D. contra V.

(1).

(1)Voir les concl. du MP. Thésaurus Cassation: LOUAGE DE CHOSES - BAIL A FERME - Sous-location et cession du bail Mots libres: Cession privilégiée - Renouvellement du bail - Opposition du bailleur - Motif d'exploitation personnelle - Opposition déclarée fondée - Demande de validation du congé - Conséquence Bases légales: L. du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux - 04-11-1969 - Art. 34, al. 1er - 30 Lien ELI No pub 1969110401 L. du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux - 04-11-1969 - Art. 35 - 30 Lien ELI No pub 1969110401 L. du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux - 04-11-1969 - Art. 36 - 30 Lien ELI No pub 1969110401 L. du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux - 04-11-1969 - Art. 37, § 1er, 2° - 30 Lien ELI No pub 1969110401 Thésaurus Cassation: LOUAGE DE CHOSES - BAIL A FERME - Fin (Congé. Prolongation. Réintégration. Etc) Mots libres: Cession privilégiée - Renouvellement du bail - Opposition du bailleur - Motif d'exploitation personnelle - Opposition déclarée fondée - Demande de validation du congé - Conséquence Bases légales: L. du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux - 04-11-1969 - Art. 34, al. 1er - 30 Lien ELI No pub 1969110401 L. du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux - 04-11-1969 - Art. 35 - 30 Lien ELI No pub 1969110401 L. du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux - 04-11-1969 - Art. 36 - 30 Lien ELI No pub 1969110401 L. du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux - 04-11-1969 - Art. 37, § 1er, 2° - 30 Lien ELI No pub 1969110401 Annotations Publications: BJS-Bulletin juridique social - 2025, n° 732, p.

1. - GENCO, Marie; Note'L'opposition au renouvellement en matière de bail à ferme ne rend pas la demande de congé sans objet' BJS-Bulletin juridique social - 2025, n° 732, p.
2. - DE MOL, Gaëlle; Note'L'enrichissement sans cause' Texte des conclusions C.24.0180.F Conclusions de M. l’avocat général Mormont : Le contexte du litige.
3. Le litige a pour trame de fond un bail à ferme consenti par trois sœurs, propriétaires en indivision de terres agricoles, à l’une d’entre elle, la première défenderesse, et à son époux, actuellement décédé et dont l’instance a été reprise par la seconde défenderesse. En février 2015, les deux preneurs ont notifié aux bailleresses une cession privilégiée en faveur de leur fille, la seconde défenderesse. Les deux bailleresses ont contesté la régularité de cette cession privilégiée.
4. Par un jugement du 12 août 2016, le juge de paix de Visé a considéré que la cession privilégiée était régulière. En revanche, il a dit fondée l’opposition au renouvellement du bail, décidant que ce dernier se poursuivrait sans renouvellement. Les preneurs et leur fille ont fait appel de ce jugement.
5. Parallèlement, une des bailleresses et sa fille, respectivement la partie appelée en déclaration d’arrêt commun et la demanderesse, ont donné congé à la seconde défenderesse en vue d’une exploitation personnelle des terres litigieuses par la seconde d’entre-elles. En l’absence de conciliation, elles ont porté leur demande de validation du congé devant le juge de paix, qui a refusé d’y faire droit, ce par un jugement du 8 février
6. Les deux intéressées ont alors fait appel de ce jugement.
7. Le jugement attaqué statue sur ces deux appels. Le jugement attaqué confirme le premier jugement du juge de paix de Visé et considère ainsi que la cession privilégiée était régulière mais que l’opposition au renouvellement du bail est fondée, de sorte que le bail portant sur les terres concernées doit se poursuivre sans renouvellement. Il condamne par ailleurs les actuelles défenderesses aux dépens de ce chef. Statuant sur l’appel contre le second jugement entrepris, le jugement attaqué estime cet appel recevable mais considère ensuite que la demande de validation du congé pour occupation personnelle est devenue sans objet. Il condamne par conséquent la demanderesse et la partie appelée en déclaration d’arrêt commun aux dépens relatifs à cette seconde procédure. Le moyen.
8. Le moyen est dirigé contre la décision du jugement attaqué de constater que la demande de validation du congé formée par la demanderesse et la partie appelée en déclaration d’arrêt commun est devenue sans objet et de confirmer leur condamnation à une indemnité de procédure de 1.440 euros.
9. En sa première branche, le moyen fait valoir qu’une demande ne perd son objet que lorsqu’elle ne présente plus d’intérêt pour le demandeur. Il souligne qu’après que l’opposition à cession privilégiée ait été déclarée fondée en raison de l’intention du bailleur d’exploiter lui-même le bien ou d’en céder l’exploitation à un parent, cette intention doit être mise en œuvre et elle requiert ainsi nécessairement qu’un congé soit donné au preneur. Partant, une demande de validation d’un congé pour exploitation personnelle conserve tout son objet et son intérêt, à tout le moins lorsque l’opposition et le congé ont été donnés en vue de l’exploitation par une même personne. Se fondant sur la position inverse, le jugement attaqué violerait toutes les dispositions de la loi sur le bail à ferme visées au moyen. […] Appréciation. La première branche.
10. Selon l’article 8 de la section III du livre III, titre VIII, chapitre II de l’ancien Code civil, introduite par la loi du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux — ci-après la loi sur les baux à ferme, dans sa version applicable au litige

(1), au cours de chacune des périodes successives de bail, à l'exclusion de la première et de la deuxième, le bailleur peut mettre fin au bail en vue d'exploiter lui-même l'ensemble du bien loué ou d'en céder la totalité de l'exploitation à son conjoint, ses descendants ou enfants adoptifs ou à ceux de son conjoint ou aux conjoints desdits descendants ou enfants adoptifs ou à ses parents jusqu'au quatrième degré. 9. Par ailleurs, les articles 30 et suivants de la loi, toujours dans sa version applicable au litige, organisent divers mécanismes de cession du bail par le preneur. L’article 30 permet ainsi la cession simple de son bail par le preneur, uniquement avec l’accord du bailleur. L’article 34 dispose par ailleurs que le preneur peut, sans autorisation du bailleur, céder la totalité de son bail à ses descendants ou enfants adoptifs ou à ceux de son conjoint ou aux conjoints desdits descendants ou enfants adoptifs. Le cessionnaire est subrogé à tous les droits et obligations dérivant du bail, le cédant restant toutefois tenu des obligations du bail, solidairement avec lui. Il s’agit donc d’un mécanisme, qui est parfois qualifié de cession privilégiée, qui prolonge le bail existant en faveur d’un autre preneur proche, mais sans l’accord du bailleur. L’article 35 organise en outre ce qui est parfois qualifiée de « super-cession »

(2), en énonçant que si, dans les trois mois de l'entrée en jouissance du cessionnaire, le preneur ou ses ayants droit notifient au bailleur la cession que le preneur a faite du bail à ses descendants ou enfants adoptifs ou a ceux de son conjoint ou aux conjoints desdits descendants ou enfants adoptifs, en lui indiquant les noms, prénoms et adresses du ou des cessionnaires, le bail est, sauf opposition déclarée valable du bailleur, renouvelé de plein droit au profit du ou des cessionnaires. Ce renouvellement a pour effet que, toutes autres conditions étant maintenues, une nouvelle et première période de neuf ans prend cours au bénéfice du ou des cessionnaires, à la date anniversaire de l'entrée en jouissance du cédant qui suit la notification; en outre, le cédant est déchargé de toutes obligations résultant du bail nées postérieurement à la notification. Contrairement aux cas de cession des articles 30 et 34 de la loi, cette cession fait naître, aux conditions qu’énonce l’article 35, un nouveau bail en faveur du cessionnaire. L’article 36 de la loi dispose toutefois que le bailleur auquel une cession a été notifiée dans le délai prévu à l'article 35, peut faire opposition au renouvellement du bail en citant l'ancien et le nouveau preneur devant le juge de paix, dans les trois mois de la notification de la cession, à peine de déchéance, en vue d'entendre valider son opposition. Le juge apprécie si les motifs de l'opposition sont sérieux et fondés et notamment s'il appert des circonstances de la cause que le bailleur mettra à exécution les intentions énoncées comme motifs de l'opposition. Si l'opposition est admise, le bail n'est pas renouvelé et seule la cession de l'ancien bail produit ses effets. L’article 37 énonce de manière limitative les motifs sérieux d’opposition, parmi lesquels figure l'intention du bailleur d'exploiter lui-même, dans un délai inférieur à cinq ans, le bien loué ou d'en céder l'exploitation à son conjoint, ses descendants ou enfants adoptifs ou ceux de son conjoint ou aux conjoints desdits descendants ou enfants adoptifs. 10. Il résulte de ce qui précède —le dernier alinéa de l’article 36 est assez explicite en ce sens, tout comme du reste la genèse du texte

(3)et comme le retient la doctrine

(4)— que l’opposition visée par ce texte porte sur le renouvellement du bail, non sur le principe de la cession. Si cette opposition est accueillie, le bail n’est pas renouvelé, mais la cession de l’article 34 sortit néanmoins ses effets

(5). Il en résulte que cette opposition fondée au renouvellement ne met pas fin au bail de plein droit. Il sera requis pour ce faire, soit l’échéance du terme, soit un congé valide donné par l’une ou l’autre des parties, par exemple en vue de l’exploitation personnelle qui a constitué le fondement de l’opposition. Le jugement attaqué ne disait pas autre chose, qui confirmait le premier jugement ayant considéré que le bail se poursuivait sans renouvellement.

1. Partant, le jugement attaqué qui déduit de l’accueil de l’opposition à renouvellement du bail que la demande de validation du congé donné par la partie appelée en déclaration d’arrêt commun en vue de l’exploitation personnelle par la demanderesse serait sans objet me paraît violer les dispositions visées au moyen, en cette branche.
2. Le moyen, en cette branche, est fondé. […] ________________________________

(1)C’est-à-dire avant l’entrée en vigueur du décret wallon du 2 mai 2019 modifiant diverses législations en matière de bail à ferme.

(2)Sur les imprécisions terminologiques qui entourent en doctrine ces divers types de cession (tantôt c’est le mécanisme de l’article 34 qui est qualifié de cession privilégiée, tantôt c’est celui de l’article 35, cette seconde option ayant été retenue par le législateur décrétal de 2019), voy. A. DESPRET et O. ROSSILLON, « Bail à ferme, question choisie. Le bail à ferme conserve-t-il son caractère perpétuel (ou presque) après la réforme ? », in B. Louveaux et alii (coord.), Le bail dans tous ses états, Limal, Anthemis 2020, coll. de la Conférence du jeune barreau de Namur, p. 198.

(3)Voy. Pasin., 1969, p. 1636 : « Situation du cessionnaire lorsque l’opposition est validée. Il convient de faire appel aux principes de la cession ordinaire. Les droits de l’ancien preneur passent au nouveau ».

(4)A. DESPRET et O. ROSSILLON, op. cit., p. 201 ; E. BEGUIN, Le bail à ferme et le droit de préemption, Bruxelles, Bruylant 1996, p. 185 ; G. BENOÎT, R. GOTZEN et G. ROMMEL, Le bail à ferme, Bruxelles, la Charte, 2009, p. 251 ; V. RENIER et P. RENIER, Le bail à ferme, Bruxelles, Larcier 1992, coll. Répertoire notarial, tome VIII, livre II, n° 584.

(5)On concède que le législateur wallon de 2019 paraît avoir fait désormais le choix inverse puisque l’alinéa 3 de l’article 36 dispose maintenant, en Région wallonne, que " Si l'opposition est admise, la cession est nulle et non avenue». La doctrine s’interroge toutefois sur le point de savoir si ce revirement a bien été aperçu. Dès lors que l’opposition est antérieure à l’entrée en vigueur du texte nouveau, il m’apparaît que c’est l’ancien qui doit en régir les effets, ce qu’a du reste considéré le jugement attaqué lui-même (voy. le texte cité en page 11). Document PDF ECLI:BE:CASS:2025:CONC.20250120.3F.10 Publication(s) liée(s) Jugement/arrêt: ECLI:BE:CASS:2025:ARR.20250120.3F.10 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div