← België

LIONARD bv c. Vereniging van Mede-eigenaars Residentie

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab Hof van Cassatie Conclusie van het Openbaar Ministerie van 11 april 2025 ECLI nr: ECLI:BE:CASS:2025:CONC.20250411.1N.9 Rolnummer: C.24.0043.N Zaak: LIONARD bv c. Vereniging van Mede-eigenaars Residentie Kamer: 1N - eerste kamer Rechtsgebied: Overige - Burgerlijk recht Invoerdatum: 2025-05-09 Raadplegingen: 608 - laatst gezien 2026-06-15 07:35 Versie(s): Vertaling samenvatting(en) FR Vonnis/arrest: ECLI:BE:CASS:2025:ARR.20250411.1N.9 Fiches 1 - 2 In burgerlijke zaken kan een partij hoger beroep instellen indien haar belangen worden geschaad door de beroepen beslissing. Thesaurus CAS: VORDERING IN RECHTE Vrije woorden: Belang bij hoger beroep - Belangenschade bij beroepen beslissing Thesaurus CAS: HOGER BEROEP - BURGERLIJKE ZAKEN (HANDELSZAKEN EN SOCIALE ZAKEN INBEGREPEN) - Beslissingen en partijen Vrije woorden: Belang bij hoger beroep - Belangenschade bij beroepen beslissing Fiches 3 - 4 Een dergelijk belang is voorhanden wanneer het hoger beroep strekt tot het herstel van een vergissing of een verzuim of tot de aanvulling van rechtsgronden die hadden kunnen leiden tot een andersluidende, voor deze partij gunstige beslissing van de eerste rechter. Thesaurus CAS: VORDERING IN RECHTE Vrije woorden: Belang bij hoger beroep - Begrip Thesaurus CAS: HOGER BEROEP - BURGERLIJKE ZAKEN (HANDELSZAKEN EN SOCIALE ZAKEN INBEGREPEN) - Beslissingen en partijen Vrije woorden: Belang bij hoger beroep - Begrip Fiches 5 - 6 Een partij die voor de eerste rechter verzuimd heeft de niet-ontvankelijkheid van de vordering van de tegenpartij te vorderen, kan op ontvankelijke wijze hoger beroep instellen tegen de beslissing van de eerste rechter waarbij de vordering van de tegenpartij ontvankelijk werd verklaard. Thesaurus CAS: VORDERING IN RECHTE Vrije woorden: Belang bij hoger beroep - Verzuim inroepen niet-ontvankelijkheid voor eerste rechter - Ontvankelijkheid van het hoger beroep Thesaurus CAS: HOGER BEROEP - BURGERLIJKE ZAKEN (HANDELSZAKEN EN SOCIALE ZAKEN INBEGREPEN) - Beslissingen en partijen Vrije woorden: Belang bij hoger beroep - Verzuim inroepen niet-ontvankelijkheid voor eerste rechter - Ontvankelijkheid van het hoger beroep Fiches 7 - 8 Daarentegen heeft die partij geen verworven recht op de hervorming van het vonnis van de eerste rechter wat betreft de ontvankelijkheid van de vordering van de tegenpartij. Uit de devolutieve werking van het hoger beroep volgt immers dat de appelrechter de ontvankelijkheid van de tegenvordering zoals ze voor hem wordt hernomen, opnieuw moet beoordelen en zich niet mag beperken tot de beoordeling of de tegenvordering in eerste aanleg ontvankelijk was

(1).
(1)Zie concl. OM. Thesaurus CAS: VORDERING IN RECHTE Vrije woorden: Belang bij hoger beroep - Verzuim inroepen niet-ontvankelijkheid voor eerste rechter - Ontvankelijkheid van het hoger beroep - Geen verworven recht hervorming - Nieuwe beoordeling appelrechter Thesaurus CAS: HOGER BEROEP - BURGERLIJKE ZAKEN (HANDELSZAKEN EN SOCIALE ZAKEN INBEGREPEN) - Beslissingen en partijen Vrije woorden: Belang bij hoger beroep - Verzuim inroepen niet-ontvankelijkheid voor eerste rechter - Ontvankelijkheid van het hoger beroep - Geen verworven recht hervorming - Nieuwe beoordeling appelrechter Fiche 9 Behoudens toepassing van artikel 577-4, § 1/1, eerste lid, Oud Burgerlijk Wetboek, is een statutaire clausule, waarbij de bouwpromotor zich het recht voorbehoudt om eenzijdig, zonder beslissing van de algemene vergadering, de gemeenschappelijke delen, zoals beschreven in de basisakte, te wijzigen en te onttrekken aan het regime van de mede-eigendom, strijdig met de dwingende bepalingen inzake de gedwongen mede-eigendom van gebouwen en groepen van gebouwen, die van toepassing zijn van zodra het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is
(1).
(1)Zie concl. OM. Thesaurus CAS: EIGENDOM Vrije woorden: Mede-eigendom - Basisakte - Wijziging gemeenschappelijke delen - Voorwaarden Wettelijke bepalingen: oud Burgerlijk Wetboek - 21-03-1804 - Art. 577-7 - 30 ELI link Pub nr 1804032150 oud Burgerlijk Wetboek - 21-03-1804 - Art. 577-14 - 30 ELI link Pub nr 1804032150 Fiche 10 Conventionele bedingen houdende de mogelijkheid voor de bouwpromotor om gemeenschappelijke delen aan het regime van de mede-eigendom te onttrekken, ook wanneer of nadat kopers privatieve delen hebben aangekocht, is strijdig met de openbare orde of met bepalingen van dwingend recht
(1).
(1)Zie concl. OM. Thesaurus CAS: EIGENDOM Vrije woorden: Mede-eigendom - Basisakte - Conventionele bedingen tot wijziging van gemeenschappelijke delen - Strijdig met de openbare orde of regels van dwingend recht Tekst van de conclusie C.24.0043.N Conclusie van advocaat-generaal RAVYSE:
  1. Situering.
  2. Uit de stukken waarop het Hof vermag acht te slaan, blijkt (samengevat) dat een basisakte een clausule bevat waarbij de bouwpromotor zich het recht voorbehoudt om eenzijdig en zonder vergoeding voor de eigenaars van de privatieven, gemene delen te onttrekken aan het regime van de mede-eigendom en deze te vervreemden aan derden. Concreet beslist de bouwpromotor om geen gebouw meer op te richten op het achterliggende perceel grond (dat onderworpen was aan het regime van de mede-eigendom) en dat perceel grond te verkopen aan de rechtsvoorgangster van de eiseres.
  3. Volgens de appelrechter is die clausule een inbreuk op het aan de mede-eigenaars toekomende individuele fundamentele eigendomsrecht en niet rechtsgeldig.
  4. De eiser komt met twee middelen op tegen dit vonnis.
  5. Bespreking. 2.1 Eerste middel – de tegenvordering van de niet (tijdig) gemachtigde syndicus.
  6. De tegenvordering van de eerste verweerster (de vereniging van mede-eigenaars, hierna VME) werd in eerste aanleg ingesteld bij conclusie zonder dat op dat moment daartoe een beslissing van de algemene vergadering van de VME bestond. De bekrachtiging door de algemene vergadering van de VME van de door de syndicus ingestelde tegenvordering gebeurde na de sluiting der debatten in eerste aanleg, na het vonnis van de eerste rechter en nadat eiseres hoger beroep had ingesteld. In eerste aanleg had eiseres niet opgeworpen dat de tegenvordering van verweerster niet-ontvankelijk is wegens het feit dat de algemene vergadering van verweerster niet had beslist tot het instellen van die vordering. De eerste rechter heeft de tegenvordering van verweerster ontvankelijk verklaard.
  7. Het eerste onderdeel van het middel voert aan dat de eiseres een verworven recht heeft tot hervorming van de beslissing van de eerste rechter wat betreft de ontvankelijkheid van de tegenvordering, hetgeen de appelrechter miskent door terugwerkende kracht toe te kennen aan de bekrachtiging tijdens de beroepsprocedure door de VME (schending artikelen 703, 848 eerste en tweede lid, van het Gerechtelijk Wetboek, en 577-8, § 4, 6° en 577-9, § 1, derde lid en 1998, tweede lid, Oud Burgerlijk Wetboek). Volgens de eiseres kon de appelrechter niet op wettige wijze terugwerkende kracht verlenen aan de bekrachtiging en diende hij die tegenvordering niet-ontvankelijk te verklaren.
  8. Het onderdeel stelt dat de appelrechter de bekrachtiging laat “terugwerken tot op het ogenblik waarop in eerste aanleg de tegenvordering werd ingesteld”. Dit is evenwel niet wat de appelrechter heeft beslist. De appelrechter beslist wel dat de bekrachtiging terugwerkende kracht heeft, maar niet dat deze terugwerkt tot in de procedure in eerste aanleg. In zoverre het onderdeel ervan uitgaat dat de appelrechter de bekrachtiging laat teruggaan tot op het ogenblik waarop in eerste aanleg de tegenvordering werd ingesteld, mist het feitelijke grondslag.
  9. De vaststelling (door de appelrechter) dat de eiseres voor de Vrederechter niet (voor het eerst) de niet ontvankelijkheid van de tegenvordering heeft opgeworpen, ontneemt haar niet het recht dit verweer te voeren voor de appelrechter. Dat de eiseres over het vereiste belang beschikte om (alsnog) voor het eerste voor de appelrechter de niet ontvankelijkheid van de tegenvordering van de syndicus op te werpen, werd door de appelrechter erkend. In zoverre het onderdeel tegen die beslissing opkomt, is het niet ontvankelijk bij gebrek aan belang.
  10. De eiseres beschikt (uiteraard vrij) over het recht om in hoger beroep de niet ontvankelijkheid van de aanvankelijke tegenvordering van de syndicus op te werpen. Ingevolge de devolutieve werking van het hoger beroep belet evenmin iets de syndicus om zijn tegenvordering te hernemen, ditmaal met bekrachtiging door de VME
(1). Uit de devolutieve werking van het hoger beroep volgt dat de zaak wordt hernomen en de herneming van de tegenvordering van de syndicus ingevolge de bekrachtiging door de VME ontvankelijk is. In zoverre het onderdeel uitgaat van het tegendeel, berust het op een onjuiste rechtsopvatting. 9. Bovendien oordeelde het Hof in een arrest van 10 november 2011 dat de syndicus het wettelijk bevoegde orgaan is om de VME, die rechtspersoonlijkheid heeft, in rechte te vertegenwoordigen, dat de syndicus dan in rechte optreedt als eisende of als verwerende partij en dat hij dan ook een tegenvordering kan instellen, zonder dat hij daartoe een volmacht of een beslissing van de algemene vergadering van de VME moet overleggen
(2). In zoverre het onderdeel ervan uitgaat dat elke vordering ingesteld door de syndicus noodzakelijk moet worden bekrachtigd voor de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars, berust het op een verkeerde rechtsopvatting. In zoverre het onderdeel ervan uitgaat dat de eiseres (t.a.v. de appelrechter) het verworven recht had tot het horen uitspreken van de niet ontvankelijkheid van de tegenvordering omdat deze niet meer kon worden bekrachtigd door de VME na het sluiten van het debat in eerste aanleg, faalt het m.i. naar recht. 10. Het tweede onderdeel verwijt de appelrechter een motiveringsgebrek. De appelrechter zou niet hebben geantwoord op het verweer dat de tegenvordering van de verweerster als een vordering in de zin van artikel 577-9, § 1, derde lid, Oud Burgerlijk Wetboek
(3), moet worden beschouwd en niet ontvankelijk is omdat zij niet ‘zo snel mogelijk’ bekrachtigd werd door de algemene vergadering. Uit de overwegingen van het arrest blijkt dat de appelrechter oordeelt dat de tegenvordering geen vordering zoals bedoeld door artikel 577-9, § 1, derde lid, Oud Burgerlijk Wetboek, waardoor hij niet diende te antwoorden op dat verweer en het onderdeel feitelijke grondslag mist.
  1. De appelrechter oordeelt dat de tegenvordering niet valt onder de omschrijving van een voorlopige maatregel of een daad van voorlopig beheer. Het derde onderdeel dat deze beslissing niet in zijn kritiek betrekt en ervan uitgaat dat de tegenvordering van de verweerster een vordering is in de zin van artikel 577-9, § 1, derde lid, Oud Burgerlijk Wetboek, kan niet tot cassatie leiden en is niet ontvankelijk. 2.2 Tweede middel.
  2. In het eerste onderdeel van het tweede middel voert de eiseres aan dat de door de mede-eigenaars ondertekende basisakte, hen tot wet strekt, waardoor de rechter onder meer artikel 1134 oud Burgerlijk Wetboek schendt door een conventioneel beding ervan ongeldig te verklaren. Volgens de eiseres is het conventioneel bedingen van de mogelijkheid voor de bouwpromotor om gemene delen aan het regime van de mede-eigendom te onttrekken ook wanneer of nadat kopers privatieve delen hebben aangekocht, niet in strijd met de openbare orde of met bepalingen van dwingend recht.
  3. Van zodra de bouwpromotor ten minste één appartement heeft verkocht, bestaat de ‘vereniging van mede-eigenaars’ als rechtspersoon en zijn de dwingende regels van de artikelen 577-3 tot en met 577-14 oud BW
(4). Het hier toepasselijk artikel 577-14 Oud Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de artikelen 577-3 tot en met 577-13 Oud Burgerlijk Wetboek over de mede-eigendom van dwingend recht zijn. De statuten bestaan uit een basisakte en een reglement van mede-eigendom en moeten steeds het voorwerp uitmaken van een authentieke akte (art. 577-4, § 1 oud BW, thans art. 3.85, § 1 BW). De statuten moeten worden beschouwd als een toetredingscontract
(5). De statuten zijn bij de opstelling meestal eenzijdig, maar worden wederkerig nadat het eerste appartement wordt verkocht. Gelet op de wederkerigheid ervan zijn eenzijdige wijzigingen van de statuten in beginsel uitgesloten na het ontstaan van de mede-eigendom (cf. art. 5.70 BW). De bouwpromotor kan zich slechts een eenzijdig wijzigingsrecht voorbehouden op voorwaarde dat zulks niet indruist tegen bepalingen van openbare orde of dwingend recht. De wetgever heeft op dwingende wijze de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars de exclusieve bevoegdheid verleend om de statuten te wijzigen bij gekwalificeerde meerderheid van drie vierden of vier vijfden van de stemmen, al naargelang de aard van de wijziging (art. 577-7, § 1 oud BW, thans art. 3.88, § 1 BW). Indien aandelen worden herverdeeld, is zelfs eenparigheid onder de eigenaars van een kavel vereist (art. 577-7, § 3 oud BW, thans art. 3.88, § 3 BW). Indien de bouwpromotor een statutenwijziging wil doorvoeren omdat hij wijzigingen wil aanbrengen aan de gemeenschappelijke delen of aan de aandelenverhouding, of omdat hij een wijziging wil aanbrengen aan één of meer niet-verkochte kavels met als gevolg dat de aandelenverhouding in de gemeenschappelijke delen verandert, dan moet hij de dwingende wettelijke regels voor een statutenwijziging volgen
(6). Een wijziging aan de gemene delen, zoals het onttrekken van gemeenschappelijke delen aan het regime van de mede-eigendom zoals hier die tot gevolg zouden hebben dat de beschrijvingen en bepalingen in de basisakte niet meer volledig correct zouden zijn, vereisen een wijziging van de basisakte. 14. Een statutaire clausule die de bouwpromotor het recht verleent om eenzijdig en zonder beslissing van de algemene vergadering, de gemeenschappelijke delen zoals omschreven in de basisakte te wijzigen en te onttrekken aan het regime van de mede-eigendom is kennelijk in strijd met de dwingende bepalingen inzake de mede-eigendom van gebouwen van zodra het eigendomsrecht tussen verschillende personen is verdeeld
(7). In zoverre het eerste onderdeel van het tweede middel uitgaat van het tegendeel, faalt het naar recht.
  1. De mede-eigenaars kunnen dus geen blanco-cheque geven aan de bouwpromotor om nadien eenzijdig wijzigingen aan te brengen aan de mede-eigendom. In zoverre het onderdeel de schending aanvoert van de bindende kracht van de contractuele instemming van de kopers, is het afgeleid van de voormelde grief over de geldigheid van de clausule en derhalve niet ontvankelijk.
  2. In zoverre het onderdeel opkomt tegen de overweging gedaan door de appelrechter dat de basisakte “zelfs niet voorziet in een clausule waarbij Immofandria nv zou geacht worden volmachthouder te zijn van de betrokken mede-eigenaars”, berust het kennelijk op een verkeerde lezing en mist het feitelijke grondslag aangezien de appelrechter die overweging niet maakt.
  3. Het tweede onderdeel voert een motiveringsgebrek aan. De appelrechter zou niet hebben geantwoord op het verweer van de eiseres dat de revindicatievordering ongegrond is omdat de mede-eigenaars hebben ingestemd met de onttrekking.
  4. Het onderdeel mist feitelijke grondslag. Na te hebben geoordeeld dat de mede-eigenaars dan wel hadden ingestemd met de akte maar de clausule niet rechtsgeldig is, diende de appelrechter niet meer op dat verweer van de eiseres te antwoorden, minstens heeft hij met die overweging het verweer beantwoord en verworpen. Besluit: verwerping. ____________________________________________
(1)Daar waar de eiseres de nietigheid van het eerste vonnis vorderde, dient te worden gewezen op artikel 20 van het Gerechtelijk Wetboek, dat bepaalt dat middelen van nietigheid niet kunnen worden aangewend tegen vonnissen. Deze kunnen alleen worden vernietigd door de rechtsmiddelen of, in voorkomend geval, verbeterd door de procedures bij de wet bepaald.
(2)Cass. 10 november 2011, AR C.10.0438.N, AC 2011, nr. 612, ECLI:BE:CASS:2011:ARR.20111110.14, RW 2012-13, afl. 13, 501; met noot van B. VAN DEN BERGH, T. App. 2013, afl. 1, 21; TBBR 2013/1, 31, noot J. DEL CORRAL, TBH 2012 (samenvatting O. VANDEN BERGHE), afl. 3, 313; TBO 2012/3, 111; TGR-TWVR 2012/3, 173.
(3)Thans artikel 3.92, § 1, derde lid, Burgerlijk Wetboek
(4)H. CASMAN, “Actuele en toekomstige problemen in het appartementenrecht” in Het zakenrecht: absoluut niet een rustig bezit, Kluwer, Antwerpen, 1992,
(65)82; J. KOKELENBERG, T. VAN SINAY, V. SAGAERT en R. JANSEN, “Overzicht van rechtspraak. Zakenrecht 2000-2008”, TPR 2009,
(1113)1254-1255, nr. 103; C. WILLEMOT, “Ruimtelijke ordening: aandachtspunten bij het opstellen van statuten van mede-eigendom” in Vlanot Jaarboek 2021, Antwerpen, Intersentia 2022,
(905)918-919, nr. 15.
(5)H. CASMAN, “Actuele en toekomstige problemen in het appartementenrecht” in X. (ed.), Het zakenrecht: absoluut geen rustig bezit, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen België, 1992, 82.
(6)C. WILLEMOT, “Ruimtelijke ordening: aandachtspunten bij het opstellen van statuten van mede-eigendom” in Vlanot Jaarboek 2021, Antwerpen, Intersentia 2022,
(905)919, nr. 15.
(7)P.-Y. ERNEUX en A. SALVE, “Copropriété forcée d’immeubles ou de groupe d’immeubles bâtis: quelle place reste-t-il pour la flexibilité?” in VANDENBURIE, A. et VON KUEGELGEN, M. (dir.), Actualités récentes en droit civil immobilier, Brussel, Larcier 2019, 22 e.v.; TIMMERMANS R., “Handboek Appartementsrecht”, Wolters Kluwer Belgium, Mechelen, 2022, 242; S. SNAET en M.-A. VREVEN, “Appartementsmede-eigendom: nieuwbouwprojecten en renovatie van appartementsgebouwen”, in N. Carette (ed.), Appartementsrecht I: Stand van zaken en topics, Antwerpen, Intersentia 2013, 155 e.v.; Vred. Veurne 5 juni 2003, T.App. 2003/4, 13; Vred. Brasschaat, T.App. 2005/1, 30; Rb. Leuven 25 november 2008, T.App. 2009, 4; Brussel 27 juni 2007, T.App. 2007, 35-39 en Rb. Leuven 11 mei 2011, T.App. 2012/2, 43-45; R. TIMMERMANS, “Het voorbehoud tot wijziging van de splitsingsakte”, T.App. 2000/1, 46. PDF document ECLI:BE:CASS:2025:CONC.20250411.1N.9 Gerelateerde publicatie(s) Vonnis/arrest: ECLI:BE:CASS:2025:ARR.20250411.1N.9 citeert: ECLI:BE:CASS:2011:ARR.20111110.14 Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div

🔗 Vers la source officielle

AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.