id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab Hof van Cassatie Conclusie van het Openbaar Ministerie van 28 maart 2025 EC
Art. 2
- 30 ELI link Pub nr 2007011014 KB 12 januari 2007 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van
Art. 4
- 30 ELI link Pub nr 2007011014 Thesaurus CAS: OVEREENKOMST - BESTANDDELEN - Voorwerp Vrije woorden: Vastgoedbemiddelingsovereenkomst - Voorwerp van de vastgoedbemiddelingsovereenkomst - Ontbreken van verplichte bedingen - Niet bepaald of bepaalbaar voorwerp van de overeenkomst - Gevolg Wettelijke bepalingen: KB 12 januari 2007 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van
Art. 2
- 30 ELI link Pub nr 2007011014 KB 12 januari 2007 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van
Art. 4
- 30 ELI link Pub nr 2007011014 Thesaurus CAS: HANDELSPRAKTIJKEN Vrije woorden: Vastgoedmakelaar - Vastgoedbemiddelingsovereenkomst - Ontbreken van verplichte bedingen - Nietigheid van de overeenkomst - Voorwaarde Wettelijke bepalingen: KB 12 januari 2007 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van
Art. 2
- 30 ELI link Pub nr 2007011014 KB 12 januari 2007 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van
Art. 4
- 30 ELI link Pub nr 2007011014 Fiche 4 Het beding van de vastgoedbemiddelingsovereenkomst dat de opdracht van de vastgoedmakelaar en de omvang van zijn bevoegdheid bepaalt, bepaalt het voorwerp van de overeenkomst, zonder hetwelk de overeenkomst in zijn geheel nietig is
(1).
(1)Zie concl. OM. Thesaurus CAS: MAKELAAR Vrije woorden: Vastgoedmakelaar - Vastgoedbemiddelingsovereenkomst - Ontbreken van verplicht beding met betrekking tot voorwerp van de vastgoedbemiddelingsovereenkomst - Gevolg Wettelijke bepalingen: KB 12 januari 2007 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van
Art. 2
, 1° - 30 ELI link Pub nr 2007011014 Fiche 5 De verplichte bedingen met betrekking tot onder meer de duur, de uitvoering, de beëindiging en de herroeping van de vastgoedbemiddelingsovereenkomst omvatten niet het voorwerp van de bemiddelingsovereenkomst, zodat het ontbreken ervan in de regel niet leidt tot de nietigheid van de bemiddelingsovereenkomst
(1).
(1)Zie concl. OM. Thesaurus CAS: MAKELAAR Vrije woorden: Vastgoedmakelaar - Vastgoedbemiddelingsovereenkomst - Ontbreken verplichte bedingen met betrekking tot de duur, de uitvoering, de beëindiging en de herroeping - Gevolg Wettelijke bepalingen: KB 12 januari 2007 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van
Art. 2
- 30 ELI link Pub nr 2007011014 Tekst van de conclusie C.24.0023.N Conclusie van advocaat-generaal met opdracht Frederic Vroman: Eisers komen op tegen het arrest van het hof van beroep te Gent, gewezen op 7 juni 2023. Door de eiseres wordt er één middel aangevoerd. I. Situering. De problematiek die aan het Hof wordt voorgelegd betreft de vraag of een bemiddelingsovereenkomst tussen een vastgoedmakelaar en een consument waarin niet alle bedingen uit artikel 2 van het koninklijk besluit van 12 januari 2007 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomst van vastgoedmakelaars (verder koninklijk besluit van 12 januari 2007)
(1)zijn opgenomen, al dan niet nietig is. II. Het middel – beoordeling. II.1. Eerste onderdeel. Eisers verwijten de appelrechter artikelen 2 en 4 van het koninklijk besluit van 12 januari 2007, artikel 34 Handelspraktijkenwet 1991 (thans opgeheven), artikelen 2 en 1108 Oud Burgerlijk Wetboek en artikel VI.64, § 1, 1°, WER te hebben geschonden door te oordelen dat de bemiddelingsovereenkomst tussen partijen niet nietig is en verweerster haar aanspraak op commissieloon erop kan baseren terwijl bepaalde bedingen zoals voorzien in artikel 2 van het KB van 12 januari 2007 ontbreken in de bemiddelingsovereenkomst en doordat de appelrechter niet tegenspreekt dat de bemiddelingsovereenkomst niet alle bedingen voorgeschreven door artikel 2 van het koninklijk besluit van 12 januari 2007 bevat, kon zij niet wettig beslissen dat verweerster eisers op duidelijke en begrijpelijke wijze hebben geïnformeerd over de voornaamste kenmerken van de bemiddelingsopdracht en door het beroep van eisers op artikel VI.64, § 1, 1° WER te verwerpen. De regels in het koninklijk besluit van 12 januari 2007 zijn van dwingend recht
(2). Artikel 2 van het koninklijk besluit van 12 januari 2007 bepaalt welke bedingen een bemiddelingsovereenkomst moet bevatten. Artikel 3 van het koninklijk besluit van 12 januari 2007 bepaalt welke voorwaarden en bedingen verboden zijn. Artikel 4 van het koninklijk besluit van 12 januari 2007 bepaalt dat elke andere bepaling van de contractvoorwaarden die rechtstreeks of onrechtstreeks de rechten opheft of beperkt die de consument haalt uit dit besluit, verboden en nietig is. Hoewel voor nietigheden in het materieel recht de regel “pas de nullité sans texte” niet geldt
(3), vormt het natuurlijk wel een argument dat artikel 4 van het koninklijk besluit van 12 januari 2007 enkel de nietigheid bepaalt van het beding in kwestie en niet de nietigheid van de overeenkomst in zijn geheel. De wetgever heeft geopteerd voor een beperkende nietigheidssanctie
(4). Het betreft een relatieve nietigheid die de consument beoogt te beschermen
(5). SWAENEPOEL meent uit de formulering van artikel 4 van het koninklijk besluit van 12 januari 2007 te mogen afleiden dat dit artikel enkel de schending van artikel 2 van het koninklijk besluit van 12 januari 2007 sanctioneert en niet de schending van de verboden bedingen uit artikel 3 van het koninklijk besluit van 12 januari 2007 maar dat alles er lijkt op te wijzen dat de wetgever ook de bedoeling had om de verboden bedingen via artikel 4 te sanctioneren
(6). Voorwaarden of bedingen van een bemiddelingsovereenkomst tussen een vastgoedmakelaar en een consument die in strijd zijn met de bepalingen van artikel 2 en 3 van het koninklijk besluit van 12 januari 2007 zijn dus nietig, minstens voor zover de rechten die de consument haalt uit het koninklijk besluit, worden opgeheven of beperkt
(7). De bemiddelingsovereenkomst zal in de regel niet in zijn geheel nietig zijn. Het koninklijk besluit van 12 januari 2007 bepaalt daarentegen geen sanctie wanneer een verplicht beding volledig ontbreekt in de bemiddelingsovereenkomst. In dat geval kan in ieder geval de sanctie van artikel 4 van het koninklijk besluit van 12 januari 2007 niet worden toegepast omdat er simpelweg geen bepaling in de bemiddelingsovereenkomst staat. In de rechtsleer worden er twee standpunten verdedigd. In een eerste (minderheids)strekking wordt er verdedigd dat het ontbreken van eender welk beding uit artikel 2 koninklijk besluit van 12 januari 2017 tot gevolg heeft dat de bemiddelingsovereenkomst zelf nietig is
(8). Een tweede strekking verdedigt volgens mij terecht dat alleen wanneer door het ontbreken van een bepaald beding uit artikel 2 koninklijk besluit van 12 januari 2007 de overeenkomst niet geldig kan bestaan, die overeenkomst in haar geheel moet worden vernietigd
(9). De eerste strekking kan immers moeilijk overtuigen. De sanctie voor een afwijkend beding is immers de nietigheid van het beding en niet de nietigheid van de bemiddelingsovereenkomst. Wanneer er een verplicht beding niet is opgenomen in de bemiddelingsovereenkomst, zijn de partijen daar niets overeengekomen en wijken zij dus ook niet uitdrukkelijk af van de rechten die door het koninklijk besluit van 12 januari 2007 zijn toegekend aan de consument. Wanneer in dat geval toch de gehele bemiddelingsovereenkomst zou nietig verklaard moeten worden dan is die sanctie veel zwaarder dan de sanctie voor het opnemen van een afwijkend of verboden beding. Dit is volgens mij niet de bedoeling geweest van de wetgever. Alleen wanneer de bemiddelingsovereenkomst niet kan voortbestaan zonder het ontbrekende beding, moet de gehele bemiddelingsovereenkomst worden vernietigd. Dit zal enkel maar het geval zijn gelet op de inhoud van diverse bedingen opgesomd in artikel 2 van het koninklijk besluit van 12 januari 2007 wanneer het voorwerp van de bemiddelingsovereenkomst niet bepaald of bepaalbaar is. Het ontbreken van het beding bedoeld in artikel 2, 1°, van het koninklijk besluit van 12 januari 2007 dat de opdracht van de vastgoedmakelaar en de omvang van zijn bevoegdheid bepaalt, zal de nietigheid van de bemiddelingsovereenkomst tot gevolg hebben. Het ontbreken in de bemiddelingsovereenkomst van de andere bedingen bepaald in artikel 2 van het koninklijk besluit van 12 januari 2007 in verband met de duur, de uitvoering, de beëindiging en herroepping van de bemiddelingsovereenkomst zullen in de regel niet de nietigheid van de bemiddelingsovereenkomst tot gevolg hebben. Het onderdeel faalt naar recht omdat het uitgaat van de verkeerde rechtsopvatting dat een bemiddelingsovereenkomst op straffe van nietigheid van de gehele overeenkomst alle bedingen opgesomd in artikel 2 van het koninklijk besluit van 12 januari 2007 moet bevatten. II.2. Tweede onderdeel. (…) CONCLUSIE: Verwerping. ________________________________________
(1)BS 19 januari 2007, ondertussen opgeheven door artikel 4 van het koninklijk besluit van 28 september 2023 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de vastgoedbemiddelingsovereenkomsten gesloten tussen ondernemingen en consumenten, BS 6 november 2023.
(2)FIÉVET G., “La formation du contrat d’intermédiation immobilière : aspect contractuels et responsabilités”, in HIGNY M., ONCLIN F., GEORGE F., e.a., Actualités en droit des contrats spéciaux, Anthemis 2019,
(39)48; STICHELBAUT J., “Négociation immobilière – L’agent immobilier ou le notaire et son client: un couple sans histoire?”, in BOURTEMBOURG J., DELVAUX A. en STICHELBAUT J., Actualités de droit immobilier, Anthemis 2009,
(137)160, nr. 38; BALLON G.L., “Enkele problemen in verband met overeenkomsten tussen een consument en een vastgoedmakelaar en hun oplossing bij KB 12 januari 2007”, noot onder HvB Gent, TGR 2007, 323; SWAENEPOEL E., “Het Koninklijk Besluit van 12 januari 2007 inzake de bemiddelingsovereenkomsten tussen vastgoedmakelaar en consument: een effectieve oplossing voor knelpunten uit het verleden?”, TBBR 2007/7,
(399), 402, nr. 10; STEENOT R., “Commentaar bij art. 4 KB 12 januari 2007”, in STEENNOT R., STRAETMANS G., STUYCK J., VANHEES H. (eds.), Economisch recht. Commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Wolters Kluwer Belgium, losbl.,
(1)1.
(3)Vb. VAN MEERBEECK J., “Repenser la théorie moderne des nullités”, in DELFORGE C. en VAN MEERBEECK J., Les nullités en droit privé, Anthemis 2017,
(1)9, nr. 6.; VAN OEVELEN A., “De nietigheid van de overeenkomst’ in DAMBRE M., TILLEMAN B. en TANGHE T. (eds.), Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Kluwer, Mechelen, losbl,
(1)1.
(4)VAN BAEVEGHEM B., “Vastgoedbemiddelingsovereenkomsten”, NJW 2009,
(146)155; STICHELBAUT J., “Négociation immobilière – L’agent immobilier ou le notaire et son client: un couple sans histoire?”, in BOURTEMBOURG J., DELVAUX A. en STICHELBAUT J., Actualités de droit immobilier, Anthemis 2009,
(137)228, nr. 141.
(5)STICHELBAUT J., “Négociation immobilière – L’agent immobilier ou le notaire et son client: un couple sans histoire?”, in BOURTEMBOURG J., DELVAUX A. en STICHELBAUT J., Actualités de droit immobilier, Anthemis 2009,
(137)226 nr. 138.
(6)SWAENEPOEL E., “Het Koninklijk Besluit van 12 januari 2007 inzake de bemiddelingsovereenkomsten tussen vastgoedmakelaar en consument: een effectieve oplossing voor knelpunten uit het verleden?”, TBBR 2007/7,
(399)415, nr. 53; GEENS H., “Het recht op commissieloon van een makelaar bij verkoop door de consument na de bemiddelingsopdracht getoetst aan de WHPC en het KB van 12 januari 2007”, Jb. Hand. 2008,
(217)226, nr. 10; STICHELBAUT J., “Négociation immobilière – L’agent immobilier ou le notaire et son client: un couple sans histoire?”, in BOURTEMBOURG J., DELVAUX A. en STICHELBAUT J., Actualités de droit immobilier, Anthemis 2009,
(137)237, nr. 159.
(7)STICHELBAUT J., “Négociation immobilière – L’agent immobilier ou le notaire et son client: un couple sans histoire?”, in BOURTEMBOURG J., DELVAUX A. en STICHELBAUT J., Actualités de droit immobilier, Anthemis 2009,
(137)234, nr. 153.
(8)GEENS H., “De onrechtmatige bedingenleer uit de vastgoedsector: in de greep van de nieuwe wet marktpraktijken”, CABG 2010/2,
(1)90-91.
(9)SWAENEPOEL E., “Het Koninklijk Besluit van 12 januari 2007 inzake de bemiddelingsovereenkomsten tussen vastgoedmakelaar en consument: een effectieve oplossing voor knelpunten uit het verleden?”, TBBR 2007/7,
(399), 404-407; STEENOT R., “Commentaar bij art. 2, 1° KB 12 januari 2007”, in STEENNOT R., STRAETMANS G., STUYCK J., VANHEES H., Economisch recht. Commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Wolters Kluwer Belgium, losbl.,
(1)4; CARNOY G., “Les sanctions du non-respect de l’arrêté royal du 12 janvier 2007 relatif à l’usage de certaines clauses dans les contrats d’intermédiaire d’agents immobiliers”, Jurim Pratique 2012/3,
(169)185-190; STICHELBAUT J., “Négociation immobilière – L’agent immobilier ou le notaire et son client: un couple sans histoire?”, in BOURTEMBOURG J., DELVAUX A. en STICHELBAUT J., Actualités de droit immobilier, Anthemis 2009,
(137)238-239, nrs. 160-163. PDF document ECLI:BE:CASS:2025:CONC.20250328.1N.7 Gerelateerde publicatie(s) Vonnis/arrest: ECLI:BE:CASS:2025:ARR.20250328.1N.7 Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div