarop het Hof acht kan slaan, blijkt dat VM VASTGOEDBEHEER, met handelsbenaming SYNCURA, niet is ingeschreven op het tableau, maar wel de dagelijkse bestuurders van VM VASTGOEDBEHEER, alsook de verweerder.
- Volgens de vaststellingen van de kamer van beroep heeft de verweerder handelingen gesteld binnen de organisatie van SYNCURA en heeft hij zich ertoe verbonden om activiteiten uit te oefenen die hem werden opgelegd door de bestuurders van SYNCURA voor wie de verweerder als zelfstandig medewerker de hem opgelegde taken uitvoerde.
- De kamer van beroep stelt verder vast dat het enkel foutief aanwenden door de verweerder van de documenten van NV WOONSERVICE vanzelfsprekend een fout uitmaakt, hoewel dit eerder een administratieve nalatigheid uitmaakt, net zoals de foutieve overschrijving van het KBO-nummer van de VME CORREO bij aanvang van het mandaat door de nieuwe syndicus SYNCURA BEVEREN.
- De kamer van beroep die aldus vaststelt dat de verweerder persoonlijk in de uitoefening van zijn beroep als zelfstandig medewerker van SYNCURA een tuchtrechtelijke inbreuk heeft begaan, maar de verweerder vervolgens vrijspreekt omdat één van de bestuurders van VM VASTGOEDBEHEER zich heeft opgeworpen als deontologisch verantwoordelijke voor beide tuchtdossiers, verantwoordt haar beslissing niet naar recht. Het onderdeel is gegrond. Dictum Het Hof, Vernietigt de bestreden beslissing. Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van de vernietigde beslissing. Veroordeelt de eiser tot de kosten. Bepaalt de kosten voor de eiser op 757,07 euro en op de som van 650 euro rolrecht verschuldigd aan de Belgische Staat. Verwijst de zaak naar de Nederlandstalige kamer van beroep van het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars, anders samengesteld. Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer, samengesteld uit sectievoorzitter Geert Jocqué, als voorzitter, en de raadsheren Sven Mosselmans, Myriam Ghyselen, Michael Traest en Eva Van Hoorde, en in openbare rechtszitting van 18 december 2025 uitgesproken door sectievoorzitter Geert Jocqué, in aanwezigheid van advocaat-generaal Henri Vanderlinden, met bijstand van griffier Elien Van Isterdael. PDF document ECLI:BE:CASS:2025:ARR.20251218.1N.6 Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div